不動産仲介って何をするの?仲介で不動産を売却するメリットを解説

不動産仲介って何をするの?仲介で不動産を売却するメリットを解説

不動産を売却する際は不動産会社に仲介してもらい売却する方法が一般的です。

このよく聞く「不動産仲介」とは具体的にどのようなことをしているのでしょうか。

この記事では不動産仲介について、不動産会社の業務内容や、仲介を依頼する際に必要な仲介手数料や媒介契約について詳しく解説しました。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

不動産仲介とは

不動産仲介とは、不動産の取引をする際に売主と買主の間に不動産会社が仲立ちして売主と買主の手続きや契約を成立させることを言います。

不動産仲介をする不動産会社には「宅地建物取引業」という免許が必要であり、不動産仲介をする場には「宅地建物取引士」という資格を持っているがいなければならないという決まりがあります。

不動産会社には不動産仲介について知識が豊富な人が集まっているため、不動産仲介をする際に安心して売却の手続きを任せることができます。

「売主と買主の仲立ち」と言っても具体的にどのようなことをサポートしてくれるのでしょうか。不動産売却の流れに沿って不動産会社のサポート内容をご紹介します。

査定を受ける

不動産を売却する際にまず始めに行うのは不動産の査定です。査定とは不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格をつけることを指します。

査定には机上査定訪問査定の2種類があり、机上査定では物件の情報を不動産会社に送るとおおよその査定価格を算出してもらいます。

訪問査定では、物件のデータに加えて物件の個別事情を考慮して査定価格を算出します。そのため訪問査定を行う際は実際に不動産会社が現地へ赴き、部屋の劣化状態、日当たりや風通しの良さ、騒音や振動といった環境条件などを調査します。査定時に不動産売却について相談をすることもできるので、売却を考えている方は訪問査定時に不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

査定について詳しく知りたい方は「【不動産査定】事前に知りたい基礎知識。種類や流れ、評価ポイントはどこ?」という記事もご覧ください。

媒介契約を結ぶ

査定が終わり不動産仲介を依頼する不動産会社を選ぶことができたら、不動産会社と媒介契約を締結します。

締結時には、不動産をどのような条件で売却活動を行うのか成約時の成功報酬はどうするかといった売却活動に関する内容を定めた媒介契約書を締結します。

媒介契約とは仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことをいい、媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり売主が自由に決めることができます。

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結した方には建物の検査や保証サービスを提供している不動産会社もあるようです。

媒介契約については後ほどの章で詳しく解説しています。

販売活動

不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社が仲介として不動産の販売活動を開始します。

不動産会社は不動産の購入希望者を探すために、不動産の宣伝資料の作成チラシやインターネットで宣伝を行います。そして広告を見て物件に興味を持った人から不動産会社へ問い合わせをします。

媒介契約の種類によっては、不動産会社は定期的に売主に売却活動報告を行う義務があり、自分の不動産にどの程度の反響があったのかを定期的に知ることができます。

買主から物件の問い合わせがあれば内覧を行います。内覧では買主へ物件の案内や説明を行います。売主が立ち合って内覧が行われることが一般的ですが、都合がつかない場合は不動産会社へお任せすることも可能です。

売買契約を締結する

買主が見つかり条件交渉が終わると、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」を行い、特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を締結します。

不動産仲介では、売買契約書は不動産会社が作成しますので、売主は必要書類のみ忘れずに準備しましょう。

売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。

売買契約書の締結時には、宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせを行い売主と買主の双方が合意したら契約書に署名捺印を行います。

引き渡し・決済

売買契約の中で定めた日時に決済と引渡しが行われます。売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく売主の住宅ローンが残っている場合は融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

この決済時に仲介手数料の半分を不動産会社に支払います。

売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、同日のうちに不動産の現地に赴き不動産の引き渡しが行われます。

