アパート経営と太陽光発電で賢く資産運用!賃料と売電で収入の安定

アパート経営と太陽光発電で賢く資産運用!賃料と売電で収入の安定

一昔前よりも太陽光発電システムの価格は大幅に下がり、手の届く範囲になってきました。太陽光発電は設置してしまえば、定期的なメンテナンスをするだけで、日々発電してくれます。アパート経営をするなら屋根で太陽光発電をしたらお得なのではと思うところです。

立地や条件にもよりますが、アパート経営と太陽光発電は相性の良い資産運用です。ここではアパート経営をしながら、太陽光発電をする賢い資産運用の方法について紹介していきます。それぞれの特性とメリット、デメリットを理解して、賢く資産運用をしていきましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営をしながら太陽光発電もする4つのメリット

太陽光発電のメリットは置いておくだけで発電してくれるところにあります。一昔前は発電して余った電力を高額で買い取ってくれました。近年は太陽光発電の普及に伴い、買取価格は減額傾向にあります。

売電収入を期待する一般住宅では太陽光発電による魅力は下がってきていますが、アパートなど消費電力の多い物件では光熱費の削減にもつながります。ここではアパート経営をしながら太陽光発電もするメリットについて4つ紹介していきます。

家賃収入と売電で収入アップ

アパート経営も太陽光発電もリスクの低い土地活用として注目されています。太陽光発電のメリットはアパートの敷地内でも発電できるところです。アパートを建てる土地しかなくても、屋根の上は空いています。

アパート経営で家賃収入を得ながら、太陽光発電で光熱費を削減し、電力が余ったら売電で収入をアップできます。限られた土地を最大限に有効活用して、無駄を省きます。2021年の太陽光発電の1kWあたりの固定買取価格は以下のようです。

住宅用10kW未満 19円
事業用10kW以上
50kW未満
12円+税
事業用50kW以上
250kW未満
11円+税

アパートの規模にもよりますが、設置できる太陽光発電システムの発電容量によって収入は変わってきます。3~5kWの太陽光発電を設置するのに必要な広さは18~30㎡(5.5坪~10坪程度)です。10kWになると60㎡(20坪程度)必要になります。

屋根の傾きや形状によって設置できる面積は限られるので、より広い面積が必要になる場合もあります。土地の広さと屋根の広さ、設置できる太陽光発電の発電量を確認しながら検討を進めましょう。

参考:経済産業省

アパートの電気代の節約

太陽光発電は電気を生み出してくれます。アパートで使用する共有部分の電気代などはさほどかからないものの、チリも積もれば大きな額になります。共用部分の電気代を太陽光発電で賄うことは比較的簡単です。

また、賃貸併用住宅としてオーナーの自宅も併設しているなら、オーナーの部屋にもつなぐことで自宅の電気代も節約できます。事業用の大きな太陽光発電を設置できれば、余った電力を売って収入も得られます。

規模の大きな太陽光発電を設置するなら、売電を中心にして、売電収入が得られる内にできるだけ投資を回収しましょう。10kW未満の太陽光発電を設置する場合は、自家消費に回すか、売電に回すかどちらが得になるかを検討して判断しましょう。

入居者へも供給して独自性をアピール

太陽光発電で得た電力は配線工事の仕方次第で入居者へ供給することもできます。オーナーの売電収入は減りますが、入居者の電気代が抑えられるので、周辺よりも多少家賃を高く設定しても入居者が見つかりやすくなります

災害時には電力が止まっても、アパートは電気が使えるので、入居者に安心感を提供できます。周辺の競合アパートより独自性をアピールできることで、安定した経営が見込めます。

アパートを建築するなら金利の低いローンが組める

アパートで太陽光発電を設置する場合には、既存のアパートに取り付ける場合と、新築でアパートを建てて設置する場合があります。後付けで既存のアパートに太陽光発電を設置するならソーラーローンがおすすめです。

ソーラーローンなら太陽光発電の設置にあたって、長期間の融資が可能です。頭金なしでも借り入れでき、太陽光設備が保証料の代わりになるのでお得に数百万円程度の太陽光発電設備でも導入できます。金利は2~3%前後が多いです。

新築でアパートを建てて、太陽光発電を設置するならアパートローンの方が金利を抑えられます。銀行系や日本政策金融公庫のアパートローンなら1~2%前後の金利で事業資金が借りられます。多くの金融機関で取り扱っているので、比較もしやすいです。

アパート経営をしながら太陽光発電もする3つのデメリット

一方でアパート経営と太陽光発電を併用することで考えられるデメリットもあります。初期投資が高くなることと、収益の見通しが変化する可能性があります。ここではデメリットについて詳しくみていきましょう

