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不動産の売却を検討している場合、「税金はいくら必要になるのか」や、「そもそもどんな税金があるのだろう」と気になると思います。税金にかかる金額はとても大きいうえ、知らないと損することもありますので、しっかりと理解をしておくことが必要です。
不動産売却でどのような税金がかかるか、それぞれの税金はいくらくらいかかるのかを把握しましょう。この記事では、不動産売却でかかる税金の種類と計算方法を詳しく解説していきます。
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。
不動産売却にかかる3種類の税金【一覧表付き】
不動産は買った時だけでなく、売った場合にも税金がかかります。すべてが必ず支払わなくてはいけないわけではありませんが、把握しておきましょう。
| 税金項目 | 何に対しての税金か？ | 税金額の目安 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却で得た利益に対してかかる | 利益額によって大きく変わり、数十万~数百万かかるケースも。 |
| 印紙税 | 売買契約時に貼り付けする収入印紙に必須でかかる | 契約金額によって値段が異なり、1000円~30000円の間に収まることが多い。 |
| 登録免許税 | ローン残債がある場合、抵当権抹消手続きにかかる | 不動産1つあたり1000円。 |
それぞれの税金について、詳しく解説していきます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却で出た利益に対して課せられる税金の事です。
厳密には、所得税・住民税、そして所得税にかかる復興特別消費税を総称して「譲渡所得税」と言います。
住民税とは、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得にたいして翌年の納税額が決定されます。
住民税は所得税と同様に、不動産の売却益に対して課せられます。ただし、所得税の確定申告をしていれば別途申告をすることは不要です。
また、2037年までは所得税に対して上乗せした形で復興特別所得税が徴収されます。2011年の東日本大震災における被災者支援を目的としている税金で、所得税額に税率2.1％を課して納税します。
譲渡所得にそのまま2.1%を乗じるというよくある間違いがありますが、あくまで「譲渡所得に課税される所得税額」に対して2.1%を乗じるのが正解です。
不動産売却の確定申告に関しては、不動産売却確定申告の必要書類についての記事をご覧ください。
譲渡所得とは
所有している不動産や株式を売った際、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得と言います。
所得とは厳密に言うと「個人の1月1日から12月31日の1年間に得た収入から、収入を得るためにかかった必要経費を差し引いた金額」のこと。不動産を購入したときにかかった代金（＝取得費）や、売却するまでにかかった仲介手数料や印紙税などの費用（＝譲渡費用）を売却価格から差し引いた金額が譲渡所得になります。 譲渡所得は分離課税方式と呼ばれるものであり、これは給与所得とは別の所得として計算して確定申告し、税金を納める必要があると覚えておきましょう。
譲渡所得には譲渡益と譲渡損失がある
譲渡所得には譲渡益と譲渡損失があり、どちらになるかによって使える控除が異なります。
不動産を売却した際、購入金額より売却額が上回った場合には譲渡益となります。対して、譲渡損失は購入金額より安い価格で売れた場合になります。
譲渡損失になった場合は特に税金などは発生しませんが、譲渡益になった場合は税金が発生します。売却額が決まった際には、譲渡益が出るのか譲渡損失が出るのかを調べられるようにしておきましょう。
そのためには、不動産を購入する際に支払った額、取得費を把握している必要があります。
自身で購入した、最近購入したという場合には特に問題がないと思いますが、相続などで取得費が分からない場合は売却額の5％を取得費として計上することが可能です。
ただし、この場合は譲渡益が多く出てしまう可能性が高いので、なるべく実際の取得費で計算できるようにしておきましょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。収入印紙を購入して契約書などに貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚でも良いという慣習があります。
印紙税は課税対象の文書にかかるもので、一定の契約書や受取書、領収証などを指します。具体的には、
- 不動産の譲渡に関する契約書
地上権または土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書
消費貸借に関する契約書
などの書類が対象です。
印紙税の費用は下記の通りです。印紙税には、2022年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があるので注意が必要です。
| 収入印紙税 | ||
|---|---|---|
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。
印紙税について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
登録免許税
登録免許税とは、物件の所有者が変わる際の登録（登記）にかかる税金です。
登記に関する費用は2種類あり、法律では売買の際は売主と買主の双方で連帯して納税義務を負うものとされています。具体的には、「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」と「抵当権抹消の登記費用（※抵当権設定がある際のみ）」があります。
買主が「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を、売主が「抵当権抹消の登記費用」を納めるのが一般的です。
| 抵当権抹消登記の登録免許税 | |
|---|---|
| 不動産ひとつ当たり | 1,000円 |
「不動産ひとつあたり」とは、例えば一戸建てであれば、土地と建物はそれぞれ個別の不動産とみなされて合計で2,000円かかることになります。
なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1～2万円ほどかかることを覚えておきましょう。
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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不動産売却における譲渡所得税の計算手順
譲渡所得税や譲渡所得について分かったところで、譲渡所得税を自分で調べる際にはどのようにすれば良いのか、計算方法を解説します。
不動産売却では、まず譲渡所得を計算してから譲渡所得を計算します。ここでは、以下3STEPの具体的な計算手順について解説していきます。
- 不動産の取得費を算出する
- 不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く
- 不動産の所有期間に応じて税率をかけ合わせる
STEP1：不動産の取得費を算出する
譲渡所得（＝売却益）は、以下の計算方法で算出します。まずは、不動産の取得費を算出します。
= 物件の売却価格
– [物件の購入価格から減価償却費を引いた価格 + 購入時の諸費用]（取得費）
– 売却時の諸費用（譲渡費用）
-特別控除額
購入価格を算出するためには、所有期間中の減価償却費を求める必要があります。減価償却とは、購入時の価格に対し、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きです。購入してから10年、20年が経過すると価値が徐々に下がっていきます。その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。
不動産を売却する際、不動産の購入費用は土地と建物を別々に分けて計算する必要があります。
土地はそのままで問題ありませんが、建物は減価償却の計算を行わなくてはなりません。不動産売却における減価償却とは、建物が劣化した分価格も補正することを言います。
減価償却の計算式は以下の通り。
減価償却＝建物の購入金額×0.9×償却率×売却するまでの年数
償却率は国税庁が公表している以下を使って求めます。不動産が何でできているか、事前に調べておくと計算が楽でしょう。
| 構造 | 木造 | 木骨モルタル | （鉄骨）鉄筋コンクリート | 金属造① | 金属造② |
|---|---|---|---|---|---|
