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不動産の売却を検討している場合、「税金はいくら必要になるのか」や、「そもそもどんな税金があるのだろう」と気になると思います。税金にかかる金額はとても大きいうえ、知らないと損することもありますので、しっかりと理解をしておくことが必要です。
この記事では、売却して利益が出た際にかかる「所得税」や「住民税」を中心に、不動産売却でかかる税金の計算方法や確定申告の手続き方法、特別控除などの節税対策について解説していきます。
不動産を売却すると譲渡所得税がかかる
不動産を売却したときにかかる税金のうち、もっとも大きな割合を占めるのが譲渡所得にかかる税金です。まずは譲渡所得とは何を指し、どのような税金がかかるのか知っておきましょう。譲渡所得とは
所有している不動産や株式を売った際、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得と言います。所得とは厳密に言うと「個人の1月1日から12月31日の1年間に得た収入から、収入を得るためにかかった必要経費を差し引いた金額」のこと。不動産を購入したときにかかった代金（＝取得費）や、売却するまでにかかった仲介手数料や印紙税などの費用（＝譲渡費用）を売却価格から差し引いた金額が譲渡所得になります。
譲渡所得は分離課税方式と呼ばれるものであり、これは給与所得とは別の所得として計算して確定申告し、税金を納める必要があると覚えておきましょう。
【step1】譲渡所得の計算式を知る
では、あなたが売却した（もしくは売却する予定の）不動産が利益が出ているのかどうかを計算する方法をご紹介します。
譲渡所得（＝売却益）は、以下の計算方法で算出します。
譲渡所得
= 物件の売却価格
– [物件の購入価格から減価償却費を引いた価格 + 購入時の諸費用]（取得費）
– 売却時の諸費用（譲渡費用）
-特別控除額
【step2】取得費を計算する
売却した不動産を購入したときの費用をまとめて取得費と呼びます。
購入価格を算出するためには、所有期間中の減価償却費を求める必要があります。減価償却とは、購入時の価格に対し、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きです。購入してから10年、20年が経過すると価値が徐々に下がっていきます。その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。例えば、マイホームとして利用しているマンションの減価償却費の計算方法は下記の通りです。
- 減価償却費 ＝ 物件の購入・建築価格 × 0.9 × 償却率（0.015） × 経過年数
減価償却費については少しややこしいので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
⇒不動産に対する減価償却の計算方法を知っておこう
また、取得費は購入代金、建築代金だけでなく、購入する際の諸費用も含めることができます。諸費用を含めると何が良いかというと、税金は売却益が出た分だけ多くかかるため、売却益を抑えることで節税対策になるからです。
なお、「諸費用」に含まれる主な費用の例は下記です。
- 購入時の諸費用：設備費、改良費、購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税、立ち退き料、測量費、仲介手数料など
【step3】譲渡費用を差し引く
不動産を取得したときの費用が分かったら、次は売却したときにかかった費用（＝譲渡費用）を計算します。
譲渡費用には売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代、借家人などに支払った立退料などがあります。（※売買に直接関係する場合は測量費や解体費用も含む）
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、なお余りが出ればそれが譲渡所得となります。譲渡所得が分かったら、それをもとに税金を計算していきましょう。
これから不動産を売却する予定の方は、無料の一括査定を使っていくらで売れるのか？を知るところから始めましょう。
譲渡所得税が発生する場合の計算方法
では、利益が出た際にかかる「所得税」「復興特別所得税」「住民税」はどうやって計算すればいいのでしょうか？
この章では、利益が出ているかどうか調べる方法と、税金の計算方法を解説します。
譲渡所得税の内訳
不動産を売却した際の譲渡所得にかかる税金はまとめて「譲渡所得税」と呼ばれることもありますが、正式には所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。
住民税とは、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得にたいして翌年の納税額が決定されます。
住民税は所得税と同様に、不動産の売却益に対して課せられます。ただし、所得税の確定申告をしていれば別途申告をすることは不要です。
また、2037年までは所得税に対して上乗せした形で復興特別所得税が徴収されます。2011年の東日本大震災における被災者支援を目的としている税金で、所得税額に税率2.1％を課して納税します。
譲渡所得にそのまま2.1%を乗じるというよくある間違いがありますが、あくまで「譲渡所得に課税される所得税額」に対して2.1%を乗じるのが正解です。
「短期所有」か「長期所有」かによって税率は変わる
譲渡所得に対する税率は、譲渡（売却）した不動産の所有期間によって異なります。譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率によって所得税・住民税が課税されます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
