賃貸併用住宅を経営するなら、数年後や数十年後を見越して出口戦略を考えておくことが大切です。出口戦略の有無によって、最終的な利益が変わってくることもあります。
正しく出口戦略を組むことが、長期にわたる不動産投資を成功させる秘訣です。賃貸併用住宅の建築前に、どのような出口戦略を考えるべきなのかを知っておきましょう。
賃貸併用住宅について知りたい方は、以下の記事が参考になります。
賃貸併用住宅に出口戦略が必要な理由
そもそもなぜ賃貸併用住宅を経営するにあたって、出口戦略を考える必要があるのかを知っておきましょう。理由としては、次の2つがあげられます。
- 利益の望めない賃貸物件を所有し続ける意味がないため
- 子供に相続で迷惑をかける可能性があるため
理由を正しく把握することで、出口戦略を持つ重要性が理解できます。
利益の望めない賃貸物件を所有し続ける意味がないため
賃貸併用住宅は自宅という側面がありますが、前提としては不動産投資物件です。マイホームなら利益の有無に関係なく、自身の居住スペースとして所有していても構いませんが、投資物件は利益が出ない時点で手放す必要があります。
利益の出ない賃貸併用住宅を所有し続けていても、所有コストがかかるばかりで利益は生まず、損失が発生してしまいます。
将来的な利益を望めない状態であるなら、損切りのために素早く手放すことが重要であり、出口戦略がないと負債を抱えてしまうリスクが高くなると考えましょう。
子供に相続で迷惑をかける可能性があるため
不動産は相続資産に該当するため、所有者の死後は子供に相続できます。賃貸併用住宅も相続は可能ですが、利益の出ない投資物件を相続すると、子供が負債を抱えることになり、迷惑をかけてしまうリスクがあります。
利益が出ているなら相続しても問題はありませんが、損失が出ている場合は相続放棄や売却が必要です。また、賃貸併用住宅は特殊なつくりであるため、買い手がつきづらいことも多いです。
そのため、子供が相続してからなかなか売却できず、損失を長期間抱えてしまう危険性があることも理解しておきましょう。
賃貸併用住宅は、賃貸経営ですが初期費用を投資用ローンではなく住宅ローンで借り入れることができるのが魅力です。
賃貸併用住宅経営を成功させるためにはオーナー・入居者ともに住み心地の良い間取りの設計にすることがポイントになります。
建築費の見積もりや住宅の設計について、複数の建築会社に相談してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せることができます。
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賃貸併用住宅の出口戦略で売却を選択するときのポイント
- 需要が落ちない立地に賃貸併用住宅を建てる
- 満室にこだわらないで利回りがよい状態を維持
- 賃貸併用住宅の取り扱い実績がある不動産会社を探す
ポイントを押さえておくことで、スムーズかつ損のない売却を実現しやすいです。
需要が落ちない立地に賃貸併用住宅を建てる
賃貸併用住宅は長期的な視点で考えて立地を選ぶ必要があり、将来的にも需要が落ちないエリアを選びましょう。需要の高いエリアにあるなら、入居者を確保しやすく、次の買い手も賃貸経営による利益を得やすくなります。
賃貸需要のない場所だと、買い手を見つけることが難しくなり、売却がスムーズに完了しない場合が多いです。賃貸併用住宅に適した立地条件としては、次のものがあげられます。
- 人口の多いエリア
- 駅から近いなど交通アクセスがよい
- 周辺に生活施設が豊富にある
また、ターゲット層が単身者なのかファミリーなのかによって、立地の条件は異なります。単身者なら通勤や通学に便利な交通アクセスのよい場所が好まれやすいです。
ファミリー層の場合は生活施設が豊富にあり、公園や学校、病院などに近いと需要を獲得しやすいでしょう。どちらにしても入居者を確保するには人口が必要であるため、将来的に過疎地域になりそうな場所は、賃貸経営をするには適していません。
満室にこだわらないで利回りがよい状態を維持