| 償却率 | 0.031 | 0.034 | 0.015 | 0.036 | 0.025 |
減価償却についてより知りたいという場合は、中古マンションの減価償却の計算方法をわかりやすく解説しますをご確認ください。
STEP2：不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く
不動産を取得したときの費用が分かったら、次は売却したときにかかった費用（＝譲渡費用）を計算します。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、なお余りが出ればそれが譲渡所得となります。
譲渡所得が分かったら、それをもとに税金を計算していきましょう。
譲渡所得は多ければ多いほど税金の支払いが多くなり、手元に残る売却額も少なくなります。取得費と譲渡費用は入れるだけ入れるようにしましょう。
取得費・譲渡費用として認められている主なものは以下となります。
取得費
| 対象 | 詳細 |
|---|---|
| 建物の取得費 | 購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額 |
| 不動産取得税・特別土地保有税・印紙税・登録免許税 | 土地・建物を購入した時に納めた税金 |
| 造成費用 | 土地の埋立てや地ならしをするための費用 |
| 測量費 | 土地の取得の際の費用 |
| 解体費用 | 土地の利用目的で土地を購入し、おおむね1年以内に建物を取壊した際の費用 |
譲渡費用
| 対象 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 土地や建物を売る際に支払った費用 |
| 印紙税 | 売り主が負担した費用 |
| 立ち退き料 | 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらった場合の費用 |
| 解体費用・損失額 | 土地を売るため、建物を取壊した費用とその建物の損失額 |
| 名義書換料 | 借地権を売る時に地主に承諾をもらうために支払った費用 |
STEP3：不動産の所有期間に応じて税率をかけ合わせる
譲渡所得が出たら前段で解説した通り、所有期間によって異なる税率をかけていきます。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得に対する税率は、譲渡（売却）した不動産の所有期間によって異なります。
譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率によって所得税・住民税が課税されます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
具体的には、次のようになります。
- （ア）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
- （イ）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。
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不動産売却でかかる税金に使える控除・特例
不動産売却でかかる税金を安く抑えるための制度がいくつかあります。
ここでは、特に使える制度を4つほど解説していきます。
- 3,000万円特別控除
- 取得加算の特例
- マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除
- 住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームの定義を満たせば所有期間の長短に関係なく適用を受けられる制度で、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることことができます。
例えば、所有期間20年で売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円だった場合、5,000万円（売却価格）-1,000万円（取得費）-200万円（譲渡費用）-3,000万円(特別控除) = 800万円が課税譲渡所得となります。
納税額は800万円×20.315%=162.52万円です。
この控除は多くの場合に活用できるものなので、知らないと損をしてしまうかもしれません。詳しく気になる方は下の記事をご覧ください。
取得加算の特例
親から相続した家を売却するという方も多いでしょう。相続した家であっても利益が出た際には課税対象となるため、譲渡所得税と住民税を支払わなければなりませんが、「取得加算の特例」を活用することで節税できる可能性があります。
取得加算の特例とは、取得費に相続税額を加算しても良いという制度です。取得費に相続税額を加算することで、課税対象額を減らすことができます。
その場合、相続から3年10か月以内の売却であることが必須条件です。また、相続税を支払っていることが大前提ですので注意しましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
⇒相続した土地の売却に伴う手続き｜かかる費用や税金を把握しよう
マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除
自分が住んでいるマイホームを令和3年12月31日までに売却し、新たにマイホームを購入した場合に、旧居住の譲渡による損失が生じたときは、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。「損益通算」と言って、不動産取引において生じた売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から相殺することでトータルの税額を減額する、という仕組みになっています。
ただし、損益通算は不動産を売却した年の前年と前々年に以下の特例を利用していると適用されないので注意しましょう。
- 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
- 3,000万円特別控除
- 買換え特例
もしも売却した年だけの所得税で相殺できなかった場合、最長3年にわたって計算することができます。これを「譲渡損失の繰越控除の特例」と呼びます。
売却した年から数えて4年間の譲渡所得を合算したうえで売却損を差し引くことができ、この制度を利用することでほとんどの売却損は相殺することが可能です。お得な特例なので、ぜひ覚えておくようにしましょう。
詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
⇒マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除
住宅ローンが残っているマイホームをローン残債を下回る価格で売却した時に譲渡損失が生じた場合も、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。
この時、損益通算の限度額は、住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた残りの金額になります。
ただし、損益通算は以下の条件を全て満たす必要があります。
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームであること
- ローンの償還期間（満期）まで10年以上の住宅ローン残高があること
詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
税金を抑えて高値で不動産を売却しよう
所得税の計算方法や利用できる特例などをご紹介しました。不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、そもそも不動産を高値で売却することです。
そして、不動産の売却は、多くの場合そのほとんどを不動産会社に任せしまうので、不動産売却が成功するかどうかは良い不動産会社を選べるかどうかにかかっています。
不動産の査定価格は、プロである不動産会社でも会社によって大きく異なることが少なくないからです。複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスを活用するのが便利でしょう。
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より詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしてください。
不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」も参考になります。
記事のおさらい