不動産の引き渡しが終われば、不動産会社の業務は終了となります。

不動産仲介を利用して売却するメリット・デメリット

では不動産仲介はどのようなときに依頼するとよいのでしょうか。不動産仲介を利用するメリット・デメリットをご紹介します。

【メリット】売却のサポートをしてもらえる

買主候補探し、必要書類の収集、不動産の宣伝資料の作成、契約に必要な書類の作成など不動産の売買ではやることがとても多く、自分で行うことはとても大変です。

特に初めての不動産売却では何をすればよいのか分からないため手間も時間もかかります。しかし不動産会社に仲介を依頼することでこれらの業務を全て任せることができるのです。

また、不動産売却で重要なことは、買主を見つけることができるかどうかです。自分で購入希望者を見つけることはとても大変ですが、不動産会社に仲介を依頼することでインターネットやチラシを使った宣伝を行い買主が見つかりやすくなります。

【メリット】売却に役立つ情報を知ることができる

不動産会社はこれまで多くの不動産を売却しているため、売却に関するノウハウ専門知識があり、より良い売却になるようにアドバイスをしてくれるでしょう。

中でも「宅地建物取引士」という資格を持っている営業担当者は不動産の売却についての専門的な知識を持っていて頼れる存在です。

そんな不動産売却のプロが集まった不動産会社に仲介を依頼することができれば不動産を高く・早く売るためにコツやアドバイスをたくさん貰えるでしょう。

【デメリット】費用がかかる

不動産仲介を利用すると、仲介手数料という費用がかかります。

この仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成功した際の成功報酬のため、不動産仲介をする際にかかる費用です。

不動産会社に仲介を依頼しなければ仲介手数料を支払わずに不動産を売却することができますが、先ほどの解説のように、不動産売却には様々な手続きが必要です。

仲介手数料は高い費用のためできれば支払わずに売却したいという方も多いでしょう。しかし売却にかかる労力を考えると不動産会社に仲介を依頼して売却する方がおすすめです。

【デメリット】いつ売却が完了するか分からない

不動産仲介では、購入者が見つかるまで売却活動が続きます。そのため不動産の売却がいつ完了するか分からず売却計画が立てにくいです。

下記の表はレインズに売却物件が登録されてから成約に至るまでの日数を示しています。この表を見ると売却する不動産の種別によっては成約までにかかる日数が大きく異なることが分かります。

もちろん物件の種別だけでなく築年数や間取りによっても売れやすい、売れにくい物件というものは変わってきます。売却にかかる期間は余裕をもって約6か月と考えておきましょう。

年度 中古マンション 中古一戸建て 土地
2018 79.4 96.2 85.0
2019 82.4 100.1 91.5
2020 87.0 114.1 116.6

単位:日

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構

不動産仲介を依頼する際の媒介契約とは

媒介契約とは仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことで、媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類が存在します。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 × ×

※明示型の場合

自己発見取引 ×
契約の有効期限 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意
業務状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

契約方法は売主が自由に選択することができます。それぞれの契約方法を詳しく解説します。

専任媒介契約

専任媒介契約を図説

専属媒介契約とは1社の不動産会社のみと行う契約です。契約期間は3か月以内媒介契約を結んでから7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録を義務付けられます。業務状況の報告は2週間に1回となります。売主は自分で買主を探して取引を行うことができます。

専任媒介契約では1社としか媒介契約を結ぶことができないことから契約を結んだ不動産会社は物件を売却するために一生懸命に売却活動をしてくれるため、買主が決まりやすく売却活動がスムーズです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を図説

専属専任媒介契約とは専任媒介契約と同じく1社の不動産会社とのみ契約ができる方法です。専任媒介契約との違いは、不動産会社が見つけてきた買主と売買契約を結ばなくてはならず、自分で買主を見つけて取引をすることができません。

その分、指定流通機構(レインズ)への登録は5日以内業務状況の報告も1週間に1回以上と不動産会社が行う義務も厳しくすることができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約では不動産会社が力を入れて売却活動を行ってもらうことができますが、「売り止め」や「囲い込み」というリスクがあります。

