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【不動産売却の税金まとめ】知らないと損する税金の内訳と3つの特例



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不動産の売却を検討している場合、「税金はいくら必要になるのか」や、「そもそもどんな税金があるのだろう」と気になると思います。

税金にかかる金額はとても大きい上、知らないと損することもありますので、しっかりと理解をしておくことが必要です。

この記事では、「譲渡所得税」を中心に、不動産売却でかかる税金の計算方法や確定申告の手続き方法、特別控除などの節税対策について解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産を売却する際、どのような税金にいくらかかるかを知りたい人
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1. 不動産売却で課される税金の一覧

不動産を売却する際には、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、様々な費用が発生します。その中でも、特に金額が大きく重要なのが税金です。まずは、不動産売却にかかる税金として何があるのか把握をしましょう。


1.1. 税金の一覧表

税金の一覧をご用意しました。それぞれどういった目的で必要になるのかを把握することで、あなたにとって関係のある税金かどうかが判断できます。

項目 何に対しての税金か? 課税対象者
譲渡所得税 売却で得た利益に対してかかる。 一定条件の該当者
住民税
復興特別税
登録免許税 不動産登記の名義変更にかかる。 不動産を売却したすべての人
印紙税 売買契約時に貼り付けする収入印紙にかかる。

覚えておくべきポイントとしては、売却して利益が出た場合に高い税金がかかるということです。マンションや家など不動産の売却の場合には、ご自身で確定申告をしたり納税をしたりする必要があり、事前知識をしっかりとつけておかないとなりません。

多くの税金は利益が出た場合に発生するため、利益が出ない場合はほとんど税金がかからないというケースもあります。また、税控除することができる様々な制度もありますので、この後の章を読んでいただき、しっかりと知識をつけていきましょう。


1.2. 不動産の種類によって税金違いはあるのか

不動産には一戸建てやマンション、土地などの物件種別がありますが、不動産の種類による税金の違いはほぼ無いと考えて良いでしょう。

不動産を売却した際にかならず必要になる「登録免許税」と「印紙税」については、以下の記事で詳しく説明していますのでご覧ください。
【不動産売却にかかる手数料など費用一覧】仲介手数料や税金、費用の相場は?



2 利益が出たときに課される「譲渡所得税」

不動産を売却して利益が出た(購入費用より売却利益が大きい)場合、譲渡所得税・住民税・復興特別税の3つの税金が発生します。

この章では、その中でも最も税率の高い譲渡所得税についてご説明します。


2.1 譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、資産の譲渡(売却)による所得に対して発生する税金です。

まず所得とは、「個人の1月1日から12月31日の1年間に得た収入から、収入を得るためにかかった必要経費を差し引いた金額のこと」です。所得は全部で10種類にわけて税金の計算が行われますが、不動産の売却に関するものは「譲渡所得税」になります。


所得 = 収入 - 必要経費

所得の種類は以下のように、「総合課税」「分離課税」の2種類存在します。

総合課税 給与所得、事業所得、譲渡所得(株式、不動産を除く)、一時所得、雑所得
分離課税 退職所得、山林所得、譲渡所得(株式、不動産)

不動産を売却して売却益が出たときに支払う譲渡所得税は、分離課税方式です。これは給与所得とは別の所得として計算して確定申告し、税金を納める必要があると覚えておきましょう。


譲渡所得税の税率はいくらか

不動産を5年以上所有していた場合(長期所有)の税率は30%、5年未満の場合(短期所有)は15%の税率がかかります。不動産が購入時より高い価格で売却できた場合は、確定申告にて所得税を納税する必要があります。

なお、譲渡所得税は、確定申告の際に住民税と復興特別税と同時に支払うことが通常のため、計算方法については後ほど解説します。


2.2 売却で利益が出ているか計算しよう

譲渡所得税がどのような税金か理解できたら、次にあなたの売却した(もしくは売却する予定の)不動産が利益が出ているのかを知る必要があります。

売却益は、以下の計算方法で算出します。

  • 売却益(譲渡所得)
    = 物件の売却価格(譲渡価格)
    - [物件の購入価格から減価償却費を引いた価格 + 購入時の諸費用](取得費用)
    - 売却時の諸費用(譲渡費用)

