親のアパートを相続したらどうすればよいか|経営リスクと売却

親のアパートを相続したらどうすればよいか|経営リスクと売却
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親からの遺産でアパートを相続したものの、どのように経営したらよいのかわからない。または、アパート経営は自信がないなどの不安を抱えている人は、多いのではないのでしょうか。アパートを相続したら、何をすればよいのか。アパート経営には、どのようなリスクがあるのか。これらのことを知り、今後のアパート経営の方針を決めたり、売却をしたりする際の参考にしてください。

先読み!この記事の結論
  • ローンの残債を確認する
  • 大家の変更を連絡する
  • アパート存続を検討する
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アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

相続したらまずやること

親からアパートを相続したら、最初に確認しなければならないのがローンの残債です。そして、アパート経営を続けるかを検討し、続けるのならアパートの所有者を決めましょう。アパートの所有者が決まったら、名義変更を行い、直ちに賃借人(入居者)に賃貸人の変更を通知しましょう。

ローンがあるか確認

親が相続税の対策のためにアパートを経営していて、そのアパートを相続した時、はじめに確認しなければならないのがローンの残債です。相続したアパートの経営を続けるかどうかを判断するときに、ローンの残債があれば、収支バランスを見極めるためにも、その金額を把握しておくことが必要です。また、ローンが残っているかどうかで、遺産分割協議での相続人を決める時にも影響します
また、アパートの経営を相続することになれば、そのローンも相続することになります。したがって、ローンが残っているかどうかは、アパート経営を続けるかを判断するときに大きく影響します。

遺産分割協議で所有者を決める

相続人が複数いる場合、現金だと遺産を分割することは簡単です。しかし、アパートなどの不動産は、きれいに分割することができないため、遺産分割協議でもめることが多くなります。よって、前もって遺言書の有無や、他の遺産を確認しておき、スムーズに所有者を決められるようにしましょう
所有者を決める際には、兄弟などで共有名義にすることはおすすめできません。なぜなら、複数人で共有名義にすることで、アパートの修繕や売却の際に、すべての名義人から同意を得て押印が必要になり、時間や手間がかかるためです。また、相続人が決まった際には、すぐにローンの残債のある銀行へ連絡を入れましょう。連絡を入れなければ、ローンも分割して相続することになります。

被相続人から相続人に名義変更する

相続人が決まったら、アパートの名義人を被相続人から相続人に変更する、相続登記を行いましょう。新たな相続が相続登記前に発生すると、トラブルの元になるので、名義変更は早めに行うようにします。
例えば、相続人が増えるなどのトラブルが起こることもあります。その後、不動産を売却しようとしても、売却する際に、全員分の実印が必要になるので、手続きに時間がかかり売却のタイミングを逃しかねません。また、相続登記を行わずに所有者が被相続人のままだと、売却や賃貸として貸し出すこともできないため、注意が必要です。

賃借人に連絡する

アパートの名義人が変わった時には、すぐに賃借人に連絡を入れましょう。亡くなると、銀行の口座は凍結されます。口座が凍結されることにより、家賃の振り込みなどもできなくなるので、早めに連絡したほうが良いでしょう。
また大家と賃借人の間にも、信頼関係が大切です。大家が変わったことを知らせないと、何か問題が起こった時に、連絡することができなくなるかもしれません。そのようなことが起これば、信頼関係も崩れてしまうでしょう。

アパート経営を続けるか検討する

アパートを相続はしたけれど、経営などは経験がないため、不安を感じている人もいるでしょう。アパート経営にはリスクはつきもので、入居者がいなければもちろん収入は減ります。また、住民間のトラブルが起きれば、それにも対応しなければなりません。
空き室もなく、立地条件の良いアパートなら、経営を続けることも良いかもしれません。しかし、老朽化が進んだアパートや、空き家が目立つアパートであれば、経営に不安を感じることもあるでしょう。そのようなリスクやローンの残債なども考えて、今後アパート経営を続けていくかどうかを検討すると良いでしょう。

  • ローンの残債を確認
  • 大家の変更連絡
  • アパートの存続検討
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アパート経営も簡単ではない

アパート経営には、リスクはつきものです。起こりうるリスクを知ったうえで、アパート経営の継続を決めたら、利益が上がるように考えてみましょう。

アパート経営に潜むリスク

築年数が古くなったアパートは、リフォームや修繕などに費用がかかります。また、空室が増えると収入が減ります。さらに、アパートの経営には維持費もかかります。これらのリスクに関して、詳しく解説していきます。

築年数が古いものは大幅なリフォームや修繕が必要

親が経営していたアパートを相続することになった場合、多くのアパートが、すでにかなりの年数が経過していることがほとんどです。アパート経営は、10年くらいまでが経営には適しています。しかしその後は、設備に不具合が出てきたり、外観などにも劣化が見られたりするようになります。アパートを引き継いだ時点で、築年数が古いものは、古びた設備や間取りで入居者が決まらず、空室が多くなることもあります。
また、10年を超えたアパートで、大型修繕を行わなければならない場合、足場を組んでの大規模な工事が必要になることも。このように、アパート経営には一定サイクルでのメンテナンス費用の他、築年数が古くなれば、リフォームやリノベーションが必要になってきます