具体的には、次のようになります。
- （ア）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
- （イ）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。
【計算例】4000万円で家を売却した場合の譲渡所得税は？
不動産の売却に際して、実際にどのくらい税金がどのくらいかかるかについて見ていきたいと思います。下記の条件でシミュレーションしていきましょう。
（※一部、簡略化しております。）
- 新築で購入したマンションを売却
- 居住期間：4年間
- 売却額：4,000万円
- 購入額：3,000万円（※実際には土地と建物に分けて計算をしますが、簡略化のため全額建物部分と想定します）
- 購入時の諸費用：150万円
- 譲渡費用：200万円
まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。計算式は下のようになります。
- 3,150万円 × 0.9 × 0.015 × 4 = 170万円
続いて、税額について計算していきましょう。
- 所得税、復興特別所得税及び住民税（短期）
- ：（4,000万円 – （2,980万円 + 150万円）+200万円） × 39.63% ＝ 324万円
- 抵当権抹消登記の登録免許税：1,000円
- 収入印紙税：1万円
- 計： 325万1千円
税金を安くしたい！節税に使える5つの控除・特例
この章では、少しでも税金を安くするためのコツをお伝えします。
結論を伝えると「控除」を使うということなのですが、控除の中には併用ができないものもあるため、あなたの不動産や状況が条件にあうかどうかを上手に判断することが大切です。この章では、不動産を売却したときに使える特例を5つ解説します。
【特例1】3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームの定義を満たせば所有期間の長短に関係なく適用を受けられる制度で、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることことができます。例えば、所有期間20年で売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円だった場合、5,000万円（売却価格）-1,000万円（取得費）-200万円（譲渡費用）-3,000万円(特別控除) = 800万円が課税譲渡所得となります。
納税額は800万円×20.315%=162.52万円です。
この控除は多くの場合に活用できるものなので、知らないと損をしてしまうかもしれません。詳しく気になる方は下の記事をご覧ください。
注意点：3,000万円特別控除を受けると失ってしまうもの
今住んでいる不動産を売却し、新たに新居を購入するという場合、気をつけるべきことがあります。3,000万円特別控除は所有期間10年超の軽減税率の特例と併用することができますが、売却後に新しく住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用を受けることができません。住宅ローン控除は、一定の要件を満たした上で住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、一定期間住宅ローンの年末残高に応じた割合の控除を受けられるものです。たとえばマイホームの買い替えを行う際、売却で3,000万円特別控除を適用した場合には、新たに購入したマイホームにに住宅ローン控除を適用することはできないので、どちらを適用した方がお得か計算してから選ぶことをおすすめします。
【特例2】所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
マイホームの定義を満たした上で、所有期間が10年超であれば、「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けることができます。所有期間10年超の軽減税率は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に関し、税率が14.21%（内訳：所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%）に抑えられる制度です。先に計算した例と同じく、課税譲渡所得が800万円だった場合の納税額は800万円×14.21%=113.68万円となります。
なお、上記で触れた通り所有期間10年超の軽減税率の特例は居住用財産の3000万円特別控除の特例と併用することができます。
詳しい適用条件は国税庁のHPでご確認ください。
⇒マイホームを売ったときの軽減税率の特例
【特例3】買換え特例
特定居住用財産の買換え特例は、マイホームの定義を満たした上で、建物と土地双方とも10年超の所有期間があり、マイホームを買い換えること等が適用の要件となっています。特定居住用財産の買い換え特例の適用を受けると、税額の計算時に以下のような処理を行います。1. 譲渡所得≦買い換え代金の時
譲渡益に関する課税が繰り延べられます。
2. 譲渡所得>買い換え代金の時
譲渡所得の内、買い換え代金と同額分までは繰り延べられ、差額分には譲渡所得税が課されます。例えば、所有期間20年、売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円のマイホームを売却し、新しく3,000万円でマイホームを購入した場合の計算式は以下の通りです。
- 5,000万円(売却代金)-1,000万円(取得費)+200万円(譲渡費用)=3,800万円(課税譲渡所得)
買い換え代金が3,000万円なので、3,800万円の内3,000万円分は課税が繰り延べられ、残り800万円に関しては800万円×20.315%=162.52万円納税する必要があります。
