不動産の売却には税金がかかることを皆さんご存じでしょうか？
納税額は売却した不動産によって異なり、とても高額になることもあります。
また、場合によっては控除の対象となることもあり、どんな税金をいくら払うのか知らないと損をするかもしれないので、しっかりと理解をしておくことが必要です。
この記事では、不動産売却にかかる税金について詳しく解説します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却にかかる税金
不動産売却にかかる税金は3種類あります。それぞれの税金が何のために・いつ・いくらかかるのかを見ていきましょう。
売買契約書の作成にかかる「印紙税」
「印紙税」とは、印紙税法によって定められた契約書・領収書などを作成する時に納める税金です。
不動産を売却する際には、買主と売買契約を締結する時に契約書の作成にかかります。
正確には、売買契約書に納税額に相当する収入印紙を貼付して消印をすることで納付します。
納税額は不動産の売買契約書に記載された契約金額によって定められています。
| 契約金額 | 印紙税額 | 印紙税額 （令和6年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円～ | 60万円 | 48万円 |
出典｜ 国税庁「印紙税額の一覧表」（令和5年4月現在）
なお、令和6年3月31日までの間に売買契約書を作成した場合、契約書の作成年月日とそこに記載された契約金額に応じて印紙税額が軽減されます。
名義変更・抵当権の抹消にかかる「登録免許税」
「登録免許税」とは、登録免許税法に基づいて登記手続きをする際に国に納める税金です。
不動産売却では、相続をして取得した不動産の相続登記を行う際や、売却予定の不動産が住宅ローンを設定していた場合に抵当権抹消の登記を行う際にかかります。
登録免許税の納税額は、その登記の種類によって異なります。
相続の登録免許税
不動産を売却する場合、その不動産の名義は売主である必要があります。
一方、相続をして不動産を取得した場合、その不動産の名義は被相続人のままとなっている場合が多いのです。
その不動産を売却する場合には、まずその不動産の名義を被相続人から売主に変更する必要があります。これを相続登記と言います。
この相続登記に課されるのが「登録免許税」です。
この相続登記にかかる登録免許税は、不動産評価額に税率0.4%をかけることで求めます。
- 相続登記の登録免許税＝不動産評価額×0.4%
ちなみに、不動産評価額は、毎年4月~5月頃に固定資産税の納税通知書がともに送られる「固定資産課税明細書」、または市役所の市税課などで発行できる「固定資産評価証明書」で確認することができます。
抵当権抹消の登録免許税
不動産を購入した時に住宅ローンを利用すると、住宅ローンの返済が滞ったときに金融機関が不動産を差し押さえることができる「抵当権」が設定されます。
この抵当権は住宅ローンを完済しただけでは抹消されません。住宅ローンを完済したあとに、抵当権を抹消する手続きが必要となります。これを抵当権抹消登記と言います。
この抵当権抹消登記に、「登録免許税」が課されます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1筆につき一律1千円と決まっています。
- 抵当権抹消の登録免許税＝1千円
たとえば、土地を1筆、建物を1つ売却する場合は、2千円となりますし、土地が複数の筆に分かれている場合はその数だけ登録免許税を納める必要があります。
不動産売却で得た利益にかかる「譲渡所得税」
人が収入を手に入れたときに、そこから雑費などを差し引いた金額が「所得」として税金の対象になります。生活の中でも、仕事をしたときに得た「給与所得」から控除を差し引き、毎年所得税を納めますよね。
これは不動産売買でも同様です。不動産を売却したときに得た収入から雑費を差し引いたものを譲渡所得（売却益）といいます。
この譲渡所得にかかる税金が「譲渡所得税」です。
また、この譲渡所得税は、「所得税」と「住民税」の総称で、令和19年までは所得税にかかる「復興特別所得税」も納める必要があります。
所得税・復興特別所得税
所得税は個人の所得に対してかかる税金で、国に納めます。
1年間のすべての所得から控除を差し引いて課税所得を算出し、それに税率を適用することで税額が決まります。令和19年までは復興特別所得税も上乗せされます。
不動産売却の際には、どちらも売却翌年の2月16日から3月15日までの確定申告の期間に一括納付をします。
住民税
住民税は所得税と同じく個人の1年間の所得に対して掛けられる税金ですが、国ではなく地方に納める「地方税」です。
不動産売却の際には、売却翌年の6月頃に「住民税決定通知書」が公布されるため、（売却翌年の）6月に一括、または4回に分けて納付をします。
この譲渡所得税、その概念が若干複雑であるのみならず、納税額も不動産の売却で利益がいくら発生したかによって異なります。次の章で詳しく見ていきましょう。
不動産売却にかかる「譲渡所得税」はいくら？
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけることで求める
譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
それぞれの内容は以下の表の項目を指します。
| 項目 | 内容 | 確認できる書類 |
|---|---|---|
| 不動産の売却価格 | 不動産を売却したときの金額のこと。不動産の譲渡価格。 | 不動産を売却したときの売買契約書 |
| 不動産の購入価格 | 過去に不動産を購入したときの金額のこと。 | 不動産を購入したときの売買契約書 |
| 不動産の購入費用 | 譲渡する不動産を購入した際にかかった費用のこと。取得費ともいう。不動産購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、リフォーム代金、司法書士への報酬なども含まれる。 | 不動産を購入したときの売買契約書、領収書 |
| 不動産の売却費用 | 不動産を売却する際にかかった費用。譲渡費用ともいう。売却時の仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用なども含まれる。 | 不動産を売却したときの売買契約書、領収書 |
