一戸建ての査定方法を分かりやすく解説!評価箇所や注意点を紹介

一戸建ての査定方法を分かりやすく解説!評価箇所や注意点を紹介
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「一戸建てを売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

一戸建てがいくらくらいになるのか知りたいのなら、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

とはいえ、一戸建てを査定しようにもどうすればいいか分からないと思います。この記事では、一戸建て査定の流れや査定時の評価ポイント・注意点を解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったら いくら?

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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは一戸建て売却の基礎知識を知りたい」という方は、一戸建て売却の記事をご覧ください。

一戸建て査定の流れ

この章では、一戸建ての査定の流れを紹介していきます。ステップは主に下記の5つです。一つずつ見ていきましょう。

手順 やること
Step1 査定依頼の方法を選択
Step2 机上査定」か「訪問査定」か選択
Step3 一戸建て査定に必要な情報の提出
Step4 不動産会社による現地調査
Step5 査定結果の受け取り

STEP1:査定依頼の方法を選択

まずは、「どこから査定を申し込むか」を決めましょう。

インターネット経由で査定依頼を行う際、選択肢は主に以下の3つです。以下の表を基に、それぞれの特徴・メリット/デメリット・おすすめのケースを見て、査定方法を選びましょう。

方法 不動産会社のホームページ 匿名査定サイト 不動産一括査定サイト
特徴 不動産会社が直接運営している サイト内に蓄積されたデータをもとに入力された物件情報に近い査定額を自動的に返す仕組み 複数の不動産会社に一括で家の査定依頼ができるサイト
サイトと提携している不動産会社が査定を行う
メリット 不動産会社を知っている場合は、各不動産会社のホームページで査定依頼をすると手軽 ・個人情報無しで査定依頼が出来る
・すぐに査定結果が分かる
・正確な査定結果を得られやすい
・査定結果や査定の対応を比較しやすい
デメリット 候補がいくつかあった場合一社一社申し込む手間がかかる ・査定価格に数百~数千万円の大きな幅がありほとんど参考にならない
・一戸建ては特に、査定結果が出てきにくい
サイトの選び方次第で不動産会社の質が大きく変わる
おすすめのケース 圧倒的に信頼できる不動産会社を知っている場合 超おおまかでいいから価格を知りたい場合 一戸建ての売却を少しでも検討している場合

3つの方法のうち、おすすめは「不動産一括査定サイト」を使用することです。

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、提携している不動産会社も異なるため良いサイトを選ぶ必要があります。

一戸建てを査定するなら、「利用者実績」「提携不動産会社数」「査定対応エリア」の主要3項目で1位の「イエウール」を利用すると良いでしょう。

操作しやすい会話型フォームで査定依頼に必要な情報を入力していくので、使い方で迷わず簡単に情報入力が出来るでしょう

STEP2:「机上査定」か「訪問査定」か選択

続いて、一戸建てを査定してもらうときの査定の種類を選びましょう。査定の種類は2種類あり、「机上査定」と「訪問査定」のどちらかから選ぶ必要があります。

机上査定とは、一戸建ての基本情報と過去の不動産市場の取引事例を基に査定額を算出する方法です。机上査定なら不動産会社があなたの一戸建てに直接訪問して査定しなくても査定結果を知ることができます。

「メールや電話で査定結果知れればいい」という方には、気軽に査定できるのでオススメです。しかし、訪問査定に比べると算出される査定額が不正確になりやすいことが難点です。

一方訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地へ赴き、対象となる物件や物件が建つ場所の周辺環境を細かく調査した上で、資産価値を算出する査定です。

物件の状態や周辺環境などは実際に目で見てみないとわからない部分でもあり、より正確な査定額を割り出すことが可能です。しかし、机上査定に比べると査定額が出るまでに時間かかることが難点です。

