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不動産の売却を検討している場合、「税金はいくら必要になるのか」や、「そもそもどんな税金があるのだろう」と気になると思います。税金にかかる金額はとても大きいうえ、知らないと損することもありますので、しっかりと理解をしておくことが必要です。
不動産売却でどのような税金がかかるか、それぞれの税金はいくらくらいかかるのかを把握しましょう。この記事では、不動産売却にかかる税金と計算方法を詳しく解説していきます。
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。
不動産売却にかかる税金の基礎知識
不動産売却をすると税金の計算や税金対策の控除など税金について多くの知識が必要です。まずは不動産売却にかかる税金の基礎知識について解説します。
不動産売却にかかる税金は3つある
不動産売却にかかる税金はは印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3つがあります。
| 税金項目 | 何に対しての税金か？ | 税金額の目安 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却で得た利益に対してかかる | 利益額によって大きく変わり、数十万~数百万かかるケースも。 |
| 印紙税 | 売買契約時に貼り付けする収入印紙に必須でかかる | 契約金額によって値段が異なり、1000円~30000円の間に収まることが多い。 |
| 登録免許税 | ローン残債がある場合、抵当権抹消手続きにかかる | 不動産1つあたり1000円。 |
この3つのうち印紙税は売却時に必ずかかる税金ですが、譲渡所得税と登録免許税は場合によってかかります。
税金を支払うタイミング
各税金の納税タイミングは以下のようになっています。
| 税金 | 納税タイミング |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約時 |
| 登録免許税 | 不動産の決済・引き渡し・抵当権抹消手続きをする日 |
| 所得税・復興特別所得税 | 売却した翌年の2月16日～3月15日 |
| 住民税 | 売却した翌年 |
印紙税と登録免許税は売却活動中に支払います。しかし譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）は売却した翌年に支払うことになります。売却完了後に忘れずに確定申告を行い納税するようにしましょう。
税金対策に使える控除はあるのか
税金対策として使える控除ですが、不動産売却にかかる税金のうちどの税金に使用することができるのでしょうか。
結論から申し上げますと、控除を使用することができる税金は譲渡所得税のみです。
印紙税と登録免許税に使える控除はなく、決まった額を支払わなければなりません。
一方、譲渡所得税は売却した不動産の所有期間や売却額によって使用できる控除が数個あります。この控除は4章で詳しく解説します。
不動産売却にかかる譲渡所得税とは
不動産売却にかかる税金に譲渡所得税というものがあります。まずは譲渡所得税がどのような税金なのか理解しましょう。
譲渡所得税は譲渡所得（売却益）にかかる税金
所有している不動産や株式を売った際、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得（売却益）と言います。
不動産売買の場合は、不動産を購入したときにかかった代金（＝取得費）や、売却するまでにかかった仲介手数料や印紙税などの費用（＝譲渡費用）を売却価格から差し引いた金額が譲渡所得になります。
そしてこの譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税というものです。
厳密には、所得税・住民税、そして所得税にかかる復興特別所得税を総称して「譲渡所得税」と言います。
譲渡所得税は分離課税なので確定申告をしなければならない
譲渡所得は分離課税方式と呼ばれるものであり、これは給与所得とは別の所得として計算して確定申告し、税金を納める必要があると覚えておきましょう。
譲渡所得税のうち所得税と復興特別所得税は不動産を売却した翌年の確定申告の時期である2月16日～3月15日の間に申告して納付します。
住民税は所得税と同じく売却した翌年に確定申告を行い、6月頃に一括、もしくは4分割して納付します。
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
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不動産売却にかかる譲渡所得税の計算手順
ここからは不動産売却した際に譲渡所得税をいくら支払うのか自分で計算する方法を解説します。
まず譲渡所得を計算してから譲渡所得税を計算します。ここでは、以下4STEPの具体的な計算手順について解説していきます。
- 譲渡所得の計算に必要な項目を算出する
- 減価償却費を差し引いて取得費を算出する
- 譲渡所得の計算をする
- 所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を算出する
STEP1：譲渡所得の計算に必要な項目を集める
譲渡所得税は譲渡所得にかかる税金のため、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得を計算するために必要な項目の算出を済ませておきましょう。譲渡所得の計算に必要な項目は以下のものになります。
| 項目 | 内容 | 確認できる書類 |
|---|---|---|
| 譲渡価格 | 不動産を譲渡した金額のこと。不動産の売却価格。 | 不動産を売却したときの売買契約書 |
| 取得費 | 譲渡する不動産を購入した際にかかった金額のこと。不動産の購入費用以外にも購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、リフォーム代金、司法書士への報酬なども含まれる。 | 不動産を購入したときの売買契約書、領収書 |
| 譲渡費用 | 不動産を譲渡する際にかかった費用。売却時の仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用なども含まれる。 | 不動産を売却したときの売買契約書、領収書 |