アパート本体と設備で高額な初期費用

太陽光発電は安くなってきたとは言え数十万円~数百万円まで規模や機能によってかかります。最近普及が進められている家庭用蓄電池についても併設すれば費用がかかります。アパートの初期費用を考えるとまとまった金額で加算させることになります。

それぞれのおおよその初期費用を以下にまとめます。

アパートの初期費用

建築確認など各種申請手続き費用 床面積に応じて代理手数料込みで数万円から数十万円
登記に関する費用 不動産取得税:固定資産税評価額×税率(3%)
印紙税:1,000円~6万円
登記費用:30万~50万円程度
アパートローン手数料 借入額の1~3%
各種保険料 50万円程度
外注費 内容による

アパート経営に必要な初期費用は目安です。アパート経営の初期費用はおおむね建築の計画時から入居者募集まででかかる費用のうち「5%程度」がかかると考えるとよいです。5,000万円なら250万円は初期費用として用意しておきましょう。

初期費用にはローンの頭金や解体費用は含まれていません。ローンの頭金は借入額の10%程度、解体費は延べ床面積の坪数×3万~6万円程度かかります。5,000万円のアパートを建てようと思うと、1,000万円程度の資金が必要です。

太陽光発電の初期費用

パネル費用 16万~25万円/kW
設備費 5万~8万円/kW
工事費 7万円/kW
合計初期費用 28万~40万円/kW

10kWの太陽光発電を設置するなら300万~400万円の初期費用がかかります。5kW程度の太陽光発電設備なら150万円前後でも設置できます。これに蓄電池を加えると住宅用の据え置き型蓄電池を設置する費用は、本体+工事費込みで約150万~200万円がかかります。

参考:経済産業省

売電収入は将来下がる予定

太陽光発電による余剰電力の売電収入は年々下がっていきます。2012年に40円代だった固定買取価格は家庭用で21円、事業用で13円程度にまで下がりました。これは政策目標に沿ったもので、もともとそういう計画だったというものです。

今後2025年までに1kWあたりの買取価格は8円前後まで段階的に下がっていきます。太陽光発電の固定価格買取制度はそもそも高額な設備費を払っても導入できるよう、付加価値を付けたものです。

太陽光発電の設備費が十分に下がれば、導入もしやすくなるので、市場価格に合わせた買取価格に移行していくことを目指しています。10年前の投資目的で太陽光発電を始めるといった発想は難しくなってきます。

それでも電気代は削減でき、規模によっては売電収入も得られるので、投資を回収することは可能です。シミュレーションを詳しく行って収支を検討しましょう。

参考:経済産業省

地域や季節で太陽光発電の収入は減る

太陽光発電は天候に左右される設備です。日光がなければ発電しません。年間を通して日照時間が望める地域が適しています。雨の多い地域や雪の多い地域では発電効率が下がります。また、温度が高くなりすぎても、低すぎても発電効率は下がります。

また、きちんとメンテナンスをしていないとソーラーパネルが劣化したり、発電システムが故障したりもします。近年は災害も増えており、投資を回収する前に風水害で設備が壊れる可能性もありま。

太陽光発電設置にあたってはシミュレーションを取って、少なくとも投資を回収できるだけの発電量が見込めるかはチェックしましょう。

アパート経営と太陽光発電で黒字にするコツ

アパート経営と太陽光発電を併用するメリットとデメリットについて紹介してきました。ここではアパート経営と太陽光発電を併用して黒字にするコツについて紹介していきます。収支のバランスをきっちりとることで黒字経営を目指しましょう。

複数の業者でプランの比較

アパート建設にしてもアパート管理にしてもたくさんの企業が携わっています。太陽光発電の販売業者もたくさんあります。アパートにしても太陽光発電にしても設置しようとしている設備が妥当な価格を判断するためには複数社から見積りを取って、結果を比較しましょう

金額だけでなく、条件やアフターサービスについても入念にチェックしましょう。どちらも経営をはじめると長い付き合いになります。営業担当者や企業の雰囲気も重視しましょう。見積比較にあたっては一括見積サービスを使うと簡単に比較できます。

収益が見込める立地で始める

アパート経営に向いている立地は


・電車が主な交通手段なら駅から徒歩10分
・車が主な交通手段なら駐車場完備
・コンビニやスーパーマーケットなどの施設が近い
・治安がよく、静かな環境
・競合となるマンションやアパートが少ない
・周辺の空室が少ない場所
・都市計画などで今後、開発が進みそうな場所


が挙げられます。駅まで10分以上かかる遠い地域や坂道が多い地域は避けられる傾向にあります。ファミリー向けならば学校や病院までの距離も重視しましょう。単身者向けなら通勤の利便性とコンビニなどの施設へのアクセスのしやすさが重要です。

