土地活用は、コロナ禍の現状において儲けることができるのでしょうか。
本記事では、土地活用はコロナ禍でも儲かるのかといったことや、コロナ禍で土地活用を行う際のリスクと対策などについてご紹介します。
土地活用はコロナ禍でも儲かる？
コロナ禍でも土地活用を始めて収益を上げることはできるのでしょうか。
ここでは、コロナ禍で行う土地活用について、収益化の可能性について詳しくご紹介します。
土地活用はコロナ禍でも儲かる！
新型コロナウイルスの感染が拡大するなかでも、土地活用を行って収益を上げることは十分可能です。
コロナ禍においては、土地活用にも大きな影響をもたらしています。しかし、コロナ禍で土地活用をしても収益化できないということはありません。
生活スタイルが変化している現在では、家にいる時間も長くなっていることから住宅環境が見直されています。そのため、アパートなどの賃貸住宅経営は引き続き需要があり、賃料の下げ幅も大きくありません。
また、テレワークの普及により都心部から離れた場所で引っ越す方も多くいます。このような動きから、郊外や田舎の土地の地価が上昇することも予想され、土地活用においては収益性の点で心配には及ばないケースである可能性が高いといえます。
しかし、後に解説する観光産業に関連する土地活用や店舗経営、テナントビルの経営では多くの負債を抱えてしまう恐れがありますので、注意が必要です。
活用方法によっては厳しい場合も
コロナ禍で収益性を上げるには、どの土地活用を選ぶのかが重要です。
例えば、以下のような土地活用はコロナ禍でも影響が少ないといえます。
- アパート経営
- マンション経営
- 戸建て賃貸経営
- 賃貸併用住宅経営
- ガレージハウス経営
- 倉庫・トランクルーム経営
賃貸住宅経営や、倉庫経営やトランクルーム経営は、新型コロナウイルスによって需要は落ち込まないかもしくは上がっていくことが予想されます。
特に、ECサイトの普及やオンライン販売の伸びにより、倉庫・トランクルーム経営は今後さらに需要が強くなっていく可能性があります。
一方で、以下のような土地活用は、新型コロナウイルスの感染が拡大している状況では厳しいです。
- オフィスビル経営
- 店舗経営
- ホテル経営
- 土地貸し
新型コロナウイルスの感染拡大下では、テレワークや外出自粛が要請されるため、オフィス需要や宿泊施設への需要が低下します。そのため、テナント主体のビル経営やホテル経営は安定した収益を確保しづらいといえます。
また、ビルやホテル、その他施設用地として土地を貸し出す土地活用方法でも逆風です。土地を借りる事業者は、確実に収益が見込める土地でなければ借りてくれません。そのため、今回のコロナ禍では一層慎重に借りる土地を選別することになり、一等地でない限り土地貸しは苦戦を強いられる可能性が高いです。
- 土地活用でも種類によって儲かるか儲からないかが変わるんだね！
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土地活用がコロナ禍でも儲かる理由
ここでは、土地活用はコロナ禍でも儲かるといえる3つの理由についてご紹介します。
住宅地の地価は上昇傾向
国土交通省が2021年7月1日時点で発表した基準地価によると、商業地では多くの東京や名古屋、大阪でマイナスとなりました。
しかし、住宅地では東京や名古屋おいて前年度からプラスとなりコロナ禍で縮小した住宅用地への需要に下げ止まりがみられます。
特に、3大都市圏の郊外や地方都市ではその回復が顕著であることから、土地活用における賃貸住宅経営では十分な収益を生み出せるといえます。
また、2021年10月時点では新型コロナウイルスの感染が全国的に縮小傾向にあることから、商業地への需要や投資も回復傾向にあると予想することができます。
参考 : 国土交通省 基準地価
ライフスタイルの変化に対応できる
土地活用は、社会情勢などによって大きな影響を受けます。今回のコロナ禍では、外出自粛が叫ばれるなかで住まい環境へのニーズが強まったといえます。
土地活用では、アパート経営やマンション経営、戸建て賃貸経営など住まいへのニーズに応えることのできる方法が多くあります。
また、3密を避けつつ移動が可能な車を所有もしくは借りる方が増えているといった背景から、駐車場経営も収益を上げやすい土地活用となります。
ニーズの変化に柔軟に対応できる賃貸住宅や、初期費用が少なく需要も強い駐車場経営などの土地活用はコロナ禍との相性が良いといえます。
低金利時代が続く
景気が悪化していることで、低金利の状態が長期化しています。新型コロナウイルスの影響による不景気はいつまで解消されるかわからず、今後の金利変動の動きは不透明といえるでしょう。
しかし、土地活用などの不動産投資でローンを組む方にとって、低金利が続くことは有利となります。
