【一戸建て査定】査定の流れや建物・土地の価格の決まり方を解説

【一戸建て査定】査定の流れや建物・土地の価格の決まり方を解説
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「一戸建てを売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

所有している一戸建てに本当に資産価値があるのか、売れるのか心配になっている方も少なくないと思います。

この記事では、一戸建ての査定評価されるポイント実際にどのように査定をするのか、詳しく解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったらいくら?

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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは一戸建て売却の基礎知識を知りたい」という方は、一戸建て売却の記事をご覧ください。

「査定」について理解してから一戸建ての査定を依頼しよう

「査定」という言葉は、日常生活でも耳にしたことがある言葉かもしれません。しかし、「一戸建てを査定すること」については、まだ分からないこともあるでしょう。

正しく一戸建ての査定を依頼するためにも、査定とは何かを示した下の表を見て理解を深めましょう。

誰が査定するのか不動産会社(不動産仲介会社)
査定で何が分かるのか売却出来そうな価格
どのように査定されるのか過去に近隣で売買された類似物件の取引価格を基に、以下のような複数のポイントを加味して、評価が付けられます。
  • 物件の特徴(築年数・面積など)
  • 一戸建ての立地(交通利便性・生活利便性など)
  • 不動産の市況(競合となる物件が多いか・需要が高まっている時期か、など)

このように、一戸建ての査定とは「不動産会社が過去の事例を基に、一戸建てが売却できそうな価格を算出すること」を指します。

そのうえで、金品やブランド品の査定とは異なり、一戸建ての査定では査定してもらった価格で必ず売却できるという保証はないことを理解しておきましょう。

また、不動産会社によって査定価格の付け方が少しずつ異なるため、査定を依頼する不動産会社によって査定価格は異なるということも理解しておきましょう!

 

査定で分かるのは価格だけではありません。一戸建ての売り時がいつか・一戸建てに残っているローンが完済出来るか・一戸建ての売却に費用がいくらかかりそうか、などを決める様々な目安になります。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

あなたの不動産、
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一戸建て査定の流れ

一戸建ての査定の流れは、査定依頼から結果の確認まで5つのステップで進みます。

一戸建ての査定はどのようなものか確認するために、まずは一戸建て査定の流れの全体像を確認しましょう。

ステップ1|査定依頼フォームに必要事項を入力する

まずは一戸建ての査定依頼ができるサイトにアクセスし、査定依頼フォームに必要事項を入力しましょう。

利用するサイトによって異なりますが、査定依頼をする際に必要な情報は以下の通りです。

  • 一戸建ての所在地
  • 築年数
  • 建物面積
  • 土地面積
  • 間取り
  • 査定依頼をする理由
  • 氏名
  • 住所
  • 年齢
  • 電話番号
  • メールアドレス

一戸建ての査定依頼時に必要な情報は、「一戸建ての情報」と「査定依頼主の個人情報」に分けられます。

不動産会社は、査定依頼主が入力した一戸建ての情報をもとに査定価格を算出します。特に土地面積・建物面積・築年数は査定価格に大きく影響する項目なので、可能な限り正確な数値を入力するようにしましょう。

また、査定結果を送付するための個人情報の入力も必要です。結果を受け取るためにも電話番号とメールアドレスは間違いのないように入力しましょう。

ステップ2|査定依頼する不動産会社を選ぶ

必要情報を入力することができたら、次に査定依頼をする不動産会社を選びましょう。

入力した一戸建ての情報をもとにおすすめの不動産会社が表示されるため、気になった不動産会社を選択し査定依頼をします。

査定依頼をする不動産会社を選ぶ際は、大手不動産会社中小不動産会社のどちらかに偏らないように選択しましょう。

大手不動産会社は豊富な資金力・ネットワークがあり、全国規模で買主を探すことができます。一方、中小不動産会社は、地元密着を強みとしていることが多く、その地域にあった売却戦略を提案してもらうことができます。

