不動産を売却する際、税金がかかるということ自体は知っているけど、具体的にどのような税金がどのくらいかかるかについては知らないという方が多いかと思います。

税金にかかる金額はとても大きい上、知らないと損することもありますので、しっかりと理解をしておくことが必要です。

この記事では、「所得税」を中心に、不動産売却でかかる税金の計算方法や確定申告の手続き方法、特別控除などの節税対策について解説していきたいと思います。

「まずは不動産売却の費用全般について知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 不動産売却にかかる税金とは？

不動産を売却する際には、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、様々な費用が発生します。その中でも、特に金額が大きく重要なのが税金です。

不動産の売却では、以下の税金がかかります。

項目	何に対しての税金か？
登録免許税	不動産登記の名義変更にかかる。
印紙税	売買契約時に貼り付けする収入印紙にかかる。
譲渡所得税	売却で得た利益に対してかかる。
住民税
復興特別税

なお、これら税金の種類は、戸建て・マンション・土地など種別による大きな違いはありません。まずは、不動産を売却した際に必ずかかる「登録免許税」と「印紙税」について先にご紹介をしたいと思います。

2. 不動産を売却する際、「登録免許税」と「印紙税」は必ずかかる

不動産を売却する際、利益が出なくても発生する税金があります。それは、「登録免許税」と「印紙税」の2つです。では、それぞれについて見ていきましょう。

2.1. 登録免許税

登録免許税とは、物件の所有者が変わる際に登録にかかる税金です。なお、法律では、売買の際は売主と買主の双方で連帯して納税義務を負うとしており、慣例として「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を買主が、「ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用」を売主が納めることが習わしとなっています。

抵当権抹消のための費用は、下記となっています。

抵当権抹消登記の登録免許税
不動産ひとつ	1,000円

なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1~2万円程かかることを覚えておきましょう。

2.2. 収入印紙税

収入印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙に支払う税金ことです。収入印紙を購入して契約書等に貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚というのが慣習となっています。

印紙税の費用は下記の通りです。収入印紙税には、2020年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があります。

収入印紙税
契約金額	本則税率	軽減税率
100万～500万円以下	2,000円	1,000円
500万～1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万～5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万～1億円以下	60,000円	30,000円
1億円～5億円以下	100,000円	60,000円

契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。

3. 売却益が出た場合は「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」がかかる

不動産を売却する際、利益が出た場合には「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」の3つがかかります。

3.1.不動産売却の確定申告は分離課税のため給与とは別で行う

不動産を売却した際に得られる利益（= 譲渡所得）は、他の所得と分離して課税される「分離課税」であり、給与などとは別で確定申告を行う必要があります。確定申告の時期は、利益が出た年の翌年2月16日から3月15日の間となります。

なお、具体的な計算方法については、4章でご紹介いたします。

3.2. いつ税金を支払うのか？

譲渡所得に対しては、所得税と住民税、復興特別所得税が課されますが、この内、所得税と復興特別所得税は確定申告の期間中(売却して譲渡所得が発生した年の翌年2月16日～3月15日)に納税する必要があります。

一方、住民税は、所得税の申告に基づいて翌年度分の住民税として課税されることになります。住民税の納税方法には 「特別徴収」 と「普通徴収」の2通りがあり、「特別徴収」はサラリーマンなど給与所得のある方が、毎月の給料から源泉徴収して支払う方法で、普通徴収は、3カ月ずつ計4枚の納付書を受け取り、コンビニエンスストアや銀行などで納税する方法です。受け取った納付書はまとめて1回で納めても構いませんし、それぞれに記載された期限までに納付しても構いません。なお、「特別徴収」か「普通徴収」かは、所得税の確定申告の際に選ぶことができます。