コロナ禍が続く限り金利が上がることは考えにくいたため、少なくとも今後数年は低金利であることが予想されます。そのため、アパートローンなど土地活用を行う際のローン審査や融資額に関しては現在のところ厳しくなることは考えにくいです。
ただし、金融機関が融資を回収できずに不良債権がたまると、積極的な融資を行わなくなるため、新しく土地活用を始めることができない可能性もあります。
新型コロナウイルスの感染状況によっては、金融機関の融資が態勢が厳しくなる恐れがある点に注意が必要です。
新型コロナウイルスが土地活用に与えるリスクと対策
新型コロナウイルスが土地活用に与える影響としては、次の4つがあげられます。
- 立地需要が変化するリスク
- 賃料低下リスク
- 収益低下リスク
- 金利の変動リスク
新型コロナウイルスによる影響を把握し、予想されるリスクに備えた対策を行って土地活用を行いましょう。
立地需要が変化するリスク
新型コロナウイルスの影響でテレワークの人が増加し、住む場所のトレンドにも変化が出ています。賃貸経営を例にするなら、通勤に便利な駅近の物件や都市部の住居よりも、人が少なく感染のリスクが低い郊外の土地の方が、需要は増加すると予想されます。
今後もテレワークなどが普及し都市部に住む人の数が減ると、郊外の地価がさらに上昇することが予想されます。そのため、これまで強い需要のあった都心部や繁華街に近い立地では地価の下落や入居率が低下する可能性がある点には注意する必要があります。
特に、これから土地を買い土地活用を行う方は、今後の人口動静など長期的な視点をもとに検討することをおすすめします。立地や価格から安易に手を出さないことが重要です。
土地を所有している方は、周辺の不動産状況から総合的に判断し活用法を決めると良いです。また、コロナ禍で大きく変化したニーズから、収益を上げられるよう適切な設備を行うことがポイントです。
賃料低下リスク
賃貸住宅経営などにおいては、不景気状態が長引くと家賃相場にも影響します。入居者の経済状況の悪化から家賃の減免を求められるケースもあります。
また、オフィスビルやテナントビル経営などでは、撤退となるケースが頻発しています。
コロナ禍では一度空きスペースとなった場合、新たに入居者やテナントを募集し入居付けすることは簡単ではありません。
例えば、現在苦戦を強いられている飲食店向けのテナントでは、内装や設備の点から他の業種向けに貸し出すには大きなコストがかかります。そのため、コロナ禍では一度入居したテナントはすぐに退去させないことが収益化のポイントとなります。
必要であれば、賃料の減免や支払期日の延期などを受け入れることも大切です。
収益低下リスク
コロナ禍での外出自粛や消費の抑制により、特に観光業界や飲食業界などで利用者が減少し収益が低下しています。
土地活用でいえば、ホテル経営、オフィスビル経営や店舗経営などはしばらく経営が厳しい状態が続くと予想されます。
また、土地を貸している場合、その事業者の売り上げによっては撤退となり契約打ち切りとなる可能性もありますので注意が必要です。
ホテルやオフィスビルでは、新型コロナウイルスワクチンの接種会場として提供するなど、本来の用途以外でスペースを貸し出すなどして有効活用させているところもあります。
宿泊料などで収益を見込めない場合は、ワークショップなど宿泊以外での用途を模索することもおすすめです。ただし、状況によっては土地を売却することも検討する方が良い場合もあるでしょう。
金利変動リスク
現在は低金利が続いているため、ローンを組むにあたっては審査が通りやすいといえます。
しかし、金利は経済状況や政策によって変化するため、変動金利型でローンを組む場合は注意が必要です。
例えばアパートローンでは、数千万円ほどの借り入れを行う場合も多く、数%の金利変動でも大きな差額が生まれます。そのため、ローンを組む場合は固定金利を選ぶようにすると安心です。
また、新型コロナウイルスの感染状況、社会情勢などによっては、金融機関の融資が態勢が厳しくなる恐れがある点にも注意が必要です。
土地活用をコロナ禍でも成功させるためのポイント
土地活用をコロナ禍でも成功させるためのポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。
ここでは、土地活用において収益を上げるための方法を3つご紹介します。
複数の土地活用を検討する
1つの方法で土地活用をすると、新型コロナウイルスの影響によってあおりを受け、一気に経営が破綻してしまうことがあります。そのため、リスクを分散するために、複数の方法で土地活用を検討することがおすすめです。似たような立地やビジネスモデルだと、1つが破綻すると、他もすべて失敗する可能性が高いです。
立地やビジネスモデルは分散することがおすすめであり、例えば同じ賃貸経営をする場合でも、都市部と郊外のそれぞれに賃貸物件を持つとリスクヘッジはしやすいといえます。
また、賃貸経営と駐車場経営のように、別の土地活用を併用することも得策です。
