土地活用を駅前で始めるならおすすめは?後悔しない選び方まで解説

土地活用を駅前で始めるならおすすめは?後悔しない選び方まで解説

駅前に土地を所有しているなら、有効活用することがおすすめです。駅前の土地は立地がよく、土地活用をすることで収益化が目指しやすいです。

土地によっておすすめの活用方法は異なるため、どのやり方が自分の所有する土地に合っているかを考える必要があります。駅前でできる土地活用の方法や経営成功のポイントを知り、上手に資産を増やしましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

土地活用方法について幅広く知りたい方は、以下の記事が参考になります。

駅前でおすすめの土地活用7選

駅前で土地活用をするなら、次の7つの方法がおすすめです。


  • 利便性で有利になるアパート・マンション経営
  • 駅や周辺施設の利用者を狙った駐車場経営
  • 近隣の住民向けにトランクルーム経営
  • 旅行者向けにコインロッカー経営
  • 空室になりにくいテナント経営
  • ビジネスと観光向けにホテル経営
  • 通行人の多さを利用して看板や自販機の設置

それぞれどのような特徴があるのかを知り、自分の理想を実現できる土地活用方法はどれかを考えていきましょう。

利便性で有利になるアパート・マンション経営

アパートやマンションを建築し、賃貸経営

するなら駅前でアクセスのよい場所が有利です。駅前だと通勤や通学に便利なため、入居者需要を獲得しやすく、空室による収益低下のリスクを避けやすいです。

また、利便性の高さを理由に家賃も高めに設定できるため、家賃収入も多く得やすく、収益化も目指しやすい土地活用方法といえるでしょう。

駅や周辺施設の利用者を狙った駐車場経営

駅や駅周辺施設の利用者を狙って、駐車場経営をする

こともおすすめです。好立地にある駐車場は利用者が増えやすく、利益も得やすいです。

駐車場経営は契約者のみ利用できる月極と時間貸しのコインパーキングの2つがありますが、駅前の利用者を狙うならコインパーキングが向いているでしょう。

利用者の多い駅なら駐車場利用者も増えやすく、さまざまな人が時間貸しを利用するため高収益を狙いやすくなります。また、コインパーキングは時間貸しの設備の導入や簡単な土地の整備だけで行えるため、初期費用が安く、経営開始に手間がかかりづらいことも魅力の1つです。

近隣の住民向けにトランクルーム経営

駅前にすでにマンションやアパートなど、競合物件が多数ある場合は、そこに住んでいる住民向けにトランクルーム経営をすることもおすすめです。駅前のアパートやマンションは便利ですが、土地が狭いことも多く、収納スペースが限られていることも少なくありません。

そのため、収納スペースに困っている人の需要を獲得しやすく、トランクルームの経営をすることで収益化を目指せます。競合がすでに多い地域では、賃貸経営は倍率が高くなって収益化が難しくなることも多いため、別の需要を獲得できる土地活用に目を向けることも大切です。

旅行者向けにコインロッカー経営

駅に近いだけではなく、観光地でもある場合は、旅行者向けにコインロッカー経営をすることもおすすめです。コインロッカーは狭い土地でも簡単に始めることができ、かつ設置に費用や手間もそれほどかかりません。

観光地ならコインロッカーの利用者も多く、駅の近くや構内にロッカーがない場合は、需要を総取りできるでしょう。

空室になりにくいテナント経営

駅の近くは人通りが多く、人が集まりやすいエリアです。そのため、駅近くで事業をしたいと考える人は多く、テナント経営をすると空室になりにくいため、安定して収益が得やすいです。

事務所や店舗として利用できるテナントを建築して貸し出すと、多くの事業者から賃料収入を得られます。テナントはアパートやマンションよりも家賃を高めに設定しやすいため、満室になれば毎月多額の収入が得られることも魅力です。

ビジネスと観光向けにホテル経営

ビジネス街や観光地の駅前に広い土地を持っているなら、ホテル経営をすることも選択肢の1つです。ビジネス街なら出張需要を獲得できるビジネスホテルが、観光地ならシティホテルを経営することで、観光客の需要を得やすくなります。

ホテル経営は初期投資が高額になる反面、顧客を獲得できるなら大きな収益が期待できます。ただし、社会情勢から大きな影響を受けるため、時期によっては集客が難しいなどのリスクがあることは理解しておきましょう。

