アパート経営をやめたい!|やめるタイミングや流れ、注意点まで解説

アパート経営をやめたい!|やめるタイミングや流れ、注意点まで解説

アパート経営をはじめてみたものの思うように経営が進まず、アパート経営をやめてしまいたいと考えている人もいるでしょう。経営は順調なときばかりではありません。アパート経営をやめたいと感じる状況はたくさんあるでしょう。

入居者がいる状態で自分が急に経営をやめてしまうとどうなるのだろうかと不安に感じる人もいるでしょう。ただストレスを感じたまま経営を続けることは不安にもなります。

そこでこの記事ではアパート経営をやめたいと感じたときにとるべき対応について解説します。注意点についても紹介しますので参考にしてください。

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アパート経営における失敗については以下の記事をご覧ください。

アパート経営はなぜ失敗する?失敗の回避策や体験談、失敗する人の特徴なども紹介

アパート経営をやめるタイミングは

アパート経営をやめたくなったらやめ時を検討しましょう。ベストなタイミングとはどのようなときになるでしょうか。ここではアパート経営をやめるタイミングについて解説します。

部屋が埋まらなくなったとき

アパート経営に空室リスクはつきものです。1部屋程度であれば工夫することで新しい入居者を獲得することができるでしょう。ただし、空室率が上昇して新しい入居希望者が現れなくなってきたタイミングは経営のやめ時と判断してもよいでしょう。

もし空室を抱えたまま経営を続けていると経営悪化が加速して売却さえも困難な状況になってしまいます。建て替えやリフォームを検討していないのであれば収益があるうちにやめるというのもひとつです。

目標とする収益に達したとき

アパート経営をスタートするタイミングで収支計画を立てるでしょう。この際にどの程度の収益を目標にするのかを設定しておくことも大切です。目標を達成したらアパート経営をやめると最初から決めておくことも投資戦略のひとつになります。これを出口戦略と呼びます。

出口戦略では目標としていた収益を得ることができた場合は、投資から離脱するのが一般的です。つまり収益がまだ見込める物件を売却することで得られる現金と経営で得られた収益の両方を手にすることができるということになります。ここで得られた利益で新しい投資をスタートすることもできるでしょう。

アパートを相続してしまったとき

自分が意図せずアパートの経営に携わることになる可能性もあります。相続でアパートを引き継いでしまった場合、無理に経営を続ける必要はありません。経営すれば家賃収入を得ることができるでしょう。ただ、遠方の物件であったり自分自身が経営に興味がなかったりすることもあります。

こうした場合は無理にアパート経営を引き継ぐのではなく売却して利益を得るという方向に切り替えるのもひとつです。

アパート経営をやめたいときにやるべきこと

アパート経営をやめたくなったらどうすればよいのでしょうか。自分だけで考えていても答えが出ないことが多いでしょう。基本的には第三者、とくに専門家に相談することをおすすめします。ここではアパート経営をやめたいときにやるべきことについて解説します。

不動産会社に相談する

もっとも身近な相談先としては不動産会社があげられます。ただやめたいと訴えるのではなく、まずはこのまま経営を続けたほうがよいのかやめて売却したほうがよいのかを相談してみましょう。経営自体が苦痛で仕方ないという場合にはやめる方向で考えている旨を素直に伝えても問題はありません

買取を行っている不動産会社であればそのまま買い取ってもらえるケースもあるため、不動産会社を選択する場合にはアパート経営に強いかどうか、買取を行っているかどうかを基準にするとよいでしょう。

再生できないかを検討する

経営は続けたい気持ちがあるけれども自分の力ではどうすることもできない状態になっていることが理由でやめたいと考えている場合は、どうにかして再生できないかを考えてみましょう。

この場合も不動産会社や専門家の知識を得ることは重要です。自分だけでは思いつかなかった再生方法をアドバイスしてもらえることも多くあります。

たとえば修繕や設備の追加で空室率を改善する方法などもあるでしょう。まずは経営が悪化している原因を第三者の視点から解明してもらうことが必要です。そのうえで追加投資で運用の効率がよくなるかどうかを検討してみましょう。

この場合、追加投資で自分の負担が増えないかどうかもしっかり収支計画を見直して検討することが大切です。

アパートの売却に強い不動産会社を探す

完全にアパート経営から手を切りたいと決断している場合には、アパートの売却に強い不動産会社を探して相談しましょう。自分の気持ちが変わることがないのであれば収益があるうちに売却してしまうほうが売却効率もよく、高値で売却できる可能性も高くなります。