大手と中小ではそれぞれ特徴が違うため、どちらにも査定依頼をしてより自分に適している不動産会社を探すことが、一戸建ての査定成功のコツです。

ステップ3|不動産会社と日程調整をする

査定依頼をする不動産会社を選び、査定依頼が完了すると、不動産会社から日程調整の連絡が来ます。そこで訪問査定を行う場合は、不動産会社と査定を行う日を決定しましょう。机上査定を行う場合は日程調整をする必要はありません。

訪問査定は、1時間から2時間程度かかります。一戸建ての状態によっては2時間以上かかることもあるため時間に余裕をもって日程を決めましょう。

ステップ4|査定結果を確認する

不動産会社から査定結果が送付されたら、結果を確認しましょう。

不動産会社から一戸建ての査定書を受け取ったら、まず確認すべき項目は査定価格と査定価格の根拠の欄です。

根拠がないにもかかわらず査定価格が高い不動産会社は、媒介契約を結んだ後に値下げ交渉をされる可能性があるため注意しましょう。反対に、相場より低い価格を提示した不動産会社も、正しい相場を把握していない可能性があるため注意が必要です。

売却活動のパートナーとなる不動産会社を選ぶ際には、査定価格の根拠をしっかり解説してもらい、正しい売却相場を把握している不動産会社であるかを確認しましょう。

一戸建て査定は机上査定と訪問査定どちらがいい?

不動産会社の行う査定には、机上査定訪問査定の2種類があります。

机上査定訪問査定
査定価格の算出方法一戸建てのデータ一戸建てのデータ+現地調査
結果が出るまでにかかる期間当日~3日1週間程度
査定の正確さおおよその価格売却相場に近い価格

机上査定と訪問査定には上記の表にあるように、査定方法や算出される査定価格が異なります。それぞれの特徴を理解し、自分にあった査定方法はどちらであるか把握して査定依頼をするようにしましょう。

机上査定とは

机上査定とは、査定依頼時に入力する物件所在地や築年数といった物件情報や、周辺物件の取引事例といった一戸建てのデータをもとに査定結果を算出する査定方法です。

過去の取引事例や路線価、周辺状況を参考にして査定価格を算出するため、査定価格の算出にかかる期間が短く、早ければ当日中に査定結果を受け取ることができます。すぐに査定価格を知りたいという方におすすめの査定方法だと言えるでしょう。

しかし、現地調査を行わない机上査定では、査定結果の正確さが低くなってしまいます

不動産の査定価格は一戸建ての個別事情によって大きく左右されます。そのためリフォームによるプラス評価や設備劣化によるマイナス評価など詳しい内容が反映された正確な査定をすることはできず、正確さの低い査定価格しか分からないのです。

訪問査定とは

訪問査定とは、周辺物件の取引事例や物件情報といった一戸建てのデータに加え、現地調査を行い査定結果を算出する査定方法です。

査定価格は不動産の個別事情が大きく影響するため、現地調査が欠かせません。現地調査を行う訪問査定では売却相場に近い査定結果を知ることができます

しかし、査定結果を算出するために時間を要するため、査定結果の受け取りに約1週間かかります。

訪問査定を希望する場合は、不動産会社に査定依頼をした後に、不動産会社と日程調整を行い査定を行います。

不動産会社とタイミングが合えば短期間で査定結果を受け取ることができますが、遠方にある一戸建てを売る、日中忙しい中で売却活動を始めるなど、不動産会社との日程調整が難しい場合は、査定結果を受け取るまでに時間がかかってしまう点がデメリットであると言えるでしょう。

一戸建ての査定は訪問査定を依頼しよう

一戸建ての査定を行う際は、訪問査定を依頼することがおすすめです。

前述したように、訪問査定では現地調査を行うため、相場に近い査定価格を知ることが可能です。実際の相場に近い査定価格を知ることができれば、住宅ローンを完済することができるのか、新居の頭金をいくら用意することができるのかなど、売却や住み替えを計画的に進めることができます。