売却価格から購入時の価格を差し引くだけでなく、諸費用についても差し引くことができます。「諸費用を差し引く」と何が良いかというと、税金は売却益が出た分だけ多くかかるため、売却益を抑えることで節税対策になるからです。

なお、「諸費用」には、下記の項目を含めることができます。



  • 購入時の諸費用:仲介手数料や測量費
  • 売却時の諸費用:仲介手数料、印紙税、立退料、解体費用、etc...


また、購入価格を算出するためには、減価償却費を求める必要があります。減価償却費とは、購入時の価格に対し、経年劣化によって下落する分の価格を表した費用です。購入してから10年、20年が経過すると価値が徐々に下がっていきます。その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。例えば、マイホームとして利用しているマンションの減価償却費の計算方法は下記の通りです。

  • 減価償却費 = 物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

減価償却費については少しややこしいので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産に対する減価償却の計算方法を知っておこう
ここまでで売却益の計算ができました。売却益が出なかった場合は確定申告の必要はありませんが、確定申告をすることによるメリットがあるため、基本的には確定申告をすることをおすすめします。

確定申告をすることによるメリットは、以下の記事でご紹介しています。
不動産の売却損を軽減する方法について仕組みから解説


2.3 売却する物件が「短期保有」か「長期保有」か把握する

譲渡所得に対する税率は、譲渡(売却)した不動産の所有期間によって異なります。

譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率によって所得税・住民税が課税されます。

所得税 住民税 復興特別税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5% 0.63% 39.63%
短期譲渡所得(5年以内) 30.63% 9% 0.315% 20.315%

具体的には、次のようになります。

短期保有と長期保有の解説図
  • (ア)は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
    この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
  • (イ)は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
    この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、2倍ほど税率に開きがあるので、間違えないようにしましょう。


3. 譲渡所得にかかる「住民税」と「復興特別税」

不動産を売却して得た譲渡所得には、譲渡所得税のほかに住民税復興特別税と呼ばれるものも課されます。

譲渡所得税ほど高いものではありませんが、どういったものなのかしっかり把握しておきましょう。


3.1 住民税とは

住民税とは、地方自治体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得にたいして翌年の納税額が決定されます。

住民税は譲渡所得税と同様に、不動産の売却益に対して課せられます。ただし、所得税の確定申告をしていれば合わせて納税することが可能です。税率は長期所有で9%短期所有で5%となります。


3.2 復興特別税とは

最後に特別復興税です。これは2013年1月1日から25年間にわたって、所得税に対して上乗せした形で徴収されます。2011年の東日本大震災における被災者支援を目的としている税金です。

所得税額に税率2.1%を課して納税します。譲渡所得にそのまま2.1%を乗じるというよくある間違いがありますが、あくまで「譲渡所得に課税される所得税額」に対して2.1%を乗じるのが正解です。



4. 簡易シミュレーション!どのくらいの税金が課される?

不動産の売却際して、実際にどのくらい税金がどのくらいかかるかについて見ていきたいと思います。下記の条件でシミュレーションしていきましょう。
(※一部、簡略化しております。)



  • 新築マンションを購入してあった
  • 居住期間:4年間
  • 売却額:4,000万円
  • 購入額:3,000万円
  • 購入時の諸費用:150万円(購入額の5%と仮定)
  • 譲渡費用:200万円(売却額の5%と仮定)


まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。計算式は下のようになります。

  • 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 4 = 162万円

つまり、減価償却費を差し引いたマンションの購入額は、3,000万円 - 162万円 = 2,838万円となります。

続いて、税額について計算していきましょう。

  • 譲渡所得税・住民税・復興特別税(短期)
    :(4,000万円 - (2,838万円 + 150万円)- 200万円) × 39.63% = 328万円
  • 抵当権抹消登記の登録免許税:1,000円
  • 収入印紙税:1万円
  • 計: 329万1千円