譲渡所得を計算する際に必要な取得費ですが、取得して時間が経っている不動産や親から相続した不動産を売却した際に取得費が分からないということがよくあります。
取得費が分からない場合は、売却額の5％を取得費として計上することが可能です。
ただし、この場合は譲渡益が多く出てしまう可能性が高いので、なるべく実際の取得費で計算できるように取得費が分かる書類がないか探しておきましょう。
STEP2：減価償却費を差し引いて取得費を算出する
取得費を計算する際に忘れてはいけないのが減価償却費の計算です。
減価償却費とは、資産の購入金額を取得時に全額必要経費とせず、使用可能期間（法定耐用年数）に渡り分割して必要経費として分配していく手続きのことです。
不動産を売却する際、不動産の購入費用は土地と建物を別々に分けて計算する必要があります。
土地はそのままで問題ありませんが、建物は減価償却の計算を行わなくてはなりません。不動産売却における減価償却とは、建物が劣化した分価格も補正することを言います。
減価償却の計算式は以下の通り。
減価償却＝建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数
この計算式で算出した減価償却費を不動産の購入価格から差し引くことで取得費を計算することができます。
償却率は国税庁が公表している以下を使って求めます。不動産が何でできているか、事前に調べておくと計算が楽でしょう。
| 構造 | 木造 | 木骨モルタル | （鉄骨）鉄筋コンクリート | 金属造① | 金属造② |
|---|---|---|---|---|---|
| 償却率 | 0.031 | 0.034 | 0.015 | 0.036 | 0.025 |
例えば、2000万円で購入した築10年、鉄筋コンクリート造りのマンションの減価償却を求めるときの計算は以下のようになります。
減価償却についてより詳しく知りたいという場合は、中古マンションの減価償却の計算方法をわかりやすく解説しますをご確認ください。
STEP3：譲渡所得の計算をする
譲渡所得の計算に必要な項目の算出が完了したら次は譲渡所得を計算しましょう。
譲渡所得は以下の計算式で算出することができます。
譲渡所得税は売却益にかかる税金のため譲渡所得がマイナスになった場合は譲渡所得税の課税対象ではなくなります。
では譲渡所得を実際に計算してみましょう。
取得費：1500万円 譲渡費用：100万円 譲渡所得＝2500万円－1500万円－100万円＝900万円
譲渡所得がある場合は次のステップに進んで譲渡所得税の計算をしましょう。
STEP4：所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を算出する
譲渡所得が出たら前段で解説した通り、所有期間によって異なる税率をかけていきます。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得に対する税率は、譲渡（売却）した不動産の所有期間によって異なります。
譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率によって所得税・住民税が課税されます。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
具体的には、次のようになります。
- （ア）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
- （イ）は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
- この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。
例えば譲渡所得900万円、所有期間10年の不動産を売却したときの譲渡所得税は以下のようになります。
譲渡所得900万円、所有期間1年の不動産を売却したときの譲渡所得税は以下のようになります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、2倍ほど税率に開きがあるので、あらかじめ認識しておくことが大切です。
所有期間によって税率が変わる譲渡所得税ですが、親から相続した不動産の所有期間は引き継いで計算します。
例えば、親が10年前に購入した不動産を子が相続して売却するとします。相続した不動産の所有期間は引き継がれるため子が相続して売却するとしても所有期間は10年という扱いになるのです。
相続した不動産でも親の所有期間が5年超であれば長期譲渡所得の適用となるため安心して売却することができます。
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不動産売却にかかる税金のシミュレーション
不動産を売却した際にかかる税金について理解出来たら、簡単にシミュレーションをして支払う税金の額を確認してみましょう。
おおよその「売却価格」と不動産の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
不動産売却でかかる税金に使える控除・特例
不動産売却でかかる税金を安く抑えるための特例がいくつかあります。
ここでは、特に使える制度を4つほど解説していきます。
- 3,000万円特別控除
- 取得加算の特例
- マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除
- 住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除
なおこれらの特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。確定申告を忘れずに行いましょう。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームの定義を満たせば所有期間の長短に関係なく適用を受けられる制度で、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることことができます。