高い家賃収入を得るには満室になるに越したことはありませんが、必ずしも満室でなければならないわけではありません。満室にこだわって家賃を低く設定すると、入居者は獲得できても利回りは低くなります。
重要なのは利益が出ることであるため、周辺相場に適した家賃設定にし、空室があっても利回りの高い状態を維持することが大切です。高利回りを維持できているなら、投資物件としての魅力が高いと判断され、スムーズに売却しやすくなります。
賃貸併用住宅の取り扱い実績がある不動産会社を利用
不動産会社による仲介で売却をするなら、賃貸併用住宅の取り扱い実績があるかを調べておきましょう。取り扱い実績のない不動産会社だと、なかなか売却先が見つからなかったり、売れても相場より安くなったりする可能性があります。
スムーズかつ適正価格で売却するためにも、賃貸併用住宅の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
一括査定で優良な不動産会社を探す
不動産会社を効率的に探すには、一括査定サービスを利用することがおすすめです。ネット上で利用できる一括査定サービスなら、不動産の情報を入力すると、複数社からまとめて査定を受けられます。
不動産会社のピックアップも自動で行われるため、自身で1社ずつ探す手間が省け、より効率的に売却活動を進められます。
賃貸併用住宅の出口戦略で転用を選択するときのポイント
賃貸併用住宅の出口戦略としては、売却だけではなく別の方法で活用する転用というやり方もあります。
- 転用しやすい間取りで建てる
- リフォームを依頼する業者は比較する
転用する場合のポイントを把握し、損なく出口戦略を実行できるようになりましょう。
転用しやすい間取りで建てる
将来的に別の方法での転用を考えているなら、建築時点から転用しやすい間取りを考えておくことが大切です。賃貸併用住宅の間取りは大きく縦割りと横割りの2つがあり、それぞれで特徴が異なります。縦割りは建物を左右で区切り、片側を賃貸、もう一方を自宅とする間取りです。
自宅と賃貸部分ともに1～2階を使えるため、内装の自由度は高くなります。また、横割りの場合は1フロアごとに自宅と賃貸がわかれている点が特徴です。
横割りは1階に自宅、2階を賃貸と切り分けることができるため、将来的に二世帯住宅にも転用しやすい点が魅力です。
二世帯住宅なら相続税で節税ができる
二世帯住宅に転用した場合は、相続税の節税がしやすいです。二世帯住宅なら、相続時に次の条件を満たすことで小規模宅地等の特例を受けることができ、敷地面積の330平方メートルまでの部分の相続税評価額が、80%減額されます。
- 相続税申告書を提出する
- 申告期限まで自宅を保有している
- 亡くなった人と相続人が同居している
相続税評価額を大幅に減額できるため、将来的な節税を考慮して転用したいなら、二世帯住宅がおすすめです。
リフォームを依頼する業者は比較をする
転用するためにリフォームをするなら、依頼先の業者は複数社で比較検討することがおすすめです。同じリフォーム内容でも、業者によってかかる費用が異なる場合があります。
また、リフォームのクオリティに差が出ることもあるため、複数社から見積もりをもらい、内訳まで確認した上でどの業者に依頼するかを選びましょう。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
出口戦略の実行までに賃貸併用住宅を維持する方法
将来的な出口戦略の実行を考えておくことは大切ですが、戦略の実行までいかに賃貸併用住宅を維持するのか、その方法も考える必要があります。
- 負担の少ない管理体制を確立する
- 確定申告を毎年して利益を最大限残す
- 将来の大規模修繕に備えて貯蓄をする
賃貸併用住宅を損なく維持するためにも、ポイントを押さえて経営を続けましょう。
負担の少ない管理体制を確立する
賃貸併用住宅を健全に経営するには、できるだけオーナーの負担が少ない管理体制を確立することが大切です。物件管理は管理会社に委託することがおすすめであり、管理委託料を支払うことで、建物の清掃や保守管理、入居者への対応などを行ってくれます。
