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解決しよう|管理が難しい老朽化した古いマンションの問題

東京オリンピックを前にして、東京をはじめとする日本の都市部には新しいマンションがたくさん建設されています。しかし、問題となるのは古くからある老朽化したマンションです。年月を重ねれば重ねれば重ねる程マンションの管理は難しくなります。

マンションの管理に悩んでいる方でも、しっかりとその解決策を知る事ができればあらゆる問題に対応できるようになります。

先読み!この記事の結論
  • 老朽化したマンションは管理費や修繕費が高くなっていく。
  • 老朽化したマンションを売却するために、修繕やハウスクリンーニングを実施しよう。



「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 老朽化したマンションで発生する問題

現在、日本全国には多くのマンションが建設されていますが、その築年数は実に様々です。新しいマンションが急ピッチで建設される一方で、古い物件が増えてきていることが現実です。そのため、管理者の負担も大きくなっているようです。

では、老朽化したマンションが抱える問題点には、どのようなものがあるのでしょう。地震が多い日本だからこそ、古いマンションを管理している立場にある人も、マンションの入居者も安全性には気を配りたいところです。

1.1. 設備の劣化や不具合の発生

マンションの設備は、年々少しずつ劣化していき、劣化のサインは至るところに現れます。例えば、古いコンクリートにはひびが入り、ひび割れをそのままにしておくことで、雨漏りの発生リスクが高まります。

また、表に出ていないので意外に気が付きにくいのが、配管の老朽化です。排水管が古くなると、中身に詰まりが生じてしまい、給排水の機能にも問題が出てきます。老朽化に気が付いた時には、多額の費用をかけて修理する必要がでてきてしまいます。

1.2. 管理費や修繕費負担の増大

一般的に、どのようなマンションの場合でも、管理費や修繕費は数年おきに上昇していきます。管理費を上げることで、居住者の負担が増えてしまい、居住者が離れていってしまうというケースも多々あるようです。よって、管理費を値上げる管理人側も、心苦しいものです。

一方で、大規模改修を繰り返してきた老朽化したマンションは、今後の修繕計画に問題があったり、管理費の不足により、区分所有者の負担割合が多くなっている可能性が高いです。今後、中古マンションへの引っ越しを検討している方は、こちらも物件の選定基準になります。

1.3. 耐震性の低さによる安全面の不安

日本で生活をしている以上、物件の耐震性は常に気になるポイントです。現在の建築基準法の耐震基準は、1981年に改正されたものです。そのため、それ以前に建てられたマンションは、震度5弱までの地震にしか耐えられない「旧耐震基準」で設計されています

また、古いマンションにおける不安要素は、経年劣化による老朽化によるものだけではありません。震度6〜7の地震が起きた場合に、耐えられる設計がそもそもされていないので、もしもの場合には安全性を確保することができません。

1.4. 空室率の増加による廃墟化

人気が高いマンションであれば心配はいりませんが、入居者が少ないマンションは、老朽化を加速させる不安要素を持っています。一般には、マンション内の空室率が30%を超えると、修繕費や管理費が不足して管理組合が機能しなくなり、マンションのスラム化や廃墟化が進んでしまうと言われています。

法律では、不動産の所有権を放棄することができないため、税金や管理費、修繕費などを払い続ける必要があります。したがって廃墟化したときに、マンションの管理・経営をどのように進めるべきなのかを、考える必要があります。

1.5. 資産価値の低下

マンションの資産価値は新築時が最も高く、築10年前後を境に、坪単価がなんと3分の2程度まで落ち込んでしまうことが現実です。近年では東京オリンピックや景気回復の影響を受けて、若い世代が新築物件を好むというデータもあります。

マンションの資産価値がゼロになってしまうことは、不動産である以上ありえません。しかし、築30年以上経過しているマンションでは、よっぽど丁寧に老朽化への対応をしていない限りは、マンションの価値を保つことは非常に困難です。