なお、不動産の購入費用がわからない場合は、売却価格の5％を取得費として計上することが可能です。
ただし、本来の取得費を計上したほうが得をすることが多いので、なるべく実際の取得費で計算できるように取得費が分かる書類がないか探すことをおすすめします。
なお、不動産が一戸建て住宅やマンションといった建物の場合、建物が劣化した分の価格を補正するため、減価償却を考慮する必要があり、不動産の購入費用から減価償却費を差し引くこととなります。
減価償却費の計算は以下の通りです。
つまり、建物の場合の譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得＝不動産を売却した価格ー（不動産を購入した時の価格＋不動産を購入した時の費用ー減価償却費＋不動産を売却した時の費用）
このようにして算出した譲渡所得に対象税率をかければ譲渡所得税がいくらかわかります。
所有期間によって税率が異なる
この譲渡所得にかかる税率は、「所有期間」、つまり売主がその不動産を取得してからどれくらい長く持っていたかに応じて異なります。
注意したいのは、この「所有期間」は取得日から売却日までの期間ではなく、不動産を取得した日から不動産を売却した年の1月1日までを指すことです。
例を見てみましょう。
【ケース①】
不動産を2015年2月1日に取得し、2020年12月31日に売却した場合
所有期間は「2015年2月1日から2020年1月1日」で4年11か月
【ケース②】
不動産を2015年2月1日に取得し、2021年1月1日に売却した場合
所有期間は「2015年2月1日から2021年1月1日」で5年11か月
なお、不動産を親から相続した場合、所有期間は引き継いで計算が可能です。
例えば、親が10年前に購入した不動産を子が相続して5年後に売却する場合、その不動産の所有期間は15年という扱いになります。
ここでポイントは、所有期間が5年以内か5年超えかということ。
所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と言い、税率が異なります。
そのため、所有期間に応じた税率を適用し、所得税・住民税を納める必要があります。
また、売却するのが所有期間10年超えのマイホーム（自身が居住していた家）である場合には軽減税率の特例がかかります。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% | |
| 長期譲渡所得（10年超のマイホーム） | 譲渡所得6000万円以下の部分 | 10% | 4% | 0.21% | 14.21% |
| 譲渡所得6000万円超の部分 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% | |
ご覧のように、所有期間が5年以内の短期譲渡所得の場合は、所有期間が5年超えの長期譲渡所得の場合よりも2倍近く大きい税率がかかり、納税額が高くなります。
これは、転売目的で不動産を取得し、すぐに売る通称「土地転がし」を抑制する目的があります。
納税額は減額できる場合がある
ここまで譲渡所得税の求め方について確認をしてきました。
「せっかく不動産を売却して利益を得たのに、税金を取られちゃうなんて損した気分だな」「引っ越しを考えているのに税金を取られたら頭金が少なくなってしまう…」
そんな不安を抱えている方もいるでしょう。
実はこの譲渡所得税、場合によっては譲渡所得から特例で控除額を差し引けば節税することができるのです。
売却する不動産種別や、その所有年数、売却の意図などによって、適用できる特例が異なります。特に、マイホームを売却する場合は各種特例が用意されています。
各種控除や特例・税金対策について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。
譲渡所得税は非課税となる場合もある
譲渡所得税は減額ができるだけでなく、場合によっては課税の対象ではなくなることもあります。
それは、譲渡所得が0円の場合、マイナスの場合です。
これは、控除や特例によって譲渡所得が0円やマイナスになる場合はもちろん、そもそも不動産の売却価格より、不動産の購入価格・購入費用・売却費用の方が大きかった場合もそうです。
このように不動産売却で損をしたことを譲渡損失といいます。
譲渡損失が発生した場合、売却翌年に確定申告することで確定申告することでその譲渡損失をその年の他の所得から控除（損益通算）することができます。
気になる方は、こちらもご確認ください。
不動産売却にかかる税金のシミュレーション
ここまで、不動産売却にかかる税金ついて解説してきました。
それでは実際、あなたが不動産を売却する際の税金はいくらになるのでしょうか？
この税金シミュレーターなら、必要な項目を入力するだけで素早く簡単に税額を把握することができます。
まずはおおよその「売却価格」を入力します。
その後、売却予定の不動産の「所有期間」を選択し、「取得費（不動産取得時にかかった費用：購入価格）」「諸経費」を入力します。
「手取り金額を確認する」のボタンを押せば、あなたが不動産売却をする時にかかる税金の額と、手取り金額が自動で算出されます。
なお、マイホームの場合は、先ほどご紹介した3000万円の控除が反映されます。
この税金シミュレーターを使って、実際に行った計算が正しいかご確認ください。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
いかがでしたか？
この記事では不動産売却にかかる税金についてご紹介しました。
不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、そもそも不動産を高値で売却することです。
そして、不動産の売却は、多くの場合そのほとんどを不動産会社に任せてしまうので、不動産売却が成功するかどうかは良い不動産会社を選べるかどうかにかかっています。
不動産の査定価格は、プロである不動産会社でも会社によって大きく異なることが少なくないからです。複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスを活用するのが便利でしょう。
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