4. 所得税の計算方法は？

不動産を売却したことで得られる利益に対して課税される譲渡所得税ですが、いくら納める必要があるかは、以下の計算式で求めることができます。

1つ1つ説明していきましょう。

4.1. ①売却価格

売却価格とは、不動産を売却した時の価格です。売買契約書でその額を確認することができます。

4.2. ②取得費

取得費とは、売却した不動産を取得した時に要した費用のことで、不動産の購入代金や仲介手数料、登記費用などが該当します。

ただし、不動産の購入代金は購入してからの年数に応じて減価償却する必要があります。

減価償却費とは？

不動産の購入代金の内、建物部分は時の経過に応じて劣化した分を減価償却費として差し引く必要があります。減価償却費の計算は、以下の計算式で求めることができます。

なお、減価償却費は建物の構造(木造/鉄骨造/RC造)ごとに耐用年数と償却率が定められています。

非事業用	木造	鉄骨造	RC造
耐用年数	33年	40年	70年
償却率	0.031	0.025	0.015

例えば、木造住宅で購入時の建物代金が2,000万円、経過年数が20年の場合、2,000万円×0.9×0.031×20年＝558万円となります。

仮に、この時の仲介手数料や登記費用などの諸経費が200万円だったのであれば、取得費は2,000万円(建物代金)-558万円(減価償却費)+200万円(取得時の経費)=1,642万円と計算できます。

建物代金を計算する

なお、建物代金は不動産売買契約書に「土地代金」と「建物代金」に分けて記載されていれば良いですが、分けられていないことがあります。その場合は、消費税の記載があれば、土地代金は非課税のため建物分を計算することができます。

例えば、3,000万円の土地建物を消費税が5%の時に取得しており、消費税の記載が100万円であれば、建物代金が2000万円と計算できるため残りの900万円が土地代金です。さらに、消費税の記載もない売買契約書であれば、国土交通省による標準建築費から建物代金を算出します。

標準建築費は建築年/構造ごとに決められており、以下に一部抜粋します。

建築年	標準建築費 （木造・モルタルの場合, 千円/平米）
昭和60年	104.2
昭和61年	106.2
昭和62年	110
昭和63年	116.5
平成元年	123.1
平成2年	131.7
平成3年	137.6
平成4年	143.5
平成5年	150.9
平成6年	156.6
平成7年	168.3
平成8年	161
平成9年	160.5
平成10年	158.56
平成11年	159.3
平成12年	159
平成13年	157.2
平成14年	153.6
平成15年	152.7
平成16年	152.1
平成17年	151.9
平成18年	152.9
平成19年	153.6
平成20年	156
平成21年	156.6
平成22年	156.5
平成23年	156.8
平成24年	157.6
平成25年	159.9
平成26年	163
平成27年	165.4

建築費の単位は千円/㎡で、例えば昭和60年築の100㎡の木造住宅であれば、建物代金は10,420,000円と計算することができます。

【補足】取得費が不明な場合は、概算法を使おう

相続した不動産などで、不動産売買契約書や仲介手数料、登記費用の領収書がない場合には、売却代金の5%を取得費として計上することができ、これを概算法と呼びます。

売却代金3,000万円の5%で取得費は150万円と、かなり小さな金額となってしまうので、特に取得費を多く支払った不動産は、各種書類を可能な限り用意するようにしましょう。

4.3. ③譲渡費用

譲渡費用は、売却不動産を売却する時に要した費用のことで、以下のようなものがあります。

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• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 貸家を売る際に支払った立退料
• 建物の解体費用
• 測量費用
• 名義書換料
• 維持管理費(資産価値を増加させるためのもの)

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一方、以下のような費用は譲渡費用に含まれません。

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• 住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための抵当権抹消登記費用
• 維持管理費(固定資産税や修繕費)
• 売った代金の取り立てのための費用

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4.4. ④特別控除

売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた後、一定の要件を満たし、特例が適用できれば、特別控除を受けられます。

特別控除については、5章で詳しく解説します。

4.5. 税率

不動産の譲渡所得に関する税金は、所有期間によってその税率が異なる点が特徴的で、税率は売却した年の1月1日時点で5年以下であれば 短期譲渡所得として39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)、5年超であれば長期譲渡所得として20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)となります。