また、賃貸併用住宅は入居者との距離が近くなりやすいため、できるだけ顔を合わせずに済むように入口の配置を工夫することも大切です。入口を別にしておくと、入居者と顔を合わせる機会も減るため、入居者トラブルを避けやすくなります。
確定申告を毎年して利益を最大限残す
賃貸併用住宅の経営によって、年間20万円以上の家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要です。確定申告によって収入額を申告し、その分の所得税や住民税を支払います。
収入があるのに確定申告をしていないと、無申告加算税や延滞税などの追徴課税となり、通常よりも納付する税額が多くなってしまうため注意が必要です。
また、少しでも節税を目指すには、賃貸併用住宅の経営でかかった費用を、漏れなく計上しましょう。経費を正確に計上することで税務上の所得を縮小でき、課税対象となる税金が少なくなるため、金銭的な余裕を生みやすくなります。
将来の大規模修繕に備えて貯蓄をする
建物は年数の経過で経年劣化していき、将来的には大規模修繕が必要です。大規模修繕は避けられない問題であるため、いざというときにスムーズに修繕が行えるように、資金の貯蓄をしておきましょう。
修繕内容にもよりますが、大規模なメンテナンスだと数百万円から数千万円かかることもあります。出口戦略を実行するには建物の状態維持は必須であるため、大規模修繕にも対応できるように資金は貯めておくことが大切です。
出口戦略に合った賃貸併用住宅の建て方
賃貸併用住宅の経営を考えているなら、出口戦略を考えてから、そのプランに合った建物を建築することが大切です。住宅を建てる土地探しから建築、賃貸経営までの大まかな流れは、次の通りです。
- 建てたい賃貸併用住宅の条件をまとめる
- 賃貸併用住宅の実績がある業者でプランを作る
- 完成前に入居者の募集を始める
賃貸併用住宅を建てる際の流れを把握して、出口戦略に合った物件作りを行いましょう。
建てたい賃貸併用住宅の条件をまとめる
賃貸併用住宅の建築を考えているなら、どのような条件がよいのかをまとめておくことが大切です。事前に確認しておきたい条件は、次の通りです。
- 立地
- 予算
- 間取り
- 目標とする家賃収入額
理想とする条件を決めておくことで、どこにどのような物件を建てるのか、イメージを持ちやすくなります。ただし、条件が多すぎると、すべてを実現することは難しいため、ある程度の妥協点を決めておくことも重要です。
条件の中で最優先したい項目はなにか、譲れないものはどれかを決めておくと、理想を実現した上で、現実的な範囲の賃貸併用物件を建築しやすくなります。
賃貸併用住宅の実績がある業者でプランを作る
建築を依頼する業者は、賃貸併用住宅の実績があるかをチェックしておきましょう。ハウスメーカーや工務店によっては、賃貸併用住宅の建築実績を持っていないこともあるため、事前の確認は必須です。
実績のある業者に依頼することで、建築や経営プランも提案してもらうことができ、不明点を解消してから経営を開始しやすくなります。
業者への相談は複数社にすることがおすすめであり、各社が提示するプランを比較して、もっとも自身の理想に合うものを選びましょう。
完成前に入居者の募集を始める
業者に依頼して建築を開始したなら、完成前に入居者の募集を開始しましょう。完成してから募集を開始すると、空室期間が長くなり、家賃収入が得られずローンの返済が苦しくなりやすいです。そのため、完成後すぐに収入を得るためには、早めから入居者の募集を始めておく必要があります。
募集時には入居者が知りたい情報をこまかく盛り込み、図面なども見やすく魅力的に写るものを掲載して、興味を引ける広告を出しておきましょう。
後悔しないため賃貸併用住宅は出口戦略を立てておく
賃貸併用住宅の経営で後悔しないためには、出口戦略を念入りに立てておくことが大切です。賃貸併用住宅は自宅兼投資物件という特殊な構造であり、需要が少ないため買い手がつきづらいです。
そのため、事前に出口戦略を考えていないと、売却や転用ができず、負債だけを抱えてしまうこともあります。出口戦略は自分に合ったものを考え、長期的な視点を持ってから賃貸併用住宅の建築を開始しましょう。
＼最適な土地活用プランって？／
