賃貸併用は自宅と賃貸の割合に注意!ベストな間取りで建てるコツとは

賃貸併用は自宅と賃貸の割合に注意!ベストな間取りで建てるコツとは

自宅兼賃貸住宅となる賃貸併用住宅を建築する際には、自宅と賃貸部分の割合をどのように設定するかが重要です。自宅を広くする、あるいは賃貸部分を広くするかによって、住みやすさや得られる家賃収入の金額は変わります。

どれくらいの割合で自宅と賃貸部分を作るかは、個人によって異なります。自分の場合はどれくらいの割合が最適なのか、建築や経営のポイントを知って把握していきましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

賃貸併用住宅について知りたい方は、以下の記事が参考になります。

賃貸併用の割合で住宅ローンが組めない

住宅ローンの金利

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分の割合によっては、住宅ローンを組めない場合があります。住宅ローンを組めない場合でも不動産投資用ローンは利用できるため、融資を受けて経営の開始は可能です。

ただし、住宅ローンを利用しないことにはデメリットもあるため、どちらのローンを組むべきか、それぞれの特徴や条件などを参考にして決めましょう。

賃貸併用住宅で住宅ローンが組める条件

賃貸併用住宅で住宅ローンを組むには、自宅部分が全体でどれくらいの割合を占めているかがポイントです。金融機関によって条件とする割合は異なりますが、基本的には自宅部分が2分の1以上となっていることが多いです。

そのため、賃貸部分が51%以上の賃貸併用住宅では、住宅ローンを組めない可能性が高いことは理解しておきましょう。

住宅ローンが組めないデメリット

住宅ローンを組まなくても、賃貸併用住宅の経営は可能です。しかし、住宅ローンが組めない場合には、さまざまなデメリットがあるため注意が必要です。


  • 不動産投資用のローンでは金利が高い
  • ローンの審査の基準が厳しくなる
  • 住宅ローン控除で節税ができない

住宅ローンを利用しない場合のデメリットを把握し、どのようなマイナスポイントがあるのかを知っておきましょう。

不動産投資用のローンでは金利が高い

住宅ローンを組まない場合でも、不動産投資用ローンを利用して融資を受けることは可能です。しかし、不動産投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、場合によっては3倍程度の差が出ることもあります。

金利が高くなると利息の支払いが増え、総返済額も多くなってしまいます。そのため、空室ができて家賃収入が下がると返済が苦しくなり、場合によっては滞納のリスクもあることはデメリットです。

ローンの審査の基準が厳しくなる

不動産投資用ローンは住宅ローンとは審査の基準が異なり、審査に通りづらくなることもあります。不動産投資用ローンの場合は、勤務先や勤続年数などの個人の属性だけではなく、次のポイントも審査基準となります。


  • 物件の収益性
  • 賃貸経営の実績

そのため、個人として資金に余裕があっても、物件の収益性が低かったり、賃貸経営の実績がなく、事業で失敗するリスクが高いと判断されると、審査で落ちることもある点もデメリットです。

住宅ローン控除で節税ができない

住宅ローンを組んでいる場合は、条件を満たすことで住宅ローン控除による節税が可能です。住宅ローン控除は、毎年末のローン残高の最大1%を10年にわたって控除できる制度です。建物によって年間の控除額上限が40万~50万円となりますが、長期譲渡所得や住民税の節税ができるのは大きなメリットでしょう。

不動産投資用ローンの場合は、住宅ローン控除はありません。融資は受けられるものの、ローン控除による節税効果が期待できないため、出費は増えやすいです。

賃貸併用の割合で家賃収入が決まる

賃貸併用住宅でどれくらいの家賃収入が得られるかは、賃貸部分の割合によって決まります。自宅部分よりも賃貸部分のほうが多いと、その分入居者を確保できるため、家賃収入は高くなります。そのため、どれくらいの家賃収入を得たいかを考え、賃貸部分の割合を決めることが大切です。

