賃貸併用住宅は5つのリスクに注意!後悔しないための対策を徹底解説

賃貸併用住宅は5つのリスクに注意!後悔しないための対策を徹底解説

賃貸併用住宅の経営をするなら、事前にリスクを把握しておくことが大切です。リスクを知らずに経営を開始してしまうと、損失が発生してしまい、赤字になってしまう可能性があります。

土地活用で損をしないためにも、リスクを調べて対策をしておくことが重要です。賃貸併用住宅にはどのようなリスクがあるのかを知り、賢く対策して失敗なく土地活用を行いましょう。

まずは賃貸併用住宅を経営することがどのようなことなのか知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

賃貸併用住宅で注意するべき5つのリスク

賃貸併用住宅を建築するなら、注意すべきリスクが5つあります。

  • 空室が増えるとローンを滞納しやすい
  • 自宅向けと賃貸向けの立地の違いで空室が続く
  • 入居者との距離が近くトラブルが起きやすい
  • 簡単に売却はできない
  • 将来の取り壊しは入居者がいるとできない

リスクを正しく把握し、どのような点で失敗しやすいのかを知っておきましょう。

空室が増えるとローンを滞納しやすい

戸建てと比較すると、賃貸併用住宅のほうが住宅規模が大きくなるため、建築時の費用も高額になります。そのため、融資を受ける場合も金額は高額になりやすく、空室が増えた場合にローンを滞納しやすいというリスクがあります。

融資はある程度家賃収入があることを前提として受けるため、空室時に返済が苦しくなりやすいです。土地活用をしたにもかかわらず、ローンの支払いに追われて収支がマイナスになってしまう場合があることは理解しておきましょう。

自宅向けと賃貸向けの立地の違いで空室が続く

賃貸併用住宅は、自身の自宅兼賃貸住宅となるため、自分の住みたいと思う立地と入居者が求める立地で、ギャップが生まれることがあります。つまり、自分が住みたいと思う環境でも、入居者にとっては不向きな環境であり、空室が続くことも考えられます

賃貸併用住宅は自身の住居というだけではなく、賃貸物件という視点も持って建築する立地を考えることが大切です。

入居者との距離が近くトラブルが起きやすい

賃貸併用住宅では、自分と入居者が同じ建物に住むため、通常の賃貸物件よりも入居者との距離が近くなります。入居者と頻繁に顔を合わせることになり、良好な関係が築けることもあれば、トラブルが発生する可能性もあります。

生活リズムの違いや周囲への配慮の有無などによって、入居者ともめることもあり、人間関係におけるリスクは大きくなります。

簡単に売却はできない

自宅であり、賃貸物件でもある賃貸併用住宅は、市場でのニーズを獲得しづらいことから、簡単に売却できません。賃貸物件として売却を目指す場合は、収益性のない自宅部分がネックになるため避けられやすいです。

また、自宅として売る場合は、賃貸部分が不要となるため、買い手を見つけることが難しくなります。賃貸併用物件は特殊な建物であることから、売却できるターゲット層が限定され、出口戦略を立てづらくなることはリスクとして覚えておきましょう。

将来の取り壊しは入居者がいるとできない

入居者がいる状態では、基本的には取り壊しはできません。賃貸契約では入居者の契約違反など、正当な理由がない限り、退去を求められないことは覚えておきましょう。

そのため、賃貸利用をしてから将来的に取り壊しをすることになっても、入居者が退去してからでないと行動ができない点はリスクとしてあげられます。

賃貸併用住宅のリスクを軽減する6つの対策

賃貸併用住宅の建築にはさまざまなリスクがありますが、対策次第で失敗を防ぐことは可能です。

  • 賃貸としての需要があるか調査してから建てる
  • ローンは最悪を想定して無理のない範囲で組む
  • 専門家に賃貸経営の管理を委託
  • プライベートを確保できる間取り
  • 売却は早期に専門家へ依頼
  • 将来の退去に備えて賃貸の契約内容を変更

リスクを軽減する6つの対策を知り、事前準備を徹底することで、上手にリスクを回避して賃貸経営を行いましょう。

賃貸としての需要があるか調査してから建てる

賃貸併用住宅を建築するなら、建築前に賃貸需要があるかを調査しておくことが大切です。自身が住みたいエリアであっても、賃貸需要があるとは限りません。住宅を建てても需要がないと入居者は獲得できないため、ニーズがあるかは確認しておく必要があります。

また、賃貸需要がある場合でも、単身者とファミリーのどちらが多いのかもチェックしておくことが大切です。どのようなターゲット層になるかによって、建築する建物の種類や規模などは異なります。

