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遊休地とはどのような土地が当てはまるのだろう？
所有している遊休地をどのように活用するといいのだろう？
と考えられている方は多いかと思います。
固定資産税がかかるだけの遊休地をどのように活用すれば利益を生み出せるか、また、遊休地を活用した方がいい理由を知って自分の持っている遊休地を上手く活用できるように考えていきましょう。
- 遊休地とは利用されていない遊びの土地
- 遊休地活用は土地の特徴から決める
- 遊休地活用が難しければ売却を考える
土地活用については、以下の記事もおすすめです。
遊休地とは
遊休地(ゆうきゅうち)とは、字のとおり利用されておらず遊びとなっている土地のことです。
似た言葉で「遊休土地」があり、遊休土地とは土地の取得後から2年以上利用されていない土地を指します。
国土利用計画法において、許可と届け出を終えてから2年間利用されず、都道府県知事が利用の促進を必要とした土地を指します。
遊休土地となる通知を受けたら、6週間以内に活用するか処分するか遊休地の利用計画を届け出ることが必要です。
遊休地の多くは更地のため、すぐに活用できる、また売却できるなどのメリットがあるでしょう。
遊休地の活用をおすすめする理由
遊休地は、普通の土地と同じように売却もできますが、基本的には活用がおすすめです。
放置が進み手の付けられない状態となっても固定資産税がかかり続けるだけの土地とならないように、遊休地は活用しておいた方がいいでしょう。
また、ただの遊休地よりも、活用して管理していた土地の方が売れやすいのも事実です。
ここでは、遊休地は売却よりも活用をおすすめする理由をご紹介します。
長期的な収益を得られる
遊休地を活用することで、固定資産税を払える分くらいの収益は得られるようになるでしょう。
さらに遊休地の活用を続けていくと、長期的な収益も得られるようになります。
賃貸経営などであれば建物を建てて長期的な活用となるため、子や孫にも残せるような資産の形成も可能です。
土地を所有すると税金や費用がかかる
土地は所有しているだけでも、毎年固定資産税がかかります。都市計画区域内の市街化計画区域に所在する土地ならば都市計画税もかかります。
土地はただ所有しているだけでも毎年お金がかかる上に、誰もいない土地だと不法投棄を助長させ、その不法投棄から害虫が発生するなど、近隣住民へ迷惑をかけることとなります。
管理不足を問われるのは所有者であるため、それを避けるためには管理にかける費用も必要です。
土地の放置は苦情がくる
管理の行き届かない土地は荒れて近隣住民からクレームを受けることもあります。
相続した土地が田舎にあって遊休地になっていような人は、遊休地をわざわざ見に行く時間もなく、そのままの状態で放置している人もいるでしょう。田舎の土地なら固定資産税もそう高くはないから、と放置しているケースもあるかもしれません。
しかし、遊休地を手入れもしないで放置しておくと、雑草が伸び放題となり土地が荒れてきます。また、ゴミ等が捨てられたり、不法投棄する人も出てきたりします。害虫が発生したりホームレスが住みつくこともあります。近隣住民にとって、管理のされていない遊休地は迷惑以外のなにものでもありません。
収入を得ることもできず税金を払い、その上に管理費用までかかるとなればその土地を保有し続ける限り損失が発生し続けます。今後、価値の上昇も見込めず、有効活用する予定もないのであれば売却することで少なくとも管理費用などの損失をなくすこともできるでしょう。
放置で土地評価額は下がる
土地は放置していると評価額は下がります。
土地が遊休地として放置されているということは、所有者がその土地を持て余していることがほとんどです。しかし所有者がこの遊休地をどのように利用すればよいかわからずに放置していると、その土地からは収入を得ることができないのに、毎年税金を払い続け管理をし続けなければなりません。
「もしかしたら、数年後には価値が上がるかも…」という考え方もあるかもしれません。確かに、中には新幹線や幹線道路など、新たな開発によって価値が大きく上がる場合もあります。しかしそれはごく一部に限られますし、土地の立地によっては今後そうした価値の上がる可能性を見込めないような場所も多いのが現状です。
そもそも遊休地になるような土地は、多くの場合は土地の価値は年々下がっていきます。一等地にあるような土地であれば価値も上がりますが、一等地にある土地なら遊休地になず有効活用されているはずです。すると土地の価値は、時間が経つごとにどんどん下がります。税金もかかって価値も下がるとなれば、早めに手放した方が良い場合もあるのです。
遊休地は放置より活用がおすすめ
遊休地は放置により様々なリスクがある上に、固定資産税も毎年かかってきます。この遊休地を固定資産税を払えるくらい活用すると、リスクもなくプラスもしくはプラマイゼロの土地にできます。