1社のみとしか媒介契約を結ぶことができないため、売却が成功するかどうかは不動産会社の力量により大きく左右されることになります。優秀ではない不動産会社と契約を結んでしまうと、不動産が売れるまでに時間がかかったり、安く不動産を売却してしまう恐れもあるでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約を図説

一般媒介契約は専任媒介契約と専属専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる媒介契約です。

自分で買主を探すことができ、指定流通機構(レインズ)への登録と業務状況の報告義務も任意という点から、専任媒介契約に比べて自由度が高く販売活動を行えることが特徴です。

複数の不動産会社と契約することができるため不動産会社同士を競わせてより高く売却できる可能性や、「売り止め」や「囲い込み」といったリスクを抑えることができます。

しかし、不動産会社は売却活動を行っても最終的に利益を他社に持っていかれてしまう可能性があるため、不動産会社が宣伝活動に力を入れるのが難しい状態になります。

以上が不動産仲介をする際に結ぶ媒介契約の種類です。どのような売却を行いたいかや売却する家の状態を踏まえてどの媒介契約を選択するか決めましょう。

媒介契約について詳しく知りたい方は「【専任媒介とは】囲い込みには注意?不動産売却時の媒介契約3つの選択肢と選び方」という記事もご覧ください。

不動産仲介時に支払う仲介手数料

不動産仲介を利用して不動産を売買した際は、仲介手数料という費用を支払います。

ここからは仲介手数料という費用についてご紹介します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは不動産会社に売買の仲介を依頼して売主と買主の契約が成立したときに支払う成功報酬のことです。

不動産仲介業者は売却を依頼されたら媒介契約を結んで売却活動を行い、買主を探し出し売主との売買契約を結びます。買主を見つけた不動産会社に対する成功報酬であることから、売買が成立して初めて発生するものです。仲介手数料は売主と買主どちらも不動産会社に支払います。

仲介手数料は売買契約成立時に売買価格が決定し手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%引き渡し完了時に残りの50%の2回に分けて支払うことになります。

現金での支払いが多いため、費用の準備は計画的に行うようにしましょう。

仲介手数料の上限の計算方法

仲介手数料は法律で決められた上限の中から不動産会社が決めた金額を支払います。初めて不動産売却をする方は仲介手数料を高く請求されないか不安でしょうが、上限額以上の金額を請求されることはないため安心してください。

仲介手数料の上限額は自分で計算することができます。

不動産の売買価格 手数料の上限
200万円以下の場合 5%+消費税
201万円以上400万円以下の場合 4%+2万円+消費税
401万円以上の場合 3%+6万円+消費税

平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

仲介手数料には上限が決められていますが、下限は決められていません。仲介手数料の相場としては上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。

仲介手数料を安くする方法

仲介手数料は金額が大きいことから「できれば安く抑えたい」という気持ちもあるでしょう。

仲介手数料は不動産会社に値引きの交渉をすることができます。仲介手数料は上限は法律で決められていますが、下限に決まりはないため上限内であれば仲介手数料を自由に決めることができるのです。

以前は上限いっぱいの手数料を請求するのが通常でしたが、近年は売却案件を増やすために仲介手数料を減額したり無料にする不動産会社も増えてきました。

値切り交渉をするタイミングは媒介契約を締結する前です。媒介契約を結んだ後になると契約の取り決めを変更することになるため交渉が難しくなってしまいます。

 

仲介手数料について詳しく知りたい方は「不動産売買時の仲介手数料はいくら?上限の計算方法や値引き方法を解説」という記事もご覧ください。

不動産会社に仲介を依頼するならまずは査定から

不動産の売却活動を行う際に最初に行うのは不動産の査定です。

まずは不動産の価値を把握してどのような売却活動を行うのか不動産会社と相談しましょう。

査定をするときの注意点

不動産売却を成功させるために最も重要なことは不動産会社選びです。不動産会社は不動産の査定から物件の引き渡しまで長く付き合っていく存在です。

優秀な不動産会社を見極めるタイミングは媒介契約を結ぶ前の査定時です。ではどのように不動産会社を見極めればよいのでしょうか。

複数社に査定を依頼する

査定をする際は1社のみにせず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

査定には明確なルールがないため不動産会社によって査定価格が異なります。複数の不動産会社に査定をしてもらうことで査定価格を見比べることができるため、売却相場から外れた査定価格を提示している不動産会社を見分けることができます。

