アパート経営を始めるなら災害に備えよう!被害の予防法と対処法とは

アパート経営を始めるなら災害に備えよう!被害の予防法と対処法とは

アパート経営を始めるなら、災害によるリスクを把握しておく必要があります。災害に遭うと建物の損傷や滅失などのリスクがあり、場合によっては不動産を失ってしまう可能性があります。

アパート経営におけるリスクを回避するには、災害によってどのような被害が起きるのかを知っておくことが大切です。災害における被害や被害を予防する方法を知り、アパート経営に役立てましょう。

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アパート経営中に起きる5つの災害と被害例

アパート経営中に起きうる災害としては、次の5つがあげられます。


  • 隣家からの被害もある火災
  • 悪天候による台風や雹(ひょう)
  • 全壊もありえる地震
  • 建物自体が流されることもある水害
  • 犯罪や事故による人災

災害の種類に加えて、どのような被害が起きる可能性があるのかを知っておきましょう。

隣家からの被害もある火災

火災は建物に被害を及ぼしやすい災害であり、自身が所有するアパートからだけではなく、隣家からの被害も考えられます。火災は入居者の火の不始末で起きるだけではなく、放火によって被害を受けることもあります。

また、消火活動が上手くいき、火災による被害が最小限に抑えられたとしても、部屋が水浸しになってしまい、原状回復に費用がかかってしまう点も覚えておきましょう。

悪天候による台風や雹(ひょう)

悪天候によって、建物が被害を受けることもあります。台風などの強風による被害や、雹(ひょう)や雪などによって建物が損傷する可能性もあります。

台風では強風によって屋根が破損するだけではなく、周囲からの飛来物によって、建物が損傷したり、窓ガラスが割れたりすることも多いです。雹(ひょう)も同様であり、建物がダメージを受けるだけではなく、窓ガラスが割れたり、ヒビが入ったりすることもあるでしょう。

雪は多少なら問題ありませんが、大量に降ると雪の重みによって屋根が破損することもあります。悪天候による被害は多く、さまざまな理由で建物が破損してしまいます。

全壊もありえる地震

地震による被害は不動産にとっては重大なものであり、外壁や内装へのヒビだけではなく、構造自体が歪んでしまうこともあります。

また、震度が大きい地震では倒壊するリスクもあり、倒壊や半壊などの大きな被害が出てしまう可能性もあることは覚えておきましょう。

建物自体が流されることもある水害

水害では部屋が水浸しになって原状回復に手間と費用がかかるだけではなく、ひどい場合は建物自体が流されることもあります。

特に川や海に近い建物だと、川の氾濫で2階部分まで沈んだり、津波によって建物が流れたりするリスクが高いです。川や海など、水場に近いエリアは、水害による被害が多いことは覚えておきましょう。

犯罪や事故による人災

犯罪や事故などの人災でも、建物に被害が及ぶこともあります。例えば空き巣に部屋を荒らされたり、事故で車が突っ込んできたりして、被害が起きることは多いです。

犯罪や事故などの人災は防ぐことが難しいですが、災害としてアパート経営のリスクになることは覚えておきましょう。

アパート経営で災害リスクを下げる5つの方法

アパート経営には災害リスクがつきものですが、対策次第でリスクを回避することは可能です。


  • 各種災害に対応した保険に加入
  • ハザードマップで安全な地域にアパートを建築
  • 災害に強い造りのアパートを建築
  • 定期的なメンテでアパートの安全性を維持
  • 立地を変えて複数棟のアパート経営

リスク回避の方法を知り、災害に強い安全なアパート経営を目指しましょう。

各種災害に対応した保険に加入

災害リスクを回避するには、各種災害に対応した保険に加入することがおすすめです。火災保険や地震保険などに加入することで、災害による被害を受けた場合に保障を受けられます。

保険の種類 保障の範囲
住宅火災保険
  • 火災
  • 落雷
  • 破裂・爆発
  • 風災・雹(ひょう)災・雪災
住宅総合保険
  • 火災
  • 落雷
  • 破裂・爆発
  • 風災・雹(ひょう)災・雪災
  • 物体の落下・飛来・衝突・倒壊
  • 水濡れ
  • 騒じょう・労働争議・集団行動
  • 盗難
  • 水災
地震保険
  • 地震
  • 噴火
  • 津波

加入する保険によって、保障してもらえる範囲は異なります。そのため、保障内容を確認したうえで、どの保険に加入すべきかを考えましょう。

ハザードマップで安全な地域にアパートを建築

国土交通省が発表しているハザードマップを確認することで、どの地域が災害によるリスクが低いのかを把握できます。ハザードマップとは災害による被害を予測して、被害範囲を地図に起こしたものです。

ハザードマップを見ることで、どのエリアが災害による被害が起きやすいのかを事前に知ることができます。ハザードマップは国土交通省のハザードマップポータルサイトでチェックできるため、アパート建築前に確認しておきましょう。

災害に強い造りのアパートを建築

災害に強いアパートを建築することも大切であり、これは建物の構造によって異なります。木造住宅は安価で建築できるものの、耐久性が低いため、災害によって被害を受ける可能性は高いです。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などは丈夫な構造であるため、地震や水害、火災などにも強く、災害リスクは低くなります。また、地震の対策としては、基礎工事も重要です。

基礎工事にはさまざまな工法があり、より深い位置まで杭を打ち込んで地盤を安定させたり、地盤を硬くしたりすることで、耐震性は高められます。

定期的なメンテナンスでアパートの安全性を維持

災害リスクを避けるためには、定期的にメンテナンスをして、アパートの安全性を維持しましょう。構造によっては災害に強いアパートもありますが、どんな建物も経年劣化によって老朽化は進み、防災性能は下がります。

