アパート購入までの流れと必要な費用は?|都道府県別の相場も教える

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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

矛盾するようですが、収入を増やすためには手間暇や資金が必要です。

アパート購入はいわゆる「不動産投資」の一つで、当然始めるにあたり、まとまった資金が必要です。それらは多くの場合、金融機関などからの借り入れになりますが、初心者の方にはイメージをすることが難しいです。

この記事では、アパート購入までの流れから必要な費用まで、徹底的に解説していきます。
記事を読み終えた頃には、アパート購入の検討に必要な知識は全て身についているでしょう。

先読み!この記事の結論
  • 借り入れは7割以下が目安
  • 住宅ローンを利用することも視野に入れよう

アパート経営については、以下の記事もおすすめです。

アパート購入までの流れ

アパート購入

不動産を購入する機会は、人生の中で何度もありません。
アパートを購入するにあたり、どのような手順で進めれば良いのか解説します。

購入できるアパートを知る

まずは自分の収支やライフプランを見直して、どれくらいの物件を購入できるのか予算を立てましょう。最初に予算を決めて、予算を軸に物件を探して行くと非常に効率的です。

また、住宅ローンで借りることができるのは年収の5~6倍程というのが大まかな目安です。ここに貯金などをプラスした金額が購入予算となります。

アパートを探す

予算が決まり次第、物件選びのための情報収集を始めます。物件探しはインターネット上の物件検索サイトや不動産会社の仲介サービスを通して行います。

特に不動産会社の仲介サービスの場合、物件選びや資金計画について専門的な立場から相談に乗ってもらうことができるのでおすすめです。

買い付けを入れる

買いたいと思える物件が見つかったら「この物件を購入します」という意思表示として買い付けを入れます。買い付けは購入申込書(買付証明書)の提出によって行いますが、もし値下げを求める場合には、この際に価格交渉を行いましょう。

融資の審査を受ける

購入申し込みと前後して住宅ローンの事前審査を始めます。突然訪問しても断られてしまう可能性があるため、仲介会社や大家さんなどの知り合いから紹介してもらうとスムーズです。

また、融資の事前審査は一行に断られただけで諦めないようにしましょう。同じ銀行でも支店によって判断が異なる場合があるので、複数の銀行に打診することが重要です。

売買契約を結ぶ

売主との交渉が終わり、合意に至り次第、売買契約を結ぶことになります。売買契約当日には「物件の重要事項説明」「売買契約の締結」「手付金の支払い」の3つの手続きを行います。

契約手続きは通常不動産会社のオフィスで行われ、時間は2~3時間ほどが目安です。
重要事項説明とは、物件の状態やマンション規約に関する説明で、売買契約では価格と契約内容の確認を行います。

管理会社の選定を行う

管理を委託する場合は、この段階で管理会社を選定します。管理会社を売主から引き継ぐケースもあれば、新たに探すケースもあります。また自主管理の場合でも、入居者を募集してくれる賃貸仲介会社を探しておく必要があります。

管理会社と賃貸仲介会社で、アパート購入の成否が大きく変わるので慎重に選定しましょう。

ローン契約を結ぶ

契約を結んだら、住宅ローンの本審査に入ります。
本審査でチェックされるのは以下の2点です。
  • 物件にローンの担保として十分な価値があるか
  • ローンを返済できる健康状態であるか
審査にかかる時間は金融機関によって差はありますが、大体2週間~1カ月程度です。

決済・引き渡しを行う

融資の実行が可能になれば、いよいよ決済と引き落としを行います。決済と引き落としは通常は住宅ローンを組んだ融資先の金融機関で行われます。

この引き渡しには売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士などが出席します。この時、登記手続きの委任も行われます。司法書士が決済・引き渡しの完了後に登記申請を行い、この手続きが完了すると物件が正式に自分のものとなります。
  • 住宅ローンで借りれる額は年収の5~6倍程
  • 融資の事前審査は一行に断られただけで諦めない
  • 審査にかかる時間は2週間~1カ月程度

アパートの購入は無料でイエカレに相談!