なお、3,000万円分は繰り延べられただけなので次回売却時に上乗せされることに注意が必要です。また、特定居住用財産の買い換え特例は、居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率との併用はできません。
※この特例は2021年12月31日までに売却していることが条件です。
【特例4】相続した不動産なら「取得加算の特例」が使える
親から相続した家を売却するという方も多いでしょう。相続した家であっても利益が出た際には課税対象となるため、譲渡所得税と住民税を支払わなければなりませんが、「取得加算の特例」を活用することで節税できる可能性があります。取得加算の特例とは、取得費に相続税額を加算しても良いという制度です。取得費に相続税額を加算することで、課税対象額を減らすことができます。
その場合、相続から3年10か月以内の売却であることが必須条件です。また、相続税を支払っていることが大前提ですので注意しましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
⇒相続した土地の売却に伴う手続き｜かかる費用や税金を把握しよう
【特例5】空き家の3,000万円特別控除
マイホームを売却した際は3,000万円の特別控除を受けることができますが、相続した家は通常控除の対象外です。しかし、相続した空き家を更地として売却する場合、特定の条件下で3,000万円特別控除を受けることができます。「昭和56年５月31日以前に建築されている」「区分所有建物登記がされている建物でない」など、いくつかの条件を満たしている必要がありますが、空き家を売却する際は活用してみると良いでしょう。
この制度は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間の売却が要件。
適用条件などについては、国税庁のHPでご確認ください。
⇒No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
【コラム】分からないときは不動産会社に相談しよう
特別控除を使うには様々な条件が設定されているため、自分の場合はどの特例が適用されるのか分からない……という方も少なくはありません。
そんなときは、一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。税金のプロではないので担当者によって知識に差はありますが、経験と知識が豊富な担当者であればアドバイスをくれることもあります。
とはいえ、コンビニの数よりも多いと言われている不動産会社の中から優秀な担当者を見つけるのは至難の業。複数の営業マンに会って話している内容や知識量を比較できると分かりやすいですが、やみくもに不動産会社を訪ねるのも非効率ですよね。
優秀な担当者と出会いたい人にとっておすすめなのが不動産一括査定です。インターネット上から完全無料で複数の不動産会社に査定申し込みができるサービスで、売りたいと思っている物件の情報を入力するだけでおおよその査定額を知ることができます。
大体の不動産会社は査定額を教えてくれる際に「なぜその金額になるのか」を説明してくれるので、そのときの話し方や根拠を参考に、信頼できる担当者を選ぶのが良いでしょう。
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売却損を軽減するために使える特例
不動産を売却したとき、必ずしも売却益が出るとは限りません。購入金額よりも安くなり、売却損が出てしまうこともあるでしょう。そんな売却損を軽減するときに使える特例をご紹介します。
譲渡損失が生じたときに他の所得から控除できる「損益通算」
自分が住んでいるマイホームを令和3年12月31日までに売却し、新たにマイホームを購入した場合に、旧居住の譲渡による損失が生じたときは、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。「損益通算」と言って、不動産取引において生じた売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から相殺することでトータルの税額を減額する、という仕組みになっています。ただし、損益通算は不動産を売却した年の前年と前々年に以下の特例を利用していると適用されないので注意しましょう。
- 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
- 3,000万円特別控除
- 買換え特例
所得税よりも売却費が高額なら繰越が可能
もしも売却した年だけの所得税で相殺できなかった場合、最長3年にわたって計算することができます。これを「譲渡損失の繰越控除の特例」と呼びます。売却した年から数えて4年間の譲渡所得を合算したうえで売却損を差し引くことができ、この制度を利用することでほとんどの売却損は相殺することが可能です。お得な特例なので、ぜひ覚えておくようにしましょう。
詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
譲渡所得税以外にかかる可能性のある税金
譲渡所得が発生しなかったとしても、売却にはいくつかの税金がかかります。そこまで高額ではありませんが把握しておくようにしましょう。印紙税
印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。収入印紙を購入して契約書などに貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚でも良いという慣習があります。印紙税は課税対象の文書にかかるもので、一定の契約書や受取書、領収証などを指します。具体的には、
- 不動産の譲渡に関する契約書
