土地活用として介護施設を検討している人の中には、
「土地活用の介護施設って聞いたことあるけど、どんな活用方法なんだろう？」
「介護施設で土地活用をするメリットは？」
「うちの土地は介護施設の用地として貸出できるのかな…」
といった疑問を持っている人もいると思います。
そこでこの記事では、土地活用としての介護施設の基礎知識として、介護施設で土地活用をするメリットやデメリット、注意点などを解説しています。
- 事業者が募集している土地は「150坪～500坪の広い土地」
- 介護施設の土地活用をするメリットは「需要が高い、安定した収益を得られる、社会貢献になる」など
幅広く土地活用のアイディアを見たい方は、こちらの記事を御覧ください。
土地活用としての介護施設経営の仕組み
土地を介護施設として活用することを考えている場合、介護施設経営の仕組みについて知っておく必要があります。
本章では、介護施設の経営方式と経営を始める流れについて解説しています。土地活用としての介護施設経営がどういったものなのかについて理解を深めましょう。
介護施設の経営方式
土地活用として介護施設経営をするには3つの方法が存在します。それは以下の通りです。
- 事業用定期借地方式
- リースバック方式
- 介護施設の建築費を自分で負担して貸し出す
それぞれ解説します。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式とは、事業者に土地を丸ごと貸し出して賃料として地代を受け取る土地活用方法のことです。
契約期間は10年以上30年未満、もしくは30年以上50年未満のどちらかで設定され、前者の場合は契約更新がありません。後者の場合は契約更新があり、借主からの建物買取請求に応じなければなりません。
契約期間によって詳しい取り決めは変わりますが、特約を定めることで建物買取に応じなかったり、契約更新をしなかったりすることを定めることができます。
リースバック方式
リースバック方式とは、土地に建物を建てたい企業がその土地のオーナーに対して建物の建設資金である建設協力金を渡し、オーナーが受け取った資金で建物を建ててそれを事業者に賃貸する、という方法です。
事業者はオーナーに対して土地と建物の賃料を毎月支払います。オーナーが受け取った建設協力金は保証金という名目になり、賃料に相殺される形で事業者に返済されていきます。
例えば毎月の賃料が60万円、保証金の返済が40万円の場合、オーナーは保証金を返済しきるまでは実質の月の収入が20万円ということになります。
施設の建築費を自分で負担して貸し出す
土地のオーナーが介護施設の建築費用を自分で負担し、その建物を利用したい事業者に貸し出して賃料を貰うという方法もあります。建物の賃料は高く設定しやすいため、高い収益を見込むことができます。
また、建築費用を借り入れたときの利息や減価償却費を経費とすることができるため、所得税の節約になります。
ただし、介護施設の建築には高額な初期費用がかかる点に注意が必要です。リスクが大きいため、一般的には事業用定期借地方式かリースバック方式で始めることが多いです。
介護施設経営を始める流れ
土地活用として介護施設経営を始める流れを紹介します。
- 土地活用専門の会社に相談する
- 介護事業者と賃借契約を作成する
- 不動産事業者と契約して建設を開始する
- 運用開始して賃料収入を得る
土地活用専門の会社に相談する
介護施設に土地を貸すことを考えたら、まずは土地を貸すために土地活用のプロに相談することをおすすめします。自分だけで契約方法やいくらで貸すかといったことを決めることもできますが、プロに相談したほうが安心して土地を貸すことができるでしょう。
介護施設の土地活用は、土地だけ貸すか、建て貸しするかの2通りになります。土地だけ貸すのであれば、介護事業者が求める土地条件にあてはまっているのか確認しておきましょう。
また、建て貸しするのであれば、ローンを組んだり、建築業者から建築協力金を提供してもらい、建築後に月々の賃料から建設協力金の返済分を差し引くリースバック方式で建築業者と契約することになるでしょう。
介護事業者と賃借契約をする
土地活用の方法が決まったら、介護事業者と賃借契約をします。
介護事業者とは、通常事業用定期借地として賃借契約します。事業用定期借地というのは、事業用の建物を建設する場合にのみ貸す契約をした土地のことです。土地の所有者が建物を建てる必要はなく、年間の収入も得ることができます。
また、介護事業者は安心して任せられる、経営の安定した会社を選ぶようにしましょう。
不動産事業者と契約し、介護施設の建設を開始する
介護事業者が決まったら、不動産事業者と契約して建設を開始します。
建築基準の規定や介護事業者からの要望などを踏まえて、具体的な建築プランを作成します。プランが完成すれば、介護施設建設の開始です。
介護施設の運用を開始し、賃料収入を得る
実際に介護施設の運用を開始します。賃料収入は、介護事業者と直接契約するのか、または仲介業者をはさむのかによって変動します。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。
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障害者グループホームの土地活用事例(土地面積464.56㎡)
介護施設で土地活用する6つのメリット
ここでは、土地活用として介護施設経営を始めるメリット6つを解説します。
- 高齢者の人口増加により需要が高い
- 安定した収益を確保できる
- 賃貸住宅が建てられない土地でも始められる