アパートの購入を考えたら、まずはアパート経営を請け負っている不動産会社などに相談することをおすすめします。購入できるアパートを調べたり、利回りを計算して経営を考えたりするのは、自分だけでは非常に難しいものです。
アパート経営のプロに相談して、利回りを試算してもらい、失敗しない方法で始めるのが良いでしょう。

不動産会社へアパートの購入を相談する際には、複数の不動産会から資料を取り寄せられるイエカレの利用をおすすめします。
複数のアパート購入プランを比較することで、失敗しない方法で購入できるはずです。また、契約するまでは無料で相談できますので、まずはチャットでカンタンな質問に答えて資料を取り寄せてみましょう。


アパート購入に必要な初期費用

不動産を手に入れるために必要な資金は、土地・建物の代金だけではありません。

常識のように考えられていますが、取得費用が大きいだけにその他の費用に注意せず、資金不足に陥る場合も少なくありません。ごくごく当たり前のものばかりですが、全てをしっかり把握するために順を追って挙げていきます。

土地とアパートの取得費用

土地や建物は、場所や状況・状態によってさまざまですから一概にいくらとは言えません。
土地がある場合は建物が、どちらもない場合は土地と建物が必要で、相応の資金が必要です。

土地を持っている場合

すでに土地を持っている場合「あとは建物だけだ」というほど簡単ではないと考えるべきです。新築となれば高額な費用がかかりますし、なにより「建てる」ことにはとにかく手間暇がかかります。オーナーである自分と不動産業者、建築業者、融資する金融機関の担当者が集まるタイミングがなく、やっと集まったとしてもさらに関わる人が増えるなどして、基本計画が決まるまでに数カ月から1年かかる場合もあります。土地の状況や作り、部屋数などにもよりますが、木造・鉄骨造の2階建てで3カ月、鉄筋になると半年近くかかるのが普通です。

その間、土地は収入を生みませんから、別の収入源が必要です。当然その期間も固定資産税などの費用はかかりますから、むしろ初期費用はこちらの方がかかるかもしれません。

中古アパートを購入する場合

その点、売り出されている中古物件を買うなら費用も手間暇も格段に抑えられます。なにより取得費用がわかりやすく、急げば数週間のうちに開業までの費用を計算できます。実際に物件があることから状態を把握しやすく、想像だけでは難しい具体的なイメージが得られます。

しかし思うような物件がすぐに見つからないのが難点です。条件の良い物件でなくては高い利回りは期待できませんが、高額の費用がかかりますし、そもそもそんな物件は他のオーナーが運用しているはずです。かといって悪ければ後々苦労するのは見えています。

取得費用の「高い安い」より「利回り」が重要

いくらでも高いものは買えますが、高い利回りが保証されているわけではありません。また、安いと空室ばかりで収入そのものが得られない可能性もあります。

取得費用は「高いか安いか」ではなく「高い利回りが期待できるかどうか」であって、それを基準に「高いか安いか」という評価がされるものだと考えるべきです。

取得のための諸費用

土地・建物といった不動産は、一般的に高額で、所有者をきちんと届けなくてはなりません。その手続きは非常に専門的で複雑なため、不動産業者や司法書士に依頼する場合がほとんどです。そのため諸費用には、契約書にかかる印紙税などとは別に、不動産業者へ支払う「仲介手数料」、司法書士へ支払う「報酬」や必要な手続きや登記に必要な費用がかかります。概算で不動産取得価額の10%程度を目安に必要な調達額を計算します。

慣れていないと「取得価額+α」と大雑把に捉えがちですが、そもそも取得価額が多いことを考えると細かい金額まできちんと捉えていなければ不足してしまいますから注意が必要です。

建物の改修費用

手に入れたアパートが新築同様にキレイでそのまま賃貸で利用できることは稀です。ほとんどの場合建物には内装外装や共用部分、部屋にある設備などに改修や取り替えの必要があり、その費用を支払わなくてはなりません。もちろん改修しないという選択肢もあります。

その場合は思うような家賃での借り手は少なくなる可能性があります。これは、物件の内覧や専門家のチェックであらかじめ把握することが可能です。改修費用を含めて運用価値があるかどうかを判断するため、金額によっては取得を断念する場合も少なくありません。諸費用と同様「少額」と思っていると痛い目に遭いかねません。細かく把握することが大切です。

相続や贈与にかかる費用

投資物件を相続したり贈与された場合は、取得にかかる税金を初期費用に含める必要があります。どちらも一定の「控除額」がありますが、相続と贈与、贈与でも親子などの特例か一般かによってかかる税金は大きく違います。将来相続することになっているなら、いわゆる生前相続とよばれる「相続時精算課税制度」も検討する価値があります。贈与の場合、一般より特例の方が税金について優遇されていますが、さらに相続の方が節税できる場合があります。

不動産の評価額や各税制度の控除額・税率を詳しく調べたり、専門家に相談するなど具体的に検討することが大切です。
  • 不動産の取得費用
  • 取得の際の諸費用
  • 建物の改修費用

