アパート経営は繰り上げ返済をすべき?損をしない4つのコツとは

アパート経営は繰り上げ返済をすべき?損をしない4つのコツとは

アパート経営をスタートするにあたり、ローンを利用してアパートの建築を行う人も少なくないでしょう。ロいーンの返済に関してはさまざまなリスクを考慮したうえで長期的に安定した返済ができるような計画を立てておくことが重要なポイントとなります。

ただ、できれば早めにローンを返済して収益をあげたいという人もいるでしょう。この場合、アパートのローンを繰り上げ返済できるのであれば実行したほうがよいのでしょうか。

この記事ではアパート経営で損をしないためにローンの繰り上げ返済について詳しく解説します。繰り上げ返済の方法やメリット・デメリットについても解説しますので参考にしてください。

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アパート経営の繰り上げ返済方法は2種類

アパート経営を行いながらローンの返済をしているなかで、資金に余裕ができてくることもあるでしょう。そうなると繰り上げ返済が視野に入ってきます。ここではローンの繰り上げ返済の方法を2パターン解説します。繰り上げ返済を行う際には自分にあった方法を選択するようにしましょう。

早期に完済する期間短縮型

まず1つ目の方法は、期間短縮型です。期間短縮型は繰り上げ返済した額を総額から差し引いて、支払い期間を短くする返済方法になります。返済期間を短くすることで利息部分が減額されるためトータルでみてもムダな費用を支払うことがなくなる点が特徴です。

翌月からの支払い金額は従来通りで、期間だけが短縮されるのがこの方法になります。一度短縮すると延長することができないため、この点には注意が必要です。とにかくローンの返済を早く終わらせたい人には期間短縮型が向いているでしょう。

毎月の負担を減らす返済減額型

二つ目の方法は、返済減額型です。返済減額型は繰り上げ返済した額を総額から差し引いて、翌月からの支払い金額を減額する方法になります。返済額を減らすことで毎月の負担も減らすことができる点が特徴です。

返済期間は従来通りになります。返済減額型の場合は、月の返済額が減ることで貯蓄しやすくなるというメリットがあります。ライフイベントにあわせて貯蓄をしていく必要がある人に向いている方法といえるでしょう。

アパート経営で繰り上げ返済をする3つのメリット

ローンを繰り上げ返済するとどのようなメリットがあるのでしょうか。繰り上げ返済で得られるメリットについて詳しく解説します。

トータルで支払う額の減額が可能

繰り上げ返済をするとトータルで支払う額が減額できる点が大きなメリットです。繰り上げ返済でローンの総額が減額されるのは、利息部分と大きく関係しています。利息はローンの元本に応じて変動するため、元本が小さくなるほど利息部分がカットされる割合が高くなるのです。

返済額や短縮する期間によっては100万円単位で得をすることもあります。ちなみに期間短縮型を選択したほうが利息部分の減額率が大きくなることを理解しておくと損をしない返済をすることができるでしょう。

将来の金利上昇のリスクが減少

ローンの支払いでは金利の変動も大きく影響します。2021年時点では低金利が続いているため不動産投資でローンを利用するには適しているタイミングであるといえるでしょう。ただ、これ以上の低金利を望むことは難しい状態であるともいえます。

この点から考えると今後、金利は上昇していく可能性のほうが高いといえるでしょう。金利が上昇すれば変動金利でローンを利用している場合には月の支払額が増額します。急激に金利が上昇しないともいえない状況であるならば繰り上げ返済を行ってできるだけ支払額を減らしておくほうが得策です。

金利が上がる前に完済できれば損をすることなくローンの支払いを行うことができるでしょう。

アパート経営の拡大が可能

ローンの繰り上げ返済は、金融機関目線でみると経営がうまくいっていて信頼できる経営者というイメージを持ちやすくなります。つまり金融機関の与信がよくなるといえるのです。これから先、アパート経営を拡大したいという希望がある人は繰り上げ返済がおすすめになります。

完済が近づいてきたタイミングで現在ローンを組んでいるアパートを担保にして新規のローンを組むことも考えることができるでしょう。経営するアパートが増えれば資産を増やすこともできるため、金融機関の与信をよくしておくことはプラスに働くといえます。