例えば、所有期間20年で売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円だった場合、5,000万円（売却価格）-1,000万円（取得費）-200万円（譲渡費用）-3,000万円(特別控除) = 800万円が課税譲渡所得となります。
納税額は800万円×20.315%=162.52万円です。
この控除は多くの場合に活用できるものなので、知らないと損をしてしまうかもしれません。
3,000万円特別控除について詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」にてご確認ください。
3,000万円特別控除に必要な書類
3,000万円特別控除には以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
- 戸籍の附票の写し（譲渡契約締結の前日、住民票記載の住所と売却した居住用財産の所有地が異なる場合）
取得加算の特例
親から相続した家を売却するという方も多いでしょう。相続した家であっても利益が出た際には課税対象となるため、譲渡所得税と住民税を支払わなければなりませんが、「取得加算の特例」を活用することで節税できる可能性があります。
取得加算の特例とは、取得費に相続税額を加算しても良いという制度です。取得費に相続税額を加算することで、課税対象額を減らすことができます。
その場合、相続から3年10か月以内の売却であることが必須条件です。また、相続税を支払っていることが大前提ですので注意しましょう。
取得加算の特例について詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」にてご確認ください。
取得加算の特例に必要な書類
取得費加算の特例に必要な書類には以下のものがあります。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
- 株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書
マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除
自分が住んでいるマイホームを令和3年12月31日までに売却し、新たにマイホームを購入した場合に、旧居住の譲渡による損失が生じたときは、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。「損益通算」と言って、不動産取引において生じた売却損を給与所得や事業所得などの他の所得から相殺することでトータルの税額を減額する、という仕組みになっています。
ただし、損益通算は不動産を売却した年の前年と前々年に以下の特例を利用していると適用されないので注意しましょう。
- 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
- 3,000万円特別控除
- 買換え特例
もしも売却した年だけの所得税で相殺できなかった場合、最長3年にわたって計算することができます。これを「譲渡損失の繰越控除の特例」と呼びます。
売却した年から数えて4年間の譲渡所得を合算したうえで売却損を差し引くことができ、この制度を利用することでほとんどの売却損は相殺することが可能です。お得な特例なので、ぜひ覚えておくようにしましょう。
詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
⇒マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住み替え時の税金については「住み替えするときに支払う税金と特例とは？節税テクニックも解説」という記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除に必要な書類
マイホームを買い替えた場合の損益通算・繰越控除に必要な書類には以下のものがあります。
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計画書（租税特別措置法第41条の5用）
- 売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
- 買い換えた居住用財産の住宅借入金等の残高証明書
- 戸籍の附票の写し（譲渡契約締結の前日、住民票記載の住所と売却した居住用財産の所有地が異なる場合）
住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除
住宅ローンが残っているマイホームをローン残債を下回る価格で売却した時に譲渡損失が生じた場合も、譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。
この時、損益通算の限度額は、住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた残りの金額になります。
ただし、損益通算は以下の条件を全て満たす必要があります。
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームであること
- ローンの償還期間（満期）まで10年以上の住宅ローン残高があること
詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除に必要な書類
住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除に必要な書類は以下のものです。
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）
- 売却した特定居住用財産の登記事項証明書や売買契約書の写し
- 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）
以上が譲渡所得税の税金対策として使用できる控除の解説です。控除・特例を受ける場合は必ず確定申告をしなければならないため注意しましょう。
また必要書類に不備があれば特例を受けることはできません。国税庁のホームページを確認して漏れなく必要書類を集めるようにしましょう。
不動産売却後の確定申告とは
不動産売却後に忘れずに行わなければならないのが確定申告です。2章でも解説したように譲渡所得税は分離課税のため会社員であっても自分で確定申告を行います。