通行人の多さを利用して看板や自販機の設置

駅前で通行人の多いエリアなら、看板や自販機を設置することでも収益化を目指せます。人通りが多いなら広告も目につきやすいため、看板を設置することで高い宣伝効果を期待できるでしょう。

また、人が多いほど自販機も利用者が増えるため、収益化を見込みやすくなります。さらに看板と自販機はそれぞれ小さな土地でも設置が可能であるため、小規模のスペースを有効活用したい場合にもおすすめです。

駅前の土地活用で後悔しない選び方

駅前にある土地を活用する方法は、後悔しないように慎重に選ぶことが大切です。


  • 土地活用に投資できる費用
  • 土地活用で希望する収益
  • 土地活用での収益の安定性
  • 土地活用で可能な節税
  • 専門家によるアドバイスを参考

後悔しない土地活用の選び方を知り、駅前の土地をどのように使うのか、具体的なプランを考えていきましょう。

土地活用に投資できる費用

土地活用をするなら、どれくらいの金額を投資できるのか、明確に決めておくことがおすすめです。土地活用の方法によって、いくら投資が必要なのかは異なります。

例えば看板や自販機の設置などであれば、それほど初期費用はかかりません。しかし、賃貸物件やホテルを建築する場合は、高額な費用がかかります。場合によっては投資を始めるにあたって事業ローンを受けなければならない場合もあり、ローンを利用するなら経営開始後の返済のことを考える必要があります。

融資を受ける場合でも、全額融資が受けられるケースは少ないため、自己資金でいくら捻出できるかを考え、無理のない資金計画で始められる土地活用を選びましょう。

土地活用で希望する収益

土地活用によって、どれくらいの収益を希望するのかも事前に考えておくことが大切です。基本的には初期費用が高額なものほどリターンも大きく、収益性は高くなります。

高額な収益を期待するなら費用をかけて行う賃貸経営やホテル経営がおすすめです。反対に土地活用をしたいものの、収益の高さはそれほど期待しない人は、初期費用が安い看板や自販機の設置、駐車場経営やトランクルーム、コインロッカーなどの経営が向いています。

どれくらいの利益が得られるかは、利回りを計算することによって算出できます。利回りは投資額に対して一定期間で得られるリターンのことです。利回りには経費を考慮しない表面利回りと、想定される利益から経費分も差し引いて考える実質利回りの2つがあります。

どれくらいの利益が出るかは利回りを参考にしますが、「利回りが高い=収益が多い」とは限らないため注意しましょう。利回りはあくまでも目安の数字であり、実際の収益は経営を開始してみないとわかりません。大まかな収益を計算する手段として、利回りを参考にすると考えましょう。

土地活用での収益の安定性

無理なく土地活用をするには、収益の安定性を考えることも大切です。収益が安定していないと、融資を受けていた場合にローンの返済が難しくなり、返済が滞ってしまうこともあります。

土地活用は年単位で行うものであり、場合によっては数年から数十年と長期にわたることもあります。そのため、収益がどれくらい出るかは長期的な目線で考えることが重要です。

短期的な需要だけではなく、将来的な需要や地域性の変化なども考慮して長期目線で判断し、長く安定して収益が得られるかを土地活用前に考えておきましょう。

土地活用で可能な節税

土地活用をすることで、相続税や固定資産税、都市計画税などの節税ができます。例えば土地は更地のまま所有すると評価額が高く、税金も高額になりますが、建物を建てると評価額は下がって節税が可能です。

更地を土地活用して賃貸経営を始めたなら、土地にかかる固定資産税は最大6分の1に、都市計画税は最大3分の1に減額できます。また、建物や賃貸物件があることで相続税評価額も下がり、相続税の節税にもなるでしょう。

土地活用のために使用した費用は、経費として計上できます。経費をもれなく計算することで、確定申告時に利益を引き下げることができ、所得税や住民税などの節税も可能です。

専門家によるアドバイスを参考

初めて土地活用をするなら、土地活用の専門業者に相談し、専門家によるアドバイスを受けることがおすすめです。初めてだと、なにから始めればよいのかがわからず、どのようにやることが正解なのかも判断できません。

そのため、専門家に相談し、所有する土地に合った活用プランを提案してもらうほうが、失敗なく土地活用を進められます。よりリスクを抑えて土地活用を行うには、複数の業者からプランの提案を受け、それぞれの内容を比較しておくことがおすすめです。

同じ土地でも、業者によって提案する活用プランは異なることが多いです。複数社から提案を受けることで、より魅力的なアイデアを見つけることができ、自身の理想を実現した土地活用を行いやすくなります。