詳しくは、以下の表を見て比較してみましょう。

机上査定
物件は見ず限られたデータを基に、過去事例と比較して査定価格を求める査定方法

訪問査定
不動産会社の担当者が家を訪れ、現地の状況を加味して査定結果を算出する方法

机上査定 訪問査定
速い:査定価格が出るまでに約1~2日 査定に必要な期間 遅い:査定価格が出るまでに約1週間程度
低い:価格幅が大きく不正確な査定結果になりやすい 査定結果の正確性 高い:現況が反映されるため正確な査定結果になりやすい
所在地・面積・築年数などの限られた情報 査定対象 机上査定で使用するデータ+周辺環境や敷地・建物状況
☑おおよその相場価格を知りたい場合
☑忙しく訪問査定の対応ができない場合
おすすめのケース ☑家の売却を少しでも検討している場合
☑資産計画や家についての不安がある場合

STEP3:一戸建て査定に必要な情報の提出

机上査定か訪問査定か決めたら、不動産会社に査定を依頼をしましょう。

査定の依頼方法にかかわらず、基本的に査定して貰う一戸建ての情報と連絡手段としての個人情報を不動産会社に渡す必要があります。インターネット経由で、不動産会社に査定依頼する際に必要になる情報は主に以下の通りです。

査定依頼時に入力する情報
  • 物件所在地
  • 物件と査定主の関係
  • 査定依頼理由
  • 築年数
  • 建物/土地面積
  • 氏名
  • 年齢
  • 住所
  • メールアドレス
  • 電話番号

査定が依頼出来るサイトによっては、情報入力の

STEP4:不動産会社による現地調査

「訪問査定」を選択して査定依頼をした場合、不動産会社との間で査定してほしい一戸建てへ訪問をしてもらう日時を決めます。ちなみに、「机上査定」を選択した場合はSTEP4は流れの中にないため、とばして考えましょう。

基本的に、査定を依頼する不動産会社の営業日のいずれかで訪問日時を設定します。ほとんどの不動産会社は火・水曜日以外が営業日になります。また、査定に影響が出にくいように明るい昼間のうちに訪問時間を設定するケースが多いです。

たとえ現在空き家であっても、その場で分からないことを確認するために立ち会いを求められることが多いです。そのため、多忙な方や査定をしてもらいたい一戸建ての遠方に住んでいない限りは時間を空けて訪問査定に立ち会うようにしましょう。

不動産会社との間で決めた訪問日時になったら、現地調査を受けましょう。

通常、不動産会社の担当者1~2人が直接一戸建てを訪れ、現地調査を行います。現地調査では、査定依頼時に渡した一戸建ての情報ではわからないような箇所をいくつかチェックして、査定額がいくらになるか決める材料を集めます。

さらに、調査後に不動産会社から質問に答えたり、あなたが査定依頼をした一戸建てについて知っていることを答えていきます。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるので、正直に質問に答えましょう。

訪問時間としては1時間前後で終了することが多いですが、一戸建てに欠陥が多い場合や別途で役所調査が必要な可能性がある場合は、日をまたいで再度訪問日時を決め直さなければならない恐れもあります。

STEP5:査定結果の受け取り

現地調査を終えて、早くて1~2日後・遅くとも1週間以内には査定結果を受け取る事ができます。

多くの会社は事前に付近の一戸建ての相場をもとに、査定の結果を踏まえて査定額を伝えてくれます。結果の報告を受ける際はその結果になった理由を聞きましょう。そうすることで、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断でき仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。

また、訪問査定を受けたらほぼ間違いなく書類で詳しい査定結果を受け取ります。査定額を見るだけではなく、査定額がついた理由もきちんと確認しましょう。以上で査定は完了となります。

 