ここでは確定申告について解説します。
確定申告が不要なケース
譲渡所得税は不動産を売却して利益がある場合に収める税金です。したがって譲渡所得を計算して損失がある（購入価格より売却価格が下回っている）場合には譲渡所得の課税対象とならないため原則として確定申告の必要はありません。
しかし損失が大きいならば確定申告をすることで他の所得と相殺し、課税額を減らすことができます。つまり不動産を売却して損失が出た場合でもマイナス分を所得に組み込んで所得税と住民税を減らす（＝節税ができる）ということです。これを損益通算といいます。
売却することで損をしてしまった場合でも損益通算によって節税になるため積極的に確定申告をすることをおすすめします。
確定申告をしないとどうなるのかついては「放置は危険！？不動産売却の確定申告をしないとどうなるの？」という記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
確定申告の手順
確定申告は以下の手順で行います。
- 適用される特例を確認する
- 必要書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書を作成する
- 確定申告書を提出する
確定申告書の作成や建物の償却費の算出が難しいく確定申告がなかなか進まない人は確定申告のプロである税理士に依頼するという方法もあります。
税理士に依頼することで税金対策についてアドバイスをもらうこともできるため確定申告に時間を割けない方は近くの税理士に依頼するようにしましょう。
確定申告について詳しく知りたい方は「【不動産売却時の確定申告】流れや必要書類を徹底解説！」という記事をご覧ください。
不動産売却活動中に支払う税金
不動産売却にかかる税金は譲渡所得税だけではありません。不動産売却中に支払う税金についても把握しておきましょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金のことです。収入印紙を購入して契約書などに貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚でも良いという慣習があります。
印紙税は課税対象の文書にかかるもので、一定の契約書や受取書、領収証などを指します。具体的には、
- 不動産の譲渡に関する契約書
地上権または土地の賃借権の設定・譲渡に関する契約書
消費貸借に関する契約書
などの書類が対象です。
印紙税を支払うタイミングは売買契約書の締結時です。所定の場所で納付するわけではなく、原則として収入印紙を購入し売買契約書に貼り付けることで納付します。
印紙税の金額は不動産の売却価格によって異なります。
印紙税の費用は下記の通りです。印紙税には、2022年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があるので注意が必要です。
| 収入印紙税 | ||
|---|---|---|
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。
印紙税について、詳しくは「不動産売却で掛かる印紙税って何？印紙代などかかる費用や軽減措置を紹介」という記事をご覧ください。
登録免許税
登録免許税とは、物件の所有者が変わる際の登録（登記）にかかる税金です。
登記に関する費用は2種類あり、法律では売買の際は売主と買主の双方で連帯して納税義務を負うものとされています。具体的には、「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」と「抵当権抹消の登記費用（※抵当権設定がある際のみ）」があります。
買主が「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を、売主が「抵当権抹消の登記費用」を納めるのが一般的です。
抵当権抹消登記によって登録免許税を支払うタイミングは、不動産の決済・引き渡しの日です。
抵当権付きの物件は売却することができないため売却をする際は必ず抵当権の抹消手続きをしなければなりません。抵当権を抹消するために必要な住宅ローン一括返済が決済・引き渡しの日に行われることが多いためこのタイミングで支払うことが多いです。
抵当権抹消登記時の登録免許税の金額は不動産ひとつあたり1,000円となります。「不動産ひとつあたり」とは、例えば一戸建てであれば、土地と建物はそれぞれ個別の不動産とみなされて合計で2,000円かかることになります。
なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1～2万円ほどかかることを覚えておきましょう。
税金を抑えて高値で不動産を売却しよう
所得税の計算方法や利用できる特例などをご紹介しました。不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、そもそも不動産を高値で売却することです。
そして、不動産の売却は、多くの場合そのほとんどを不動産会社に任せしまうので、不動産売却が成功するかどうかは良い不動産会社を選べるかどうかにかかっています。
不動産の査定価格は、プロである不動産会社でも会社によって大きく異なることが少なくないからです。複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスを活用するのが便利でしょう。
数ある一括査定サービスの中でも、提携不動産会社数が1,700社もあるイエウールがおすすめです。提携不動産会社数が多いことで郊外でも豊富な不動産会社の紹介を受けられます。これから売却する予定の方は、完全無料で利用できるのでぜひ一度試してみてはいかがでしょうか？
より詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしてください。
不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」も参考になります。
記事のおさらい
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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