所有期間	所得の分類	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

所有期間の判定基準は売却した年の1月1日時点という点に注意が必要です。例えば、平成23年4月1日に取得した不動産を、平成28年4月1日に売却した場合、平成28年1月1日時点の所有期間は4年以下なので短期譲渡所得、平成29年4月1日であれば平成29年1月1日時点で5年以下なので短期譲渡所得、平成30年4月1日であれば平成30年1月1日時点で5年超となるため長期譲渡所得となります。

購入日	売却費	基準日	所有期間	所得の分類
平成23年4月1日	平成28年4月1日	平成28年1月1日	4年以下	短期譲渡所得
平成23年4月1日	平成29年4月1日	平成29年1月1日	5年以下	短期譲渡所得
平成23年4月1日	平成30年4月1日	平成30年1月1日	5年超	長期譲渡所得

短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、2倍程税率に開きがあるので、間違えないようにしましょう。

5. 譲渡所得税の特例を知り、節税しよう！

売却する不動産がマイホームの場合、一定の要件を満たすことでご紹介する3つの特例を受けることが可能です。

5.1. 特例を受けるためのマイホームの定義とは？

まずはじめに、マイホーム（居住用財産)であることの要件は以下の通りです。

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1. 売却時に住んでいた場合
2. 住まなくなった日から3年後の年末までに売却した場合
3. 建物を解体した場合は上記②の範囲内で建物解体から1年以内に売却した場合
4. 単身赴任の場合は配偶者が居住している不動産を売却した場合

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上記いずれかに該当すれば、特例を受けることが可能です。

5.2. 3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、上記マイホームの定義を満たせば適用を受けられる制度で、3,000万円の特別控除を受けることができます。

例えば、所有期間20年で売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円だった場合、5,000万円(売却価格)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)-3,000万円(特別控除) = 800万円が課税譲渡所得となります。

納税額は800万円×20.315%=162.52万円です。

5.3 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

マイホームの定義を満たした上で、所有期間が10年超であれば、「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けることができます。

所有期間10年超の軽減税率は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に関し、税率が14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)に抑えられる制度です。先に計算した例と同じく、課税譲渡所得が800万円だった場合の納税額は800万円×14.21%=113.68万円となります。

なお、所有期間10年超の軽減税率の特例は居住用財産の特別控除の特例と併用することができます。

5.4. 住宅ローン控除との比較

今住んでいる不動産を売却し、新たに新居を購入するという場合、気をつけるべきことがあります。

3,000万円特別控除は所有期間10年超の軽減税率の特例と併用することができますが、売却後に新しく住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした上で、住宅ローンを利用して不動産を購入した時に、10年間住宅ローンの年末残高の1%を所得税と住民税から控除を受けられます。

限度額は平成26年4月～平成33年12月の間であれば400万円(長期優良住宅などの場合500万円)となっており、例えば3,000万円の住宅ローンを借りた場合、その1%=30万円×10年間=300万円となります(正確には、年末残高から計算するため毎年少しずつ少なくなります)。

仮に、所有期間20年、売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円のマイホームを売却した後新しく3,000万円のマイホームを3,000万円の住宅ローンで購入した場合で比較してみましょう。

①住用財産の特別控除と所有期間10年超の軽減税率の適用を受けた場合

既に計算したように、納税額は113.68万円でした。

②住宅ローン控除の適用を受けた場合

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• 課税譲渡所得は5,000万円(売却価格)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)=3,800万円
• 納税額=3,800万円×20.315%=771.97万円
• 住宅ローン控除が3,000万円(返済は考慮しない)×1%=30万円×10年間=300万円

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771.97万円から300万円を差し引いても、①と比べると300万円以上高くなります。住宅ローン控除を利用すべきかどうかは条件によって異なるため、不動産会社に相談して決めるようにしましょう。

5.5. 買い換え特例

特定居住用財産の買い換え特例は、マイホームの定義を満たした上で、建物と土地双方とも10年超の所有期間があり、マイホームを買い換えることが適用の要件となっています。特定居住用財産の買い換え特例の適用を受けると、税額の計算時に以下のような処理を行います。