一戸建ての売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

あなたの不動産、
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一戸建て査定で見られる評価ポイント

査定の評価ポイントは、建物の中身、状態、立地(周辺環境)別に評価されます。

あなたの一戸建ては、お隣の一戸建てとは違います。同じメーカーや見た目の一戸建てでも、立地や周辺環境が違います。

同じ時期に建てられた一戸建てでも、状態が良い一戸建てと傷んでしまった一戸建てがあります。

同じ不動産は二つとありませんので、物件の個性は様々な観点でチェックされます。

不動産会社によって要素の重みづけが違うので一概には言えませんが、重視されるのは以下のような点です。

主な評価ポイント 確認事項
建物 築年 築10年を超えてないか
構造 鉄筋、鉄骨、木造のどれか
外装 新しいか、綺麗か
内装 部屋の日当たり・眺望がよいか
設備 駐車場があるか、何台置けるか
日当たり・眺望 道路から見て幅広過ぎないか
(幅広いと有効敷地面積が減る)
駐車スペースの有無 幅4mの道路に2m以上接しているか
(建築基準法の接道義務)
敷地 敷地の形状 雨水の水はけがよいか
道路との接し方 都市計画区域内か
水はけ 徒歩10分以内(約800m以内)か
用途地域 スーパー、学校、病院などが近いか
周辺環境 駅距離 犯罪多発地域でないか
周辺施設
治安

特に詳しくチェックしたい箇所は5箇所になります。

続いて、それぞれのチェック箇所について、具体的にはどのようなポイントが見られるのかをお伝えしていきます。

間取り

部屋の数とそれぞれの部屋の広さ、生活するうえでの動線がスムーズであるかなどが重要なポイントになります。戸建ての場合、マンションとは異なりオーダーメイドで建てることもあるため、水回りの家事動線(キッチンと洗面所、トイレの移動が楽に行えるか)や間取りなど、実際に生活するとなった場合に万人にとって住みやすい家であるかが基準になります。

日当たり・通気性

室内の日当たりが良い南向きの方角に窓があるか、近隣にマンションなどの高い建物がないかも重要な査定ポイントになります。また、風通しがよく湿気のこもりにくい住宅であるかも重要なポイント。通気性の高い住宅はカビが繁殖しにくいというメリットがあるので、風通しが良いことが事実である時は査定時にアピールしましょう。

水回り

長年住んでいると、清潔な状態を保つことが難しくなってくる水回り。劣化や汚れは評価ダウンの対象となりやすいため、こまめな掃除やメンテナンスが重要なポイントになります。お風呂のカビや湯垢汚れ、トイレの黒ずみ、キッチンの油汚れなど目につきやすい汚れは早めの掃除で清潔に保ちましょう。

雨漏りやシロアリ被害

戸建てでは、雨漏りやシロアリ被害を隠したまま売却を行った場合、隠れた欠陥があったとして売主側の契約不適合責任を問われることがあります。雨漏りやシロアリ被害の発見があれば、早めに修繕しておきましょう。また、過去にシロアリ被害があり修繕済みの場合にも申告する必要があります。

立地や周辺環境

公共機関を利用する場合、最寄り駅や最寄りのバス停が近くにあるか、郊外で車移動が中心の場合は幹線道路までスムーズに出ることができるかが重要なポイントになります。また、周辺にスーパーなどの商業施設、小学校や中学校などの教育施設、銀行のATMや医療機関など生活利便施設があるかどうかも重要になります。

一戸建てを査定する際の注意点

万全の準備を整えてから、一戸建てを査定しましょう。特に一戸建てを売却しようと検討しているのであれば、不動産会社に言い包められたりしないためにも、さらに正確な査定額を得るためにも是非しておきたい準備になります。

  • 一戸建ての相場を確認しておく
  • 一戸建ての査定に必要な書類を確認しておく
  • 一戸建ての良い所・悪い所があれば整理しておく
  • 一戸建ての調査履歴・修繕履歴を整理しておく
  • 最低限の片付けと掃除はしておく
  • 住宅ローン残高を確認しておく

一戸建ての売却相場を確認しておく

一戸建てを査定する前に、一戸建ての周辺相場を確認しておきましょう。周辺相場の価格を確認しておくことで、不動産会社が算出する査定価格が適切かどうかを確かめる事ができます。

相場価格を調べるときに参考に出来る価格は2種類あります。市場に売出し中の一戸建ての価格である「売り出し価格」と過去に取引が成立した価格である「成約価格」です。

売り出し価格は不動産総合情報サイトで調べることが出来、成約価格は「レインズ」や「土地総合情報システム」で調べる事ができます。

相場を調べる時は、査定したい一戸建てと「地域・築年数・最寄り駅からの距離・面積」などの主要な条件を揃えた上で出来るだけ類似した物件の価格を参考にするようにしましょう。