賃貸の割合と部屋数を増やして家賃収入を稼ぐ

家賃収入を多く得たいなら、賃貸割合を増やし、かつ部屋数も多く取ることがおすすめです。賃貸部分を多くすることで部屋数を確保しやすく、家賃収入の増加につながります。

また、部屋数を多くするなら、単身者向けの賃貸経営をするほうが、満室時の家賃収入を増やしやすいです。ファミリー層だと広い部屋が人気であり、部屋数を多く取るには大きな敷地が必要です。

部屋が広い分、家賃を高めに設定できますが、相場よりも高すぎると入居者の確保が難しくなります。そのため、相場程度の家賃で複数人から家賃収入を得るほうが、結果的に満室時の利益は多くなりやすいでしょう。

同じ割合でも間取りで家賃収入は変わる

自宅と賃貸部分を同じ割合にしていても、どのような間取りにするかによって得られる家賃収入は変わります。賃貸併用住宅の間取りは、大きく縦割りと横割りの2つがあります。縦割りは建物を縦に分割する方法であり、自宅と賃貸部分ともに1~2階を使えることが特徴です。

簡単にいえば、建物の左半分を自宅に、右半分を賃貸のように利用でき、生活の干渉が少ないため、ストレスが少なく経営できます。

対して横割りは、1階を自宅、2階を賃貸のようにフロアごとに居住スペースをわけることが特徴です。横割りで複数階ある建物なら、上の階を賃貸部分にすると家賃収入を高めやすいです。

上層階は家賃を高く設定しやすいため、上の階ほど家賃を高くすることで、同じ割合でもより利益を多く獲得できるでしょう。

自宅と賃貸の割合に制限はない

賃貸併用住宅では、自宅と賃貸の割合をどれくらいにするかの制限はありません。そのため、家賃収入を増やすなら、1室のみを自宅として、残りの部屋をすべて賃貸部分にすることも可能です。

ただし、賃貸部分の割合が増えると、住宅ローンが使えなくなることは理解しておきましょう。住宅ローンの金利や控除などによる税制優遇による節税効果も考慮した上で、どれくらいの割合で経営するかを考えることが大切です。

賃貸併用の割合を決める5つのコツ

賃貸併用住宅の自宅と賃貸部分の割合をどれくらいにするかは、5つのコツを踏まえることで決めやすくなります。


  • 土地に建てられる建物の条件を把握
  • 家賃収入の目標額を決める
  • 自身が住みたい間取りを検討
  • 賃貸併用住宅を建てる土地での需要
  • 返済に無理のない範囲のローン

コツを正しく理解して、自分にとっての最適な割合を見つけましょう。

土地に建てられる建物の条件を把握

土地によって、建築できる建物の条件は異なります。建築時の制限としてチェックしておきたいのが、建ぺい率と容積率、建物の高さの3点です。

建ぺい率とは敷地面積に対する、建物の床面積の割合です。容積率は敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合となり、複数階ある建物はすべてのフロアの床面積を合計して算出します。

エリアによっては用途地域が定められており、それぞれの地域ごとに建築可能な建ぺい率や容積率、高さは異なります。用途地域はネットで都市計画図を調べると確認できるため、建築前にチェックしてどの規模の建物なら建築可能なのかを知っておきましょう。

家賃収入の目標額を決める

どれくらいの収入を得たいかは、事前に目標額を決めておくことが大切です。近隣の家賃相場がどれくらいなのかを調べ、目標額を獲得するには部屋数がいくら必要なのかを計算しておきましょう。

もし敷地面積が狭く、部屋数を増やすことが難しい場合は、建物の階数を増やせるか検討することがおすすめです。敷地面積が狭くても、縦に伸ばすことでその分部屋数を確保できます。

ただし、階層を増やす場合は建築費用が高くなり、初期費用も高額になりやすい点には注意が必要です。また、エリアによっては高層階の住宅が建てられないこともあるため、建ぺい率や容積率、高さの制限は事前に確認しておきましょう。

自身が住みたい間取りを検討

自宅部分のことも考慮し、自身が住みたい間取りを検討しておくことも大切です。何人で住むかによって、必要な広さや間取りは異なります。例えば3人家族なら75平方メートル程度で、2LDKから3LDK程度の間取りなら、ストレスなく暮らしやすいです。