アパートの買取をしている不動産会社であれば万が一、一般で購入希望者がみつからなかった場合、最終的にその不動産会社が買い取ってくれることもあるでしょう。

アパート経営をやめるとなると、やめた後の土地で新しく土地活用を始めるか、土地やアパートの売却が主な選択肢となります。

もし、アパート経営をやめた後の土地で土地活用を行うことを検討しているのであれば、複数の建築会社や土地活用を扱っている企業に相談し解体なども含めた土地活用プランを取り寄せてみるのも良い方法です

一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。

建築会社は、プランの作成だけでなくローンの返済やアパート経営をやめるにあたっての見立てなども相談に乗ってくれますので、一度相談してみることをおすすめします。

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アパート経営をやめるときの流れ

アパート経営をやめることを決断した場合、どのような手順を踏んでいけばよいのでしょうか。アパート経営をやめるときの流れについて解説します。

アパートの売却方法を決める

アパート経営をやめるということは所有しているアパートを売却するということになります。そのためまずはアパートの売却方法を決める必要があります。

土地ごと売却するのか、アパートを解体して更地にして土地として売却するのかなど方法は複数です。場合によっては更地にしたあとで別の建物を建ててから売却するという方法もあります。

土地ごと売却する方法がもっとも費用がかからない方法です。解体費用や現状で入居している人に立ち退き料を支払う必要がないため余計な費用がかかりません。ただしオーナーチェンジでの売却はなかなか購入希望者が現れない可能性が高くなります。購入希望者が現れても値下げ交渉をされたりすることもあるでしょう。

少しでも高値でスムーズに売却するには入居率が高いタイミングや多少の修繕を加えたタイミングで売却するというのもひとつです。

更地にして売却する場合には解体費用と立ち退き料が必要となります。ただし更地のほうが土地活用の幅が広がるため、買い手がつきやすいというメリットはあるでしょう。とはいえ更地にしてしまうと固定資産税が跳ね上がるため場合によってはこれまでの3倍近くの税金が課税されることになります。

売れずにいる間は固定資産税は所有者が支払うことになるため、更地にすることを前提にして買い手を探しながら売却先が決まったタイミングで解体するなどの工夫が必要でしょう。

更地にして別の建物を建てるという場合は、自分のために土地を利用するケースと新しい土地活用をはじめる方法の2パターンにわかれるでしょう。更地にしてマイホームや家族が住む家を建てるということもあるでしょう。アパートではなく駐車場やトランクルームにして新しい経営をスタートするというのもひとつです。

更地のままにしておくと固定資産税が高額になるため建物が建てられるのであれば節税対策として何かしらの方法を取っておくことをおすすめします。

入居者への対応を決める

アパート経営をやめるときにもっとも気になるのが入居者の存在でしょう。毎日生活している人がいる状態でいきなりアパートを解体するわけにもいかず、この点がネックとなりなかなかやめるタイミングをつかめずにいる人も多いでしょう。

不動産投資物件は入居者がいる状態でも売却可能です。もしも退去してもらってアパートを空にしてからやめるのであれば入居者に説明をして立ち退き料を支払う必要があります。立ち退きを拒む入居者が出てきた場合にはトラブルに発展する可能性も考慮しておきましょう。

売却だけを考えれば立ち退きしてもらってからのほうが買い手の幅が広がるためよいといえます。入居者がいる状態では不動産投資を希望している人に買い手が狭まるためなかなか買い手がつかないこともあります。

ただ立ち退きを交渉する際にはそれなりの正当な理由を用意して交渉に臨まなければ、単純に「経営をやめたいから出て行ってください」では納得しない入居者がほとんどでしょう。さらに立ち退きを要求する場合には6カ月前に通告する必要がある点も注意しておきましょう。

立ち退きには正当な理由が必要にもなります。アパート経営において入居者は経営者よりも弱い立場と捉えられるため、弱い立場の人を立ち退かせるだけの強い理由がなければならないということです。

廃業届を提出する

アパート経営を個人事業主という立場で行っている場合には廃業届の提出を忘れないようにしましょう。アパート経営をスタートするときに開業届を提出しているため、やめる際にはきちんと廃業しますということを連絡する必要があります。