リスクを回避するためには、賃貸併用住宅の建築を請け負ってくれるハウスメーカーと相談し、どのような需要を期待できるか調査してもらうことがおすすめです。

ローンは最悪を想定して無理のない範囲で組む

ローンを組む場合は、念入りにシミュレーションをしておくことが大切です。いざ賃貸経営を始めても、当初の予定通りに入居者を獲得し、家賃収入が得られるとは限りません。そのため、最悪のケースを想定し、無理のない範囲で組むことを心がけましょう。

ローンの審査に通ったからといって、必ずしも無理なく返済ができるとは限りません。毎月の返済で生活を圧迫しないかは、その時点の収入や貯蓄などを踏まえて判断することが大切です。

また、ローン滞納のリスクを回避するには、できるだけ頭金を多くすることがおすすめです。賃貸併用住宅にかかる全額を融資でまかなうことも可能ですが、フルローンはリスクが高くなります。頭金が多いほど融資の返済額も少なくなり、よりリスクを軽減して賃貸経営を開始できます。

専門家に賃貸経営の管理を委託

賃貸経営の管理は自分でも行えますが、入居者トラブルを回避したり、管理の手間を省いたりするなら、専門家に委託することがおすすめです。管理会社に入ってもらうことで、入居者とトラブルが起きても第三者が介入して、問題を解決しやすくなります。

また、管理会社によっては、サブリースと呼ばれる一括借り上げ方式を採用していることもあります。サブリース契約の場合は、空室時でも家賃収入を保証してもらえるため、空室リスクを避けたい場合は利用するとよいでしょう。

プライベートを確保できる間取り

入居者とのトラブルを避けるには、お互いにプライベートを確保できる間取りにすることがおすすめです。自宅と賃貸部分の動線をそれぞれわけておくことで、お互いの接触を減らすことができます。

賃貸併用住宅には縦割りと横割りの2つがあり、それぞれで特徴が異なります。縦割りは自宅と賃貸部分のそれぞれを1、2階で取る間取りです。お互いの部屋が上下にならないため、顔を合わせづらく、1階部分に庭や駐輪場を作れます。

しかし、室内に階段部分を作る必要があるため、部屋が少しだけ狭くなってしまう点はデメリットです。横割りは、1階を賃貸部分、2階を自宅部分のように階層でそれぞれのスペースをわける間取りです。

入居者と顔を合わせる回数が増えたり、お互いの生活音が気になりやすかったりするつくりですが、1階を自宅にするなら高齢になっても住みやすくなります。2階を自宅にするなら日当たりや風通しがよくなることはメリットでしょう。

売却は早期に専門家へ依頼

賃貸併用住宅の売却を検討しているなら、早めに専門家に依頼することが大切です。賃貸併用住宅は市場での需要が少ないため、通常の住宅、あるいは賃貸住宅よりも売るまでに時間がかかります。そのため、できるだけ早く売却に臨んだほうが、資産価値が低下する前に売却を完了させやすいでしょう。

賃貸併用住宅を売却するなら、特殊な家の売却に強みのある、実績ある不動産会社に依頼することがおすすめです。これまでに賃貸併用住宅を売却したことがあるなら、ノウハウがあるため効率的に売却活動を進めてもらえます。

将来の退去に備えて賃貸の契約内容を変更

入居者を募集する場合は、将来の取り壊しや自宅への転用、売却などに備えて契約内容を考えておくことが大切です。賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約の2つがあり、それぞれで特徴が異なります。

一般的な賃貸契約は普通借家契約であり、1年以上を目安として契約し、借主の意思で更新が可能です。普通借家契約の場合は、借主に退去を求めることができず、借主が自身の都合で出ていくまで契約が続きます。

対して定期借家契約は、契約時に期間を決めることができ、満了時には契約の更新はありません。例えば10年の定期借家契約にするなら、10年後に契約が満了となり、そのタイミングで入居者を退去させられます。

将来的に別の方法で賃貸併用住宅を利用したいなら、契約期間を限定できる定期借家契約を選んだほうが、自分の好きなように住宅を扱えるでしょう。

賃貸併用住宅で知っておくべき基礎知識

賃貸併用住宅の経営をするなら、事前に知っておくべき基礎知識があります。

  • 賃貸併用住宅にかかる初期費用
  • 賃貸併用住宅の利回り
  • 賃貸併用住宅のランニングコスト
  • 家賃収入で確定申告が必要

基礎知識を正しく身につけて、失敗なく賃貸経営を行いましょう。

賃貸併用住宅にかかる初期費用

賃貸併用住宅の建築から経営開始までには、さまざまな初期費用がかかります。

項目 費用の目安
建築費
  • 木造:坪56万円程度
  • 鉄骨造:坪82万円程度
  • RC造/鉄筋コンクリート造:坪85万円程度
  • SRC造/鉄骨鉄筋コンクリート造:坪87万円程度
ボーリング調査費用 15万~30万円程度
設計料 工事費の1~3%程度
印紙税 3~6万円
水道分担金 100万円前後
火災保険料 建物の大きさによって異なる
登記関連の費用 数十万円程度
不動産取得税 数十万円程度
入居者募集時に仲介業者に支払う費用 最大で家賃の1カ月分