いかがでしょうか。ご自身の不動産の条件に合わせて是非一度シミュレーションしてみていただければと思います。次の章からは、税金を抑えるための方法について見ていきたいと思います。



5. 税金を安く抑えるときに使える3つの特例

この章では、少しでも税金を安くするためのコツをお伝えします。

結論を伝えると「控除」を使うということなのですが、控除の併用ができないものもあるため、あなたの不動産や状況が条件にあうかどうかを上手に判断することが大切です。この章では、代表的な特例を3つ解説します。

5.1. 特例を受ける条件とは

まずはじめに、特例を受けるための条件である「マイホーム(居住用財産)」の定義を確認しましょう。


  1. 売却時に住んでいた場合
  2. 住まなくなった日から3年後の年末までに売却した場合
  3. 建物を解体した場合は上記②の範囲内で建物解体から1年以内に売却した場合
  4. 単身赴任の場合は配偶者が居住している不動産を売却した場合

上記いずれかに該当すれば、特例を受けることが可能です。それでは続いて、3つの特例を紹介していきます。


【特例1】3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、上記マイホームの定義を満たせば適用を受けられる制度で、3,000万円の特別控除を受けることができます。

例えば、所有期間20年で売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円だった場合、5,000万円(売却価格)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)-3,000万円(特別控除) = 800万円が課税譲渡所得となります。

納税額は800万円×20.315%=162.52万円です。

この控除は多くの場合に活用できるものなので、知らないと損をしてしまうかもしれません。詳しく気になる方は下の記事をご覧ください。


注意点:3,000万円特別控除を受けると失ってしまうもの

今住んでいる不動産を売却し、新たに新居を購入するという場合、気をつけるべきことがあります。3,000万円特別控除は所有期間10年超の軽減税率の特例と併用することができますが、売却後に新しく住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用を受けることができません

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした上で、住宅ローンを利用して不動産を購入した時に、10年間住宅ローンの年末残高の1%を所得税と住民税から控除を受けられます。

限度額は平成26年4月~平成33年12月の間であれば400万円(長期優良住宅などの場合500万円)となっており、例えば3,000万円の住宅ローンを借りた場合、その1%=30万円×10年間=300万円となります(正確には、年末残高から計算するため毎年少しずつ少なくなります)。

仮に、所有期間20年、売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円のマイホームを売却した後新しく3,000万円のマイホームを3,000万円の住宅ローンで購入した場合で比較してみましょう。

①住用財産の特別控除と所有期間10年超の軽減税率の適用を受けた場合

既に計算したように、納税額は113.68万円でした。

②住宅ローン控除の適用を受けた場合


  • 課税譲渡所得は5,000万円(売却価格)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)=3,800万円
  • 納税額=3,800万円×20.315%=771.97万円
  • 住宅ローン控除が3,000万円(返済は考慮しない)×1%=30万円×10年間=300万円

771.97万円から300万円を差し引いても、①と比べると300万円以上高くなります。住宅ローン控除を利用すべきかどうかは条件によって異なるため、不動産会社に相談して決めるようにしましょう。


【特例2】所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

マイホームの定義を満たした上で、所有期間が10年超であれば、「所有期間10年超の軽減税率」の適用を受けることができます。

所有期間10年超の軽減税率は、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に関し、税率が14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)に抑えられる制度です。先に計算した例と同じく、課税譲渡所得が800万円だった場合の納税額は800万円×14.21%=113.68万円となります。

なお、所有期間10年超の軽減税率の特例は居住用財産の特別控除の特例と併用することができます。


【特例3】買い換え特例

特定居住用財産の買い換え特例は、マイホームの定義を満たした上で、建物と土地双方とも10年超の所有期間があり、マイホームを買い換えることが適用の要件となっています。特定居住用財産の買い換え特例の適用を受けると、税額の計算時に以下のような処理を行います。

