土地売却成功の6つのコツ|売却の流れと高く売る方法を紹介!

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

土地を売却しようと思ったら、誰しも出来れば「相場よりも高く売りたい」「最低でも売れ残りは避けたい」と売却を成功させたいと思うでしょう。
しかし、何をしたら売却が成功するのか分からない人が多くいらっしゃいます。

そこで、できるだけ高くスムーズに土地を売却するためのコツを紹介していきます。
そして、自分に合った不動産業者を見つけるコツや、高値が付きやすくなる方法を知り、より良い売却に繋げてください。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。


知っておくべき土地売買の流れ

成功のコツを紹介する前に、まずは土地を売る際の流れを確認していきましょう。全体像を把握することで、よりスムーズに売却を進めることができ、成功のための第一歩となります。

土地売却の流れ
1. 売る前の準備 相場を調べたり必要書類を揃えましょう。
2. 査定依頼 不動産会社にいくらで売れそうか査定してもらいます。
3. 不動産会社と契約 不動産会社と媒介契約を結びます。
4. 売却活動開始 不動産会社に買い手を探してもらいます。
5. 売却契約 買い手話し、と売却額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済/引渡し 買い手に土地の代金を払ってもらい、登記を変更したうえで土地を引き渡します。

売る前の準備

売る前の準備として、必要書類を準備したり、売りたい土地にどれだけの「値段」が付くのか、相場を調べます。
今はインターネットが普及し、価格相場を調べられるサービスが充実してきています。

Reins Market Information土地総合情報システム
を使ってマンションの売り出し価格や相場を調べてみましょう。

査定依頼

相場を大まかにイメージできたら、土地の売買を仲介してもらう不動産業者を探します。できるだけ高値で売ってくれる業者を見つけるため、土地の情報を渡して査定を依頼しましょう。
ここでおすすめなのは、一括査定依頼サイトのイエウール。土地に関する必要情報をフォームに入力するだけで、最大6社まで、一括で査定の依頼が可能です。
依頼後は各不動産業者からの査定結果を待つだけ。メールや電話で担当者との相性もチェックでき、利用料はすべて無料です。イエウールを上手に活用して、効率的に土地の売却を進めましょう。

不動産会社との媒介契約

続いて、査定依頼した不動産会社の中から仲介を依頼する会社を決め、媒介契約を締結します。
契約の方法には専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3つの種類があります。それぞれのメリット・デメリットを確認して、自分に合った方法を選択しましょう。

売却活動

担当営業マンと話し合い、土地の売却希望価格を決定します。広告の出し方など、営業方法も話し合います。その後、担当者が営業活動を開始して購入希望者を探します。なかなか見つからない場合は、値下げすることもあります。

土地売買契約の締結

売却価格に売り手・買い手の双方が納得すると、「土地売買契約」を締結します。不動産業者が土地版売契約書を作成し、契約日に双方が揃って手続きします。この時点で、売却価格の1~2%ほどの「手付金」が、買い手から売り手へ支払われます

決済/引渡し

契約が済めば頭金の支払いが行われ、土地の引き渡しとなります。その後、土地売買契約で取り決めた通りに、残りの金額の支払いがされていくことになります。

以上がざっくりした土地売却の流れとなります。

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土地売却成功させる6つのコツ

それではいよいよ売却成功のコツを6つ紹介していきます。すぐにでも実践できるコツばかりなので是非参考にしてくださいね。
  • コツ1:査定前に測量図を準備しよう
  • コツ2:複数の会社に査定依頼しよう
  • コツ3:自分でも相場を調べておこう
  • コツ4:信頼できる不動産会社の選ぼう
  • コツ5:迷ったら一般媒介契約を選ぼう
  • コツ6:土地はキレイな状態で見てもらおう

査定前に測量図を準備しよう

土地売却のために揃えるべき書類はいくつかありますが、少しでも高く売りたいなら測量図は必ず準備しましょう。
  1. 何で高く売るために測量図が必要なの?
  2. 土地の価値は「どこまで有効活用できるか」で決まるからじゃよ!
  3. 有効活用・・?どういうことですか?
簡単に言うと、土地の価値は「有効活用できる土地かどうか」で決まります。つまり、そこにどの程度の床面積を持つ建物を建てられるか、という視点です。この床面積は、土地の面積とそこに適応される容積率で決まります。

測量図がない(隣地境界が定まっていない)と土地の面積が確定できません。さらに、面積が確定していないことで適用される容積率が建築規制上のルールによって抑えられるので、床面積が十分に確保できず査定額が下がってしまうのです。

しかし測量図が手元にある方は多くないでしょう。どうやって入手すればいいのでしょうか?

