アパート購入はいわゆる「不動産投資」の一つで、当然始めるにあたり、まとまった資金が必要です。それらは多くの場合、金融機関などからの借り入れになりますが、初心者の方にはイメージをすることが難しいです。
矛盾するようですが、収入を増やすためには手間暇や資金が必要なのです。
この記事では、アパート購入するときのポイントから購入の流れまで、徹底的に解説していきます。
記事を読み終えた頃には、アパート購入の検討に必要な知識は全て身についているでしょう。
アパート経営のための準備については以下の記事をご覧ください。
アパートを購入するときのポイント
この章では、実際にアパートを探す際や、現地に下見に行くときのポイントについて紹介します。
購入できるアパートを把握する
経営するアパート探しを始める前に、自分が購入できるアパートを把握することが大切です。
なぜなら、年収や自己資金と行った自分の属性や銀行のエリアによっては、融資を受けられないことがあるからです。
アパート買い付けをする前に、どのアパートなら購入できるのか確認しておきましょう。
アパートの選定方法
どのアパートを購入するか選ぶためには、アパートの選定方法を知ることが大切です。
都心と地方の比較
ここでは、都心と地方のアパートのメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。
| 都心のメリット | 都心のデメリット |
|---|---|
| 安定した賃貸需要がある | 物件価格が高い |
| 出口戦略が取りやすい | 競争率が高い |
| 金融機関数が多く融資を受けやすい | ー |
| 地方のメリット | 田舎のデメリット |
|---|---|
| 物件価格が安い | 立地によっては収益が見込めない |
| 高利回り物件が多い | 売却に時間がかかる |
| 競合物件が少ない | 金融機関が少なく融資を受けにくい |
都会では需要が高い傾向があり、賃料が高いことが一般的ですが、物件価格も高いことがあります。一方、田舎では賃料が低いことがあるものの、物件価格が比較的安くなることがあります。そのため、資金力や投資のゴールに合わせて選択することをおすすめします。
アパートを購入してアパート経営を始めるなら、地域の家賃相場や空き家率を抑えておきましょう。
以下はそれぞれの地域の賃料相場などの情報になるので、ぜひ参考にしてもらえればと思います。
| 北海道・東北 | 北海道｜青森県｜岩手県｜宮城県｜秋田県｜山形県｜福島県 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 新潟県｜富山県｜石川県｜福井県｜山梨県｜長野県 |
| 関東 | 茨城県｜栃木県｜群馬県｜埼玉県｜千葉県｜東京都｜神奈川県 |
| 東海 | 岐阜県｜静岡県｜愛知県｜三重県 |
| 近畿 | 滋賀県｜京都府｜大阪府｜兵庫県｜奈良県｜和歌山県 |
| 中国 | 鳥取県｜島根県｜岡山県｜広島県｜山口県 |
| 四国 | 徳島県｜香川県｜愛媛県｜高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県｜佐賀県｜長崎県｜熊本県｜大分県｜宮崎県｜鹿児島県｜沖縄県 |
※出典：全国マンションデータベース / 2020年8月時点
木造と鉄骨造の比較
アパートを購入する際、初期費用の低い木造アパートにするか、比較的頑丈な鉄骨造アパートにするか、こちらも目的に応じて選択するのが良いでしょう。
| 木造 | 鉄骨造 | |
|---|---|---|
| 防音性 | 低い | 高い |
| 断熱性 | 高い | 低い |
| 耐久性 | 変わらない | 変わらない |
| 建築コスト | 低い | 高い |
| 法定耐用年数 | 22年 | 鉄骨造(厚さ3mm以下)・・・19年 鉄骨造(厚さ3m超~4mm以下)・・・27年 鉄骨造(厚さ4mm超)・・・34年 |
このように、木造と鉄骨造では防音性や断熱性、建築コストと法定耐用年数で大きな違いがあることが分かります。
特に、法定耐用年数はローンの借入期間の上限を決めるものであるため、アパートローンを検討される方は確認しておくことをおすすめします。
耐久性に関しては、現在の基準や技術開発から木造と鉄骨造の間に差はないと考えてよいです。
木造アパートのメリットとデメリットは以下の通りです。
| 木造のメリット | 木造のデメリット |