アパート経営で繰り上げ返済をする3つのデメリット

アパート経営で繰り上げ返済をするメリットについてみてきました。大きなメリットもたくさんありますが、その一方でデメリットがあることも理解しておくことが大切です。ここではアパート経営で繰り上げ返済を利用した場合のデメリットを3つ解説します。

自己資金の減少でトラブル対応が困難

ローンの繰り上げ返済はそれなりの額を入れる必要があります。アパート経営をしながら預金した余剰金であったとしても手元に現金がまったくなくなるほどの金額を返済してしまうとあとから困った事態になることもあるため注意が必要です。

繰り上げ返済する場合には、返済してもある程度手元に現金が残る程度にしておくとよいでしょう。災害などで突然まとまったお金が必要になることがあるかもしれません。繰り上げ返済で自己資金が減ってしまい、急な出費に対応できなくなることはデメリットになります。

新規投資の機会が損失になる可能性

繰り上げ返済の大きなデメリットも自己資金が減るという点にあることはここまでにも解説してきました。自己資金が減ることで出てくるデメリットはもうひとつあります。それは新規投資の機会を損失することです。

今よりも利益が見込める投資先をみつけた場合でも、繰り上げ返済で自己資金を使い切ってしまっていると新しい投資先を逃してしまう可能性が高くなります。

手数料次第では繰り上げ返済した方が損

繰り上げ返済で気をつけたいのが金融機関に支払う手数料です。手数料については金融機関によって設定が異なります。1回の返済について数千円から数万円という設定をしている金融機関もあります。一方で残金に対して何%という計算方法で手数料を算出する金融機関もあります。

この場合、手数料だけで10万円を超えるケースもあるため注意が必要です。さらには繰り上げ返済を細かく分散して行っていると手数料がその都度かかる点にも注意しましょう。

アパート経営の繰り上げ返済で損をしない4つのコツ

ローンの繰り上げ返済ではいくつか気をつけたい点があります。よく理解せずになんとなくお金がたまったから繰り上げ返済をするということを繰り返しているとトータルで損をしてしまうこともあるため注意が必要です。ここではアパート経営の繰り上げ返済で損をしないためのコツを4点解説します。

繰り上げ返済に違約金がかからないか確認

繰り上げ返済で気をつけたいのが違約金です。早めに返済するのになぜ違約金が発生するのかと不思議に思う人もいるでしょう。金融機関によっては違約金ではなく手数料と呼ぶ場合もあるこの料金について金融機関の目線で考えてみましょう。

金融機関としては金利の部分がもうけになります。そのため繰り上げ返済を受けることで本来予定していた金利部分を喪失することになるのです。そのため手数料や違約金という形でローンの利用者に金利の精算をしてもらいます。

こうすることで金利の喪失分を少しでも穴埋めするということが違約金の目的にもなります。違約金についてはローンの契約を結んだときに交わした約定書に記載されていますので確認しておきましょう。とくに固定金利のローンを利用した場合には違約金が発生する可能性が高いため確認が必要です。

契約内容によっては繰り上げ返済ができない場合もあります。金融機関と交わした契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

こうなると一括返済やローンの借り換えを検討する人もいるでしょう。繰り上げ返済でなくても違約金が発生するケースはあるため注意が必要です。

事前に繰り上げ返済の損益をシミュレーション

繰り上げ返済を行う場合、自己資金に余裕ができてきたからと安易に繰り上げ返済を申し出てしまうと損をする可能性があることを理解しておきましょう。繰り上げ返済を行う場合には事前に返済シミュレーションを行うことが重要です。

とくに損益を考えたシミュレーションは重要となります。確定申告で支払う税金なども含めて損益を考えておくと安心でしょう。

もうひとつ考えておきたいのが繰り上げ返済のタイミングです。一般的に繰り上げ返済は早い段階で行うほうが得になるとされています。ローンには元利均等返済と元金均等返済の2パターンがあります。いずれも借り入れを行ってから最初の時期の金利割合が高いという特徴があります。