査定後は、目安として調べた相場と比較して10%前後の乖離があったら何か特別な訳があるはずなので、「なぜそのような価格になったのか」を詳しく訪ねてみましょう。

一戸建ての査定に必要な書類を確認しておく

一戸建ての査定をスムーズに進めるために、査定に必要な書類を確認しておきましょう。

実際に一戸建てを見ただけでは分からない過去の事や権利関係の事なども査定価格を変える要素になり得ます。そのため、査定価格が変わるほどの情報が証拠として残っている資料があると査定価格の加点要素となり得ます。

査定時にあると嬉しい書類
  • 土地の測量図
  • 新築時の設計図面
  • 建築基準法に基づく検査済書
  • 安心R住宅調査報告書
  • 長期優良住宅認定通知書
  • 住宅性能評価書
  • フラット 35 適合証明書
  • 長期優良住宅認定通知書

設計図面や検査済書があると、一戸建ての基礎的な整備状況を把握する事ができるので保管されていないか調べてみましょう。

また、「安心R住宅調査報告書」とは安心して購入するための条件を備えた既存住宅の基準に適合しているか調査しその結果を記載した書面の事を指します。調査を受けこの書類が保管されていると、以下のような項目で査定の参考になります。

媒介契約の種類
  • 基礎・躯体のグレード判定
  • 新耐震基準への適合状況の確認
  • 基礎・躯体の劣化状況の判定
  • リフォームの実施の有無
  • 付加価値設備の状況
  • 各種書類の状況

ただ、インターネット上で机上査定を依頼する場合は、はじめは書類の用意は必要ありません。訪問査定を選択して、実際に担当者が現地を訪問した時に書類があると、より正確に資産価値を反映した査定価格になるということです。

一戸建ての良い所・悪い所があれば整理しておく

不動産会社に査定してもらうにあたって、一戸建ての良い所や悪い所を整理しておきましょう。

不動産会社の訪問査定はせいぜい1時間ほど。いくら不動産の専門家といっても、1時間で良い箇所や悪い箇所をすべて把握することは不可能です。そのため、長く住んでいて分かっている良い所や悪い所も整理しておきましょう。

具体的に整理しておきたい所とはそれぞれ以下のような箇所です。

良い所の例
  • 新たに備え付けた設備
  • 水回りのメンテナンス状態
悪い所の例
  • 設備の不具合・故障
  • 瑕疵

この中でも瑕疵は査定価格設定に非常に大きく影響します。瑕疵とは、例えば雨漏り、騒音など「実際に住んでみないと分からないこと」や事故歴など「他人から耳に入ったら忌避されること」のことです。

これらの情報を意図的に隠したまま査定依頼を行うと、実際の一戸建ての価値に見合わない高すぎる査定価格になってしまう恐れがあります。

それだけでなく、査定してもらった不動産会社にそのまま売却のサポートをしてもらった場合、不動産会社がきちんと把握できずに買主への売却が完了してしまうと、トラブルになりかねません。

最悪の場合、売却後に賠償責任や瑕疵を修繕する費用負担を強いられる可能性があります。

一戸建ての調査履歴・修繕履歴を整理しておく

一戸建ての現況だけではなく過去の情報も加味して査定が行われます。そのため、過去に調査や修繕を行った場合、一戸建てに関する履歴を整理しておきましょう。

具体的には、以下のような情報を整理しておきましょう。

調査履歴の例
  • 耐震診断履歴
  • 住宅診断(インスペクション)履歴
  • 地中障害物調査履歴
修繕履歴の例
  • 外壁・屋根・軒先/軒裏の塗装履歴
  • 床下メンテナンス履歴
  • シロアリの防除履歴
  • クロスの張り替え履歴
  • サッシまわりのコーキング履歴