- 地上権または土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書
- 消費貸借に関する契約書
印紙税の費用は下記の通りです。印紙税には、2022年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があるので注意が必要です。
| 収入印紙税 | ||
|---|---|---|
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。
印紙税について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
⇒不動産売却の時に掛かる印紙税って何？費用や軽減措置を紹介
登録免許税
登録免許税とは、物件の所有者が変わる際の登録（登記）にかかる税金です。登記に関する費用は2種類あり、法律では売買の際は売主と買主の双方で連帯して納税義務を負うものとされています。具体的には、「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」と「抵当権抹消の登記費用（※抵当権設定がある際のみ）」があります。
買主が「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を、売主が「抵当権抹消の登記費用」を納めるのが一般的です。
| 抵当権抹消登記の登録免許税 | |
|---|---|
| 不動産ひとつ当たり | 1,000円 |
「不動産ひとつあたり」とは、例えば一戸建てであれば、土地と建物はそれぞれ個別の不動産とみなされて合計で2,000円かかることになります。
なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1～2万円ほどかかることを覚えておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に支払う費用のことです。「宅地建物取引業法」によって定められており、計算式は以下の通りです。- （売却額×3％）＋6万円
| 売却価格 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 1,000万円の場合 | 36万円 |
| 3,000万円の場合 | 96万円 |
| 5,000万円の場合 | 156万円 |
| 1億円の場合 | 306万円 |
なお、売却価格が400万円以下の場合には計算式が異なるので注意が必要です。詳しくは以下の記事をご覧ください。
⇒【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説
不動産売却の税金に関するよくある質問
最後に、不動産を売却したときにかかる税金についてよくある質問にお答えします。
所得税と住民税はどうやって支払えばいいの？
譲渡所得税は利益が出た年の翌年2月16日から3月15日の間（※）に確定申告をして支払うようにしましょう。 ※2020年は新型ウイルスの影響により通年申告が可能。住民税は、所得税の申告に基づいて翌年度分の住民税として課税されることになります。住民税の納税方法には 「特別徴収」 と「普通徴収」の2通りがあり、「特別徴収」はサラリーマンなど給与所得のある方が毎月の給料から源泉徴収して支払う方法です。「普通徴収」は3カ月ずつ計4枚の納付書を受け取り、コンビニエンスストアや銀行などで納税します。なお、「特別徴収」か「普通徴収」かは、所得税の確定申告の際に選ぶことができます。
確定申告の方法について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
⇒徹底解説！不動産売却時の確定申告の必要書類について
不動産の売却には消費税はかかる？
「税金」と聞いて私たちに馴染み深いのは「消費税」でしょう。住宅を売る際の消費税は「仲介手数料」に対してのみかかります。つまり、所有者が個人名義の建物自体の売却価格に消費税はかかりません。簡単に計算をしてみましょう。4,000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料は3%+6万円という計算となるため、手数料は126万円です。消費税10%なので、金額は以下のように異なります。
| 消費税率 | 金額 |
|---|---|
| 10% | 12万6千円 |
仲介手数料について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
⇒【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説
まとめ
所得税の計算方法や利用できる特例などをご紹介しました。不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、そもそも不動産を高値で売却することです。そして、不動産の売却は、多くの場合そのほとんどを不動産会社に任せしまうので、不動産売却が成功するかどうかは良い不動産会社を選べるかどうかにかかっています。
不動産の査定価格は、プロである不動産会社でも会社によって大きく異なることが少なくないからです。複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスを活用するのが便利でしょう。
数ある一括査定サービスの中でも、提携不動産会社数が1,700社もあるイエウールがおすすめです。提携不動産会社数が多いことで郊外でも豊富な不動産会社の紹介を受けられます。これから売却する予定の方は、完全無料で利用できるのでぜひ一度試してみてはいかがでしょうか？
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不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」も参考になります。