これは返済額の内訳で金利が占める割合が高いのが返済前半であるということを示しています。つまり早めに繰り上げ返済することで金利部分を減額することができるため早めの返済が得と考えることができるのです。

返済後期になると返済額の内訳で金利が占める割合はほとんどありません。そのため後半に繰り上げ返済をしても大きなメリットにはならないと考えられます。

そもそも繰り上げ返済は、早めに返済することで金利部分を少しでも安くすることが目的であるケースが多いため、この点にメリットがあるタイミングで行うことが重要ともいえるでしょう。

こうしたことを考えて家賃収入から得られるキャッシュフローをうまく貯めていき、シミュレーションを行ってから早い段階で繰り上げ返済ができるように資金運用をしていくこともアパート経営で損をしないためのコツになります。

金利を下げるなら借り換えを活用

金利を下げたいと考えているならローンの借り換えも検討材料のひとつに組み込んでみましょう。ただここで注意しておきたいのは借り換えにはコストがかかるという点です。単純に金利が低い金融機関に借り換えれば得になると考えているのであればそれは注意が必要となります。

本来、ローン契約を交わした段階で金融機関には返済期間満了まで滞ることなく返済を続けることを前提に金利を設定してもらっています。借りる側もそれを納得したうえで契約を交わしているため、これを借り換えるということはそれなりのペナルティが用意されていることは理解しておきましょう。

金融機関にとっては金利こそもうけです。そのため繰り上げ返済で金利が損失することでさえも痛手となるケースが多くなります。繰り上げ返済を受ける際も手数料という名目で違約金を求める金融機関がほとんどです。これは最初の契約で説明が行われるため双方が合意のうえでの支払いとなります。

借り換えについても同様です。借り換えについては金融機関を変更することになるため、貸し付けた金融機関としてはあまりよい事案ではないことはわかるでしょう。逆に借り換えをしてもらう金融機関にとっては安定した返済実績のある顧客と契約が交わせるという点ではメリットが大きくなります。

こうした点から借り換えには次のようなコストがかかることを覚悟して行う必要があることを理解しましょう。


  • 既存借入を一括返済する際のペナルティ
  • 抵当権抹消にかかる費用
  • 抵当権の設定にかかる費用
  • 印紙税
  • 金融機関の融資手数料

ペナルティについては固定金利のほうが高額になる可能性が高くなっています。変動金利であれば数千円程度ですむこともあるでしょう。

抵当権の抹消にかかる費用は、司法書士への手数料となるため3万~5万円が相場となります。抵当権の設定にかかる費用は融資額×0.4%に司法書士への報酬がプラスされます。

印紙税については借入金額によって変動しますが1億円の借入で10万円が目安です。融資手数料は金融機関によって変動します。おおよその目安は借入金の1~2%程度あるいは10万円未満とされています。

このように借り換えには多くのコストがかかります。そのため借り換えを行う場合にはコストを差し引いて最終的に金利がどこまで低くなるのかを計算してから実行することをおすすめします。

事前にライフイベントで必要な費用を確保

キャッシュフローである程度の自己資金がたまったからといって全額を繰り上げ返済にあててしまうと急な出費が起きた場合に困ったことになる可能性があります。

アパート経営を行いながら仕事をしている40~50代を想定して、ライフイベントで必要となる費用をみておきましょう。

40~50代となると子育て真っ最中という人も多い世代でしょう。そうなると自分のための資金というよりも子どものライフイベントにかかる費用のほうが大きくなります。まずは子育てに必要な費用の相場をまとめておきます。

幼稚園から大学卒業までにかかる教育資金はおおよそ1,000万円~といわれています。これは高校までを公立で過ごし、私立の大学に行った場合です。すべて私立であればこれ以上に費用がかかり、大学でひとり暮らしをはじめた場合にはこれに生活費がプラスされることを考えておきましょう。

こうした教育資金を支払いながら、自分たちの老後の資金を蓄えていく必要もあります。老後の生活費は夫婦2人で月に25万~30万円あれば余裕を持って生活できるでしょう。医療費や介護にかかる費用も考えておく必要があります。