老朽化によって安全性を下げないためにも、こまめにメンテナンスをすることが大切であり、災害による被害を避けるためにも安全性の維持に努めましょう。

立地を変えて複数棟のアパート経営

複数のアパートを経営しているなら、1棟目と2棟目以降は立地を変えることがおすすめです。棟によって立地を変更しておくことで、1棟が災害によって被害を受けても、ほかのアパートへの被害は免れます。

そのため、災害によって1棟の収入が減少しても、ほかのアパートで家賃収入を確保できるため、リスクの分散が可能です。

アパート経営で災害が起きたときにやるべき対処

どれだけ対策をしていても、災害によって経営しているアパートが被害を受けることはあります。アパート経営で災害による被害を受けた場合は、素早く対処する必要があります。


  • 加入している保険の適用を申請
  • アパート経営が継続可能なのか検討
  • 災害の責任範囲を明確にして行動

災害時にはどのような対処が必要なのかを知り、被害を受けたときもスムーズに対応できるようになりましょう。

加入している保険の適用を申請

火災や地震保険に加入している場合は、被害を受けた後、速やかに保険の適用を申請しましょう。保険は加入しているだけで、自動的に適用されるものではありません。補償を受けるには、必ず自身で申請が必要です。

保険の適用には期限が決められており、一定期間放置してしまうと適用範囲内の被害を受けても補償を受けられなくなります。

保険を適用するためには、素早く申請するだけではなく、写真や動画などで被害状況の証拠を残しておき、求められた際に素早く提示できるようにしておきましょう。

アパート経営が継続可能なのか検討

災害によって被害を受けた場合は、今後継続して経営が可能なのかを確認しましょう。保険を適用して補償を受けたとしても、原状回復のためには自腹での出費が必要となることも多いです。

もし建物全体に被害が出てしまい、入居者が獲得できず空室状態が長く続いてしまうと、ローンの返済が苦しくなります。経営の継続が難しい場合は、売却や取り壊しなども選択肢に入れ、無理に経営を続けないことも大切です。

災害の責任範囲を明確にして行動

災害による被害に対処するには、どこまでを大家が責任を負うのか、入居者が責任を負うケースはどのようなものなのかを明確にしておくことが大切です。大家が責任を負うケースとしては、次のものがあげられます。


  • 災害による被害を理由にした家賃の減額
  • 建物被害が起きた場合の修繕義務
  • 耐震基準を満たしていない場合の入居者のけがや死亡

基本的には大家は入居者に住める家を提供する義務を負いますが、それ以上の責任はありません。そのため、災害によって建物が全焼や滅失した場合は、賃貸借契約自体が消滅するため、大家は責任を負わずに済みます。

また、入居者が責任を負うケースとしては、次のものがあげられます。


  • 家財道具の損傷

災害によって家財道具が損傷したり、壊れたりした場合でも、大家は責任を負いません。入居者の持ち物については、入居者自身の責任となります。そのため、災害によって被害を負ったからといって、本来不要な部分まで対処し、余計な費用をかけないことが大切です。

アパート経営の災害時に気になる疑問

アパート経営を円滑に行うには、災害時に気になる疑問についても知っておくことが大切です。


  • サブリース契約なら災害時でも家賃は入るのか
  • 加入するアパート向けの保険の相場はいくらか
  • 災害の補償は国や自治体からもあるのか

よくある疑問とその回答を参考にして、災害時の対応について理解を深めておきましょう。

サブリース契約なら災害時でも家賃は入るのか

入居者がいない場合でも、月々一定額の家賃収入を得られることが、一括借り上げのサブリース契約の魅力です。入居者がいなくても家賃収入は得られますが、災害によって入居者がいなくなった場合は、サブリース契約を停止されることがあります。

契約条件については管理会社によって詳細が異なるため、災害時の対応はどのようになっているのか、契約前に確認しておきましょう。

加入するアパート向けの保険の相場はいくらか

火災保険や地震保険の保険料は、加入する建物の価値や広さ、構造、エリアなどによって異なります。火災保険は安くても年間20万円前後です。地震保険は火災保険とセットで加入するものであり、両方の保険をセットにすると、年間60万円前後が相場であると考えましょう。

保険会社によって保険料は異なりますが、それほど大きな違いはありません。そのため、加入時には金額の違いだけではなく、どこまでの範囲を保障してくれるのか、詳細な内容の違いを確認しておきましょう。

災害の補償は国や自治体からもあるのか

災害による補償は、国や自治体からも受けられます。賃貸経営者向けの公的支援制度としては、次のものがあげられます。

制度 補償内容
被災者生活再建支援制度 災害によって生活基盤に著しい被害を受けた世帯に対して最大300万円の支援金
基礎支援金
  • 全壊など:100万円
  • 大規模半壊:50万円
加算支援金
  • 建築購入:200万円
  • 補修:100万円
  • 賃借:50万円
住宅の応急修理
  • 被災した住宅に対して生活に必要な最小限度の応急修理
  • 修理限度額は1世帯当たり約50万円程度が上限
災害復興住宅融資
  • 災害により滅失・損傷した家屋の復旧に対して低利な資金を供給
  • 住宅を建設する場合の融資限度額は1,650万円
  • 住宅再建方法により融資限度額や返済期間が異なる

地域によっては自治体が独自に制度を実施していることもあるため、自治体のホームページから確認しておくとよいでしょう。

アパート経営は災害に備えてもしものときも慌てない

アパート経営をするなら、災害に備えて準備をしておくことが大切です。災害への備えをしておくことで、もしもの場合でも慌てずに素早く対処できます。

災害リスクを減らすには、建築時から立地や建物構造を考えるだけではなく、保険の加入なども検討することが大切です。災害による被害はなにがあるのかを知り、対処法を考えてからアパート経営に臨みましょう。

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