賃貸マンションの立ち退き料の相場はある?冷静な交渉が大切

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賃貸マンションで、まだ契約期間が満了ではないのに立ち退きを求められたらどうしたらいいのでしょう。まだ住み続ける前提で生活していたわけですから、引っ越し費用の目処が立たない人も多いはずです。そんなときに気になるのが立ち退き料。これがあるとないとでは、その後の生活が大きく変わります。 この立ち退き料は請求できるものなのか、できるとすれば相場はあるのかについて解説していきます。また、提示された条件が飲み込めない場合の交渉についてもご紹介しますので、参考にしてみましょう。

先読み!この記事の結論
  • 明確な計算方法はない
  • 借家の場合は賃料の6~10カ月が一般的

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また、「本気でマンション売却を成功させたい!」方は下記記事もオススメです。

そもそも立ち退き料とは

家屋の賃貸に関する立ち退き料については法の定めはなく、大家さん(以下、賃貸人)に支払い義務もありません。立ち退いて欲しい賃貸人が、それまで家賃を払ってくれた居住者(以下、賃借人)に対して心遣いで支払うという位置付けです。

大家さんの都合を後押しするためのもの

たとえば、老朽化で建て替えをしなければならなくなったマンションだとしましょう。しかし、賃借人は老朽化の不都合をあまり感じていませんでした。そんなときに「建て替えたいので立ち退いてください」と言われたら拒否したくもなりますよね。
しかし、それで賃借人に居座られてしまっても老朽化は進む一方で、倒壊の危険性が高まっていきます。賃貸人としては早く明け渡して欲しいはずです。そこで賃貸人は、立ち退き料を支払うことを賃借人に打診します。「それなら引っ越します」と言ってくれることを期待してのことです。
また、最終的に裁判に持ち込まれた場合も、立ち退き料の支払い有無が関係します。立ち退いて欲しい理由が決定的ではなかったとしても、立ち退き料を支払うことを評価されて立ち退き要求を認められるのです。

立ち退かせる理由が賃借人にある場合はもらえない

冒頭で、立ち退き料は心遣いで支払うものだと記載しました。逆にいえば、心遣いをしたくない賃借人には支払われないということも示しています。
たとえば、使用用途を無視して、居住ではなく勝手に事務所として使う、家賃を何か月も滞納している賃借人などです。この場合は立ち退きではあるものの強制退去に近いといえます。立ち退き料をもらうには、賃借人と賃貸人との間に信頼関係があることが必須条件です。賃貸人が「こちらの都合で申し訳ないので」と支払ってくれるのが立ち退き料だと認識しましょう。
  • 法律の規定はない
  • 信頼関係ありき
  • もらえないことも

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いくらもらえる?立ち退き料の相場

「5万円あげるから引っ越してね」と言われたらびっくりしますよね。いくら気遣いのお金だとはいっても、本来はもっと長く住めていたはずのマンションですから貯金などの計画も狂います。

明確な計算方法はない

法で決められていないので、計算方法もなければ支払われることが確実なものでもありません。賃貸人の都合によっては支払が難しいこともあります。とはいえ、無条件での明け渡しを求めても賃借人が納得できないことが多いため、居座られるリスクをかんがみて支払われることが多いというだけです。

借家の場合は賃料の6~10カ月分が一般的

法で決められてはいませんが、一般的には現在の賃料の6~10カ月分となっています。中でも6カ月分が傾向として多いです。これくらいを支払っておけば、今住んでいる部屋と同じ賃料の物件に引っ越しても敷金や礼金を払い、荷物の運搬費用もまかなえるという計算になっています。
つまり、現在の物件に住み続けることさえできれば賃借人が支払わなくてよかった代金ということですね。とはいえ、賃貸人の経済状況によってはこれよりも少ないことがあります。要求するのは自由ですが、賃貸人に支払義務がない以上、交渉して妥協点を探ることになるでしょう。

新居の家賃が高かった場合は上乗せできる可能性もある

築年数が40~50年以上の物件の場合、周辺の同じ間取りのマンションと比べて賃料が安いことがあります。そこから立ち退きをする場合、同じような条件で物件を探しても見つからないかもしれません。
なんとか新居を見つけたものの、現在の賃料より少し高くなってしまうという場合は交渉してみましょう。あくまで賃貸人の任意による金額ですが、その事情を考慮して立ち退き料を上乗せできることもあります。とはいえ、10万円の家賃から20万円の家賃のマンションにグレードアップするレベルだと難しいです。