太陽光発電に向いている立地は


・雪があまり降り積もらない地域で、海風などから運ばれてくる塩の害がない場所

・屋根は広く、角度は30度前後に設置できる
・南向きでパネルが4kw以上置け、仕事などで昼間はあまり在宅していない
・日中を通して日当たりの良い場所


などが挙げられます。太陽光の発電量は日光が当たっている時間に比例します。また、太陽光パネルに直角に太陽光が当たるのが最も発電効率が良くなるので、季節によって差はありますが、30度前後にパネルを傾けて設置します。

屋根の勾配が急だと発電効率が下がります。周りにビルなどがあり、屋根に当たる日当たりが限られていると発電量は下がります。太陽光発電にしても、アパート経営にしても、見積りと共にシミュレーションを提案してもらい、収益性をしっかり確認しましょう

アパート経営や太陽光発電の補助金を利用

新規事業を始めるにあたっては起業支援で補助金を利用できる場合があります。また、リフォームなら「長期優良住宅化リフォーム推進事業」や「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」などが行われています。

補助金 内容
長期優良住宅化リフォーム推進事業 リフォームなどにかかる費用の1/3(上限有) 集合住宅を含む既存住宅の長寿命化・省エネ化などに資する性能向上リフォーム、子育て世帯向け改修を支援する事業
既存住宅における断熱リフォーム支援事業 補助対象経費の1/3以内(上限有) 一定の省エネ効果の向上が見込める断熱リフォームを行った場合、そのリフォーム工事にかかる費用の一部を助成

また、アパート経営をはじめて、新型コロナウィルスの影響で売り上げが下がっている経営者にはさまざまな支援策が用意されています。省庁を跨いでさまざまな補助金・助成金が用意されているので、住宅メーカーや不動産会社などに相談しましょう。

太陽光発電システムなら国が進めるZEH住宅に付随して太陽光発電の購入補助がありますが、国の太陽光発電に対する補助金はほとんどなくなっています。国とは別に、アパートがある地域の自治体独自に補助金を出していることもあります。それぞれ内容や条件は様々なので、役所の窓口で担当課を紹介してもらい、相談してみましょう

参考:国土交通省

参考:北海道環境財団

アパート経営も太陽光発電も管理を徹底

アパート経営が成功しているところは立地以上に管理がしっかりしているところです。家賃の回収や入退去管理などはもちろんのこと、入居者へのトラブル対応なども重要なポイントです。24時間体制で365日対応できる管理体制をオーナーだけで行うのは大変です。

管理業務が面倒であれば一括借り上げで管理会社が運営してくれる方法もあります。オーナーが業務委託したい部分を絞って契約することもできます。経営者としての腕の見せ所です。

一方で太陽光発電も置いておくだけで発電してくれますが、メンテナンスは必要です。経年劣化による設備の不具合や故障、急な発電量の低下など、放置すると危険な事もあります。オーナーができるとすれば鳥の糞や落ち葉などを掃除することですが、設置位置によってはそれも難しいです。

管理費はかかりますが、きちんとメンテナンスを依頼して長く太陽光発電設備が利用できた方が、トータルではお得になります。風水害の多い日本ではトラブルも起きやすいので注意しましょう。

ランニングコストの節約

アパート経営を行う上で、維持費にかかる金額は馬鹿になりません。ランニングコストを節約することで、支出を減らしましょう。節約できる項目としては


・管理委託費を見直し、管理会社を変更する
・ローンの借り換えで利率を下げる
・経費を正確に計上して、確定申告で所得税や住民税を極力抑える
・修繕費を見直し、無駄な出費がないかチェックする


これらコストが抑制できる部分をチェックし適切な運用ができるようにしましょう。しかし、管理費や修繕費を削りすぎると空室率が高くなり運営自体に影響がでます。ケチるのではなく、無駄をカットして効率のよい経営をしましょう。

アパート経営をしながら太陽光発電をする注意点

アパート経営をしながら太陽光発電をすることで高い収益性を見込める反面、注意する点もあります。アパートという資産だけでなく、太陽光発電設備も資産として抱え込むことになります。

ここでは資産形成においてアパートと太陽光発電を持つことで注意したい点について紹介していきます。リスクに事前に備えて、十分な対応ができるように用意しておきましょう。

災害に備えていないとローンだけが残る

近年は未曽有の大災害が毎年のように来るまさに災害列島と化しており、災害に備えていても災害に遭うリスクは高まっています。地震や洪水、地すべり、火災など不動産に深刻な影響を与える異常気象が増えています。

災害が起きても壊れにくいアパートにすることも重要ですが、最低限、各種保険には加入し、もしもの時に補償が効くようにしておきましょう。保険の種類としては


・火災保険
・地震保険
・施設賠償責任保険
・団体信用生命保険


などがあります。アパート経営は人命を預かる仕事でもあります。アパート経営を始める際には地域のハザードマップも確認して災害リスクについて理解しておきましょう。土地を探して建てる場合には災害リスクの低い場所を選びましょう。