空室が増えると収入が減ってしまう

アパート経営をしていると、収入はアパートの賃料になります。アパートに空室が増え、収入が減ってしまうと、ローンの支払いや税金の支払い、アパートを管理する費用など、アパート経営の収支に影響します。築年数が古くなるにつれ、設備の老朽化や不具合が起こるので、入居者を確保することは難しくなります。
そのため、アパートは空室率が高くなります。また、移動シーズンではない時期に退去が発生すると、次の入居者を見つけることが難しくなります。空き室が増えることにより、アパートの経営自体が難しくなることもあります。

維持費がかかる

アパートを相続した時にまず困ることは、全くの知識のない状態で経営を受け継いだ時です。ローンの残債を確認することが、始めにすることですが、月々の収支がどうなっているのかを把握するにも、経験がないと難しいかもしれません。
アパートを経営していると、予測よりはるかに維持費が多いことに驚く人も多いでしょう。築年数が古い物件になると、修繕費やメンテナンスの費用も多くかかります。また、毎月の清掃代や浄化槽の点検費用、固定資産税の支払い、入退去に伴う室内のリフォームなど、意外に支出は多いものです。そのうえ、ローンの支払いがあれば、収支バランスをきちんと確認することが必要になります。

継続経営すると決めたら

アパートの経営を継続するなら、築古のアパートの場合は、リフォームやリノベーションを検討してみましょう。また、収益率を上げるために、一括借り上げの見直しも必要です。

リフォームやリノベーションの検討

もし、相続したアパートの経営を続けるのなら、まずはその物件の状況を把握することが大切です。そのアパートが時代のニーズに合っているか、またどれくらいの期間、アパート経営を続けるのか。その後、アパートはどうするのか。
こういったことを考えながら、アパートのリフォームやリノベーションを検討すると良いでしょう。今後、どれだけの期間アパート経営をして、どれだけの利益が見込めるかを計算することで、リフォームやリノベーションにかけられる費用が変わってきます。

一括借上げの見直し

アパートを、一括借り上げで不動産会社に管理を委託していると、空室の心配や管理の手間はなくなります。しかし、直接自分でアパートを経営するよりも、賃料が10%~15%程度低くなります。親がアパート経営を始めて、一括借り上げの契約でアパートを経営していると、すでに数年が経過していて、不動産会社から家賃を減額されている可能性があり、収益率が下がっている場合も。
収益率を上げるためには、一括借り上げを解約することも一つの案です。しかし、解約には条件があったり、解約手数料がかかったり、高額な違約金がかかったりする場合があるので注意が必要です。もし一括借り上げの契約が解除できたら、賃貸人から賃借人への通知を行いましょう。
賃料のやり取りなども、賃貸人(大家)と賃借人(入居者)で行うことになるので、口座の変更連絡や賃貸人変更の通知は必要です。また、不動産会社から敷金の返還義務も引き継ぐことになるので、一括借り上げ契約をしていた不動産会社と、敷金の精算も忘れずにしておきましょう。
  • 経営リスクはつきもの
  • 維持費を確認する
  • 収支バランスを確認

好物件でなければ売却するのが得策

相続したアパートを売却する時に、相続後すぐに売却することはやめておきましょう。また、良い条件で売却するためには、良い不動産会社を選ぶことが大切です。

相続後時期をみての売却が良い

親から相続したアパートだと、すでにかなりの年数が経過してアパート自体が古く、大型修繕やメンテナンスが必要な場合があります。また、アパートが古くなってくると、入居率も低くなります。そうなると、経営していても手間や労力がかかり、思うように利益を上げることはできません。現在はアパートも供給過多で、新築アパートでも経営自体が楽ではありません。
よって、それほど思い入れのある物件でなければ、売却することをおすすめします。その場合、相続直後にアパートを売却することは、租税回避行為とみなされる可能性があるので、最低でも4年間はアパートを運営してから売却すると良いでしょう。

良い条件で不動産売却ができるかは不動産業者次第

アパートの売却を決めた時、最初に考えるのが、どれくらいで売れるかということではないでしょうか。少しでも高く売りたいと考えているのなら、不動産会社に査定を頼むと良いでしょう。しかし、ここで気になるのが、どの不動産会社に頼めばよいかということです。不動産会社にもそれぞれ得意分野があるので、売却に力を入れている会社を選ぶ必要があります。
そこで役に立つのが、不動産の一括査定です。イエウールなら自宅にいて、簡単な入力だけで最大6社の厳選された不動産会社に、査定を依頼することができます。まずは一括査定で、自分のアパートがどれくらいの価値かを確認しましょう。少しでも良い条件での売却を希望するのなら、良い不動産会社を選ぶことが大切です。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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