近年、不動産投資に興味を持つ方が増えています。不動産投資は確かに上手く行けば大きな利益を得られますが、不労所得が欲しいという人の心理をついた詐欺も後を絶ちません。近年、不動産投資詐欺の中でもアパート経営を持ちかける詐欺が増加していることが問題となっています。
アパート経営詐欺を持ちかける側は、高利回りや将来の経済的な安定など、甘い言葉をささやきながら近づいてきます。しかし、実際のアパート経営はそれほど甘いものではありません。また、実際には販売できる物件ではないのに手付金や頭金を支払わせて行方がわからなくなってしまうような詐欺事件も起きています。
この記事では、アパート投資詐欺とはどのようなもので、騙されないためにはどのような対策をするべきなのか、アパート投資詐欺の基礎知識と初心者だからこそ自分を守るために必要な対策法を詳しく解説します。
アパート経営の詐欺に関する基礎知識
アパート経営の詐欺とはどのようなものなのでしょうか。アパート経営詐欺の基礎知識について見ていきましょう。
不動産詐欺とは
アパート経営は不動産投資の一種です。マンションやアパートを購入して賃貸経営をして、家賃から利益を得るのが不動産投資です。購入にあたっては投資用ローンを利用できるので、手元の資金が少なくても始められます。
マンションでの不動産投資は単身向けの物件を1室ずつ購入することが多いのですが、アパート経営は1棟丸ごと購入します。不動産投資で確かに成功している人もいますが、確実に利益を上げるためには周辺の競合物件の家賃のリサーチや綿密な事業計画の作成などが欠かせません。
アパート経営詐欺は、そのような不動産や投資の知識がない人に近づいて、実はそれほど価値がない物件を高額で購入させたり、成功するかどうかもわからないのに、必ず成功すると言葉巧みに物件を購入させたりするものです。
詐欺に遭いやすい人の特徴
アパート経営詐欺に遭いやすい人には一定の傾向があります。年代は30代から40代で、既婚者よりも独身、勤め先は大企業のサラリーマンの人が多い傾向にあります。
独身の人は既婚者のように配偶者と話し合って冷静に考える機会がありません。また、この年代は老いていく親の介護問題が始まる人も多く、さらに自分の老後への健康や年金問題への漠然とした不安と重なります。自分だけで資産を増やしてなんとかしなければいけないと、甘い投資話に飛びつきやすい傾向があります。
大企業のサラリーマンが多いのは勤務先に信用があり、ローンを組みやすいのと、収入が比較的高くて安定しているので、不動産投資の初期費用に回せる経済的な余裕があるためだと考えられます。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:SCENA Palazzo（シエーナ・パラッツォ）
間取り・内装はオーナー様のご希望から収納を沢山設け、ウォークインクローゼットもつけました。またキッチンにはワークトップが人工大理石で奥行90cmのフルフラット対面キッチンを設置しました。(大和財託株式会社の土地活用事例)
アパート経営で起こった詐欺の事例
アパート経営の詐欺では実際にどのような事例があるのでしょうか。ここからは、実際に今までに起きたアパート経営詐欺の事例を4つ解説します。
物件が満室であることを装う
まず1つ目のアパート経営詐欺の事例は、満室であることを装って購入させた事例です。アパート経営の成功の鍵は入居率にあります。入居率が高くて毎月の家賃収入が多ければアパート経営成功で、入居率が低くて毎月の家賃収入が少なければ、出費のほうが上回ってしまい経営は破綻します。
アパートを経営する上では、固定資産税や修繕費、管理費、ローンの返済といった入居率に関係なく生じる支払いがあります。入居率が高く、支出を上回る利回りを得られるかどうかで投資用アパートの購入を決めるのが通常の決め方です。
そこにつけこむ悪徳業者の中には、知り合いを入居させて満室状態を作り出して購入させる業者がいます。購入後に悪徳業者の知り合いの入居者が一斉に退去して、その後の入居者集めも上手くいかずに経営破綻してしまった事例があります。
この事例のような詐欺を防ぐためには、アパートの購入を持ちかけられたら、過去数年分の入居率のデータを見せてもらい、現在の入居率が見せかけのものではないかどうかを把握することが大切です。過去のデータを見せられない業者は信用できません。
サブリース契約による賃料の見直し
2つ目のアパート経営詐欺の事例は、サブリース契約の賃料見直しです。
30年一括借上のサブリース契約を結んだはずなのに、入居率が悪いことを理由に一方的に家賃の値下げをされてしまい、説明されていた利回りを得られなくなってしまった、という内容の詐欺です。