- 節税効果がある
- 社会貢献度が高い
- 補助金を使って建築できる
高齢者の人口増加により需要が高い
介護施設経営は、需要の高い土地活用方法です。この人口ピラミッドからわかるように、高齢者の人口が増え続けている高齢化社会の日本において、介護施設の需要は高まり続けています。
引用：[厚生労働省]：[介護分野をめぐる状況について(令和2年)]
また、介護が必要な高齢者が増加するにつれて、介護医療施設の解説も増えていることがわかります。
そのため、介護施設の需要はますます高まり、介護施設経営は将来的にも安定した経営を目指せる土地活用といえます。
安定した収益を確保できる
介護施設経営は、安定した収益を確保できることが大きなメリットです。アパート経営やマンション経営の入居者とは違い、施設の利用者は高齢者になることから、退去の可能性が低く、長く利用してもらえます。
また、店舗やオフィスビル経営と比べて、景気によって賃料が左右されることも少ないため、安定した賃料収入を期待できます。
加えて、利用者が介護保険に入っていれば、1ヶ月あたりの利用限度額以内なら自己負担は1〜3割なので、高額な施設でも利用してもらうことができるでしょう。
賃貸住宅が建てられない土地でも始められる
介護施設経営は、アパートなどの賃貸住宅に向いていない立地でも始めることができます。賃貸住宅は、駅からのアクセスや買い物環境、周辺施設へのアクセスなど生活環境のよさが収益や集客に大きく影響を与えます。
しかし、介護施設経営は、基本的にはすべての用件が施設内で完結するシステムになっているため、多少立地が悪くても生活する人が困るということは少ないです。
交通アクセスに関しても、施設の車を利用することができるため、通院などで不便を感じることは少ないでしょう。
節税効果がある
介護施設経営は、相続税と固定資産税において節税効果があります。
相続税について、他人に貸している土地と建物は、貸家評価として建物の評価額の7割、土地に関しては貸家建付地評価として土地評価額の8割まで軽減されます。さらに、その土地での事業が継続されていくという要件を満たすことができれば、一定面積までの土地評価額が5割減で計算されるメリット制度もあります。
また、固定資産税ついて、住宅用地の特例により、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1まで軽減されます。
社会貢献度が高い
介護施設経営は、土地活用の中でも社会貢献度が高い活用方法です。 地域によっては、老人ホームなどの介護施設の数が少ない地域もあるでしょう。
そこで、介護施設経営を始めることで、地域住民のニーズを満たすという意味で貢献度が高く、やりがいを感じることができます。
補助金を使って建築できる
自分で介護施設を建築する場合、建築する施設の種類によっては補助金を利用することができます。
補助金を利用することで、高額になる介護施設の建築費をいくらか減らすことが可能です。
この補助金は、自治体によって条件が異なるため、自分の地域では補助金があるのかを確認しておくことが大切になります。
介護施設で土地活用する4つのデメリット
この章では、土地活用として介護施設経営を始めるデメリットを4つ解説します。
- 自治体ごとの総量規制がある
- 賃料低下のリスクがある
- 事業者撤退のリスクがある
- 転用が難しい
自治体ごとの総量規制がある
介護施設のなかでも、有料老人ホームやグループホームなど施設の種類によっては各自治体ごとにその数が規制されています。
そのため、既に施設が規定の数に達している場合には、新たに始めることができない可能性もあります。これは介護サービスが増えることによる自治体への負担を軽減させる目的や、在宅介護の普及を目的としているためです。
総量規制に引っかかる場合は見直しをせざるを得ないので、介護施設を検討する際は前もって各自治体に確認しておくことを強くおすすめします。また、既定の数に達していなくとも自治体が求める条件に達していない場合は、介護施設として開設できないケースもあるため注意が必要です。
賃料低下のリスクがある
介護施設の利用料は介護保険料からも支払われているため、保険料の改定などの影響を受ける点は理解しておきましょう。
さらに、介護報酬の改定で賃料が引き下げられるという可能性もあります。こうなると利用者から受け取れる賃料を下げる必要があるため、収益が大きく下落するリスクがあることは理解しておきましょう。
事業者撤退のリスクがある
介護施設の経営を行う場合には。個人での経営ではなく事業者に業務委託するケースが多くあるでしょう。
介護施設の経営がうまくいかず、減収してしまうと事業を続けることが難しくなり、事業者が撤退する可能性は少なくありません。
代わりの事業者がすぐにみつかれば事業者チェンジとして問題なく経営継続が可能ですが、すでに経営が破綻しかけている施設の再建をしてくれる事業者をみつけることはなかなか難しいと考えておきましょう。
転用が難しい
減収などが原因で事業者が撤退してしまった場合新たな活用方法で土地活用を始めることを考える必要があります。この場合、介護施設として建設していると他の活用方法への転用が難しくなっています。
介護施設は、居住空間とは別に広めの浴室やリクリエーションスペース、リハビリスペースなどが設けられている専門的な間取りであるため、賃貸住宅にするにしても大がかりなリフォームが必要です。