①譲渡所得≦買い換え代金の時
譲渡益に関する課税が繰り延べられます。

②譲渡所得>買い換え代金の時
譲渡所得の内、買い換え代金と同額分までは繰り延べられ、差額分には譲渡所得税が課されます。例えば、所有期間20年、売却価格5,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用200万円のマイホームを売却し、新しく3,000万円でマイホームを購入した場合の計算式は以下の通りです。


  • 5,000万円(売却代金)-1,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)=3,800万円(課税譲渡所得)

買い換え代金が3,000万円なので、3,800万円の内3,000万円分は課税が繰り延べられ、残り800万円に関しては800万円×20.315%=162.52万円納税する必要があります。

なお、3,000万円分は繰り延べられただけなので次回売却時に上乗せされることに注意が必要です。また、特定居住用財産の買い換え特例は、居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率との併用はできません。



豆知識:自分で手続きを行うことで費用を抑える方法

不動産を売った場合、抵当権の抹消費用がかかることはお伝えしました。抹消を司法書士にお願いする場合は手数料が発生しますが、自分で抵当権抹消をする方法もあります。気になる方は、こちらの記事をご覧ください。



6. 不動産売却の税金に関する注意点



この章では、不動産の売却に関わる税金の思わぬ落とし穴を解説していきます。


6.1. 譲渡所得税は「分離課税」であることに注意!

不動産を売却した際に得られる利益(= 譲渡所得)は、他の所得と分離して課税される「分離課税」であり、給与などとは別で確定申告を行う必要があります。確定申告の時期は、利益が出た年の翌年2月16日から3月15日の間となります。


6.2. 「譲渡所得税」はどのタイミングで支払うのか?

譲渡所得税と住民税、復興特別税が課されますが、この内、所得税と復興特別税は確定申告の期間中(売却して譲渡所得が発生した年の翌年2月16日~3月15日)に納税する必要があります。

一方、住民税は、所得税の申告に基づいて翌年度分の住民税として課税されることになります。住民税の納税方法には 「特別徴収」 と「普通徴収」の2通りがあり、「特別徴収」はサラリーマンなど給与所得のある方が、毎月の給料から源泉徴収して支払う方法で、普通徴収は、3カ月ずつ計4枚の納付書を受け取り、コンビニエンスストアや銀行などで納税する方法です。受け取った納付書はまとめて1回で納めても構いませんし、それぞれに記載された期限までに納付しても構いません。なお、「特別徴収」か「普通徴収」かは、所得税の確定申告の際に選ぶことができます。


6.3. 建物代金を計算に注意

建物代金は不動産売買契約書に「土地代金」と「建物代金」に分けて記載されていれば良いですが、分けられていないことがあります。その場合は、消費税の記載があれば、土地代金は非課税のため建物分を計算することができます。

例えば、3,000万円の土地建物を消費税が5%の時に取得しており、消費税の記載が100万円であれば、建物代金が2000万円と計算できるため残りの900万円が土地代金です。さらに、消費税の記載もない売買契約書であれば、国土交通省による標準建築費から建物代金を算出します。
標準建築費は建築年/構造ごとに決められており、以下に一部抜粋します。

建築年 標準建築費
(木造・モルタルの場合, 千円/平米)
昭和60年 104.2
平成元年 123.1
平成8年 161
平成16年 152.1
平成24年 157.6

建築費の単位は千円/㎡で、例えば昭和60年築の100㎡の木造住宅であれば、建物代金は10,420,000円と計算することができます。




7. 確定申告など納税の期限や方法

売却の際にかかる税金について、計算方法や節税対策の方法を解説してきました。この章では、税金をいつ支払う必要があるのかについてご紹介していきます。

税金の種類 納税時期 納税方法
譲渡所得税 売却した翌年の2月16日~3月15日 確定申告時に納税
(実際は指定金融機関にて納税)
住民税 毎年4~5月頃 納付書により一括、若しくは分割納付
復興特別税 確定申告時 納付書により一括、若しくは分割納付
仲介手数料等の消費税 売買契約時 売買契約後の代金決済
登録免許税(抵当権抹消登記) ローン完済後、法務局で抹消手続きをする際 法務局での手続き
収入印紙税 売買契約時 売買契約書に印紙を添付