ですが、自分だけで遊休地を活用して収益化を考えるのは難しいものですので、まずは土地活用のプロに相談してみることをおすすめします。契約するまでは無料で相談できますし、企業によっては実地調査をした上で収益プランを試算し、より良い活用プランを提案してくれます。まずは、イエカレを利用して企業から無料で資料を取り寄せてみましょう。
遊休地の活用方法
遊休地を有効的に活用するには様々な方法があります。
アパート経営など賃貸経営や駐車場経営、太陽光発電、事業主に土地を貸し出すことでも活用が可能です。
様々にある遊休地活用を、初期費用や収益性の観点からおすすめ度をまとめてみました。
| おすすめ度 | 初期費用 | 収益性 | 節税効果 | |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸経営 | 〇 | △ | ◎ | ◎ |
| 駐車場経営 | ◎ | ◎ | 〇 | △ |
| 商業施設 | △ | △ | 〇 | △ |
| 高齢者施設 | 〇 | △ | ◎ | 〇 |
| 借地事業 | 〇 | ◎ | 〇 | △ |
| 太陽光発電 | 〇 | 〇 | △ | △ |
| 市民農園 | △ | 〇 | △ | △ |
| 貸農園 | 〇 | ◎ | 〇 | △ |
これらの遊休地活用方法について、詳しくご説明します。
賃貸経営
都心などは住居の需要はなくならないことから、アパート経営などの賃貸経営をおすすめします。
アパートであれば複数の入居者から家賃収入も見込め、安定した収益を得られるでしょう。
ただし、大きな建物を建築する必要があり初期費用は高くなる傾向にありますが、銀行などで融資を受けて家賃収入での返済が可能です。
また、近年は賃貸併用住宅なども増えています。自宅と賃貸物件を一緒にした住宅で、自分の家を建てる予定があれば、少し費用をかけて賃貸物件を建築するのも良いでしょう。
自分の家を確保できるだけでなく、賃貸収入からローンの返済も可能です。そのため、住居と収益性どちらの観点からもおすすめな活用方法となります。
メリット
賃貸経営のメリットは、収入から初期費用としてかかった費用をローン返済できるため、ほとんど手出しせずに収入も試算も手に入れられる点です。
また、固定資産税や相続税などの節税ができる点もメリットです。
建物を建てる活用であることから固定資産税は抑えられ、さらに相続の際にも建物を建てての活用であれば相続税も抑えられます。
デメリット
一方で、デメリットとして空室リスクや経年劣化による資産価値の低下も考えられます。
周辺の相場から賃料はどのくらいか、需要はどうか、どんな間取りが好まれているか調査をしておかなければ、空室リスクは高まるでしょう。
経年劣化による資産価値の低下を防ぐためにも、維持管理費や修繕費をしっかりと確保して、計画的な経営をおすすめします。
向いている土地
賃貸経営は、都心にあったり駅に近かったり、ここに住居があれば楽なのにと感じる土地での活用が向いています。
- 都心など人気のエリアにある土地
- 駅や住宅街に近い土地
- 節税対策をしつつ収益も得たいと考えている土地
駐車場経営
遊休地を活用する方法として駐車場を経営して利益を得る方法があります。
駐車場経営を始める前に大事なことが、事前に周辺地域に駐車場の需要があるか市場調査をすることです。周辺に商業施設や住宅地があれば駐車場の需要が見込めるでしょう。
需要がなければ駐車場を作っても利益を上げることができないため、遊休地の周辺がどのような環境か見極めることがポイントです。
需要の高い土地なら、たとえば商業施設近くなら1時間何円のコインパーキングとして貸し出すほか、住宅地向けに月極駐車場として安定した収入を得られます。土地の状況に応じて、駐車場の形態を変えることも大切です。
メリット
駐車場経営は土地を整備して建物を建築する費用などが発生しないことから、初期費用を安く抑えられる点はメリットです。
また、駐車場経営が上手くいかなくても、建物がないため転用性が高く他の活用法へと変更しやすいでしょう。
デメリット
デメリットとしては、収益性がそこまで高くない点です。
駐車場は立地を読み間違えると全く収益が得られませんし、近年は人口減少と交通網の発達により、自動車の台数は減少傾向にあります。
今後の需要はそこまで見込めないため、収益が全く得られなくなる可能性もあるでしょう。
向いている土地
駐車場経営に向いている土地は、建物を建てての活用は難しいものの人の集まりやすい土地です。
- 建物を建てての活用が難しい土地
- 極小地や変形している土地
- 商業地など店舗のある土地
- 車がなければ移動の難しい土地
商業施設を建設
都心に近い遊休地であれば、店舗など商業施設を建設する活用方法もおすすめです。
大通りに近い遊休地であれば、広めに駐車場を取った商業施設も良いかもしれませんし、住宅街であればコンビニやスーパー、飲食店などにする方法もあります。