これ以外にもマイホームの修繕費用や建て替え費用、急な出費などお金はいつ必要になるかわかりません。こうしたことを考えておくことは生活を安定させるうえで重要なポイントです。

ローンの繰り上げ返済は返済しても自己資金に余裕があるという状態を目安として行うとよいでしょう。返済を急ぐあまり預貯金を全額返済にあててしまうことはリスクをともなうことを理解しておきましょう。

アパート経営の繰り上げ返済で気になる疑問

繰り上げ返済についてさまざまな角度から確認してきました。ここからはさらに踏み込んだ視点でアパート経営の繰り上げ返済に関する疑問点について解説します。自分は繰り上げ返済をしても大丈夫かどうかを判断する材料にしてください。

どのような人なら繰り上げ返済がおすすめか

自分が繰り上げ返済に向いているかどうかを判断するのはなかなか難しいでしょう。悩んだときは繰り上げ返済のメリット・デメリットに自分をあてはめてみるのもひとつの方法です。

自己資金に余裕がありローンの総額を減らしたいという人は繰り上げ返済がおすすめ

です。さらに今後、アパート経営を拡大したいという希望がある人の場合は、与信をよくしておくという点で繰り上げ返済はメリットが大きいでしょう。

ただし、自己資金に余裕がなく、これからライフイベントなどが多く控えている人には繰り上げ返済はあまりおすすめできません。借入している金融機関が繰り上げ返済に応じていないケースもあるため、この点は確認が必要です。

効率的に資産運用をしたい人は繰り上げ返済をせずに安定的に返済していくほうがよいでしょう。逆にとにかく返済の負担を減らせればよいという人の場合は自己資金に余裕があれば繰り上げ返済がおすすめです。

いずれにしてもしっかりとした返済計画を立ててから実行することが必要となります。

繰り上げ返済で完済後に必要な手続きはあるか

繰り上げ返済でローンを完済するというケースもあるでしょう。早期で完済した場合には抵当権抹消手続きを行う必要があります。

抵当権はローンを返済するまではその建物は金融機関の抵当に入っていますということを示すものです。そのためローンが完済されれば所有者のもとに抵当権を移動する必要があるというわけです。

もしも抵当権を移動していないと不動産を売却したいときなどに売却権利が所有者にないという事態が起こり、スムーズな手続きができなくなるなどのデメリットが生じます。

そのため繰り上げ返済でローンを完済したら必ず抵当権抹消手続きを行うようにしましょう。抵当権を抹消するには金融機関からローンを完済したことを証明する書類を受け取ります。それを法務局に提出して所定の手続きを進めることで完了することが可能です。

ほかにもローンがあるならばどれから繰り上げ返済するか

もしもアパート経営のローン以外にもローンがある場合、どこから繰り上げ返済していけばよいのか迷うケースもあるでしょう。基本的には金利が高いもの、残金が多いものから繰り上げ返済することをおすすめします。金利が高いものは繰り上げ返済することで金利部分の返済を減らすことができます。

残金が多いものも負担が大きいためできるだけ残金を減らしておくことで負担も少なくなるでしょう。ローンの条件を比較して、どこを繰り上げ返済したほうが1番得になるかをしっかりシミュレーションしてから判断することが大切です。

アパート経営の繰り上げ返済は得かシミュレーションしてから実行

アパート経営の繰り上げ返済は一見するとメリットが多そうに感じるでしょう。ただデメリットもあるため事前のシミュレーションがとても重要になります。

金融機関としては長期で返済してもらうほうが金利の部分でもうけが出るため、繰り上げ返済には違約金を設定しているケースが大半です。違約金と記載されていなくても繰り上げ返済手数料として支払いを求められることが多くあります。

返済する金額によっては手数料だけで10万円ほどの金額になることもあるでしょう。このように繰り上げ返済にはメリット・デメリットがあるためよく検討してから実行することが必要です。

もしも自分だけで判断することが難しい場合には信頼できる不動産会社や専門家に相談してみましょう。アパート経営を行う場合にはパートナーとして信頼できる不動産会社をみつけておくことも損をしないためのポイントです。

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