初期費用を抑えられる土地活用を行う
土地活用をするには初期費用が必要ですが、方法次第ではそれほどコストをかけずに始められるものもあります。
例えば、以下のような土地活用は数百万円または0円で始めることのできる土地活用です。
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- 資材置き場
- 定期借地権
- 土地信託
- 等価交換
上記の土地活用なら、少額の投資ですぐに経営を開始できます。
地価の高い土地や利便性の高い土地を所有している方であれば、定期借地権や土地信託などの土地を貸す土地活用を行うことでリスクを極限まで抑えることが可能です。
初期費用を抑えることで、失敗の際のリスクを減らすと同時に、収益性を高めやすいといえます。撤退する際にも、損失による痛手も最小限で済む点も魅力です。
また、駐車場経営やトランクルーム経営、資材置き場は土地の転用が簡単です。そのため、社会状況や経済状況に合わせ別の土地活用を行いたくなった場合でも、短期間で別の土地活用を行い収益化をすることができます。
専門家に相談する
土地活用を行う際には、プロである第三者の意見を参考にすることをおすすめします。
特に、今回のコロナ禍では土地活用の先行きが不透明であり予測しづらいことから、リスク対策や収支計画は慎重に行うことが大切です。
土地活用の相談先にはいくつかありますが、代表的なものは以下の3つです。
- 建築会社
- 専門事業者
- 不動産会社
アパート経営などの賃貸住宅経営においては、建築会社であるハウスメーカーや工務店へ相談を行うとよいです。
建築会社であれば、最近の建築実績や入居率から最適な賃貸住宅を提案してくれる確率が高まります。
一方、駐車場経営やトランクルーム経営など特定の土地活用を専門に行っている事業者もあります。検討している土地活用によっては、これら専門会社への相談をおすすめします。
専門事業者では、フランチャイズ方式で経営を行っているケースが多いため、広告費などにかかるコストを抑え安定した収益を得ることができます。また、経営ノウハウも学べるためコロナ禍では大きな安心材料となります。
土地の売却や入居率の向上についてお悩みの方は、不動産会社への相談がよいでしょう。
活用事例:「ユアメゾン 井堀」
土地活用が上手くいかないときの立て直し方
土地活用をして上手くいかなかった場合は、立て直しを考えることが大切です。立て直しを行うには、以下のような方法があります。
- 損切りを早期に決断して別の土地活用を開始
- 適用できる補助金や融資を探す
- 融資を受けた土地活用で借り換え
立て直し方の方法も把握して、失敗してもすぐにリカバリーできるようにしておきましょう。
損切りを早期に決断して別の土地活用を開始
現状の土地活用で上手くいかないと判断したなら、早めに決断して損切りをすることが重要です。早期に損切りをすることで、損失を最小限に抑えられます。また、新たな土地活用を始めることで、以前の土地活用で出た赤字を取り戻すことも可能です。
いずれ社会情勢がよくなるからと、希望的観測を持って回復を待っても損失が増大してしまうことも多いため、損切りは早めに行いましょう。
適用できる補助金や融資を探す
新型コロナウイルスの影響によって経営が立ち行かなくなった企業や店舗、個人も多く、国や自治体から補助金や融資などが行われていることもあります。
自治体によっては特定の事業者を対象に、上限50万円から多いと数千万円までの補助金を出していることがあります。また、無担保で借りられる融資制度を実施していることもあるため、利用できる制度がないか確認してみるとよいでしょう。
融資を受けた土地活用で借り換え
アパートローンを利用して融資を受けて土地活用をしているなら、ローンの借り換えをすることも1つの方法です。アパートローンを借り換えることで、より安い金利でローンを利用でき、総返済額を減額できる可能性があります。
ただし、借り換え先によっては以前よりも金利が高くなり、返済額が上がるリスクもあるため注意しなければなりません。また、借り換えの際には以前のローンの一括返済手数料や新規ローンの事務手数料などがかかります。
上手く借り換えができるとローンの負担は減らせますが、場合によっては負担が増えてしまい、出費が増大する可能性もあることは理解しておきましょう。
新型コロナウイルス後を見据えて土地活用の方法を検討しよう
新型コロナウイルスの影響により、土地活用をしても損失が出たり、なかなか収益が得られなかったりすることも多いです。しかし、方法次第ではリスクを回避し、土地活用による収益化を上げることも可能です。
土地活用を検討する際には、新型コロナウイルス後を見据えて長期的な視点を持つことが大切です。
今後の社会情勢の変動や需要の変化などを考慮し、新型コロナウイルス後に向けた失敗のない土地活用の方法を早いうちから検討しておきましょう。