最近では、店舗と住宅を一緒にした店舗併用住宅も多く、商業施設を考えているのであれば良いかもしれません。
メリット
商業施設にするメリットは、企業が安定して借りてくれる可能性が高く、収益が長期的に安定して得られる点です。
24時間いつでも必要なものを購入できるコンビニの需要は高く、住宅街が近い土地であれば毎日それなりの収益が見込めるでしょう。
デメリット
デメリットとしては、商業施設には人が集まることから近隣トラブルは多くなる傾向なります。
人を集めないと店舗の収益は出ないためしょうがないのですが、コンビニやスーパーなどは自動車トラブルや人のトラブルは避けれないでしょう。
また、大型店舗の場合はお店の管理が面倒となる可能性がある点にも注意が必要です。
向いている土地
商業施設を建築する土地は、人とお店のどちらも集客できる土地であることが必須です。
- アクセスのよい土地
- ある程度の広大な土地
- 周辺に住宅街のない土地
また、土地に人を集めるということは、それだけ騒音問題やゴミ問題なども発生します。そこから考えますと、周辺に住宅がなくトラブルが起こりにくい土地が向いているでしょう。
高齢者施設
高齢者介護施設は近年需要が高まっていることから、遊休地の活用方法として考えてみることをおすすめします。
高齢者施設としては、老人ホーム経営やサービス付き高齢者住宅、介護施設などがあるでしょう。
高齢化の進む社会では高齢者施設は需要が高く、現在は収益化もしやすいはずですが、高齢化が少なくなり人口減少化が進むと空室リスクもあります。
遊休地活用として高齢者施設を考えたら、遊休地の周辺で需要は高まっていて継続して需要があるか、相場はどうか確認しておくと良いかもしれません。
メリット
近年は高齢化が進んでいることから高齢者施設の需要は高まっており、今後も高齢者はいなくならない点から需要のなくならない点はメリットでしょう。
需要はなくならず基本的な単価も高いため、安定した収益を得られます。
デメリット
デメリットとしては、高齢者の最期を見届ける場合も多く、介護トラブルが起こる可能性のある点です。
施設によっては訴訟問題もあり、収益に見合うのかも考えておくことをおすすめします。
あらかじめ問題が起こりにくそうな方を審査して入居してもらうなど、対策が必要かもしれません。
向いている土地
高齢者施設に向いている土地は、高齢化の進んでいる土地です。
- 高齢者の多い田舎の土地
- 高い建物を建てられない土地
- 近くに高齢者施設のない土地
借地事業
遊休地を活用したいけど建築費用などの大きな投資をしたくない人は、土地を貸し出す借地事業もおすすめです。土地だけを貸し出すため、こちらが何か建築する必要はありません。
定期借地権契約なら一定の契約期間を満了すれば、負担なしで土地は更地で返還されます。従って、貸し出した土地を借地人から返還してもらう時にもめて立退料を支払うようなこともありません。
遊休地の活用としては、地代が高額で事業期間が比較的短い事業用定期借地権が人気です。ホテルやコンビニ、マンション、倉庫に利用されることが多くあります。
しかし、この事業用定期借地権で事業をする場合、遊休地の立地が大きく影響します。たとえば大きな道路が近ければ倉庫など流通の現場にはもってこいです。事前に周辺地域の需要を調査してから適しているかどうか判断すると良いでしょう。
メリット
土地を貸すだけで収益を得られますので、初期費用も手間もほとんどかからない点がメリットです。
また、定期借地権では長期的な契約が基本となるため、安定した収益を長期にわたって得られます。
お金も時間もかけずに、安定した収入を長期間にわたり得られる、まさにメリットだらけの活用でしょう。
デメリット
デメリットとしては、ただ土地を貸すだけですので収益性はそこまで高くありません。
初期費用が多少かかっても、土地の収益性を限界まで上げたいと考えていれば、そこまでのメリットは感じられないでしょう。
向いている土地
借地事業に向いている土地は、以下のような土地です。
- 活用の難しい土地
- 工場や農地に近い土地
- 長期的に活用の計画のない土地
基本的に活用する予定がなく、自分で活用することも難しい土地は、貸して収入を得ることをおすすめします。
また、工場や会社が近くにある遊休地は、事業用定期借地権で土地を貸すことを考えても良いかもしれません。
太陽光発電
太陽光発電による遊休地の活用は、土地価格が安くなおかつ広い遊休地を所有している人に適した運用方法です。日当たりが良く自然災害の影響を受けにくい土地なら、なおさら良いでしょう。
また、2009年に固定価格買取制度が定められて、高価格で太陽光の電気を電力会社に売ることができます。価格は年度によって異なりますが事業用に販売を行った場合、20年間同額で電気を売ることができるため安定した収入を得ることができ、資産計画も立てやすくなります。
