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土地売買成功のポイントと注意点|売却の流れと高く売るコツとは

土地の売買を成功させる、つまりできるだけ高く売るためには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。まずは、土地売却の方法と具体的な流れを知り、必要な手続きや費用についても把握しましょう。

そして、自分に合った不動産業者を見つけるコツや、高値が付きやすくなる方法を知り、より良い売却に繋げてください。

先読み!この記事の結論
  • 相場は自分でも相場調査できる
  • 建物種別問わず売却自体の流れは同じ



「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 知っておくべき土地売買の流れ

一般的な土地売買の流れを把握しておきましょう。

  • 自分でも相場調査
  • 書類準備は早めに
  • 一括査定依頼を活用

1.1. 自分の土地の相場を知る

まずは、売りたい土地にどれだけの「値段」が付くのか、おおよそでも知っておきましょう。

査定額を見て不動産業者を選ぶときに落ち着いて判断できるほか、売却希望価格を決める際、業者との話し合いがスムーズになります。

土地の相場を知るには、不動産情報サイトなどで同エリアで売りに出されている土地を探して、大体の坪単価を知る方法や、国土交通省のホームページに公開されている地価公示を参考にする方法などがあります。

ただし、立地や周囲の環境、市場などによって相場は変動するので、実際の価格は専門家が査定しないとわかりません。あくまで“参考”に留めておきましょう。

参考:地価公示

1.2. 必要書類をそろえる

売却には絶対に必要な書類なので、売却することを決めたら、早めに準備を始めましょう。

業者に査定を依頼する際に必要な書類

・登記事項証明書
・登記済権利書または登記識別情報
・物件購入時の売買契約書
・物件購入時の重要事項説明書
・土地測量図面・境界確認書
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

登記に関する書類は法務局で取得します。

固定資産税評価証明書は、役所の窓口で請求できます。

買い手に土地を引き渡す際に必要な書類

・本人確認書類
・実印・印鑑証明書
・住民票
・銀行口座の通帳
・ローン残高証明書またはローン返済予定表

印鑑証明書と住民票は、発行3カ月以内のものが有効です。

1.3. 相場査定

相場を大まかにイメージできたら、土地の売買を仲介してもらう不動産業者を探します。できるだけ高値で売ってくれる業者を見つけるため、土地の情報を渡して相場の査定を依頼しましょう。

ここでおすすめなのは、一括査定依頼サイトのイエウール。土地に関する必要情報をフォームに入力するだけで、最大6社まで、一括で査定の依頼が可能です。

依頼後は各不動産業者からの査定結果を待つだけ。メールや電話で担当者との相性もチェックでき、利用料はすべて無料です。イエウールを上手に活用して、効率的に土地の売却を勧めましょう。

  • 不動産の価格は公示地価など公的価格を参考にすることもあるが、周辺で実際に行われた不動産取引価格をもとに決められることも

1.4. 媒介契約の締結

仲介してもらう不動産業者が決まったら、「媒介(ばいかい)契約」を結びます。契約の方法には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3つの種類があります。それぞれのメリット・デメリットを確認して、自分に合った方法を選択しましょう。

1.5. 売却希望価格決定・営業活動

担当営業マンと話し合い、土地の売却希望価格を決定します。広告の出し方など、営業方法についても話し合います。その後、担当者が営業活動を開始して購入希望者を探します。なかなか見つからない場合は、値下げすることもあります。

1.6. 購入希望者との価格交渉

不動産業者の担当営業マンが見つけた購入希望者と、売却価格の交渉に入ります。話がまとまらず契約に結び付かなければ、また営業活動に戻ります。

1.7. 土地売買契約の締結

売却価格に売り手・買い手の双方が納得すると、「土地売買契約」を締結します。不動産業者が土地版売契約書を作成し、契約日に双方が揃って手続きします。この時点で、売却価格の1~2%ほどの「手付金」が、買い手から売り手へ支払われます

土地売買の契約書類、手続きなどについてもっと詳しく知りたい方は、次の記事もご覧になって下さい。

1.8. 決済・土地引き渡し

契約が済めば、頭金の支払いが行われ、土地の引き渡しとなります。その後、土地売買契約で取り決めた通りに、残りの金額の支払いがされていくことになります。

2. 土地売買にかかる費用と税金

売却するだけだから支出はなし、とはなりません。土地の売却において必要な費用と、税金について知っておきましょう。

こちらの記事でも解説しておりますので、より詳しく知りたい方はぜひご覧になって下さい。

2.1. 仲介手数料

仲介した不動産業者に支払う成功報酬です。仲介手数料は上限が定められていて、算出方法は以下の通りです。

売却価格 手数料
200万円以下 5%
200万円超?400万円以下 4%+2万円
400万円超? 3%+6万円

 