駅前の土地活用にかけられる制限

自身が所有している土地だからといって、好き勝手に活用できるわけではありません。土地はエリアごとに規制されていることも多く、制限がある場合はその範囲内で土地活用をすることになります。駅前の土地活用にはどのような制限がかけられるのかを知り、活用時に役立てましょう。

用途地域による建物の種類や高さ

都市の環境保全や住みやすさを守るために、都市計画法では用途地域というものが定められています。用途地域とは、そのエリア内で建築できる建物の種類や規模を制限したものであり、大きく住居系と商業系、工業系の3つにわけられます。

住居系では住宅が、商業系では商業施設が、工業系では工場などの工業施設の建築が可能です。これらの用途地域は全13種類とさらに詳細にわけられます。簡単にいえば、所有する土地が工業系の用途地域だと、賃貸住宅の建築はできません。

用途地域によって建築できる建物の種類は制限されるため、土地活用をするなら所有する土地がどの用途地域に該当するのかを調べておくことが大切です。用途地域はネットで調べられるため、「土地のあるエリア+用途地域」で検索してみましょう。

建物の建ぺい率と容積率

建物を建築する際には、建ぺい率と容積率の制限も満たさなければなりません。建ぺい率は土地の面積に対して、建築された建物の面積の割合のことを指します。建ぺい率は、次の式で計算可能です。

  • 建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

例えば建ぺい率が60%と定められているエリアでは、敷地面積に対して建物の建築面積は60%までに抑える必要があり、敷地面積いっぱいになる巨大な建物の建築はできません。建ぺい率はエリアによって異なり、用途地域によっても変わることがあるため、事前に確認が必要です。

容積率は土地の面積と建物の延べ床面積の割合を指します。容積率は、次の式で計算しましょう。

  • 容積率=延べ床面積÷敷地面積×100

容積率もエリアによって上限が定められているため、建物はこの制限内で建築しなければなりません。用途地域ごとの建ぺい率や容積率の制限は、該当エリアの都市計画図をネットで検索すると調べられます。

駅前で土地活用を始める注意点

駅前で土地活用を始めるなら、注意したいポイントがいくつかあります。

  • 無理をして土地活用を始めない
  • 土地活用の種類によって簡単に転用できない
  • 土地活用の利益によっては確定申告なしで罰則

注意点を正しく理解して、失敗しない土地活用を行いましょう。

無理をして土地活用を始めない

駅前でアクセスのよい土地なら、土地活用によって収益化を目指しやすいですが、すべての場合で活用が成功するとは限りません。どの土地活用にもリスクはあるため、無理をして土地活用を始めないことが大切です。

無理に土地活用をスタートすると、経営に失敗して損失が出てしまうこともあります。そのため、経営計画は念入りに立て、少しでも無理があると判断したなら活用はせずに、売却を検討するとよいでしょう。

活用が難しい土地は売却することで固定資産税などの維持費を避けることができ、かつ現金化したお金で別の資産運用を検討できます。

土地活用の種類によって簡単に転用できない

一部の土地活用では、別の方法に変えたい場合に、スムーズに転用できないことがあります。例えば賃貸経営なら、入居者がいると簡単にやめることはできません。建物がある場合は、他のやり方に転用するために解体が必要となり、時間やお金がかかってしまうことも多いです。

駐車場経営やトランクルーム、コインロッカー経営などなら、別の方法への転用がスムーズです。土地活用は短期的な目線ではなく、長期的な視野で考える必要があります。将来的に転用が必要かなども考慮した上で、土地活用の方法を選びましょう。

土地活用の利益によっては確定申告なしで罰則

土地活用をして年間20万円以上の利益が出た場合は、翌年に確定申告をしなければなりません。20万円以上の利益があるのに確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生し、通常よりも高い税率で税金を納めなければならなくなります。

確定申告の期限は2月16日~3月15日までです。申告の意思はあっても、期限内に間に合わないと同様に罰則があるため、余計なペナルティを受けないためにも、申告の準備は早めに進めておきましょう。

自身に合った駅前の土地活用で資産を増やしていこう

駅前の土地を活用するなら、自分に合ったやり方を見つけることが大切です。理想とする条件や土地の性質、広さなどによって、どの活用方法が適しているかは異なります。

駅前は人が集まりやすく、土地活用で収益を上げるのに適したエリアでもあります。自分に合ったやり方で駅前の土地を有効活用し、賢く収益化して資産を増やしていきましょう。

【完全無料】最適な土地活用って?