太陽光パネルを設置するのに初期費用はかかりますが、不当に安く買いたたかれることもなく利益が安定しているため、確実に収入を得られます。そして長期契約が多いため初期費用も回収しやすくなります。また、ランニングコストや労力もほとんどかからないことから、田舎などの遠隔地で遊休地がある人におすすめの活用方法です。
メリット
太陽光発電のメリットは、活用しにくい土地や離れた土地などでも活用しやすい点です。
活用に頭を悩ませる方の多い山林や農地でも、日当たりが良い土地として太陽光発電に向いているケースが多くあります。
また、管理の手間がそこまでかからずに安定した収入を得られる点もメリットでしょう。
デメリット
一方デメリットは、太陽光パネルの導入や修繕などに費用がかかるものの、収益性はそこまで高くない点です。
ただし、長期契約で安定して収入を得られるため、マイナスにはならないでしょう。太陽光発電を考えたら、メリットとデメリットで判断するより、土地に向いているかどうかで考えることをおすすめします。
向いている土地
太陽光発電での活用に向いている遊休地は、日当たりの良い土地です。
- 広くて日当たりの良い土地
- 農地や山林など活用の難しい土地
- 価値が低く使用用途の見つかりにくい田舎の土地
太陽光発電は土地の状態にこだわらず、さらに制限もないため活用しやすいでしょう。
田舎の土地活用については、以下の記事もおすすめです。
遊休農地は市民農園か貸農園
遊休地の中には、遊休地も多くあることでしょう。
ここでは、遊休農地でもできる活用方法について以下2つの活用方法をご紹介します。
- 市民農園
- 貸農園
市民農園
遊休地は、市民農園として活用する方法もおすすめです。
果物などのビニール園として観光地化することで、県外からの旅行者からも収益を得られるため、収益の確保先を複数考えられるようになります。
また、管理もせずに放置していた遊休地には、草の生えやすい環境になっていることが多く、農園とするにも向いているでしょう。
貸農園
遊休地は、貸農園の農地として誰かに貸して収益を得る方法もあります。
土地を貸すのと同じように、農地として貸すだけで収益を得られるため、手間や費用はかからずに遊休地活用を始められるでしょう。
そもそも遊休農地であり、放置が進んでいて耕作放棄地となっていれば、積極的な遊休地活用を検討するのもおすすめです。
遊休農地の農地転用を考えた場合には、農業委員会などに許可を取る必要があり、許可が下りなければ農地を転用しての活用はできません。
農地の活用について詳しくは、以下の記事を確認することをおすすめします。
遊休地活用か売却どちらを考える？
遊休地を活用して少しでも利益を出したいと考えていても、運用するには知識や手間が必要すです。そしてリスクも発生します。
それらを避けたいのであれば遊休地の売却も視野に入れると良いでしょう。
遊休地の活用が難しければ売却
遊休地を持っているが活用する方法も思い浮かばず、持て余している人は多いと思います。また、有効活用したくても、時間や手間をかけることができない人も多いでしょう。そんな時にはその土地を売却するのもひとつの手です。
売却するメリットとしては固定資産税などの税金の支払いがなくなることや土地の管理をする手間がなくなります。土地だと相続の時に分割しにくい点がありますが、現金化することで分割も簡単になります。土地によっては、有効活用方法が全く見つからないケースもあります。
また遊休地を有効活用するとなると、下調べやそれに伴う市場調査や知識も必要です。加えて、運用が上手くいかないリスクを伴う可能性もあります。従って、手間や時間、リスクを避けたいのであれば売却することが遊休地を放置するよりも得策と言えるでしょう。
相続対策上は遊休地を売却した方が有利
遊休地を相続すると基本的に相続税は、路線価方式で出されるので相続税評価額は実勢価格の70%~80%になります。従って、現金よりも土地に換えた方が相続税評価額は下がり節税になります。
昔から持っている遊休地で所有期間が5年を超えている土地ならば、長期譲渡所得になるため税率が下がり、相続税対策としてはほぼ同等の効果を得られます。
そのため、最近では売却して現金化することで分割しやすくなることから、相続税対策として遊休地を売却する人も増えてきています。
相続対策として遊休地の売却を考えているのなら、イエウールの一括査定がお勧めです。
売ったら いくら？
あなたの不動産、
売ったら
いくら？
遊休地に合った利用がおすすめ
遊休地であっても、思い出のある土地なら手放しにくいこともあるでしょう。駐車場や土地を貸すなど、様々な形で活用して、土地として活かすことももちろんおすすめです。
しかし遊休地の活用でお困りなら、売却をすることも視野に入れていきましょう。余計な手間や労力もかからず、固定資産税などの税金の支払いもなくなります。土地として売れれば、利益も期待できます。不動産会社とのやり取りは必要になりますが、ある程度のやり取りが済めば定期的に土地に通う必要もなくなります。
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