もくじ
土地改良区とは
農地を有効に活用しようという農林水産省の政策の一つで、農地を持つ農業従事者が農業をしやすいように農地整備や農業用水路の新設、工事などを各自治体に代わって行う団体を指します。「水土里ネット」という愛称でも知られています。農林水産省認可の農地管理団体の名称
土地改良区とは、農林水産省が1949年に定めた土地改良法に基づく農業者による組合組織のことです。それまでの農業は各地方の個人事業主として農家が独自に農地開発や水路工事などを行っていましたが、国の食を支える農家の発展を目的に国が認可する団体に各地域の農業を仕切らせるようになったのがはじまりです。土地改良区の概要
組織
一定地域において、15人以上の現役農業者を組合員とし、各都道府県知事の許可により設立されます。農業者は地域ごとの土地改良区団体に加入する義務があります。組合員は、土地改良区が施工する農道や水路、農地整備に関わる施設の維持管理のための費用(賦課金)を支払う他、自分の農地に関わる地区内の水路や農道などの清掃や浚渫作業にも携わる義務があります。事業内容
農地整備や農道工事、農業用水路の新設および維持・管理などの土地改良工事が主な事業です。これらの事業は地区内農業者の2/3以上の同意を得て実施されます。土地改良区が実施する事業は、その土地で農家を経営的に支えているだけではなく、農業用ダムや水路を造ることで防災対策になり、または大規模な水利施設を公園やレクリエーション施設にすることで景観の保全にも役立っています。また、農業地帯が観光地化が地域外からの観光客も取り込み、過疎化対策にもなっています。
現状
現在、全国には約7,000の改良区があり、延べ面積にして約300万ヘクタール、組合員は延べ430万人にのぼります。農林水産省が推進している組織運営の合理化や事業施設の管理機能の強化、合理化のため年々減少傾向にあります。一方、地域によっては合併により1,000ヘクタール以上の大規模土地改良区も増えています。合理化のための合併を推進している国の対策が功を奏しているようです。- 農家は改良区団体に加入
- 加入組合員は事業費も負担
- 一般の税金も納税義務あり
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土地改良区を保有することでかかる費用
全国には約7,000以上の土地改良区があり、それぞれに土地改良区を管理する団体があります。組合員としてかかる費用
農業従事者は必ず地元の団体に加入しなければいけません。加入する際の「入会金」はありませんが、農業運営に関わる施設の維持管理費として徴収されます。この費用は「維持管理賦課金」といい、各団体によって違います。事業資金としてかかる費用
加入後の組合員は、その土地の工事が行われるたびに工事資金として「経常管理賦課金」を払う義務があります。賦課金の金額は農林水産省が定める「土地改良区定款」や各団体、工事内容、工事に関わる農家の数になどによって決められます。工事が行われる地域が一軒だけの農家の範囲でしたらその農家だけが賦課金を支払いますし、何軒もの農家の土地が範囲になっていればその全ての農家が賦課金を支払うことになります。ちなみに、賦課金の相場は各地域ごとにかなりの違いがありますが、大体数千円～2万円/10a(アール）です。実際は農道や水路を1軒だけで使用することはあり得ませんので、必然的に何軒かの農家が対象となります。その事業が必要かどうかは事前に対象となる農家のうちの2/3の同意により決定します。
この他にも農業者は個別に一般家庭と同様に固定資産税や住民税なども支払わなければいけません。固定資産税率は一般家庭よりも低い額ですが、農地の所在場所によっても税額が変わってきますし、そもそも農地は宅地よりも広いので、その分実際に支払う税額は大きくなります。
- 土地改良区内でも利用
- 耕作しなくても賦課金義務
- 農地を利用しなければ損をする
土地改良区を相続するとどうなるの？
さて、自分が以前から所有していた土地や、親から相続した土地がたまたま土地改良区の土地だったらどうなるのでしょうか。この土地は、本当は誰のものになるのでしょうか。手続きが必要
たまたま自分の土地が土地改良区保有の土地と重なっていた場合、どうなるのでしょうか。これは、その土地の前の所有者(親族の場合もあります）が土地改良区団体への手続きを怠っていたことが原因です。書面上では一つの土地に農業者と国(土地改良区の団体）と名義人が二人いる形になりますが、農地全体が土地改良区保有地であることはほとんどなく、大抵の場合は一部(水路際や公道沿い）の土地だけが重複しているだけですので、違法というわけではありません。名義変更の手続きをすれるだけで大丈夫です。費用
「自分の土地なのにどうして工事の度にお金をだすのか？」と疑問に思う農家がいると思いますが、自分では加入していなくても前の持ち主(親族など）が組合員になっているので、土地改良区内として賦課金を払う義務が発生します。また、前の持ち主が農地として使用していて、現在の持ち主が農地を使用していなくても賦課金は支払わなければいけません。それは、土地改良区の行う事業はすべて農業者が農業を続けていくためのものですので、あくまでも土地改良区の組合員は農業を営んでいるという前提に立っています。そのため、いろいろな事情により農業をしていなくても「農地」を持っているので賦課金を支払わなければいけないのです。
個人としての利用