|---|---|
| 家賃が安い | 防音性が低い |
| 間取り・設計の自由度が高い | 耐震性が低い |
| 部屋を広く使える物件が多い | 室内の温度が外気の影響を受けやすい |
| 通気性が高い | 火災のリスクが高い |
| 火災耐性が強い | ー |
一方、鉄骨造のメリットとデメリットは以下の通りです。
| 鉄骨造のメリット | 鉄骨造のデメリット |
|---|---|
| 防音性能が高い | 断熱性が低い |
| 耐火性能が高い | 建築コストが高い |
| ローン審査に有利 | 工期が長期化する可能性がある |
新築と中古の比較
アパートを新築する場合のメリットは以下の通りです。
| 新築のメリット | 新築のデメリット |
|---|---|
| 入居者希望者が多い | 初期費用が高額になる |
| ニーズに合った間取りで建てられる | 安定した収入を得るまで時間がかかる |
新築のメリットは入居を望む層が厚いことです。実際に、沢山の物件情報の中から所有しているアパートを見つけてもらうのは大変なことです。ものすごく家賃が安いか、住みやすい土地でもない限り、他のアパートに入居者を取られてしまう可能性があります。
| 中古のメリット | 中古のデメリット |
|---|---|
| 借入金額を少なくできる | リフォームが必要になる |
| 利回りが高くなる | 広告費用がかかる |
中古物件のメリットは利回りの高さにあります。少ない投資で早く初期費用を回収して、利益を上げていくなら中古物件の方が手頃に始められる不動産投資とも言えます。
一方で中古物件ならではのデメリットもあります。特に古いということでかかるリフォーム費用や広告費用は新築よりも早く資金投入していくことになります。中古物件もよく吟味して選択をすることが最善の策です。
アパート購入前に確認する資料
物件概要書
物件概要書とは、住所や価格、面積、構造など不動産の情報を記載した書類です。用途区域は市街化区域にあるのか、建ぺい率に異常値はないかなど確認しましょう。不動産登記簿謄本
不動産登記謄本には、不動産の所在地などだけでなく、不動産の前所有者や権利について記載されています。抵当権等が設置されていないか見ておきましょう。
建築確認済証
アパート着工前に建築基準法の規定に適合しているかチェックを受けることを建築確認と言います。建築確認済証は建築確認を通過した証明として発行されます。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書をみれば、アパートの価格目安がわかります。アパートの評価が高ければ、融資の審査の際にローン返済期間を長くしてもらえる可能性があります。
レントロール（家賃明細表）
賃貸物件の賃貸条件を一覧化した表のことを、レントロール（家賃明細表）と言います。購入前にどんな賃借条件を結んでいるのか、また賃貸人はどんな人か確認できます。入居者がサクラである可能性もあるため、入居日や期間もチェックしておきましょう。
アパート購入に必要な初期費用
不動産を手に入れるために必要な資金は、土地・建物の代金だけではありません。常識のように考えられていますが、取得費用が大きいだけにその他の費用に注意せず、資金不足に陥る場合も少なくありません。ごくごく当たり前のものばかりですが、全てをしっかり把握するために順を追って挙げていきます。
中古アパートの購入
売り出されている中古物件を買うなら費用も手間暇も格段に抑えられます。なにより取得費用がわかりやすく、急げば数週間のうちに開業までの費用を計算できます。実際に物件があることから状態を把握しやすく、想像だけでは難しい具体的なイメージが得られます。しかし思うような物件がすぐに見つからないのが難点です。条件の良い物件でなくては高い利回りは期待できませんが、高額の費用がかかりますし、そもそもそんな物件は他のオーナーが運用しているはずです。かといって悪ければ後々苦労するのは見えています。
取得費用の「高い安い」より「利回り」が重要
いくらでも高いものは買えますが、高い利回りが保証されているわけではありません。また、安いと空室ばかりで収入そのものが得られない可能性もあります。取得費用は「高いか安いか」ではなく「高い利回りが期待できるかどうか」であって、それを基準に「高いか安いか」という評価がされるものだと考えるべきです。
取得のための諸費用