税金によって、支払いタイミングが異なるため、忘れずに納税するように注意しましょう。また、前章でご紹介した節税方法についても「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」と「売却したマンションと土地の持分の登記事項証明書」を用意して確定申告時に申請する必要があるので覚えておきましょう。


7.1 確定申告をする方法とは

確定申告は所轄の税務署に対して申告書を提出しますが、申告期間は1カ月しかない上に土日は基本的に空いていないため、特に後半になるにつれて会場は混み合います。

税務署まで足を運ぶのが難しい場合には、 e-tax(国税電子申告・納税システム)を利用して自宅にいながら申告を終わらせてしまう方法もあります。

その他、確定申告は以下のような方法で手続きすることができます。


①税務署の窓口に持参する

最もオーソドックスな方法で、作成した確定申告書を税務署の窓口へ持参して提出します。それぞれの申告書の控えも持参すれば、受付印を押してもらうことができます。

また、窓口ではなく、税務署に置いてある申告書の提出箱に投函する方法もありますが、こちらの方法では受付印を押してもらうことができません。

ただし、申告書のコピーと必要な金額の切手を貼った返信用封筒を同封しておけば、後日受付印を押した申告書を受け取ることができます。


②郵送で提出する

確定申告書を作成し、税務署に郵送する方法で確定申告することもできます。この場合、3月15日までの通信日付印が押されていれば期間内提出となります。

郵送による方法でも、通常は控えに受付印を押してもらうことはできませんが、税務署の提出箱に投函するのと同じ方法で、後日受付印を押した申告書を受け取ることもできます。


③e-tax(国税電子申告・納税システム)で申告する

自宅から、e-tax(国税電子申告・納税システム)を利用してインターネットだけで電子申告することもできます。e-taxの申請には、マイナンバ―カード(電子証明書内蔵)と市販のカードリーダーを用意する必要があります。



7.2 所得税を納税する方法とは

納税も確定申告の申告期間と同じ、2月16日~3月15日の期間中に行う必要がありますが、その支払いには以下のような方法があります。


①納付書を添えて現金で納税する

税務署や金融機関に行くと納付書を貰えます。確定申告をして納税額が分かったら、納付書を用意して税務署か、日本銀行の歳入代理店である金融機関に行って現金で納税することができます。

なお、納税額が30万円以下の場合はコンビニエンスストアで納税することもできます。その場合は、税務署で発行されるバーコード付納付書を持っていきましょう。


②銀行口座から振替納税する

確定申告時に振替口座依頼書を提出すれば、指定した口座からの振替で納税できます。 一度選択すればその後も同じ方法で納税されるため便利な方法です。

所得税の納税の期限は3月15日ですが、銀行口座からの振替納税では4月中旬頃に振替日が設定されます。


③ダイレクト納付やネットバンキングでの電子納税

e-tax(国税電子申告・納税システム)から確定申告した時は、ダイレクト納付やインターネットバンキングで指定した預金口座からの口座引き落としで納税することができます。 なお、電子納税では領収書が発行されない点に注意が必要です。


8. まとめ

所得税の計算方法や利用できる特例などお伝えしてきましたが、不動産を売却した結果、手元に残るお金を多くする一番良い方法は、何よりそもそも不動産を高値で売却することです。

そして、不動産の売却は、多くの場合そのほとんどを不動産会社に任せしまうので、不動産売却が成功するかどうかは良い不動産会社を選べるかどうかにかかっています。


不動産の査定価格は、プロである不動産会社でも会社によって大きく異なることが少なくないからです。複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一括査定サービスを活用するのが便利でしょう。

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