都道府県別のアパート購入費

アパート建築のアパート費相場は、構造だけでなく地域での差もあります。そこで、アパート購入費の都道府県別の相場についてみていきましょう。

アパート購入を検討している地域では、どれくらいの費用がかかるか参考にしてください。

東京都のアパート購入費用

全国の中でも土地の値段が高い地域が多い東京都は、木造建築で約60万前後、鉄筋コンクリート建築で90万前後となっています。アパート購入費については、坪数によって変わってきますが、例えば80坪の木造建築アパートであれば、80坪×60万円=4,800万円と概算されます。

全体的な相場の金額が3,000~4,000万円となっているので、比べるとやや高めだということがわかります。特に都心部などの23区内などでは、かなり高額な費用がかかります。しかし、その分人気の地域に建築をすれば家賃収入が大きく見込める場合もあります。

神奈川のアパート購入費用

神奈川県の坪単価は、木造建築のアパートで東京と同じく60万前後、鉄筋コンクリートのアパートで90万前後となります。平均すると、東京とほぼ変わらないアパート購入費になりますが、神奈川県全域というよりも、横浜市などの都市部が東京とほぼ変わりません。

横浜市以西となると、価格も落ち着く傾向にありますが、その他の地方都市などと比べれば全体的に高めな傾向にあります。東京や横浜への通勤のために、手頃な価格のアパートを郊外に借りる人もいるので、利便性のある場所に建築をすれば一定の収入見込みがあるといえます。

埼玉県のアパート購入費用

埼玉県の坪単価は、木造建築のアパートで50万円前後、鉄筋コンクリートで70万円前後となっています。アパート購入費については、坪数によって変わってきますが、例えば80坪の木造建築アパートであれば、80坪×50万円=4,000万円と概算されます。

比較的都心に近い位置にありながら、アパート購入費はそれほど高くはありません。川越市や和光市であれば、費用を抑えながらアクセスも良好なので、家賃収入が大きく見込めます。

名古屋のアパート購入費用

愛知県名古屋市の坪単価は、木造アパートの場合50万前後、鉄筋コンクリートの場合70万円前後となっています。ほかの大都市と比較すると、全体の相場に近い数字になっていることがわかります。木造アパート80坪を建築した場合4,000万円、鉄筋コンクリートアパートの場合5,600万円と概算されます。

東京、大阪に次ぐ都市でありながら、アパート購入費はそれほど高くないのが特徴です。名古屋市中心部であっても、東京や神奈川のような高額さは感じられません。市内郊外であっても、人気エリアであればアパート購入費を抑えて家賃収入を期待することができます。

大阪府のアパート購入費用

大阪府の坪単価は、木造アパートで55万円前後、鉄筋コンクリートアパートで70万前後となっています。そして、もし80坪の木造アパートを購入する場合のアパート購入費は、80坪×55万円=4,400万円、鉄筋コンクリートアパートで、80坪の場合は5,600万円と概算されます。

大阪府は、地域によって価格の差が大きい地域です。大阪中心部に関しては、東京と変わらない金額となっていますが、郊外になれば低価格の地域も増えてきます。そのため都心部でなければ、アパート購入費を抑えることが可能となるでしょう。

福岡県のアパート購入費用

福岡県の坪単価は、木造建築アパートで50万円前後、鉄筋コンクリートアパートで60万円前後となっています。福岡市中心部に関しては、東京と同じくらい高額な場所もありますが、全体的に低価格だといえます。木造建築アパート80坪の場合のアパート購入費は4,000万円、鉄筋コンクリートアパートで4,800万円となります。

他の地域と比べて、木造建築アパートと鉄筋コンクリートアパートのアパート購入費の差が少ないのが特徴です。建築費用に差がないので、木造アパートでもよいですが、住居環境に優れている鉄筋コンクリートアパートを考えてみるのもよいでしょう。

北海道のアパート購入費用

広大な土地を持つ北海道の坪単価は、木造建築アパートで40万円前後、鉄筋コンクリートアパートで50万円前後となります。札幌市の中心部でも全体の相場とさほど変わらず、郊外になればなるほど低価格となっています。福岡と同じく、木造アパートと鉄筋コンクリートアパートとの差があまりありません。アパート購入費については、木造アパート80坪の場合3,200万円、鉄筋コンクリートアパートで4,000万円となっています。