決められているのは上限だけなので、業者によって差があります。

交渉すれば値引きも不可能ではありませんが、仲介手数料は業者の儲けなので、担当者が仕事に取り掛かるよりも前に話をまとめておく必要があります。値引きは、媒介契約を結ぶ前に相談するようにしましょう。

仲介手数料を支払うタイミングは、土地売買契約締結時に半分払い、不動産の引き渡し時に残りの半分を払う、というパターンが一般的です。当然ですが、業者に頼らず売却をすべて個人で行う場合は、仲介手数料はかかりません。

2.2. ローン残債の一括返済

売る土地にローンが残っている場合は、一括返済しないと売却はできません。土地を名実ともに“自分の物”にしてからでないと、売ることはできないのです。繰り上げ返済するための事務手数料もかかりますので、注意が必要です。

2.3. 固定資産税・印紙税

土地や建物にかかる固定資産税ですが、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。仮に8月に土地を売却したとしても、4回ある納付のうち残り2回(12月と翌年2月)の支払いはしなければなりません。

この負担を、引き渡し日から日割りして売却金額に上乗せすることを「精算」と呼び、買い手と話し合うべき件のひとつです。その他、契約書などにかかる印紙税が費用としてあります。

  • 仲介手数料は上限有
  • 残ローンは一括返済
  • 固定資産税は精算可

3. 相続した土地を売却するには

元々所有している土地と違い、相続した土地を売却するには、事前にやっておかなければならない手続きがあります。

3.1. 相続登記の手続きが必要

相続した土地を売却するには、土地の名義を自分に変更する必要があります。相続した土地の名義を変更する手続きを「相続登記」と呼びます。司法書士など専門家に依頼してやってもらうこともできますが、個人で行うことも可能です。相続登記の大まかな流れは以下の通りです。

登記事項証明書の取得

登記事項証明書(=登記簿謄本)とは、不動産の権利内容を知るための資料です。法務局(登記所)に行って、証明書の交付申請書(請求書)に記入すれば、だれでも取得することができます。昔は「登記簿」として紙媒体で保管されていたものですが、現在はデータ管理されているため、登記事項証明書に名称が変わりました。

一部の内容だけが記載された「一部事項証明書(=登記簿抄本)」ではなく、すべての内容を証明できる「全部事項証明書(=登記簿謄本)」が必要です。

管轄は関係なく、全国の登記所で取得が可能です。法務省が運営するウェブサイトで、オンライン請求することもできます。交付申請書・返信用切手・収入印紙を法務局へ送付して、郵送してもらう方法もあります。

参考:登記ねっと

戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書の取得

「登記原因証明情報」として、戸籍謄本や遺産分割協議書を準備します。これは登記原因、つまり登記を行うことになった原因を、審査する登記官に証明するための資料です。

相続のパターンによって登記原因証明情報は変わります。被相続人(亡くなられた方)の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式など、取得が大変なものもあり、専門家に依頼することもできます。

そして「住所証明情報」として、相続人の住民票が必要です。固定資産評価証明書は、税金の算出に使う土地の価格を知るために必要な書類です。固定資産の評価額は毎年4月1日に新しく切り替わり、相続登記の申請には最新の評価証明書を提出しなければなりません。

戸籍謄本・住民票・評価証明書は役所で取得でき、それぞれ200~400円ほどの費用がかかります。交付請求の際には、身分証の提示が求められます。

相続登記申請書の作成

相続登記を申請するために法務局へ提出する書類です。申請書の様式は、法務省のホームページに記載例とともに掲載されていて、ダウンロードが可能です。不動産の名義の変更には「所有権移転登記申請書」の項を参照してください。

参考:法務省・不動産登記の申請書様式について

相続登記に必要な書類まとめ

・登記事項証明書
・登記原因証明情報(遺産分割協議書、遺言書、相続人および被相続人の戸籍謄本など)
・住所証明情報(相続人の住民票)
・固定資産評価証明書
・相続登記申請書(所有権移転登記)

管轄の法務局へ申請

必要書類がそろったら、管轄の法務局へ出向きます。相続登記の申請は、管轄の法務局でないとできないので注意してください。相続した土地の管轄は、ホームページで調べることができます。

参考:法務局・管轄のご案内

3.2. 相続登記にかかる費用

相続登記を行う際に必要な費用です。

各種証明書代

登記事項証明書代が1物件につき600円。オンラインで請求するとやや安くなります。戸籍謄本・住民票・評価証明書代は自治体によって違いますが、合わせて1,000~2,000円ほどになります。