また、売却する際には必ず訪問査定を受ける必要があります。スムーズに売却活動を進めるためにも、売却する予定のある方は訪問査定を依頼することがおすすめです。

まだ一戸建てを売却すると決めていない、査定価格を見て売却するかどうか決めたいという方は、机上査定を選択するとよいでしょう。机上査定は直接不動産会社と会わずに査定をすることができるため、まだ売却すると決めていない方でも気軽に査定依頼をすることができます。

一戸建て査定時の建物価格の決まり方

一戸建ては、土地部分と建物部分に分けて査定価格が算出されます。

また、土地部分と建物部分で基準とする価格や計算方法が異なり、土地部分は「取引事例比較法」・建物部分は「原価法」によって計算されます。

物件ごとに土地と建物の比率が決められその比率をもとに、土地価格と建物価格を足し合わせて一戸建ての査定価格が算出されるのが一般的です。

ここからは一戸建ての査定時の、建物部分・土地部分の価格の決まり方について詳しく解説します。

まずは一戸建ての査定時の価格の決まり方です。

築年数と標準建築費を基準に計算される

建物価格を計算するための「原価法」は、現在の建物を新築で建てた際の価格を査定し(標準建築費)、そこから築年数に応じて建物価格を調整(減価償却)して査定金額を算出する方法です。

原価法は以下の計算式で計算されます。

新築価格×(耐用年数ー築年数)÷耐用年数

耐用年数は建物の構造別に年数が定められています。

▼建物構造別の耐用年数

構造耐用年数
木骨モルタル造20年
木造22年
れんが造・石造・ブロック造38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年

参考:主な減価償却資産の耐用年数表|国税庁

不動産会社によって異なりますが、築年数が経過して20~25年時点で建物の価値はゼロと判断します。その場合、一戸建ての土地部分の査定価格がそのまま一戸建ての査定価格となります。

原価法の計算例

では実際に、原価法を用いておおよその建物価格を計算してみましょう。

まずは新築価格を調べます。新築価格は、不動産会社や金融機関によって多少異なるものの、建物の構造や品などによって定められています。

一例として株式会社東京カンテイが提供する評価システムでは、以下のように新築価格(再調達原価)が設定されています。

上級中級
木造209,000円/㎡174,000円/㎡148,000円/㎡
軽量鉄骨造209,000円/㎡174,000円/㎡148,000円/㎡
鉄骨造220,000円/㎡183,000円/㎡156,000円/㎡
鉄筋コンクリート造251,000円/㎡209,000円/㎡188,000円/㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造251,000円/㎡209,000円/㎡188,000円/㎡

参考:参考資料|国土交通省

たとえば、今新築で建てたとしたら3,000万円の一戸建てが築10年だとすると、下記のようにおおまかに計算が出来ます。(ここでは、耐用年数を築22年とする)

新築価格×(22年-10年)÷22年 =3,000万円×12年 ÷ 22年 = 1636万円

さらに知りたい方は、下記から「イエウール」の一戸建て売却相場情報ページに遷移し、詳しい売却相場を調べることが出来ます。

北海道・東北北海道青森秋田岩手宮城山形福島
北陸・甲信越新潟長野山梨富山石川福井
関東東京神奈川埼玉千葉茨城栃木群馬
東海岐阜静岡愛知三重
近畿大阪京都奈良滋賀兵庫和歌山
中国鳥取島根岡山広島山口
四国徳島香川愛媛高知
九州・沖縄福岡佐賀長崎熊本大分宮崎鹿児島沖縄

一戸建て査定時の土地価格の決まり方

次に一戸建て査定時の土地部分の価格の決まり方を解説します。

周辺の相場価格を基準に計算される

土地価格を計算するための「取引事例比較法」は、似たような条件の不動産が過去にどのような価格で売買されていたかを基に、事例を比較して査定金額を算出する方法です。

一般的に土地価格を算出する際は、同じ地域の取引事例をもとに平均坪単価を算出して、査定したい一戸建ての土地部分の坪数を掛け合わせて査定価格を算出します。

例えば、土地相場が坪単価40~50万円の地域であれば、坪面積が50坪の場合土地価格だけで2,000~2,500万円となります。

土地の売却相場の調べ方

土地の価格を調べるために、まずは土地の売却相場を調べて坪単価を確認しましょう。

売却相場を調べる際には、国土交通省の運営している不動産取引価格情報検索を利用します。不動産取引価格情報検索では、売却相場を調べたい時期・物件種別・地域を設定することで売却相場を閲覧することができます。