①譲渡所得≦買い換え代金の時

譲渡益に関する課税が繰り延べられます。

②譲渡所得>買い換え代金の時

譲渡所得の内、買い換え代金と同額分までは繰り延べられ、差額分には譲渡所得税が課されます。例えば、所有期間20年、売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円のマイホームを売却し、新しく3,000万円でマイホームを購入した場合の計算式は以下の通りです。

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• 5,000万円(売却代金)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)=3,800万円(課税譲渡所得)

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買い換え代金が3,000万円なので、3,800万円の内3,000万円分は課税が繰り延べられ、残り800万円に関しては800万円×20.315%=162.52万円納税する必要があります。

なお、3,000万円分は繰り延べられただけなので次回売却時に上乗せされることに注意が必要です。また、特定居住用財産の買い換え特例は、居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率との併用はできません。

6. 確定申告の手続と納税方法について

譲渡所得税は、不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に、売却した方の住んでいる地域を担当する税務署に対し確定申告して納税する必要があります。

6.1. 確定申告の手続き

確定申告は所轄の税務署に対して申告書を提出しますが、申告期間は1カ月しかない上に土日は基本的に空いていないため、特に後半になるにつれて会場は混み合います。

税務署まで足を運ぶのが難しい場合には、 e-tax（国税電子申告・納税システム）を利用して自宅にいながら申告を終わらせてしまう方法もあります。

その他、確定申告は以下のような方法で手続きすることができます。

税務署の窓口に持参する

最もオーソドックスな方法で、作成した確定申告書を税務署の窓口へ持参して提出します。それぞれの申告書の控えも持参すれば、受付印を押してもらうことができます。

また、窓口ではなく、税務署に置いてある申告書の提出箱に投函する方法もありますが、こちらの方法では受付印を押してもらうことができません。

ただし、申告書のコピーと必要な金額の切手を貼った返信用封筒を同封しておけば、後日受付印を押した申告書を受け取ることができます。

郵送で提出する

確定申告書を作成し、税務署に郵送する方法で確定申告することもできます。この場合、3月15日までの通信日付印が押されていれば期間内提出となります。

郵送による方法でも、通常は控えに受付印を押してもらうことはできませんが、税務署の提出箱に投函するのと同じ方法で、後日受付印を押した申告書を受け取ることもできます。

e-tax（国税電子申告・納税システム）で申告する

自宅から、e-tax（国税電子申告・納税システム）を利用してインターネットだけで電子申告することもできます。e-taxの申請には、マイナンバ―カード(電子証明書内蔵)と市販のカードリーダーを用意する必要があります。

6.2. 所得税の納税

納税も確定申告の申告期間と同じ、2月16日～3月15日の期間中に行う必要がありますが、その支払いには以下のような方法があります。

納付書を添えて現金で納税する

税務署や金融機関に行くと納付書を貰えます。確定申告をして納税額が分かったら、納付書を用意して税務署か、日本銀行の歳入代理店である金融機関に行って現金で納税することができます。

なお、納税額が30万円以下の場合はコンビニエンスストアで納税することもできます。その場合は、税務署で発行されるバーコード付納付書を持っていきましょう。

銀行口座から振替納税する

確定申告時に振替口座依頼書を提出すれば、指定した口座からの振替で納税できます。 一度選択すればその後も同じ方法で納税されるため便利な方法です。

所得税の納税の期限は3月15日ですが、銀行口座からの振替納税では4月中旬頃に振替日が設定されます。

ダイレクト納付やネットバンキングでの電子納税

e-tax（国税電子申告・納税システム）から確定申告した時は、ダイレクト納付やインターネットバンキングで指定した預金口座からの口座引き落としで納税することができます。 なお、電子納税では領収書が発行されない点に注意が必要です。

7. まとめ

所得税の計算方法や利用できる特例などお伝えしてきましたが、不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、何よりそもそも不動産を高値で売却することです。

そして、不動産の売却は、多くの場合そのほとんどを不動産会社に任せしまうので、不動産売却が成功するかどうかは良い不動産会社を選べるかどうかにかかっています。


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プロフィール
逆瀬川　勇造

明治学院大卒。地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。