もし2人家族や単身世帯の場合は、55平方メートル以下で1LDKから2LDKなど、多少狭くて部屋数が少なくても問題はないでしょう。

また、2フロア以上利用したいなら縦割り、1フロアのみで構わないなら横割りと、どの間取りが適しているかも異なるため、この点も検討しておくことが重要です。

賃貸併用住宅を建てる土地での需要

家賃収入を得るには、入居者の確保が必須です。そのため、賃貸併用住宅の建築予定地では、どのような賃貸需要があるのか確認しておきましょう。

そもそも賃貸需要のあるエリアなのかを調べることはもちろん、単身者とファミリー層のどちらの需要が多いのかもチェックしておく必要があります。

単身者需要が多いなら、部屋数を増やすことで満室時の家賃収入を増やしやすいです。ファミリー層の需要が多い場合は、自宅部分の割合を下げて部屋を広く取ることで、家賃収入を高めやすくなります。

返済に無理のない範囲のローン

ローンを組んで賃貸経営を始める場合は、返済に無理のない範囲で融資を受けましょう特に住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用する場合は、金利が高くなるため毎月の返済額は多くなります。

ローンの審査に通ったからといって、必ずしも無理なく返済できるとは限りません。賃貸経営では空室による家賃収入の低下リスクも考慮しなければならないため、毎月の返済額や自身の収入、得られる家賃収入の想定などを慎重に計算し、現実的な数字で考えてシミュレーションをしておくことが大切です。

希望の割合で賃貸併用住宅を建てる流れ

自身が希望する割合で賃貸併用住宅を建築する際の流れは、次の通りです。


  1. 複数社で賃貸併用住宅のプランを作成
  2. 厳選した業者と設計の詳細を詰める
  3. 工事中に入居者を募集して完成を迎える

プランの作成から建築までの流れを把握して、スムーズに希望する割合で賃貸併用住宅を建てましょう。

複数社で賃貸併用住宅のプランを作成

工務店やハウスメーカーに相談して、賃貸併用住宅のプランを作成してもらいます。相談先は複数社にすることがおすすめであり、1社だけで決めてしまうと、本当に自身の希望を満たせるか判断がしづらくなります。

プランの作成や相談だけなら無料で行ってもらえるため、複数社からプランを作成してもらい、各社の提案内容を比較検討しておきましょう。

厳選した業者と設計の詳細を詰める

複数社から厳選した業者に建築を依頼すると決めたなら、より詳細なプランを相談して決めていきます。希望するプランを現実的なアイデアに落とし込んでもらう必要があるため、希望は詳細まで伝えておきましょう。

このとき得たい家賃収入の目標額や初期費用として捻出できる予算なども伝えておくと、無理のない範囲で希望を実現してもらいやすくなります。

設計が完了し、工事開始となると容易にプランの変更や修正はできません。そのため、工事開始前にプランは詳細まで目を通しておき、不明点や疑問点、不満に感じる点などをすべてなくしておくことが大切です。

工事中に入居者を募集して完成を迎える

工事が始まったなら、完成までに入居者の募集を始めましょう。完成してから入居者の募集をすると、空室期間が長くなり、家賃収入を得られないためローンの返済が苦しくなりやすいです。

入居者の募集は自身でチラシを作成してポスティングするだけではなく、不動産会社に依頼して募集をかけてもらうこともできます。

不動産会社を利用する場合は、入居者を確保した際に仲介手数料を支払いますが、手数料は賃貸経営の経費として計上できます。

賃貸併用住宅の割合は理想と現実を考慮して決める

賃貸併用住宅の自宅と賃貸部分の割合をどれくらいにするかは、自身の理想と賃貸需要の現実の両方を考慮し、決めることが大切です。自宅部分の理想だけを追求すると、得られる家賃収入が減ったり、入居者を確保しづらくなったりします。

また、賃貸部分だけに力を入れてしまうと、自宅部分に不満が出てしまうこともあります。自宅部分に不満を持たず賃貸経営をするためにも、最適な割合を見つけて上手に経営を行いましょう。

【完全無料】建築費用はいくらかかる?