北海道の場合は、場所によっては価格が安くても借り手が見込めないこともあるので、価格だけではなく場所の選択も重要です。
  • アパートとマンションの違いは構造
  • 坪単価は建物の耐久性によって変わる
  • アパート購入費は坪単価×延べ床面積で算出できる

アパートの購入にかかる費用は、地域によって違いますし購入するアパートによっても異なってきます。アパートの購入に際して具体的にいくら費用がかかるかは、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
不動産会社に相談する際には、まずはアパートの購入を扱っている複数の不動産会社から資料を取り寄せてみましょう。複数の不動産会社から取り寄せた資料を比較することで、より良いアパートの購入を実現できるはずです。
まずは、チャットでカンタンな質問に答えて、複数の不動産会社からアパートを購入するための資料を取り寄せましょう。


アパート購入にローンはつきもの

アパートを経営する際、元手が多くかかってしまうため、ローンを組む場合があります。

ローンは便利ですが、将来売却したり投資目的でアパートを購入する場合は、前もってローンについて知っておく必要があります。

元手には現金とローンを併せた人が多い

アパートを購入する際に購入資金が足りない場合、ある程度まとまった現金とローンを併用しましょう。現金のみで購入できれば、後のコストは経営によるものが中心となりますが、ローンを併用した場合、返済が必要になるため、アパートを経営しつつ、ローンの返済を行うことになります。また、ローンには審査があり、経営者それぞれの経済状況や返済実績などを考慮され、融資してもらえる金額が異なります。

アパートを経営しようと思っていて、ローンを併用しアパートを購入する人は、ローンで幾ら融資してもらえるか、事前に確認しておきましょう。ローンは各種金融機関や投資会社がサービスを提供しています。それらのなかで自分が適したローンを探します。借入額、金利、返済年数とアパート経営による利益のバランスをよく考えて、戦略的なアパート経営をしましょう。ローンを計画的に行わないと、最終的な収益で赤字になってしまうこともあります。アパートは大きな出費なので失敗しないように気をつけましょう。

金利を考えないと損をしてしまう

ローンを組む際は金利、返済期間に気をつけましょう。借入額が多くなった時、0.2%でも大きな金額になってしまいます。アパートを購入する際、見込める収益を正確に予想しましょう。長期的な予想は地価の上昇、景気などで変わるので予想が難しいかもしれません。しかし、ローンの金利から返済額は正確に決まるので、支出はある程度把握することができます。さまざまな種類のローンがありますが、その中から借入可能額、金利、返済期間の3つを考慮してどのローンを使うかを考えましょう。

すでにローンを借りていて、他の金融機関に借り換えをすることもできます。その場合借り換えた方が金利が低く、返済額が少なくなることもあるので、借り換えを検討している人は金融機関に借り換えを検討している旨を相談しましょう。
  • 金利をよく確認する
  • 借りる順番にも気をつける
  • 返済額は借りるときに計算

収支が取れないなら早めの売却を考えよう

これまで述べた通り、中古アパートの購入や契約の流れはなかなか複雑です。物件購入やリフォームをスムーズに行うためには、情報収集や資金計画をしっかり行うことが大切です。

中古アパートを初めて購入する方は、慣れない経験で戸惑うことも多くあることでしょう。購入までの流れや段取りをしっかりと把握しておくと、余裕を持って購入手続きに向かうことができます。大切なのは手続きではなくどんな物件を選ぶかです。情報収集や市場調査に力を入れて、手続き等の事務作業は効率よく行いましょう。

日本最大級のプラン比較サイトの利用がおすすめ

アパートを購入する場合、まずはプランの比較サイトを利用して、複数の企業から無料でプランを取り寄せることをおすすめします。
企業から取り寄せた複数のプランを比較することで、より良いアパートを購入するプランを見つけられるでしょう。

利用方法は、チャットでカンタンな質問に答えていくだけで、複数の企業から一括で資料を取り寄せることが可能です。
契約するまでは無料で相談できますし、企業によっては実地調査もした上でプランを提案してくれます。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート購入までの流れは?
まずは購入できるアパートを探すことから始めます。詳しくはこちらでご説明しています。
アパートの購入に必要な初期費用はいくら?
土地を所有しているかどうか、どのように土地を取得するかによって異なってきます。詳しくはこちらをご確認ください。
都道府県別のアパート購入費用の相場はどのくらい?
都道府県によって異なってきます。東京で80坪の木造建築アパートであれば、4,800万円ほどかかります。詳しくはこちらでご紹介しています。
【完全無料】不動産投資したら、収益いくら?