  • 年数が経つことで老朽化
  • 老朽化に伴い管理費増額
  • 老朽化によって価値が減少

2. 老朽化したマンションに有効な対策

マンションが老朽化してしまったときには、どのような対策を立てれば、無駄なくマンションの管理を続けることができるのでしょう。マンションを管理する立場にも、借りる立場にもマンションの管理責任は生じます。

また、マンションの管理に関して、関係者内でトラブルが生じる可能性も十分にあります。正しい知識を持ったうえで、しっかりと事前に準備をしておくことをおすすめします。

2.1. 解体後に土地を売却する

マンションの管理費や修繕費が膨らみ、これ以上管理を続けることが難しくなった場合、マンションを手放すという選択肢があります。実は、住民の80%以上の合意を得ることができれば、建物を取り壊して更地に戻し、残った土地を売却することができるのです

商業地や駅の近く立地が良ければ、価値が上がって利益を生むことができます。しかし、近くに公共施設がないなどの理由で、立地条件が悪ければ売れ残ってしまう可能性も。そのため、売却するタイミングはきちんと見極めたいところです。

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2.2. 容積率に余裕があれば建て替える

土地の所有権はそのままにして、古くなったマンションを建て替えることもできます。建て替えの際にも、住民の80%から合意が必要となるので、しっかりと周りの声を聞くようにしましょう。

基本的に建て替え時には、修繕積立金が原資になりますが、足りない場合がほとんどです。そのため、区分所有者で費用を負担する必要がありますが、容積率に余裕があれば、大きな高層マンションに建て替えることが可能になります。

売却利益を建て替えの費用に充てることで、自己負担額を大幅に減らしたり、0にしたりすることができます。しかし、実際に建て替えが行われた事例は少ないことが現実。仮の住居を借りる必要があることや、建て替えの手続きが必要になること、実行までに長い年月を要することなどがネックとなっているのです。

2.3. 大規模な修繕を実施する

耐震補強工事や設備のリニューアル、外壁の塗装やコンクリートの腐食化を防ぐ補修など、老朽化してしまったマンションの状態を、回復させることも可能です。少しずつ古くなったところを修理していくよりも、思い切って大きな修繕工事をしたほうが、その後の管理が楽になる場合があるのです

しかし、ここで問題になるのは、多額の修繕費用をどのように調達するかです。修繕する積立金や費用を負担できる区分所有者の数が少ない場合は、費用の面で負担が大きくなるため、実施することは難しくなります。

  • 古いマンションの管理には対策が必要
  • 土地売却、マンション建て替え、修繕工事の選択肢
  • デメリットが生じるので状況に合わせた判断が必要

3. 老朽化したマンションは売却できるのか

マンションの管理が難しくなった場合、他の誰かが管理人になってマンション経営をしてもらえたら、一気に肩の荷がおりますね。しかし、いまさら老朽化したマンションを、わざわざ買ってくれるような人を探すことができるのでしょうか。

まずは、どこに相談すればよいかなども併せてご紹介します。少しでも、老朽化したマンションの管理に困っている方は、選択肢の一つとして検討してください。

3.1. 基本的には売れにくい

結論から言うと、老朽化したマンションを販売することは、決して簡単なことではありません。設備の古さや空き家による治安の悪さの不安から、老朽化したマンションの売却は、普通のマンションよりも難しいと言えます。

しかし、買い手が見つかれば売却は成功するので、買ってくれる人を探す戦略を立てる必要があります。まずは、自分の持っているマンションの現状を適切に分析して、セールスポイントを把握することが第一歩になります。

3.2. 都内であれば売れる可能性が大きい

老朽化したマンションの売れやすさは、やはり地域によって差が出ます。人が多い都市部、とくに東京は他の地域と比較しても、販売できる可能性が高いといえます。

たとえ築30年以上の物件でも、都心部に近いマンションならば、「ビンテージマンション」と呼ばれており、若者を中心に高い人気を誇っています。東京23区内(特に渋谷区、港区、新宿区、中央区、千代田区などの都心部)であれば、売却価格次第ですぐに売れることがあります。