より詳しい売却相場を調べるために、地域選択で都道府県だけでなく市区町村や築まで細かく設定しましょう。

しかし、不動産取引価格情報検索には全ての地域の売却相場が掲載されているとは限りません。不動産取引価格情報検索に掲載されている取引事例は、売買をした人にアンケート調査を行い回答があったもののみです。

よってアンケート回答がない地域、売買が活発でない地域は売却相場を確認できないことがあることもあります。

もし最新の売却相場を確認できない場合は、国土交通省地価公示・都道府県地価調査で地価を確認してみましょう。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査では、国・都道府県が調査した公示地価と基準地価を確認することができます。この調査は毎年行われるため、土地の売買が活発でない地域でも地価を確認することが可能です。

詳しくは、土地売却相場の調べ方の記事をご覧ください。

さらに知りたい方は、下記から「イエウール」の土地売却相場情報ページに遷移し、詳しい売却相場を調べることが出来ます。

北海道・東北北海道青森秋田岩手宮城山形福島
北陸・甲信越新潟長野山梨富山石川福井
関東東京神奈川埼玉千葉茨城栃木群馬
東海岐阜静岡愛知三重
近畿大阪京都奈良滋賀兵庫和歌山
中国鳥取島根岡山広島山口
四国徳島香川愛媛高知
九州・沖縄福岡佐賀長崎熊本大分宮崎鹿児島沖縄

一戸建ての査定は無料・匿名でできる?

一戸建ての査定をする際に気になることは、一戸建ての査定にかかる料金や個人情報の有無でしょう。

この章では一戸建ての無料査定や匿名査定について解説します。

一戸建ての査定は無料でできる

不動産査定には、無料査定と有料査定がありますが、不動産売却時に不動産会社に依頼する査定は無料で受けることができます。

不動産売却時に不動産会社に支払う必要のある費用は売買契約成功の報酬である仲介手数料のみで、査定を依頼したからといって不動産会社に費用を支払う必要はありません。

不動産会社が無料で査定を行っている理由は、多くの売主と媒介契約を結ぶ機会を増やすためです。査定が有料だと売却活動を始めるハードルが高くなってしまい、不動産会社に売却相談をする売主が減ってしまいます。そのため、無料で査定を行い、気軽に売却相談ができる環境を作ることで、媒介契約を結ぶ機会を増やしているのです。

また、有料で行う査定もありますが、無料査定と有料査定の違いは、査定を行う人と査定結果の用途です。

無料査定は、不動産会社が行い、売却相場に近い査定価格を算出する方法のことを言います。一方、有料査定は、不動産鑑定士が査定を行い、国の定めた不動産鑑定評価基準を使って正確な査定価格を算出する方法のことを言います。

不動産相続など正確な査定価格が知りたい場合は有料査定が適していますが、一戸建てを売却する際は売却相場に近い価格が分かる無料査定で問題ありません。

さらに詳しく知りたい方は、家査定は無料でどこに依頼するべき?家の匿名査定とは?をご覧ください。

一戸建ての査定を匿名でする方法

一戸建ての査定を、不動産会社に個人情報を送らず匿名でしたいという方は、匿名査定の利用がおすすめです。

匿名査定とは、個人情報を入力せずに査定ができる査定方法です。

不動産査定をしたい人の中には、いきなり不動産会社に個人情報を伝えることに抵抗のある方もいるでしょう。その場合は匿名査定を選択することで、個人情報を入力せずに安心して査定をすることができるのです。