査定結果だけでなく、不動産会社の対応の速さ、担当者の知識の豊富さも見比べることができます。

目安としては最低3社以上は査定依頼をして不動産会社を見比べるとよいでしょう。

大手と中小どちらも査定を依頼する

不動産会社に査定依頼をするときに大手不動産会社地域密着の中小不動産会社か迷う方は多いでしょう。結論から言うと大手と中小どちらにも査定依頼を出しましょう。

大手不動産会社なら家が売れない場合に買取保証をしてくれたり、家の状態によって行ってくれるサービスなどがあります。一方地域密着型の不動産会社は売りたい不動産周辺の情報に詳しいですし、周辺で不動産を探している買主候補を知っている場合もあります。

大手と中小に偏って査定依頼を出すのではなく、バランスよく選ぶようにしましょう。

自分でも相場を調べておく

不動産の査定を受ける前に自分で売却相場を調べておきましょう。売却相場を知っておくことで不動産会社の査定結果が正しいか判断することができます。

売却相場を調べずに不動産の売り出し価格を決定すると、相場より安く販売してしまい後から後悔する可能性があります。反対に相場より高すぎる価格で販売している場合は、なかなか買手が見つからず売れ残るリスクがあります。

査定価格だけでなく売却相場を参考にして売り出し価格を決めることが売却成功に繋がるのです。

売却相場を調べる際には、レインズや不動産取引情報検索を使い過去の類似物件の価格を調べる方法か、路線価から相場を計算する方法があります。1つの方法だけでなく、多くの調べ方を使い売却相場を確かめるようにしましょう。

売却相場の調べ方については、一戸建て・マンション・土地の売却相場を詳しく解説している下記の記事をご覧ください。

一戸建ての売却相場:現在の家売却相場はいくら?築年数別の相場価格や相場の調べ方を解説

マンションの売却相場:マンション売却相場を地域別・築年数別で解説!相場の調べ方も紹介【2021年最新版】

土地の売却相場:土地売却の相場を自分で調べる方法はある?売却相場価格の調べ方6つを徹底解説!

査定依頼をするなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ

不動産の査定を依頼する際は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産一括査定とは一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せるサービスのことです。世の中には多くの一括査定サイトがありますが、一番のおすすめはイエウールです。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

イエウールは東京商工リサーチ社が行った「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」(2020年7月調査)において利用者数・提携会社数・対応エリア数など全ての項目で1位となりました。

提携会社数は約2000社、多くの不動産会社と提携しているためサービスが充実した大手不動産会社から地域に密着した中小の不動産会社まで様々な不動産会社に査定してもらえる機会があります。

最大6社まで同時査定してもらえるのでよりよい条件での売却が可能となるでしょう。

また、提携している不動産会社は一部地域に集中しているなどではなく、日本全国の不動産会社と提携しています。そのため不動産会社が多く集まる都市部以外に所在する家や土地などの査定依頼でも対応可能に。田舎にある実家を売りたいといった場合でも利用できます。

このような理由から毎月利用者数が13000人以上になり、最も多く利用されている一括査定サービスとなりました。

査定依頼ユーザー数ランキング

出典:不動産の一括査定サイトに関するランキング調査|東京工商リサーチ

入力フォームも簡単で、初めて査定依頼をする方でもカンタンに申し込むことができます。手間がかからず入力できるため、平日、仕事で忙しい方でもお昼休みの間や夜帰宅した後などのちょっとした時間でも査定依頼を申し込むことが可能です。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?