廃業届はアパート経営をやめてから1カ月以内に税務署に提出しましょう。これを提出していないと次に経営を引き継いだ人がいた場合に迷惑をかけてしまうこともありえるため注意が必要です。

これ以外にも経営をやめたあとの状態によっては、青色申告の取りやめ届出書や給与支払事務所等の開設・移転・廃止届出書など状況に応じて提出しなければならない書類があることも理解しておきましょう。

公共料金の契約解除手続きを行う

アパート経営をやめた際に忘れがちなのが公共料金の契約解除の手続きです。電気・ガス・水道などはもちろん、それ以外にもインターネットやケーブルテレビなどを契約していた場合には忘れずに解除の手続きを行いましょう。

もしも忘れていると基本料金だけがいつまでも請求されることになります。滞納してしまった場合には遅延金がプラスされるため数万円単位の金額を支払うことになる可能性もあるでしょう。

今アパートが建っている土地で新たな活用をするかお考えの方は、選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。

日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。

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アパート経営をやめるときにかかる費用

アパート経営はスタートする際に初期投資が必要なことと同じくやめる際にも費用がかかります。ここではアパート経営をやめるときにかかる費用について解説します。

譲渡所得にかかる譲渡所得税と住民税

アパート経営をやめて物件を売却すると売却して得られた利益に対して譲渡所得税と住民税が課せられます。譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

  • 譲渡所得=売却価格-(購入費用+諸費用)- 特別控除額

譲渡所得に法で定められた税率を乗じることで課税金額を算出することができます。税率についてはアパートを所有していた期間によって変動します。具体的には次のとおりです。

短期譲渡所得(所有期間5年以下)39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超)20.315%

これらの税金が売却した翌年の確定申告によって決定され納付通知書が届くため、売却額をすべて次の投資に使ってしまうなどといったことがないように注意しておきましょう。

不動産登記抹消にかかる費用

不動産の登記を抹消するためにも費用が必要です。登記を抹消する際には登録免許税の支払いが求められます。基本的には不動産1筆について1,000円を支払います。土地と建物の両方の登記を抹消する場合には2,000円を支払うことになります。

登記を抹消しておかないとアパートを売却することができません。そのためアパート経営をやめる場合には手続きを忘れないようにしましょう。

入居者への立ち退き料

税金の次に大きな金額になる可能性が高いのが入居者への立ち退き料です。経営者の都合で立ち退きを依頼するため、最低でも6カ月前から立ち退きの依頼をしておく必要があります。この場合、入居者は新しい生活空間を探して引っ越しする必要が出てきます。

引っ越しにはそれなりの費用がかかり手間もかかります。そのため立ち退きを依頼する場合には経営者側から立ち退き料を提示します。経営者側の事情で立ち退かなければならないのに引っ越しにかかる費用や新しいアパートの契約料を自腹で支払うのは入居者にとっては気持ちよいものではありません。

そのため一般的には家賃の6カ月~10カ月分に迷惑料を上乗せした金額を支払うことが相場とされています。立ち退き料は法的な基準がないため基本的には経営者と入居者の間での交渉次第であるということです。

早めに立ち退いてくれる入居者には残りの月の家賃を値下げしたり最後の1カ月を無料にするなどのケースもよくあります。

アパート経営をやめるときの注意点

アパート経営をやめる際にはさまざまな手続きが必要となります。さらにはじめるときよりもトラブルに発展しやすい事由も多くあるでしょう。アパート経営をスタートする際には新しいチャレンジに心が弾んでいるため多少の面倒も乗り越えることができるでしょう。

ただやめるときとなると気持ちが沈んでいる場合が多いため煩雑な手続きやトラブルがストレスに感じられることも多いでしょう。とはいえ、手続きをせず放置していると新たなトラブルを生むだけになるため早めにすませてしまいましょう。

ここではアパート経営をやめるときの注意点について解説します。

廃業届の提出期限を守る

アパート経営をやめる場合には税務署に廃業届を提出しなければなりません。期間は廃業した日から1カ月以内となっています。廃業届はひとつの書類ではありません。状況に応じて提出しなければならない書類が複数になることもあるため注意が必要です。

さらに書類によって提出する人が異なるためこの点にも注意しなければなりません。提出しなければならない書類と提出する人について表で整理しておきますので参考にしてください。