測量図は法務局で入手できる

現在はどこの法務局でも入手できます。請求書に記入して、手数料(450円)分の収入印紙に貼り、窓口に提出すれば測量図が手に入ります。不明点があれば法務局の窓口職員に直接相談できます。

その他売却に必要な書類を知りたい方はこちら

複数の会社に査定依頼しよう

査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社に査定を出してもらう際、一つの会社だけでは、正確な査定額が分かりません。もし、その不動産業者が土地の売却の実績が少なく、市場を把握していない場合、もっと高額で売却できるものを低価格で査定したりするからです。
土地売却の成功には、相場を正しく把握し、信頼できる不動産会社に出会うことがカギとなります。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、相場を正しく把握でき、さらに会社の対応やスタンス、担当者の人柄なども分かるので、どの不動産会社が一番知識を持ち、親身になって売却をサポートしてくれるかを比較検討することができます。
  1. でも複数の不動産会社に声をかけるのって手間がかかるんだよね…
  2. そんな時は一括査定サービスのイエウールを使いなさい!

査定依頼をするなら「イエウール」を使おう!

イエウールは土地の住所などいくつかの項目を入力するだけで、全国の不動産会社からあなたの土地を高く売ってくれる会社に最大6社も査定依頼ができます。
さらにイエウール提携先企業数は1,900社と業界No1、さらに大手不動産会社の提携者数やエリアカバー率も業界No1です。なので販売力に優れた大手から見た価格と、地域のニーズを知り尽くした会社からみた査定額の両方を知ることができます。

「すぐに土地の査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

自分でも相場を調べておこう

土地をスムーズに売却するには、販売価格の設定がとても重要です。土地と価格が見合っていないと買主は見つからないからです。
  1. あくまで売却価格を決めるのは、お金を出す「買主」ってことだね!
土地を販売する際の価格は、不動産会社に査定をしてもらって決定しますが、契約欲しさに、根拠なく高額査定額を出す会社もいます。
そこで自分でも相場価格を調べておくのをおススメします。
土地の相場価格調べる方法はいくつかありますが、実績価格で調べる方法が最も簡単です
◎ 自分でも相場価格を調べるための方法
  • 実勢価格から調べる
  • 路線価から調べる
  • 固定資産税評価額から調べる

実勢価格から相場を調べる方法

実勢価格(じっせいかかく)とは、実際に取引が成立した価格のことです。「不動産の相場が知りたい」という場合には、この実勢価格を知ることで相場を知ることができます。

簡単に実勢価格を調べたい場合、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」がおすすめです。全国の土地や戸建て、マンションが対象となっており、3か月に1回のペースで価格が見直されています。下記の手順で見ていくと、取引相場のデータベースを見ることができます。

  1. 「取引時期」を選択
  2. 「種類」で「中古マンション」を選択
  3. 「地域」を選択し
  4. 「この条件で検索」をクリック

上記の手順で進めていくと、下記のような一覧を見ることができます。近隣の土地の取引総額を面積で割って単価を計算し、お持ちの不動産の面積で考えた場合の価格を算出してみましょう。
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別の調べ方をを知りたい人はこちらの記事を参考にしてくださいね。

信頼できる不動産会社の選ぼう

不動産会社選びを成功させる1番のポイントは、担当営業のレベルを見極めることです。「大手だからきっと良いはず」「地場大手なので安心」など、会社のレッテルで判断をせず、信頼して大事な不動産を任せることができる優秀な営業なのかを見極めるようにしましょう。

では、どのような観点で見極めをすればよいでしょうか。大事な観点は以下の3つです。

  • 地域をよく把握しており、査定結果の理由をわかりやすく説明できる方
  • デメリットをきちんと伝えてくれる方
  • 疑問点に丁寧に答えてくれる方

いずれも非常に重要な観点です。また、反対に選んではいけない担当者の特徴は以下です。
  • ざっくりとした根拠のみで「すぐ売れますよ」と勧める方
  • 相場とかけ離れた査定額を提示する方

地元に詳しく、メリット・デメリットどちらもしっかりと丁寧に説明してくれるような担当営業のいる会社を選ぶようにしましょう。
参考:家の売却で失敗しない不動産会社選び。高く家を売るための不動産屋のキホン