総額すると、数千万円以上かかることも少なくありません。また、項目ごとの詳細な費用は、ケースバイケースで変動します。一部の費用はかからないこともあり、上記すべての費用が絶対にかかるわけではありません。

賃貸併用住宅は通常の戸建て住宅よりも建築時のコストが高いため、融資を受ける場合でもできるだけ多くの自己資金を用意しておくことが大切です。

賃貸併用住宅の利回り

賃貸併用住宅によってどれくらいの利益が得られるかは、利回りを計算して考えることがおすすめです。利回りとは、投資した金額に対して、一定期間で得られるリターンを示したものです。利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあり、それぞれで計算式が異なります。

  • 表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
  • 実質利回り=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

表面利回りは年間でかかる経費を考慮せず、家賃収入のみで計算して算出するため、大まかな目安の利益となります。対して実質利回りは経費も含めて計算するため、より実際の利益に近い指標の算出が可能です。

そのため、実際にどれくらいの利益が得られるかは、表面利回りではなく実質利回りを参考にしたほうがよいでしょう。利回りの計算や得られる収入の想定は、不動産会社や管理会社などのプロに相談して算出してもらうことがおすすめです。

賃貸併用住宅のランニングコスト

賃貸併用住宅を経営するには、初期費用だけではなくランニングコストもかかります。ランニングコストとしては、物件の管理費や定期的な修繕費用、融資を受けた場合はローンの返済などがあげられます。

また、土地と建物のそれぞれを所有している場合は、両方に固定資産税や都市計画税などの税金がかかることも覚えておきましょう。入居者がいないと家賃収入がなく、ランニングコストの支払いが苦しくなることも多いです。

そのため、初期費用だけではなくランニングコストがどれくらいかかるかも計算し、無理のない経営プランを立てることが重要です。

家賃収入で確定申告が必要

年間の家賃収入が20万円以上あるなら、翌年に確定申告をしなければなりません。確定申告は原則2月16日~3月15日までの間に、税務署や確定申告書作成会場などで行います。

無申告、あるいは期限を超過してからの申告だと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生し、通常よりも高い税率で税金を納めなければなりません。また、確定申告が必要な人に対して、申告の必要性を知らせる事前通達はないため、自身で判断して確定申告を行う必要があります。

賃貸併用住宅を建てる依頼先の選び方

賃貸併用住宅を建築するには、どの業者に依頼するかも念入りに決める必要があります。建築の依頼先を選ぶ際には、いくつかのポイントがあります。

  • 賃貸併用住宅の実績があるハウスメーカー・工務店
  • 安心して賃貸経営を続けられるサポート
  • 依頼先は複数社を比較してから決定

上記のポイントを踏まえて、最適な業者を見つけましょう。

賃貸併用住宅の実績があるハウスメーカー・工務店

賃貸併用住宅は通常の賃貸住宅とはつくりが異なるため、賃貸併用住宅建築の実績があるハウスメーカーや工務店に依頼することがおすすめです。実績のある業者なら、適切なアドバイスを受けることができ、かつ複数のブランドが用意されていることもあります。

実績のない業者だと希望とする賃貸併用住宅を建築してもらえず、賃貸部分に不備があったり、自宅部分の希望を実現できなかったりするため、業者選びは念入りに行うことが大切です。

安心して賃貸経営を続けられるサポート

賃貸経営を安心して続けるためには、建物の管理や設備の保証など、サポートのある業者を選ぶことがおすすめです。サポートのある住宅なら、不安なく賃貸経営を行いやすくなり、問題が発生しても素早く解決してもらいやすいです。

また、賃貸併用住宅は建築してから数年から数十年と、長期間住むことを前提にします。そのため、長期間サポートが受けられるように、業績の安定した倒産する可能性が低い業者を見つけることも重要です。

依頼先は複数社を比較してから決定

建築を依頼する業者は、複数社で比較してから決めることが大切です。最初の1社だけで決めてしまうと、提案されたプランが本当に優れているのか、判断が難しくなります。

複数社から提案を受けて比較することで、より最適なプランを見つけやすくなります。依頼先を選定する際には、土地活用のポータルサイトを利用したり、複数の工務店やハウスメーカーに問い合わせたりして選ぶことがおすすめです。

賃貸併用住宅はリスクに納得し対策をしてから建てよう

賃貸併用住宅の建築や経営には、さまざまなリスクがあります。そのため、土地活用を開始するにあたっては、リスクを把握し、失敗のないように対策をしておくことが大切です。

リスクヘッジを入念に行うことで、賃貸併用住宅の経営は失敗しづらくなります。リスクを納得し、事前対策をきちんと立てて、賃貸併用住宅での収益化を成功させましょう。

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