30年一括借上のサブリース契約とは、アパートオーナーが建築したアパートを不動産会社が借り上げて、30年間の家賃を保証するというものです。不動産投資では家賃収入がなければローンの支払ができないので、家賃を保証してくれるのなら、とサブリース契約に飛びつくオーナーがとても多くいました。
しかし、契約書をよく読むと、30年を上限として借り上げるとだけ書いてあるだけで、30年間の家賃の保証はされていない場合がほとんどです。入居率が悪いことを理由に家賃の値下げを提案されて拒否すれば契約撤回できるように契約書が作られています。
家賃の値下げに応じても、ローンの支払が苦しくなり、契約解除したら人気のないアパート経営の苦労が待っている、どちらに転んでもオーナーではなく不動産会社に利益が流れるようにできています。
手付金の持ち逃げ
手付金の持ち逃げ詐欺もアパート経営詐欺ではあります。アパートの購入に迷っている人に対して、人気の物件だからとりあえず手付金だけでも入れるように急かして入金させて、その後、連絡が取れなくなるというものです。
実際に購入するはずだった物件はオーナーから売りに出されておらず、詐欺に利用されてしまっただけ、という事件が実際にありました。手付金の入金を急がせる業者は詐欺業者である可能性が高いので気をつけましょう。
1つの物件を2人以上に売る
実際に起きたアパート投資詐欺では、同じ物件を同時に2人に売却して、一方の購入代金を騙し取るという詐欺です。ローンを利用せずに現金で決済したことで起きてしまいました。
先に売買契約を済ませて現金で支払いを済ませても、後から別の人が登記してしまい、物件が別の人のものになってしまうという詐欺がありました。当然、代金を支払った業者とは連絡がつかなくなり、支払った代金は騙し取られてしまいました。
ローンを利用すれば、決済の場に売り主、買い主、銀行の担当者、司法書士が同席して決済と登記手続きを行うのでこのような詐欺事件はほぼ不可能です。現金一括での決済には注意が必要です。
アパート経営で詐欺に遭わないための対策
アパート経営を持ちかけられたときに、詐欺に遭わないようにするためには自衛するしかありません。その理由は、サブリース契約の家賃値下げなどは、オーナーとしては騙されたように感じても、法律的に正式な契約書が作られている以上、法的に訴える事はできないこともあるためです。
アパート経営で詐欺に遭わないようにするためには、どのような点に気をつけるべきなのか詳しく解説します
経営知識を身につける
アパート経営や不動産投資に興味があるのなら、必ずしっかりと事前の勉強をしてアパート経営や不動産投資についての知識を身に付けることが大切です。正しい知識が身に付いていると、業者の話におかしいところがないかどうかを判断することができます。
業者の話で抜けているところがあった場合には、自分から的確な質問をして信用してもいい話かどうかを判断することもできます。逆に正しい知識がなければ、業者の甘い話を鵜呑みにしてしまい、その話を本当に信用しても大丈夫かどうかを判断することが自分ではできません。結果として詐欺に遭ってしまったり、詐欺ではなくても大幅な損失を出してしまうことになりかねません。
アパート経営にいずれ乗り出したいと思っているのなら、しっかりとした経営知識を身に付けましょう。
勧誘の電話を受け付けない
アパート経営や不動産投資の悪徳業者の勧誘は電話での勧誘が多いのが特徴です。電話での勧誘では、悪徳業者は将来的な値上がりや、サブリースの家賃保証で安心だと断言することが多いのも特徴です。
木造建てのアパートでは経年劣化が激しいので、人気の高いエリアでない限り、物件の将来的な値上がりは期待できません。サブリースの家賃保証も最初の数年間だけで徐々に家賃は値下げされていきます。
電話でのアパート経営の勧誘はしつこく何度も電話をかけてきたり、すぐに決断するように「今すぐ契約すれば特典をつけます」などと言って迫ってくる場合がほとんどです。特に相手の知識がないことにつけ込みたい悪徳業者ほどしつこく即決を迫ってくるので、はっきりと契約はしないと拒否することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つける
アパート経営に成功するかどうかは、いい不動産会社と出会い、固い信頼関係を結ぶことができるかどうかにかかっています。いい不動産会社と巡り合って固い信頼関係が結べると、いい物件が見つかったときに優先的に紹介してもらえるようにもなります。