将来的に転用する可能性が少しでもあるなら、介護施設の経営はおすすめできません。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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土地活用として介護施設を行なう際の注意点
所有する土地が介護施設に向いているのかどうか、他にどのようなことに気を付ければ良いのかなど、注意すべきことについて知りたい人も多いかと思います。
本章では、土地活用として介護施設を行なう際の注意点について解説します。
介護施設に適した土地か考える
複数人で生活する介護施設では、快適に過ごすだけの広い面積が必要となります。そのため、介護施設を建てるには敷地面積が150坪～500坪以上の土地の広さが必要です。
150坪~500坪以上と範囲が広いのは、介護施設の種類や事業者によって求める条件が変わるためです。ただし、事業者の違いによって差はあるものの、施設の種類によって大体の目安は存在します。デイサービスや小規模の住宅型有料老人ホームなどでは130坪~200坪程度が条件となり、介護付き有料老人ホームや住宅型有料老人ホームなどであれば300坪～500坪ほどが必要になります。
事業者によっては施設をオーナーが建設して借り上げるという条件のもと募集しているところもあり、その場合は建物の規模（延床面積）や構造についても条件があります。これにも事業者や介護施設の種類によって異なりますが、大体の目安があります。デイサービスであれば、延床面積が80坪以上で、木造・軽量鉄骨造以上の平屋が目安となります。
また、介護付き有料老人ホームの場合は延床面積が400坪以上、鉄骨造もしくはRC造の3階建てといった条件が目安です。詳しく知りたい場合は、複数の事業者のホームページで募集要件を確認することをおすすめします。
因みに、以下のような土地が介護施設の建設に適している土地です。
- 土地区画整理事業を行っている地域
- 駅やバス停から徒歩10分圏内の土地
- ロードサイド(道路沿い)にある土地
- 車やバスでの乗り入れがしやすい土地
- 戸建てやマンションなどが建ち並ぶ住宅街にある土地
- スーパーやコンビニといった生活利便施設が近い土地
このように、介護施設経営は、生活のしやすい土地や車やバスでの乗り入れがしやすく、アクセスの良い土地で需要があります。
用途地域を確認する
土地に関しての条件もあり、介護施設の建築は用途地域の制限を守らなければなりません。用途地域とは、都市計画法により、13種類の区分ごとに建築可能な建物が規制され、住環境の保護と商工業の利便性を高めるために、さまざまな制限が設けられた地域のことを指します。
自分の所有する土地が工業専用地域に該当するか不安な方は、「○○市 用途地域」などで検索したり、近くの市役所・役場で確認しておきましょう。用途地域別介護施設の建築制限は以下の通りです。
| デイサービス 短期入所施設 養護老人ホーム 特別養護老人ホ－ム | 老人福祉センター | 有料老人ホーム | |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 〇 | △ | 〇 |
| 第二種低層住居専用地域 | 〇 | △ | 〇 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 第一種住居地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 第二種住居地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 準住居地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 田園住居地域 | 〇 | △ | 〇 |
| 近隣商業地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 商業地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 準工業地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 工業地域 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 工業専用地域 | × | 〇 | × |
介護施設経営は土地活用の1つです。お持ちの土地の地域や広さによっては、介護施設が最適の土地活用方法でない場合もあります。
事業者の実績を確認する
事業者に土地や建物を貸し出して介護施設経営を行なう場合、その事業者の運営実績を確認することが大切です。運営実績を確認し、信頼に値する相手に貸す必要があります。
基本的に長期間の契約となり期間中に事業者が破綻するリスクが伴うなうため、土地や建物を貸す相手というのがとても重要になるのです。
土地に建物を建てて貸した場合は、特に退去後は後継が決まりづらく大きな影響を受けてしまいます。事業者の信憑性は銀行で一定範囲は教えてもらえるため、うまく活用すると良いでしょう。
契約形式に気を付ける
借地の契約には普通借地契約と定期借地契約の2種類があります。
普通借地契約で貸す場合、期間が満了しても借主が契約更新を希望したら正当事由がない場合には拒否ができません。つまり、借主側の希望で更新可能な契約ということで、土地が戻ってこない可能性があるのです。
一方で、定期借地契約は期間が満了となったら契約が終了するため、予め契約で取り決めていた期間で土地が戻ってきます。そのため、将来のために複数の選択肢が取れるように、貸主が主体の定期借地契約で契約を結ぶことをおすすめします。