それぞれの履歴を実施日も合わせて整理しておきましょう。

先程も簡単に名称だけ整理しましたが、一戸建てで過去に行ってきた調査や修繕の情報が記録されている書類があれば、参考にして整理しておくと良いと思います。

最低限の補修と掃除はしておく

一戸建てを掃除したからと言って査定額には影響しないケースがほとんどです。ただ、目立つ傷やダメージがある箇所がある場合は査定額が下がる恐れがあります。

以下のような状態の箇所があれば、自分で出来る限りの範囲で査定を依頼する前に最低限の補修と掃除はしておきましょう。

  • 壁にタバコのヤニが大きく付着している状態
  • 子供部屋の壁紙への落書き
  • お風呂場の壁に張り付いたカビ

また、いくら査定だけとはいっても、部屋の間取りや設備がわかる程度にはものを片付けたり、掃除して清潔感を保てるように努めることが大切です。

ただ、いくら一戸建ての劣化が激しいといっても、リフォームや専門家に依頼するハウスクリーニングは行う必要がありません。査定結果が出た後に、売却をすることを決めた時にはじめて検討するようにしましょう。

時間をかけて一戸建てをきれいにするよりも、早く一戸建ての価値を知りにいきましょう。

住宅ローン残高を確認しておく

査定してもらう一戸建てにローンが残っている場合は、査定前に残額を確認しておきましょう。ローン残債のある一戸建ての売却では、売却代金でローン残債を清算できることが条件です。

売却代金をローンの返済に充てることができれば、一戸建ての抵当権が抹消されるためです。

抵当権(ていとうけん)とは
  • お金を貸した人(債権者)がお金を借りた人(債務者)に対して行使できる権利です。債務者が万が一お金を返せなくなった場合の保険として、債権者が債務者の土地・建物などを担保にすることを指します。

要はローンが残ったままだと一戸建てを売却できないので、査定額がローンの返済費用として十分か確認するために、ローン残高は把握しておきましょう。

住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせれば、ローン残高を教えてくれます。

隣地との境界を確認しておく

一戸建てを査定するなら、隣地との境界を確認しておきましょう。

境界を確認するときは、測量を過去にしていた場合「確定測量図」や「地積測量図」を確認しましょう。

または、隣地の所有者が押印をしている「筆界確認書」でも確認する事が出来ます。

隣地との境界を確認出来ない場合や確定していない場合、売却完了までには確定しておく必要があります。

境界を確定するには、隣地所有者立ち会いのもと、「土地家屋調査士」という専門家に測量して貰う必要があります。測量には約50万円前後の費用がかかります。

ただ、境界を確定するには時間がかかるため、いますぐにでも一戸建てを査定してもらいたい場合には、査定を依頼する時に境界が未確定であることをきちんと伝えるようにしましょう。

一戸建て査定でよくある質問

こっそりと一戸建てを査定することは出来ますか?

一戸建てを査定してみたいけど、こっそりと周囲の人にばれないようにしたいという方も少なくありません。上手くやれば周囲にバレずに、一戸建ての査定をする事ができます。

現地に訪問査定をしてもらいたいけど、近所の人に売ろうとしていることをバレたくない場合は、不動産会社の担当者に見えないような服装で査定にきてもらうとよいでしょう。

また、夫や妻に内緒で一度一戸建てを査定して見たいという方は、連絡手段を家の電話でなく個人の携帯電話にしたり、査定結果の受け取りを郵送ではなく別の形式にすれば問題ありません。

いずれの場合も、査定依頼をする段階で依頼する不動産会社にきちんと要望を伝えるようにしましょう。

築年数が古い一戸建てでも査定額は付きますか?

勝手に不動産会社に訪問されたりしないですか?

一戸建てを査定したら必ず契約しなければいけないの?

サイトを使って複数の不動産会社に査定依頼をするとき、査定結果が出た後を想像すると少し躊躇してしまうこともありますよね。

売却を視野にいれて査定依頼をするなら査定結果をもとに「不動産会社を選ぶ」

必要があります。

そのとき、査定依頼をしたからといって依頼したすべての不動産会社と契約を結ぶ必要もありませんし、査定額を見て売却を先延ばしにしたいのであれば必ずしもどの不動産会社とも契約を結ぶ必要はありません

そのため、売却を少しでも検討しているのであれば、少なくとも3~4つの不動産会社から査定をしてもらい査定結果をきちんと比較しましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

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