いい不動産会社の見分け方は次の3つのポイントをチェックしましょう。
- 不動産業界の団体に加盟していること
- 国土交通省の建設業・宅建業者等企業情報検索システムに登録されている業者であること
- アパート経営のデメリットもあわせて説明してくれること
公益団体に所属していて、国交省のシステムに登録されていれば不動産会社としての信頼性はあります。国交省の建設業・宅建業者等企業情報検索システムは月に2回更新されていて、何らかの問題を起こした業者は削除されるので、問題のある業者かどうかの見極めにはおすすめです。
さらに、アパート経営のいいことばかりではなく、経年劣化による入居率の低下などのデメリットもあわせて説明してくれる業者であれば、とても良心的な業者だといえます。アパート経営に興味があるのなら、いろいろな業者から話を聞いて見て、この3つのポイントに全て合う業者かどうかを判断しましょう。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーからアパート経営プランの提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営で詐欺に遭ったときの相談先
アパート経営で詐欺にあってしまったり、詐欺にあっているのかも、と心配になったときには、信頼できる相談先へ相談しましょう。アパート経営の詐欺に関する相談先でおすすめなのは、不動産投資コンサルタント、免許行政庁、消費生活センターの3つです。この3つについてそれぞれ詳しく解説します。
不動産投資コンサルタント
民間でアパート経営詐欺について相談できるのは、不動産投資コンサルタントです。不動産投資コンサルタントは、公益財団法人不動産流通推進センターの試験に合格し、所定の要件を満たしたことで「公認 不動産コンサルティングマスター認定証」を交付されると名乗れる資格です。
民間資格ですが、国土交通大臣認定資格で信頼性の高い資格です。不動産や不動産売買、不動産投資についての専門的な知識を持ち、顧客へ不動産の売買や管理、投資などについて最善の選択ができるようにアドバイスします。
不動産投資全般について深い知識を持っているので、アパート経営詐欺についての相談にも乗ってもらえるでしょう。不動産コンサルタントは不動産投資の相談にのることも多く、それまでの経験に基づいたアドバイスが期待できます。
ただし、不動産会社と深いつながりを持っているコンサルタントも多く、中立的なアドバイスではなく、特定の会社に偏った立場からのアドバイスになる場合があります。また相談は無料ではなく相談料が1時間5,000円程度かかります。
免許行政庁
現在、消費生活センター等に不動産会社による執拗な不動産投資の勧誘についての相談が多く寄せられていることから、国土交通省では国民に対して、免許行政庁への悪質な業者に関する連絡を呼びかけています。
免許行政庁とは、国や都道府県が発行する免許の認可を管理している行政庁のことです。アパート経営の勧誘を電話や訪問営業で行うのは不動産会社です。不動産会社は宅地建物取引業者として事務所のある都道府県の知事から宅地建物取引業免許を受けないと、その都道府県内に事務所を構えて不動産業ができません。
アパート経営などの不動産投資に関する勧誘方法が悪質な場合には、勧誘や契約をした不動産会社の免許を管理する行政庁に連絡できます。
国交省の「国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起（マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等）」というページから、宅地建物取引業者の免許行政庁や通報先を検索できます。
免許行政庁が各地方整備局などの場合には国土交通大臣免許事業者です。不動産会社の本店の所在地である都道府県を管轄する地方整備局等の宅地建物取引免許部局に連絡しましょう。
免許行政庁が都道府県名になっている場合には、都道府県知事免許事業者です。各都道府県の宅地建物取引免許部局に連絡しましょう。
消費生活センター
消費生活センターは、地方自治体が設置した消費者から事業者への苦情を聞いたり相談に乗ったりする行政機関です。消費者の話を聞くだけではなく、消費生活に関する啓発活動や生活に関する情報提供も行っています。
消費生活センターでは投資や金融商品などの詐欺に関する相談も受け付けていて、アパート経営を含む不動産投資詐欺の相談にも乗ってくれます。消費生活センターは都道府県や市区町村に必ず設置されているので、現在住んでいる地域の消費生活センターに一度電話をしてみるといいでしょう。