諸事情によって立ち退き料が高いケースがある

都市開発が決まり、その土地を売却することで賃貸人が利益を出せるケースなどです。このケースでは、一刻も早く賃借人に立ち退いてもらって土地を売却したいので、高額の立ち退き料を提示する傾向があります。他にも、土地の評価額が上がって家賃収入を得るより売却したほうが利益になるなどもあります。
ちなみに、土地を売却したいオーナーであれば立ち退きなどの相談にものってくれる業者に依頼しましょう。一括見積ができるイエウールで業者を探すのがおすすめです。

  • 計算方法はない
  • 家賃6カ月分が相場
  • 諸事情で変動する

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立ち退きを求められたら

「明け渡し」「契約更新の拒絶」などの言葉が記載された見慣れぬ書類が送られてきたら驚きますよね。気持ちはわかります。でも、それほど特別なことでもないので焦る必要はありません。

正当事由の有無を確認する

まずは、大慌てする前に立ち退きの理由が正当なのかどうかを確認しましょう。送付された内容正面郵便に理由が記載してありますので、問い合わせずとも分かります。
正当事由は、賃貸人側と賃借人の都合を比べたときに、賃貸人側の都合が賃借人の都合に勝るものを指します。正当事由として認められることが多い理由は下記の通りです。

  • 賃借人の家賃滞納などがある場合
  • 賃借人が隣人などに迷惑行為をはたらいている場合
  • 賃借人が契約時と違う使い方をしている場合(居住用なのに事務所として使用するなど)
  • 建物の老朽化や耐震、防災の危険性が極めて高く、建て直しが急務である場合
  • 家主が転勤などから戻ってきて、そこ以外に住む場所がない場合

上記の中で、最初の3点については賃借人が契約に反する行為をしているケースです。この場合は立ち退き料を求められないないどころか、単に賃貸契約が解消されます。一方、後半の2点のような賃貸人の都合による理由であれば、立ち退き料を求められる可能性が高いです。

建て替えの場合も同じ条件で住み直せるわけではない

老朽化による建て替えでの立ち退きの場合、では建築が完了したら住み直せるのか気になる人もいるでしょう。家賃が安いわりに立地が便利、景色がよい、日当たりがよいなど理由は色々と考えられます。
しかし、建て替えたということは新築物件ですから、家賃が上がる傾向にあります。同じ条件で住み直せるわけではないので、期待しないようにしましょう。

条件が不服なら早く交渉に入ろう

正当な事由であっても、賃借人の都合による立ち退きの打診であり、なおかつ立ち退き料が到底引っ越せるような金額ではない場合は交渉しましょう。立ち退き料の相場は家賃の6~10カ月分と記載はしましたが、家賃が月3万円なら6カ月分で18万円にしかならず、引っ越し代としては苦しいですよね。
「立ち退き」という言葉自体は高圧的な印象を抱きやすいですが、賃貸人と賃借人の間には今までの信頼関係があります。賃貸人としても、今まで滞りなく家賃を払ってくれた優良な賃借人に対して不義理をはたらこうとは思っていません。しっかり事情を話せば応じてくれる可能性は高いです。
ただし、このような交渉は早い時期に行うことをおすすめします。居座ってしまうと、賃借人が根負けして立ち退き料を引き上げてくれる可能性より、裁判になる恐れがあるからです。

裁判になると厳しい

正当事由がない場合、立ち退きの通知がきても家賃を支払っていれば済み続ける権利(借家権)があります。仮に家賃の受取を拒否されても、法務局に供託すれば賃料債務を消滅できるため滞納扱いにはならず、滞納を理由に立ち退かされる心配はありません。
ただ、「借地権」であれば取引の対象になるものの「借家権」はあくまで当人が済む権利ですから、譲渡性(取引の対象になる可能性)は低く、借家権価格をもって裁判に挑むことは難しいです。

  • 正当事由を確認
  • 交渉は早めに
  • 裁判は避ける

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立ち退き通知を受けてから次の家へ引っ越すまでの流れ

まずは図で流れを把握しましょう。
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では、この順序に基づいて、それぞれ解説していきます。

立ち退き通知は6カ月前までが原則

正当な事由がある場合でも6カ月前までに立ち退きの通知をすることが原則となっています。この通知によって、次回の契約更新をしない意志を確認します。賃貸契約時の契約書にも家主側から立ち退きを求める場合は6か月前の通知をすると記載されているのが一般的です。