土地・建物といった不動産は、一般的に高額で、所有者をきちんと届けなくてはなりません。その手続きは非常に専門的で複雑なため、不動産業者や司法書士に依頼する場合がほとんどです。そのため諸費用には、契約書にかかる印紙税などとは別に、不動産業者へ支払う「仲介手数料」、司法書士へ支払う「報酬」や必要な手続きや登記に必要な費用がかかります。概算で不動産取得価額の10%程度を目安に必要な調達額を計算します。慣れていないと「取得価額＋α」と大雑把に捉えがちですが、そもそも取得価額が多いことを考えると細かい金額まできちんと捉えていなければ不足してしまいますから注意が必要です。
建物の改修費用
手に入れたアパートが新築同様にキレイでそのまま賃貸で利用できることは稀です。ほとんどの場合建物には内装外装や共用部分、部屋にある設備などに改修や取り替えの必要があり、その費用を支払わなくてはなりません。もちろん改修しないという選択肢もあります。その場合は思うような家賃での借り手は少なくなる可能性があります。これは、物件の内覧や専門家のチェックであらかじめ把握することが可能です。改修費用を含めて運用価値があるかどうかを判断するため、金額によっては取得を断念する場合も少なくありません。諸費用と同様「少額」と思っていると痛い目に遭いかねません。細かく把握することが大切です。
相続や贈与にかかる費用
投資物件を相続したり贈与された場合は、取得にかかる税金を初期費用に含める必要があります。どちらも一定の「控除額」がありますが、相続と贈与、贈与でも親子などの特例か一般かによってかかる税金は大きく違います。将来相続することになっているなら、いわゆる生前相続とよばれる「相続時精算課税制度」も検討する価値があります。贈与の場合、一般より特例の方が税金について優遇されていますが、さらに相続の方が節税できる場合があります。不動産の評価額や各税制度の控除額・税率を詳しく調べたり、専門家に相談するなど具体的に検討することが大切です。
- 不動産の取得費用
- 取得の際の諸費用
- 建物の改修費用
アパート購入にローンはつきもの
アパートを経営する際、元手が多くかかってしまうため、ローンを組む場合があります。ローンは便利ですが、将来売却したり投資目的でアパートを購入する場合は、前もってローンについて知っておく必要があります。
元手には現金とローンを併せた人が多い
アパートを購入する際に購入資金が足りない場合、ある程度まとまった現金とローンを併用しましょう。現金のみで購入できれば、後のコストは経営によるものが中心となりますが、ローンを併用した場合、返済が必要になるため、アパートを経営しつつ、ローンの返済を行うことになります。また、ローンには審査があり、経営者それぞれの経済状況や返済実績などを考慮され、融資してもらえる金額が異なります。アパートを経営しようと思っていて、ローンを併用しアパートを購入する人は、ローンで幾ら融資してもらえるか、事前に確認しておきましょう。ローンは各種金融機関や投資会社がサービスを提供しています。それらのなかで自分が適したローンを探します。借入額、金利、返済年数とアパート経営による利益のバランスをよく考えて、戦略的なアパート経営をしましょう。ローンを計画的に行わないと、最終的な収益で赤字になってしまうこともあります。アパートは大きな出費なので失敗しないように気をつけましょう。
金利を考えないと損をしてしまう
ローンを組む際は金利、返済期間に気をつけましょう。借入額が多くなった時、0.2%でも大きな金額になってしまいます。アパートを購入する際、見込める収益を正確に予想しましょう。長期的な予想は地価の上昇、景気などで変わるので予想が難しいかもしれません。しかし、ローンの金利から返済額は正確に決まるので、支出はある程度把握することができます。さまざまな種類のローンがありますが、その中から借入可能額、金利、返済期間の３つを考慮してどのローンを使うかを考えましょう。すでにローンを借りていて、他の金融機関に借り換えをすることもできます。その場合借り換えた方が金利が低く、返済額が少なくなることもあるので、借り換えを検討している人は金融機関に借り換えを検討している旨を相談しましょう。
- 金利をよく確認する
- 借りる順番にも気をつける
- 返済額は借りるときに計算
活用事例:SUN KYOTO
| エリア | 滋賀県 |
| 土地面積(㎡) | 3351.01 |