迷ったら一般媒介契約を選ぼう

契約する不動産会社を決めたら、どの媒介契約を結ぶかを決める必要があります。媒介契約には、以下の3つの種類があります。

媒介契約種別 複数社との契約 レインズへの登録 おすすめ度
一般媒介契約 任意 ★★★
専属専任媒介契約 媒介契約締結日
から5日以内
専任媒介契約 媒介契約締結日から
7日以内
★★

オススメとしては、一般媒介で複数社と契約し、実際の販売活動を見てから必要に応じて1社に絞ることです。ただし、この1社に是非お願いしたいと思うような会社がある場合には、専任媒介を結ぶと良いでしょう。専任媒介を締結すると、不動産会社によっては様々なサービスを受けることができるようになります。

成功する土地売却のポイント1つ目としては、優秀な担当者がいる会社を見極め、適切な媒介契約を選択するということになります。
参考:「専任媒介契約」と「一般媒介契約」どちらの媒介契約を選ぶべき?

土地はキレイな状態で見てもらおう

土地を不動産業者に訪問査定をしてもらうときや、購入希望者に見てもらう際には、できるだけキレイな状態にしておきましょう。担当者の心証が良くなると査定額が上がる可能性があり、購入希望者にとっては当然キレイな方が購入意欲が湧きます。

あまりにも酷い状態だと、査定額や売却価格が下がる要因になってしまう恐れがあるので、不法投棄や雑草など、自力で難しい場合は業者の手を借りて整えましょう。

土地売買にかかる費用と税金

売却するだけだから支出はなし、とはなりません。土地の売却において必要な費用と、税金について知っておきましょう。

こちらの記事でも解説しておりますので、より詳しく知りたい方はぜひご覧になって下さい。

仲介手数料

仲介した不動産業者に支払う成功報酬です。仲介手数料は上限が定められていて、算出方法は以下の通りです。

売却価格 手数料
400万円以下 18万円以内
400万円超 3%+6万円

※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

決められているのは上限だけなので、業者によって差があります。
交渉すれば値引きも不可能ではありませんが、仲介手数料は業者の儲けなので、担当者が仕事に取り掛かるよりも前に話をまとめておく必要があります。値引きは、媒介契約を結ぶ前に相談するようにしましょう。
仲介手数料を支払うタイミングは、土地売買契約締結時に半分払い、不動産の引き渡し時に残りの半分を払う、というパターンが一般的です。当然ですが、業者に頼らず売却をすべて個人で行う場合は、仲介手数料はかかりません。

ローン残債の一括返済

売る土地にローンが残っている場合は、一括返済しないと売却はできません。土地を名実ともに“自分の物”にしてからでないと、売ることはできないのです。繰り上げ返済するための事務手数料もかかりますので、注意が必要です。

固定資産税・印紙税

土地や建物にかかる固定資産税ですが、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。仮に8月に土地を売却したとしても、4回ある納付のうち残り2回(12月と翌年2月)の支払いはしなければなりません。
この負担を、引き渡し日から日割りして売却金額に上乗せすることを「精算」と呼び、買い手と話し合うべき件のひとつです。その他、契約書などにかかる印紙税が費用としてあります。
  • 仲介手数料は上限有
  • 残ローンは一括返済
  • 固定資産税は精算可

相続した土地を売却するには

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元々所有している土地と違い、相続した土地を売却するには、事前にやっておかなければならない手続きがあります。

相続登記の手続きが必要

相続した土地を売却するには、土地の名義を自分に変更する必要があります。相続した土地の名義を変更する手続きを「相続登記」と呼びます。司法書士など専門家に依頼してやってもらうこともできますが、個人で行うことも可能です。相続登記の大まかな流れは以下の通りです。
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登記事項証明書の取得

登記事項証明書(=登記簿謄本)とは、不動産の権利内容を知るための資料です。法務局(登記所)に行って、証明書の交付申請書(請求書)に記入すれば、だれでも取得することができます。昔は「登記簿」として紙媒体で保管されていたものですが、現在はデータ管理されているため、登記事項証明書に名称が変わりました。
一部の内容だけが記載された「一部事項証明書(=登記簿抄本)」ではなく、すべての内容を証明できる「全部事項証明書(=登記簿謄本)」が必要です。
管轄は関係なく、全国の登記所で取得が可能です。法務省が運営するウェブサイトで、オンライン請求することもできます。交付申請書・返信用切手・収入印紙を法務局へ送付して、郵送してもらう方法もあります。
参考:登記ねっと

戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書の取得

「登記原因証明情報」として、戸籍謄本や遺産分割協議書を準備します。これは登記原因、つまり登記を行うことになった原因を、審査する登記官に証明するための資料です。
相続のパターンによって登記原因証明情報は変わります。被相続人(亡くなられた方)の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式など、取得が大変なものもあり、専門家に依頼することもできます。
そして「住所証明情報」として、相続人の住民票が必要です。固定資産評価証明書は、税金の算出に使う土地の価格を知るために必要な書類です。固定資産の評価額は毎年4月1日に新しく切り替わり、相続登記の申請には最新の評価証明書を提出しなければなりません。
戸籍謄本・住民票・評価証明書は役所で取得でき、それぞれ200~400円ほどの費用がかかります。交付請求の際には、身分証の提示が求められます。

相続登記申請書の作成

相続登記を申請するために法務局へ提出する書類です。申請書の様式は、法務省のホームページに記載例とともに掲載されていて、ダウンロードが可能です。不動産の名義の変更には「所有権移転登記申請書」の項を参照してください。
参考:法務省・不動産登記の申請書様式について

相続登記に必要な書類まとめ

・登記事項証明書
・登記原因証明情報(遺産分割協議書、遺言書、相続人および被相続人の戸籍謄本など)
・住所証明情報(相続人の住民票)
・固定資産評価証明書
・相続登記申請書(所有権移転登記)

管轄の法務局へ申請

必要書類がそろったら、管轄の法務局へ出向きます。相続登記の申請は、管轄の法務局でないとできないので注意してください。相続した土地の管轄は、ホームページで調べることができます。
参考:法務局・管轄のご案内

相続登記にかかる費用

相続登記を行う際に必要な費用です。

各種証明書代

登記事項証明書代が1物件につき600円。オンラインで請求するとやや安くなります。戸籍謄本・住民票・評価証明書代は自治体によって違いますが、合わせて1,000~2,000円ほどになります。

登録免許税

不動産の名義変更にかかる税金です。固定資産評価証明書にある不動産価格の、0.4%が課されます。
仮に相続した土地の評価額が2,000万円なら、登録免許税は80,000円です。
  • >登録免許税 = 不動産価格 × 0.4%
その他、相続登記を弁護士や司法書士に依頼する場合は、50,000~70,000円ほどが相場とされます。

相続登記が済めば売却へ

土地の名義変更が完了すれば、あとは通常の土地売却の手順と同じです。相場を調べ、不動産業者に査定を依頼して媒介契約を結び、購入希望者を探しましょう。

以上が相続の簡単なポイントでした。相続の手続きは複雑ですし、費用や税金もかかります。もしもっと詳しく知りたいという方がいれば、こちらの記事をぜひ読んでみて下さい。
また、「売る以外の土地活用方法ってないの!?」「売却以外も検討したい」という方がいれば、ぜひこちらの記事も読んでみてください。

  • 売却には相続登記必須
  • 手続きに期限はない
  • 売却自体の流れは同じ
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不動産一括査定でできるだけ高く売却しよう

土地を高く売るには、どこに査定してもらうかが重要です。査定は複数社へ依頼するのが基本ですが、数ある中から業者を選び、1社ずつ査定を依頼していくのは、大変な労力を要します。一括で査定依頼ができるサイトを、賢く利用する必要があります。

イエウールには、全国の優れた不動産会社が1,600社登録

厳選された不動産業者が1,600社も登録しているイエウールなら、自分に合った業者が簡単に見つかります。

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初心者でもわかる!記事のおさらい

土地はどうやって売ればいいの?

土地を売却する際の流れは売る前の準備から売却後の引き渡しまで、大きく分けて6つです。6つの工程の詳細は知っておくべき土地売買の流れにて解説します。

土地の売却を成功させるコツが知りたい

土地の売却を成功させるには、査定前に測量図を用意したり土地をキレイな状態で見てもらうなどのコツがあります。その他にも売却時にやっておきたいことは4つほどあるので、土地売却成功させる6つのコツをご確認ください。

土地売買にはお金がかかるって本当?

本当です。土地を売却した際には税金や費用が発生します。また、所有している土地にローンが残っている場合は返済の必要も。詳しくは土地売買にかかる費用と税金にて解説します。

相続で手に入れた土地も売り方は一緒?

相続した土地の売却は通常の土地の売却方法は少し異なり、まず名義変更が必要です。費用も若干異なりますので、相続した土地を売却するには
をご確認ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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  • 住友林業ホームサービス
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