仲介の不動産会社がいる場合は新居の提案を受けることが多い

大家さんが近場で別の物件を持っている場合はそこへの転居を勧められたり、仲介業者が似たような条件で新居を探してくれることが多いです。この場合、新居の家賃や住所も明確であるため、引っ越し費用や敷金なども加味した立ち退き料が計算しやすいという賃貸人側のメリットがあります。
もちろん、新居は自分で探しても構いません。通勤時間などが判断基準であれば、現住所の近隣や仲介の不動産会社の取り扱い物件よりも適した新居があることが多いですからね。

立ち退き料の交渉

立ち退き料の交渉は、交渉開始から1カ月程度で完了することが多いようです。とはいえ、双方の合意がとれなければ長期化する恐れもあるため、立ち退き通知を受けたらできるだけ早く交渉を開始しましょう。
その際には、新居の目処をつけておき、その家賃や引っ越し費用を加味してもらうよう、準備を整えておくことをおすすめします。いざ引っ越しをするにあたって損をすることが分かっても、一度決めた立ち退き料から再交渉するのは難しいからです。

立ち退き

立ち退き自体は普通の引っ越しと変わりませんが、気になるのは「立ち退き料がいつ支払われるのか」だと思います。通常は明け渡しと同時に支払われますが、賃貸人の都合で後日になってしまう恐れもあるため要注意です。
立ち退き料の合意書を締結するときに、いつ支払われるかを明確にしておきましょう。口頭の約束ではなく書面で残しておく必要があります。引っ越しに関して支払わなければいけないお金などもあるでしょうから、明け渡し前に一部入金を相談することは可能です。

  • 通知を受け取る
  • 立ち退き料は交渉
  • 支払期日を明確化

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立ち退きでは有利な交渉ができるよう冷静な判断を

いきなり「立ち退いてね」と言われたら焦りますし、その焦りが怒りになる人も多いようですが冷静に。賃貸人も理由なく立ち退きを迫ってきているわけではありませんから、妥協点を見つけることが大切です。
立ち退き通知がきたら、その理由を確認し、納得できるのであれば新居を探し始めることをおすすめします。その上で、引っ越しに必要な費用を算出して立ち退き料の交渉をお願いしましょう。そうすれば、具体的な金額が出ているので、賃貸人としても応じやすいはずです。
立ち退きの交渉がひと段落しても、新居の手続きなどがあるので悠長に構えてはいられません。感情論ではなく、具体的な事情や金額を提示することで交渉の長期化を回避しましょう。

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不動産の売却にあたって立ち退き交渉をするなら

最後に、賃貸人側としての立ち退き交渉についてご紹介します。マンションを経営していたものの、老朽化などで建て直す費用が出せなくなることは少なくありません。このまま経営することは難しいので土地として売却したいというケースです。
あるいは、マンションを経営していた親が他界してしまったので売却したいということもあるでしょう。とくに相続の分配が絡んでいるなら売却は急務ですよね。
マンション自体の売却であれば居住している人がいても売れますが、土地の売買なら取り壊しの必要が出てきます。当然、賃借人には立ち退きをしてもらわなければいけません。そのためには正当事由を確認し、その事由を後押しする立ち退き料を設定、書類の準備もする必要があります。
さらに転居先の提案をしたり、立ち退き料交渉を行うなら、その道のプロでないかぎり難しいです。一貫して相談できる業者に頼むのが一番安心な方法でしょう。

イエウールで安心して相談できる業者をみつけよう

マンションを取り壊して土地を売却したいときはどうすべきでしょうか。賃借人と直接交渉して立ち退きにすんなり応じてもらえればよいですが、そうでないことも多いです。通知の内容証明郵便は無資格者が書いてもいいのですが不安が残ります。しかし、最初から弁護士に依頼するのも費用が気になるところです。
賃借人に立ち退いてほしいのであれば、まずは信頼できる不動産業者に相談してみましょう。立ち退きに関することから、マンションの取り壊し、土地の売却に至るまで親身になってサポートしてくれます。業者選びに困ったら、6社を無料で一括見積比較ができるイエウールがおすすめです。最適な業者がみつかります。

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立ち退き料も見据えたマンション経営プランはイエカレで相談

中古マンションなどを購入して経営する際には、リフォームや建て替えなどで立ち退き料を支払わなければいけないタイミングがあるでしょう。

マンション経営を始める前に、立ち退き料についてしっかり定めておくことで、売却か建て替えか考える余裕が生まれるものです。

立ち退き料も見据えたマンション経営プランを、始める前に不動産会社など経営のプロに相談しておくことをおすすめします。
経営プランの作成を相談する際には、複数の会社から経営プランを取り寄せられるイエカレの利用がおすすめです。

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