太陽光発電については、事業として行うのであれば、


・企業総合保険
・動産総合保険
・施設賠償責任保険
・休業損害補償保険(売電収入補償特約)
・出力抑制保険


などが利用できます。メーカー保証だけではカバーできない火災や災害などをカバーするように保険をかけましょう。また、パネルの飛散などで身体や財産に損害を与えた場合の補償として施設賠償責任保険は重要です。

赤字を出さないように出口戦略を立てておく

事業として行う以上、赤字が続くようでは経営が続けられません。アパート経営にしても太陽光発電にしても赤字を出さないように、事前に出口戦略は立てておきましょう。アパートと太陽光発電それぞれにみていきましょう。

アパートの経営においては始める前からどのように事業を畳むのかは想定してはじめると損をしにくいです。アパートを投資として捉え、ある程度収益が得られれば手放すのであれば、戦略も変わってきます。

アパートは収益がある内に売却に出した方が買手が見つかりやすいので、高く売ることができます。長年経営して、空室率も目立つようになり、家賃も下げているアパートとなると高値で売り出すことは難しくなります。住宅メーカーや管理会社とも経営プランを詰めておきましょう。

太陽光発電については現在の固定価格買取制度の買取期間は住宅用で10年、事業用で20年です。既に10年の買取期間を経過していわゆる卒FITと呼ばれる太陽光発電オーナーが増えてきています。卒FIT向けの買取価格は10円/kWを下回る金額になるので事業撤退するケースも出てきています。

太陽光発電の出口戦略としては売電事業としではなく、電気代の削減として継続して活用していくこともできます。年々電気料金は値上げ傾向にあり、今後も値上がりが続くことが予測されます。非常用電源としても活用できます。

太陽光発電の普及状況によっては中古で販売することも見込めます。撤去費用を支払うよりも、中古で販売すれば利益も得られます。太陽光発電の政策も加味しながら、固定価格買取制度期間終了後の扱いについても検討しておきましょう。

家賃保証の導入で損をする可能性

アパート経営を管理会社に一括管理してもらい、家賃相当額を手に入れる家賃保証を利用すれば、自身は何もしないで毎月家賃収入相当額が手に入れられます。ただし、契約内容はよく確認しておきましょう。

家賃保証は空室が出た場合の保証と、管理運用を一括で任せるサブリースがあります。サブリースの場合、満室の家賃収入額から手数料を差し引いた金額が毎月支払われます。サブリースは収入は安定しますが、礼金や更新料は管理会社に行き、オーナーには入りません

また、設備などの修繕費に関してはオーナーが負担する必要があります。さらに管理会社との契約更新時に家賃を下げられることがあります。オーナーが家賃を決められないので、当初は問題なかったが、契約更新時にトラブルシューティングになるケースがあります。

家賃保証をしている管理会社が倒産すると別の会社に委託するか自分で管理をしなければなりません。これらのリスクを踏まえた上で、収支のバランスを考えて導入を検討しましょう。

補助金は予算切れで早期に終了

太陽光発電の促進は1993年ごろから始められました。当時太陽光発電システムは1kWあたり370万円もしたので、購入しようにも手の届かない商品でした。そこで国は補助金を出して普及を図りました。太陽光発電は増加し、それに伴い1kWあたりの価格も20万円前後にまで落ちてきました。

その為、国は2014年に太陽光発電を購入設置するのにかかる補助金を廃止しています。現在は別の政策にくっつけて太陽光発電の設置に補助が出る制度が残っています。一方で各市町村で独自に太陽光発電の設置に関する補助金を継続している自治体もあります。

こちらは補助金の予算を付けて行っているので、予算が無くなれば終了となります。募集期間中でも、申込みが多ければ途中で早期に終了することもあります。これらの補助金は基本的に先着順で採用されます。

アパート経営をする地域の役所でまずは太陽光発電設置の助成金があるか問い合わせてみましょう。助成金があるなら、対象となるか確認の上、早めに申請をして補助金を受け取りましょう。太陽光発電の補助金はいつ終わってもおかしくないくらいです。

アパート経営と太陽光発電で資産を増やしていこう

投資リスクの低いアパート経営に、空いている屋根を使って設置できる太陽光発電は相性の良い資産運用です。アパート経営も太陽光発電も土地活用としておすすめの商材です。それぞれを併設することで相乗効果が得られます

また、昔よりも利益率の下がった太陽光発電であっても、アパートの電気料金を削減できればデメリットを補うこともできます。太陽光発電が設置されていることで入居者の電気代を賄えるようなら広告でのアピールにもなります。

アパート経営と太陽光発電を上手に活用して資産運用を行い、自己資産を増やしていきましょう。

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