しかし、匿名査定では売却する意欲が低いとみなされ、不動産会社から正確な査定結果を受け取ることができない可能性があります。また、匿名査定では現地調査は行われないため、訪問査定と比べると査定結果の正確さは低くなってしまいます。

簡単な査定結果でよいから個人情報を入力せずに査定をしてみたいという方は匿名査定を利用してみましょう。

一戸建ての査定で見られているポイント

一戸建ては建物と土地に分けて査定価格が算出されます。また、一戸建ての周辺環境も査定価格を上下する要因となります。

一戸建ての査定を受ける際には、不動産会社がどのような部分を見て評価しているのか事前に把握しておきましょう。

評価ポイント高くなる特徴低くなる特徴
建物築年数
  • 築年数が浅い
  • 周囲の一戸建てより古い
日当たり・風通し
  • 南向き・西向き
  • 角地
  • 北向き
一戸建ての維持管理状態
  • リフォームや補修工事を行って維持管理状態が良い

※修繕履歴があると尚良

  • 維持管理状態が悪い
給湯設備・冷暖房設備
  • 状態が良い
  • 最新の型になっている
  • 設備が古い
  • 交換が必要なほど劣化している
土地土地の形状
  • 整形地
接している道路の状況
  • 幅が6m以上
  • 道路が舗装されている
  • 私道ではなく公道と接している
  • 2つ以上の道路と接している
  • 私道と接している
  • 私道の利用券を有していない
  • 道路との高低差が1.5m以上
用途地域
  • 住宅地として整備されているエリア
  • 建設できる建物の制限がゆるい
  • 土地の用途地域と周辺地域の用途地域が異なっている
間口と奥行きの比率
  • 間口が広い
  • 間口に対してバランスの良い奥行き
  • 間口が狭い
環境周辺環境
  • 利便性の良い商業施設が近くにある
  • 複数の商業施設にアクセスしやすい
  • 商業施設が近くにない
  • 嫌悪施設が近くにある
最寄り駅への距離・利便性
  • 駅近
  • 最寄り駅に快速が停まる
  • 最寄り駅が複数路線利用できる
  • 駅遠
  • 最寄り駅に停まるのは各駅停車のみ
眺望や景観
  • 高地にある
  • 周辺に遮蔽物がない
  • 高い建物に囲まれている
再開発の情報
  • 再開発された地域
  • 今後再開発される地域
  • 再開発の予定なし

土地の評価ポイントについては、土地査定の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

一戸建て査定でよくある質問

最後に一戸建てを査定する方の中でよくある質問をまとめました。

こっそりと一戸建てを査定することは出来ますか?

一戸建てを査定してみたいけど、こっそりと周囲の人にばれないようにしたいという方も少なくありません。上手くやれば周囲にバレずに、一戸建ての査定をする事ができます。

現地に訪問査定をしてもらいたいけど、近所の人に売ろうとしていることをバレたくない場合は、不動産会社の担当者に見えないような服装で査定にきてもらうとよいでしょう。

また、夫や妻に内緒で一度一戸建てを査定して見たいという方は、連絡手段を家の電話でなく個人の携帯電話にしたり、査定結果の受け取りを郵送ではなく別の形式にすれば問題ありません。

いずれの場合も、査定依頼をする段階で依頼する不動産会社にきちんと要望を伝えるようにしましょう。

一戸建てを査定したら必ず契約しなければいけないの?

サイトを使って複数の不動産会社に査定依頼をするとき、査定結果が出た後を想像すると少し躊躇してしまうこともありますよね。

売却を視野にいれて査定依頼をするなら査定結果をもとに「不動産会社を選ぶ」

必要があります。

そのとき、査定依頼をしたからといって依頼したすべての不動産会社と契約を結ぶ必要もありませんし、査定額を見て売却を先延ばしにしたいのであれば必ずしもどの不動産会社とも契約を結ぶ必要はありません

そのため、売却を少しでも検討しているのであれば、少なくとも3~4つの不動産会社から査定をしてもらい査定結果をきちんと比較しましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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