提出する書類提出する人
個人事業の開業・廃業等届出書事業所得・不動産所得・山林所得を生ずべき事業の開始等をした事業主
所得税の青色申告の取りやめ届出書これまで青色申告書で確定申告を行っていて取りやめを行う個人事業主
事業廃止届出書事業を廃止した課税事業者
給与支払事務所の開設・移転・廃止届出書国内において給与等の支払事務を取り扱う事務所等を開設・移転又は廃止した給与等の支払者

参考:個人事業の開業・廃業等届出書所得税の青色申告の取りやめ届出書事業廃止届出書給与支払事務所の開設・移転・廃止届出書 国税庁HP

このように複数の書類を1カ月以内に提出しなければならないためのんびりしていると期限が過ぎてしまう恐れもあります。自分だけでは判断できない場合には専門家に相談することもおすすめです。いずれにしても提出もれがないようにすることが重要となります。

立ち退きが難航したら弁護士を頼る

アパート経営をやめる際にトラブルとなりやすいのが立ち退き問題です。入居者からすれば自己都合ではないのに急に家から出ていってほしいといわれることが理不尽に感じられることもあるでしょう。伝え方次第では入居者を怒らせてしまうことになる可能性もあります。

退去通告は最低でも6カ月前、できれば1年前が理想です。契約更新のタイミングなどであれば伝えやすいというケースもあるでしょう。

これがズレていけばいくほどアパート経営をやめるタイミングもどんどんズレていくことになります。退去通告に関しては法律で定められているためよく理解しておかなければトラブルになった際の対応に困ることにもなるでしょう。

もしも入居者が法外な立ち退き料を請求してくるなどの事態が起きた場合には自分で解決することは避けたほうがよいでしょう。費用はかかりますが弁護士を雇って間に入ってもらい、代わりに交渉してもらうことで入居者側もあまり強く法外なことがいえなくなると考えられます。

立ち退きでなくオーナーチェンジの場合でも入居者によっては苦情を言ってくる可能性もあります。そのため大きなトラブルに発展しそうだと感じた場合にはためらわずに専門家に相談することがおすすめです。

活用事例:La Clarte

エリア愛知県
土地面積(㎡)559.9
延べ床面積(㎡)578.38
工法鉄筋工ンクリート造5階建て
木質をふんだんに使用し、温もりを感じられる内装のオーナールーム。室内には優しい光が差し込み、暮らしに安らぎを与えてくれます。(ネイエマンション(株式会社洞口)の土地活用事例)

アパート経営はやめどきの見極めが大事

アパート経営をやめたい理由はさまざまでしょう。いずれにしてもアパート経営はやめ時を見極めることが重要です。加えてアパート経営をやめてからどうするのかを検討しておくことも大切になります。

やめたいと思ったときにいきなり廃業するのはマナー違反です。アパートが空の状態であれば問題ありませんが1人でも入居者がいるのであれば、その入居者のその後の生活を考えて行動することが求められます。

もしも自分が急に家を追い出されたら困るのと同じように入居者にも生活があります。そのためやめる際には事前にきちんと通告する必要があります。入居者に退去を交渉する際もトラブルに発展する可能性が高いため注意が必要です。

いずれにしてもアパート経営をやめたくなったらまずは不動産会社や専門家に相談することがおすすめです。自己判断でやめることを決断してしまうとその後の手続きや自分の生活に大きな影響を与える可能性がゼロではありません。

信頼できる不動産会社に相談して必要であれば専門家を紹介してもらいましょう。経営をやめることにはリスクもついてきます。できるだけリスクを回避するためには第三者の力を借りることも必要です。

アパート経営をやめるということはアパートの売却も視野に入れている可能性が高いため、とくにその場合には売却や買取に強い不動産会社をみつけて相談することをおすすめします。

イエウールでは独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することが可能です。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

アパート経営をやめるタイミングは?
部屋が埋まらなくなった時や狙っていた収益額を手に入れた時など、様々なケースがあります。辞め時を間違えると大きく損してしまう可能性もあるので、「アパート経営をやめるタイミングは」で辞めるタイミングについて知っておきましょう。

アパート経営をやめるためにしておくべきことは?
できるだけ高く売るための不動産会社探しを始めておく必要があります。アパート経営をやめたいときにやるべきことでは、アパートをより高く売るための不動産会社の探し方を紹介しているので、参考にしてみてください。
【完全無料】アパート経営したら収益いくら?