マンションの価格推移|売り時を見極めて後悔しない取引をしよう

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景気の低迷が続く中にあっても、順調に価格の上昇を続けてきた新築・中古マンション。アベノミクスによる緩やかな景気回復が感じられつつある中で、その価格は今後も上昇を続けるのでしょうか。この記事では、マンション価格の決まり方とこれまでの価格推移を見直し、マンションの売り時についての考え方に迫ります。

先読み!この記事の結論
  • マンション価格は土地代、建築費用、販促費、不動産会社の利益で決まる。
  • 都市部のマンション価格は上昇傾向にある。

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マンション価格の決まり方

マンションの価格は、もちろん新築か中古かによって大きく異なりますが、その金額は物件価値だけでなく価格決定のプロセスによって左右されます。それぞれの価格の決まり方を詳細に見てみましょう。

新築の場合

新築マンションの価格を左右する要素は主に4点あります。

土地代

空いている土地があるからと言って、どこでもマンションが建てられるというわけではありません。一般的に高層建築になるマンションは、基準をクリアする強度の地盤であることが重要であり、同時に建築予定地の周辺住民から理解が得られている必要があります。
条件に恵まれ、マンション建築に適した広さの土地となると、当然ながら人気もありますし、競争原理が発生して取得のためのコストも増大します。不動産会社がコスト回収を行うために、土地代はマンション価格に反映されてしまいます。

建築費用

土木・建設業における昨今の人手不足は非常に顕著であり、そのことが原因で人件費もうなぎ上りです。東日本大震災から相次ぐ自然災害の復興工事や、東京オリンピックのための大型競技場建設ラッシュなど、多くの人手を要する工事が続いていることが原因と言われています。
全国建設業協会のデータによると、東京都の2015年における特殊作業員の1日あたりの労務費は22,000円、普通作業員は19,200円です。5年前、2010年のデータでは特殊作業員が16,900円、普通作業員が13,600円であり、概ね1.3~1.4倍と大幅に上昇していることがわかります。当然ながら、人件費の高騰はマンションの値段に跳ね返ってきます。
他にも、建築物に必要なセメントや鋼材などの資材も高騰しています。これは、資材の生産にかかわる工場などでも、人手不足が発生していることや、厚生労働省が2015年度から告示した労務費の改定によることが影響しているものと思われます。

広告宣伝費

新築マンションが落成したなら、不動産会社はできるだけ短期間に全戸完売を目指さなくてはなりません。土地代や建築にかかった費用を回収するには、広く世間に新築マンションの魅力をアピールし、多くの参観者に来場してもらって契約を締結することが肝要となります。
広告宣伝費には、モデルルームの運営費用、不動産会社や関連業種の営業マンの人件費、広告出稿費用などがありますが、それら間接的にかかる費用も当然ながら新築マンション価格に上乗せされていくことになります。

不動産会社の利益

新築マンション建築は壮大なプロジェクトです。その街に多くの人が転入し、新たなコミュニティが形成され経済が活性化します。そういった包括的な街づくりの起点となるマンションは、不動産会社にとって大きな利益を生みます。購入者の出資できるギリギリのラインを維持しつつ、利益が価格に上乗せされます。

中古マンションの場合

では、中古マンションの場合はどのような要素が価格を決定づけるのでしょう。新築マンションとは全く異なるプロセスが存在ます。

過去の取引実績

マンションの売却際は、過去の取引実績が重要視されます。多くの場合は、最初に簡易査定で価格査定が行われますが、査定額算出に際して参考となるデータは、周辺の売り出し事例や過去の成約取引事例における価格、1年に1度発表される公示価格などです。
また、売主から仲介を依頼された不動産業者が物件の査定を行う際には、交通インフラ、駅からの距離、周辺環境など立地条件に関する事項や、眺望・景観、騒音・振動などの環境要因を確認します。建物そのものの評価としては、維持管理状態、リフォームの有無などを調査し、総合的に判断のうえ価格が決定されるのです。
  • 新築は4つの要素
  • 中古は取引実績
  • 周辺環境も重要
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土地価格の推移

マンションの価格を左右する背景にあるのが土地の価格ですが、不動産バブルや昨今の経済低迷を受けて、どのように推移してきたのでしょうか。

公示地価の推移

三大都市圏の公示地価(全用途)は昭和53年の10万9,800円だったものからバブル期の平成3年には101万2,900円となりました。その後、バブル崩壊やリーマンショックなどの長引く景気低迷のあおりを受けて、平成30年は37万7,300円まで下落しています。