登録免許税

不動産の名義変更にかかる税金です。固定資産評価証明書にある不動産価格の、0.4%が課されます。

仮に相続した土地の評価額が2,000万円なら、登録免許税は80,000円です。

  • >登録免許税 = 不動産価格 × 0.4%

その他、相続登記を弁護士や司法書士に依頼する場合は、50,000~70,000円ほどが相場とされます。

3.3. 相続登記が済めば売却へ

土地の名義変更が完了すれば、あとは通常の土地売却の手順と同じです。相場を調べ、不動産業者に査定を依頼して媒介契約を結び、購入希望者を探しましょう。

以上が相続の簡単なポイントでした。相続の手続きは複雑ですし、費用や税金もかかります。もしもっと詳しく知りたいという方がいれば、こちらの記事をぜひ読んでみて下さい。

また、「売る以外の土地活用方法ってないの!?」「売却以外も検討したい」という方がいれば、ぜひこちらの記事も読んでみてください。

  • 売却には相続登記必須
  • 手続きに期限はない
  • 売却自体の流れは同じ

4. 不動産会社との3種類の契約について知っておこう

媒介契約は3パターン。業者と相談しながら自分で選択します。他社との競争を望むのか、1つの業者に任せたいのか、自分の方針を固めておきましょう。

4.1. 専属専任媒介契約

土地の売却におけるすべてを、特定の1つの業者にのみ任せる契約です。他の不動産業者と重ねて契約したり、個人で売却したりはできません。親戚や知人など、自力で購入希望者を見つけた場合でも、専任の業者を通じて売買契約を締結しなければなりません。

専属専任媒介契約を結んだ業者は、業務の実施状況を1週間に1回以上、売り手に報告する義務があります。他の不動産業者との競争がなく、制限の多い契約ですが、業者にとっては安定的な案件になるため、より真剣に取り組んでもらえる可能性が高いのがメリットです。

4.2. 専任媒介契約

特定の1つの業者にのみ仲介を依頼しますが、個人でも売買契約を結ぶことができます。他の不動産業者と重ねて契約することはできません。業者の業務実施状況の報告義務は、2週間に1回以上となります。

4.3. 一般媒介契約

複数の不動産業者と契約でき、自分でも売買契約を結ぶことができます。業者に対して他社との契約について通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」があります。他社との競争があるため、高く売れる可能性や、早期に買い手が見つかる確率が高い点がメリットです。

一方で業者にとっては不安定な案件なので、取り組み具合が希薄になることが考えられます。ただ、ここで挙げたメリット・デメリットは可能性に過ぎず、専任の業者が必ず頼りになるとは限りません。どのパターンを選んでも、結局は業者との信頼関係が重要になってきます。

  • 媒介契約の種類は3つ
  • 売却方針を定めておく
  • 信頼できる業者を選ぶ

5. より高く土地を売買するためのポイント

土地をできるだけ高く売るためには、まずは3つのことに注意しましょう。

なお、土地を高く売るコツを、一つの記事にまとめました。「もっと詳しく知りたい!」とお考えであれば、ぜひこちらもあわせて読んでみて下さい。

5.1. 複数の不動産業者に査定を依頼する

不動産の相場査定は、業者によって100万円単位の差が出ることもあります。1社だけで決めてしまうのではなく、相場の査定は複数の業者に依頼するのが原則です。

特に、後でご説明する「不動産一括査定サービス」を使えば、たった1回の手間で優れた不動産会社を6社まで選ぶことができ、手間を省きながら高値売却も可能です。

なお、「査定ってなに?」「査定についてもう少し知りたい」という方がいれば、こちらの記事もご覧になって下さい。

5.2. 土地はキレイな状態に

土地を不動産業者に訪問査定をしてもらうときや、購入希望者に見てもらう際には、できるだけキレイな状態にしておきましょう。担当者の心証が良くなると査定額が上がる可能性があり、購入希望者にとっては当然キレイな方が購入意欲が湧きます。

あまりにも酷い状態だと、査定額や売却価格が下がる要因になってしまう恐れがあるので、不法投棄や雑草など、自力で難しい場合は業者の手を借りて整えましょう。

5.3. 土地売買契約書の内容をしっかり確認する

買い手が見つかり、価格交渉にも折り合いがついたら、不動産業者が「土地売買契約書」を作成します。売り手・買い手双方が判をついて契約成立となりますが、契約日の前日までに、土地売買契約書の内容をしっかり確認しておきましょう。

話し合った結果と相違ないか、売り手にとって不利益な内容に変わってしまっていないか、すべての項目をチェックして間違いのないようにしてください。

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6. 不動産一括査定でできるだけ高く売却しよう

土地を高く売るには、どこに査定してもらうかが重要です。査定は複数社へ依頼するのが基本ですが、数ある中から業者を選び、1社ずつ査定を依頼していくのは、大変な労力を要します。一括で査定依頼ができるサイトを、賢く利用する必要があります。

6.1. イエウールには、全国の優れた不動産会社が1,600社登録

厳選された不動産業者が1,600社も登録しているイエウールなら、自分に合った業者が簡単に見つかります。

6.2. たった1回で、不動産業者を6つまで選べる

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