アパート経営で契約してはいけない会社の特徴
アパート経営の勧誘を受けたときに、興味があるのならしっかりと話を聞いて前向きに検討してもいい不動産会社もありますが、逆に絶対に契約してはいけない会社もあります。アパート経営で詐欺に遭わないために、絶対に契約してはいけない不動産会社の特徴を3つ解説します。
契約を焦っている
とにかく契約に持ち込もうと急かしてくる不動産会社には注意しましょう。急いで契約に持ち込もうとする場合には、相手に考えるスキを与えたくない場合も多いものです。
考えるスキを与えてしまうと、物件や契約上の問題点に気づかれてしまい、詐欺的な契約だと見破られてしまったり、契約してもらえなかったりする可能性が高まります。悪徳業者は相手が問題点や疑問点に気がつく前に契約を完了させてしまおうとするのです。
もちろん、悪徳不動産会社や詐欺不動産会社ではなくても、営業実績がほしい営業担当者の中には契約を焦ってしまう場合もあります。しかし、そのように焦って契約させようとする営業担当者では、説明不足であったり、本来伝えるべきことを伝え忘れたりすることもあるので、あまり信用できません。
高額なローンを組むことになるアパート経営の契約は、じっくりと事業計画を考えて自分で結論を出すことが大切です。不動産会社からよく話を聞いた上で、こちらに検討する時間を十分に与えてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
質問しても説明できない
悪徳業者かどうかを見分けるには、いろいろと質問をしてみるのがおすすめです。
悪徳業者や詐欺業者の多くは、アパート経営についてのメリットしか話しません。しかし、アパート経営は不動産投資なのでメリットばかりではなくデメリットも当然あります。デメリットや物件の瑕疵についての説明もしっかりと行ってくれる業者は良心的で信頼できる業者です。
契約内容や購入する物件についての疑問点を質問したときに、返事の内容が明確ではなく有耶無耶な答えしか返ってこない場合や、正確に答えることができない場合には、契約は見送りましょう。
ちゃんと知りたい答えが返ってこないということは、担当者が販売する物件や契約するプランについて正確に理解していないか、隠したいデメリットがあるということです。
販売担当者が必要なことを理解していないような不動産会社は信頼できるわけがありません。デメリットをあえて隠す不動産会社はなおさら信頼できません。
デメリットについても包み隠さずちゃんと説明してくれる業者を選ぶようにしましょう。事務所がない
不動産会社なのに事務所がなかったり、雑居ビルの中に最近事務所を構えた不動産会社は信用しないほうがいいでしょう。ネット社会が進んだことで多くのサービスがネット上で完結できるようになりました。しかし、不動産業の開業にあたっては事務所の設置が宅建法で義務付けられています。
自宅などを事務所にする場合でも、自宅の玄関とは別の出入り口を設置しなければいけない、居住スペースと業務スペースを明確に分けるなどの要件が定められています。
事務所がないということは、これらの不動産業者として必要な要件を満たしていないということなので、本当に宅地建物取引業の免許のある会社かどうか怪しいところです。
雑居ビルの中でも、長年地域密着で経営している不動産会社なら信用できます。しかし、突然事務所を構えたばかりの不動産会社は、いつ姿を消してもおかしくありません。詐欺業者の可能性もあるので、警戒したほうがいいでしょう。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営の詐欺には十分注意しよう
アパート経営詐欺の詳細と注意するべき点について解説してきました。アパート経営詐欺に遭いやすい30代から40代というのは、現在高額な年金を支払っていても、将来どのくらいもらえるのか全く先が見えないという不安があります。また、10年前の同年代と比べると年収も大幅に減少しています。
このような経済的な状況で将来に不安を感じる人が増えていることが、アパート経営詐欺に遭いやすい状況を作っています。もちろん、アパート経営で成功して本業よりも大きな副収入を得ている人もいるのは確かな事実です。
しかし、すべての人が成功できるわけではありませんし、成功している人はしっかりと準備を重ねた上でアパート経営に乗り出しています。アパート経営に興味があるのなら、業者からの甘い勧誘に簡単に乗らずに、自分でしっかりと勉強するなどの準備を整えてから、自分で判断して物件の購入などに乗り出しましょう。
記事のおさらい