土地改良区の対象となっている土地は「農地」ですので、引き続き農業を続けることができます。しかし、農業以外に使用することはできません。農業以外に使用する場合(転用）は、転用手続きをしなければいけません。
土地改良区を売却することはできるのか
土地改良区は日本の食産業を支える農業人口の減少を抑えることを目的に設立された団体です。しかし、後継者がいない、農業では食べていけないなど経営ができなくなった場合でも賦課金は支払わなければいけません。また、使用していない土地の固定資産税も払いつづけなければいけません。そのため、どうしても農地を手放さなければいけなくなることがでてきます。そういう時、農地を売却することができるのでしょうか。売却する相手による
土地改良区の土地、すなわち農地を売却することは可能です。ただし、売却する相手や売却内容によってそれぞれの条件があります。たとえば、同業者に農地としての使用を目的に譲渡する場合は、譲渡先の農家としての運営状態なども判断の対象になりますし、農家以外の第三者に売却する場合は買主が農地として使用するか農地以外の利用をする(転用）かによっても条件や手続き方法が違います。
一般に、農地として譲渡する方が条件は緩いようですし手続きも簡単です。一方、今まで農業をしていなかった人が譲り受けた農地で農業を始める時や別の用途で使用する場合の手続きは複雑で面倒です。しかし、農地だった土地が以前は宅地だった場合の手続きは簡単です。必ず過去の登記簿を確認することをおススメします。
売却できない場合がある
農地として利用する場合にも、転用して売却する場合いにもずれにも売却ができない場合があります。例えば農地として使用する場合は、今まで水田として使用していた土地を畑作用にする場合、その土地が畑作に向いているかの事前調査が必要になります。また、農地として使用していた土地を商業地や住宅地に転用する場合も同じく事前に調査を行い、審査されます。調査の結果転用ができないと判断された場合は、農地として売却するしかありません。
- 土地改良区内でも売却可能
- 売主・使用目的を事前に決定
- 売却手続きはいずれも面倒
土地改良区を売却するまでの流れ
土地改良区の土地を売却することは可能ですが、どのような手続きを踏まなければいけないのでしょうか。ここでは、事前の土壌調査などで売却可能になったことを前提にして売却手続きについてご説明します。売却する前に注意する点
農地として売却する場合にも転用して売却する場合にも、必ず農業委員会に売却する旨を事前に報告しなければいけません。この時点で売却先が決まっていなくても報告する義務があります。この時、農地として売却するのか転用して売却するのかも決めて明確に報告しなければいけません。つまり、「どちらにするか決めてないけど、どっちにしろ売却します」という報告は認められません。また、売却する土地が相続などで譲渡された場合、農業委員会への報告には相続登記を済ませた旨を記した登記事項証明書を提出しなければいけません。よって、相続手続きを先に済ませていなければ売却報告もできません。農業委員会への報告は、相続してから10か月以内と決まっていますので、売却する予定があるのなら、相続手続きは出来るだけ早めに済ませてください。
売却するまでの流れ
売却手順は大きく分けて、農地として譲渡する場合と転用して売却する場合の2種類あります。農地のまま売却する手順と費用
- 土地改良区は国管理農地
- 農業人口抑制の一政策
- 土地改良事業は農家主導
農地として売却する場合は、ほとんどの場合は農業委員会への報告が済んでいますので、必然的に農業委員会の仲介があります。この場合、800万円まで控除対象となりますので、農地として5年以上利用していれば売却金額から800万円を引いた額の15％が所得税、5％が地方税になります。また、利用期間が5年未満でも30％が所得税、9％が地方税として納税します。
一方、農業委員会の仲介がないと控除額800万円は適用外となります。つまり、売却価格から購入価格と不動産会社の仲介手数料を差し引いた額にかかる税率になります(税率は農業委員会仲介の場合と同じです）。
なお、土地の購入価格が不明な場合は、売却価格の5％を購入価格とするように定められています。
農業以外の用途に転用する手順と費用
農地から転用して売却する場合は、控除額は0円です。よって、不動産評価額の1.4％が固定資産税額になります。一見して安い印象を受けますが、評価額は転用用に整地した状態での価格ですので一般の宅地などと同じ評価額になります(農地は宅地よりも広いので、その分評価額は高くなります）。さらに、宅地用に転用する場合は土地造成工事や書類作成依頼料など別途費用がかかります。これらの費用は売主が全額負担することになっています。
- 売却前に必ず報告義務
- 売却のみ控除適用
- 売却時の経費を全額負担
土地改良区内の土地の売却はとても複雑
土地改良区内にある土地を売却する手続きはとても面倒です。その手続きの面倒さから手を付けずに農閑地として放置している人も少なくありません。しかし、そのまま放っておいても税金はかかりますし、水路や農道などの工事が入った場合、強制的に賦課金が徴収されます。かと言って、何の手続きもしないで家を建てたり他の用途で使用することもできません。将来使う予定がないのであれば出来るだけ早く売却することをおススメします。イエウールの無料一括査定で相談できる不動産会社を探そう
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