事業者と予約契約を締結する
介護施設を建築後に業者に貸し出す場合、着工する前に事業者と予約契約をしましょう。
予約契約とは建築期間中もしくは竣工後に、事業者が借りることをやめるといったことを防ぐための契約であり、簡単に契約の解除ができないように重いペナルティが課されています。
また、この予約契約と同時に細かい修繕費を借主側に負担してもらうように取り決めることをおすすめします。これにより貸主側は費用を節約できますし、借主側は自分たちの判断で修繕の対応をすることができます。
複数のプランを比較検討する
これは介護施設を行なう場合に限ったことではありませんが、土地活用をする際は複数のプランを比較検討することが重要です。
実際に契約するまでは無料で土地活用の相談ができるうえに、企業によっては実地調査をした上で、初期費用を抑えた活用方法や収益を挙げられる活用方法を提案してくれることもあります。そのため、介護施設に土地を貸す場合はまず資料を取り寄せることをおすすめします。
また、相談の結果、最適な土地活用方法が介護施設でない可能性もあります。介護施設を運営できる規模の土地であれば、複数の活用方法が考えられるからです。そのため、介護施設を含めた土地活用の方法やプランを比較することが大切です。イエウール土地活用であれば、土地の情報を入力するだけで複数の不動産事業者から土地活用プランを受け取ることができます。
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種類別の介護施設の特徴
土地活用として介護施設を建てる場合、以下の5種類の施設を建てることになります。
| 施設名称 | 特徴 | 総量規制 |
|---|---|---|
| 介護付き有料老人ホーム | 生活支援に加え、身体介助、リハビリ等のサービスが受けられる。 | 有り |
| 住宅型有料老人ホーム | 施設スタッフによる食事や掃除などの生活支援を中心にサポートが受けられる。自立・要介護等の段階によって入居金が異なる。 | 無し |
| 健康型有料老人ホーム | 自立できている状態を前提として生活支援を受けられる | 無し |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 見守り・生活相談をすることができるバリアフリー賃貸 | 無し |
| グループホーム | 要介護2レベルの高齢者が複数人で生活を共にすることができる | 有り |
ここでは、それぞれの施設の特徴について解説します。
介護付き有料老人ホーム
介護付き有料老人ホームは、主に介護を必要とする高齢者を対象に介護や生活支援を受けて居住する施設のことです。
食事、洗濯、清掃等の生活支援、排せつや入浴等の身体介護、機能訓練、レクリエーション、サークル活動などのサービスを提供しているため、入居者からの人気が高い施設になります。
介護付き有料老人ホームは、都道府県から介護保険制度における「特定施設入居者生活介護」の指定を受ける必要があることや、総量規制が設けられ、事業所数が制限されていることに注意が必要です。
住宅型有料老人ホーム
住宅型有料老人ホームは、主に自立～要介護に認定された高齢者が生活支援を受けて居住する施設のことです。
住宅型有料老人ホームは介護度合いが低い人の入居割合が高いため、ホームのスタッフが介護サービスを提供する必要がなく、レクリエーションやイベントといった行事が行われることが多いです。
介護型と違って総量規制がないため、需要のある土地であれば自治体の許可なしで建築することができます。
健康型有料老人ホーム
健康型有料老人ホームは、身の回りのことが自分でこなせる自立状態の高齢者が家事や食事等の支援を受けられる施設のことです。
高齢者が元気な状態を維持できるようにすることが目的の施設で、そのためさまざまな設備をつける必要があります。
設備をつけるため初期費用が少し高くなります。健康型の有料老人ホームは、事業所数も少ないことから、需要ある土地ではねらい目な施設になるでしょう。
サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)とは、社会福祉士などの専門家が常駐し医療や生活支援サービスを提供する集合住宅のことです。
もともとは介護サービスなどの提供を目的とはしていませんでしたが、近年では介護事業も行うサ高住も増えており、有料老人ホームとの違いがほとんどなくなっています。
有料老人ホームと違う点は、土地が広くない方でもできることです。総量規制もない施設であるため、需要のある土地であれば自治体の許可なしで建築することができます。
グループホーム
グループホームは、主に介護を必要とする方が共同で生活を行う施設のことです。
他の介護施設と同じくスタッフが常駐しており、日常生活におけるあらゆる支援をする必要があります。
注意点として、グループホームはその施設がある自治体に住民票がある方でないと入居することはできません。そのため、グループホームで収益を得るためにはその地域の高齢者の割合や増減などをあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
介護施設の土地活用は専門家に相談
介護施設経営は、高齢化社会の到来によって需要が右肩上がりであるため土地活用として注目されています。
土地活用先に介護施設を選ぶときは、所有する土地が介護施設を建設するだけの広さがあるのかを確認した上で、まずは専門家に相談しましょう。
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