路線価の推移

一方路線価の推移も公示価格とほぼ同様です。各県庁所在地の最高路線価を時系列で確認してみると、1992年がこれまでの最高価格になっているところが多く見られます。路線価におけるバブルのピークがこの時点と言えるでしょう。
バブル期の東京都における最高路線価(1平方メートルあたり)は 3,650万円、大阪府は2,830万円、京都府が2,080万円、神戸市が2,020万円、そして名古屋市が1,942万円にまで上昇しています。
路線価がピークを迎える10年前の1982年における路線価と比較すると、最も伸び率が高いのは京都市で 15.0 倍(1991年)、次いで名古屋市が14.9 倍(1992年)となっています。バブルの発祥地と言われている東京都も8.7倍まで上昇し、三大都市圏を中心に、最高路線価の上昇が波及しました。
そして路線価のバブルは関西圏で先行して下落への転換が始まりましたが、地方圏へは大都市圏との価格調整が遅れて波及しました。その結果、地方都市では路線価の伸びが低く、大都市圏で始まった土地バブルは、地方都市圏にまで波及する以前に崩壊に転じたという見方が大半です。
  • 公示価格の推移
  • 路線価の推移
  • 大都市圏中心に高騰

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東京圏のマンション価格は上がり続けている

マンション価格の値上がりが話題となる中、今後の相場予測は大変気になるところです。マンションを所有しているあなたも、中古マンション価格は上がり続けるとお考えではないでしょうか。これまでの価格推移について見てみましょう。

都心の中古マンションの成約価格推移

都心の中古マンションにおける成約価格は、2013年3月から2015年10月頃まで順当に上昇し、2013年4月には3.3平方メートルあたり253万円だったものが、2015年10月時点で340万円を超えています。特に2015年4月以降はほとんど下振れのない価格上昇が続き、メディアでも頻繁に取り上げられることになりました。
その後、2015年11月からは一転して下降気味となり、2016年に入ってからは細かな上下を繰り返す不安定な市況となっています。

日銀の金融緩和と価格推移

国内の金融緩和は政府日銀の政策発表から見ると、2018年以降も継続されると考えられています。そのため、基本的にはこれからも低金利で推移することが予想され、マンション売買の市場にはマネーが流出して活況を呈するという見方が多いようです。
新築マンションの価格は都心を中心に頭打ち気味と言われてはいるものの、マンション需要は依然として旺盛です。ただし、海外の政策や経済状況は重要な要素であり、たとえば米国の金利上昇による影響を受ける可能性は否定できません。
住宅ローンについても、金利の低水準を抑制するようにとの金融庁・日銀による介入があるため、これらの引き締めによる影響で借りにくくなるリスクがあります。新築マンションの供給数は東京都心を中心として僅かながら増加傾向にあったものの、最近ではこれが穏やかに減少する傾向にあるようです。

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  • 価格は上昇を継続か
  • 政策による影響
  • 消費税増税も考慮
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この先のマンション価格の推移は誰にも分からない

不動産価格の先行きは、日々分析を行っている専門家でもなかなか正確に予測することは不可能です。したがって、このままマンション価格の上昇傾向が続くのか、それとも下落に転じるのかは誰にもわかりません。

マンション価格上昇が停滞する可能性

マンション価格はこれまで上昇傾向が続いていたものの、長引く不景気が影響して購買力はそれほど高くはありません。新築・中古ともに市場のマンションの在庫数だけが増加し、マンションの選択肢は豊富ですが、価格が高く、売却がスムーズに進むかどうかは不透明です。
これほどまでに価格上昇が続いた今、都心を中心としたマンション価格は下降気味に推移する余地もあります。そんな中で、昨今のマンション契約価格が頻繁に上下を繰り返している点は、価格推移の予測をさらに難しくしています。

割高だと言われている今こそが売りどきかも

ここ数年のマンション価格の上昇には、様々な要素が影響していますが、東京オリンピックの開催決定、原材料費高騰、住宅ローン金利の引下げに伴う需要の増加等が主な要因と言えそうです。そう考えると、順調に価格が伸びてきている今こそ売り時なのかもしれません。
大幅な利益を求めて高値でのマンション売却は難しいかもしれませんが、価格設定次第では十分に利益の出る価格で売れる可能性もあります。市場の適正価格を知り、本格的に下落傾向に転換する前にマンションを売ることが、後悔をしない資産運用につながることでしょう。
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  • 価格推移は不明
  • 売り時の見極め
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