| 延べ床面積(㎡) | 848.67 |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってきます。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート購入までの流れ
不動産を購入する機会は、人生の中で何度もありません。
アパートを購入するにあたり、どのような手順で進めれば良いのか解説します。
- 購入できるアパートを知る
- アパートを探す
- 買い付けを入れる
- 融資の審査を受ける
- 売買契約を結ぶ
購入できるアパートを知る
まずは自分の収支やライフプランを見直して、どれくらいの物件を購入できるのか予算を立てましょう。最初に予算を決めて、予算を軸に物件を探して行くと非常に効率的です。また、住宅ローンで借りることができるのは年収の5～6倍程というのが大まかな目安です。ここに貯金などをプラスした金額が購入予算となります。
アパートを探す
予算が決まり次第、物件選びのための情報収集を始めます。物件探しはインターネット上の物件検索サイトや不動産会社の仲介サービスを通して行います。特に不動産会社の仲介サービスの場合、物件選びや資金計画について専門的な立場から相談に乗ってもらうことができるのでおすすめです。
買い付けを入れる
買いたいと思える物件が見つかったら「この物件を購入します」という意思表示として買い付けを入れます。買い付けは購入申込書（買付証明書）の提出によって行いますが、もし値下げを求める場合には、この際に価格交渉を行いましょう。融資の審査を受ける
購入申し込みと前後して住宅ローンの事前審査を始めます。突然訪問しても断られてしまう可能性があるため、仲介会社や大家さんなどの知り合いから紹介してもらうとスムーズです。また、融資の事前審査は一行に断られただけで諦めないようにしましょう。同じ銀行でも支店によって判断が異なる場合があるので、複数の銀行に打診することが重要です。
売買契約を結ぶ
売主との交渉が終わり、合意に至り次第、売買契約を結ぶことになります。売買契約当日には「物件の重要事項説明」「売買契約の締結」「手付金の支払い」の3つの手続きを行います。契約手続きは通常不動産会社のオフィスで行われ、時間は2～3時間ほどが目安です。
重要事項説明とは、物件の状態やマンション規約に関する説明で、売買契約では価格と契約内容の確認を行います。
アパートの購入を考えたら、まずはアパート経営を請け負っている不動産会社などに相談することをおすすめします。購入できるアパートを調べたり、利回りを計算して経営を考えたりするのは、自分だけでは非常に難しいものです。
アパート経営のプロに相談して、利回りを試算してもらい、失敗しない方法で始めるのが良いでしょう。
不動産会社へアパートの購入を相談する際には、複数の不動産会から資料を取り寄せられるイエウール土地活用の利用をおすすめします。
複数のアパート購入プランを比較することで、失敗しない方法で購入できるはずです。また、契約するまでは無料で相談できますので、まずはチャットでカンタンな質問に答えて資料を取り寄せてみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
収支が取れないなら早めの売却を考えよう
これまで述べた通り、中古アパートの購入や契約の流れはなかなか複雑です。物件購入やリフォームをスムーズに行うためには、情報収集や資金計画をしっかり行うことが大切です。中古アパートを初めて購入する方は、慣れない経験で戸惑うことも多くあることでしょう。購入までの流れや段取りをしっかりと把握しておくと、余裕を持って購入手続きに向かうことができます。大切なのは手続きではなくどんな物件を選ぶかです。情報収集や市場調査に力を入れて、手続き等の事務作業は効率よく行いましょう。
日本最大級のプラン比較サイトの利用がおすすめ
アパートを購入する場合、まずはプランの比較サイトを利用して、複数の企業から無料でプランを取り寄せることをおすすめします。企業から取り寄せた複数のプランを比較することで、より良いアパートを購入するプランを見つけられるでしょう。
利用方法は、チャットでカンタンな質問に答えていくだけで、複数の企業から一括で資料を取り寄せることが可能です。
契約するまでは無料で相談できますし、企業によっては実地調査もした上でプランを提案してくれます。
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