3.3. 3高齢者の需要も期待できる

老朽化したマンションを買いたいと考えているのは、若者だけではありません。一括で購入できるほどお得な老朽化マンションは、賃貸住宅を借り続けるよりもお得だと判断され、高齢者の住宅として選ばれやすいのです。

高齢者が居住地に求める条件の中で、交通の便の良さや買い物ができる施設が近くあることは、常にトップにきています。もしこの条件に適するマンションであれば、さらに売却の確率が上がるといえます。

3.4. 不動産会社が買い取ってくれる場合もある

マンションが売れるか心配になったら、一度不動産会社へ相談することもおすすめの選択肢の一つです。近年不動産会社では、老朽化したマンションの買取りを積極的に行っています。リノベーションやリフォームを済ませて売却すれば、利益を得ることも可能です。

不動産会社に売却する時は、内覧を行う必要がないため、スムーズに売買契約を結ぶことができることも大きなメリットです。扱いに困ったマンションを、不動産のプロに託すのも信頼できる方法です。

  • 老朽化したマンションの売却は難しい
  • マンション条件によっては買い手層を特定
  • 不動産会社に買取依頼をするのも選択肢の一つ

 

4. 老朽化マンションを高く売却するには

いざ老朽化したマンションの売却を決意した時には、少しでも多くの利益を出すためにも工夫が必要になります。状態が良いマンションであれば、それだけ物件の価値は上がるもの。損をしないためにも、マンションの現状と予算を加味して、計画を立てる必要があります。

4.1. 不具合が起きている箇所の修繕を行う

買い手が内覧する前に、買い手から見てマイナス評価につながる要素を、修繕しておく必要があります。例えば、床の傷やクロスの剥がれは、事前にきれいにしておきましょう。

逆に、部屋の印象を変えてしまうようなリフォームは、買主の趣味に合わない場合も考えられるため、やる必要はありません。いずれもここでは、買い手の目線に立って考えることが大事です。

4.2. ハウスクリーニングを実施する

水回りの汚れが目立ちやすい場所や、素人では落としきれない目立つ汚れがある場合は、ハウスクリーニングを依頼して、清潔感がある部屋だということをアピールすると良いです。築年数の長いマンションだと、汚れていることが当たり前になって、つい見落としてしまう点です。

ハウスキーピングを依頼するためには、お金がかかってしまいますが、プロにお願いすることで、かなりマンションの状態を改善することができます。マンションを高く買ってもらうためには、必要な心遣いです。

4.3. 知識や経験が豊富な不動産会社を探す

マンションを売るためには、老朽化したマンションの買取実績があり、知識と経験を兼ね備えた、優良な不動産会社を見つけると良いです。相談できるプロがいるだけで視野も広がりますし、マンション売買に対する知識も得ることができます。

「イエウール」のような一括査定サイトを活用すれば、不動産会社探しに時間をかけることなく、簡単な60秒の入力で、複数の優良な不動産会社に査定を依頼することができるので、おすすめです。

  • マンションの高額売却は工夫が必要
  • 綺麗な状態を保ち、買い手に魅力を与える
  • 実績のある不動産会社に相談すると効果的

5. マンションが寿命を迎える前に売却を成功させよう

あまりにも老朽化が進んで、今後の管理が難しくなったり、物件としての価値がなくなってしまった場合は、本格的にマンションを所有しているだけで、赤字になってしまう可能性もあります。そのような事態を避けるためにも、可能性があるうちに売却を成功させましょう

5.1. 優良な不動産会社探しは全国1600社以上と提携するイエウールで

イエウールでは、全国各地の企業と提携しているので、不動産会社を簡単に探すことができます。マンションの管理に悩んでいるだけでは売却が進まないので、思い立ったら早めにイエウールに相談してみてはいかがでしょう。

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