土地の権利証の紛失にも慌てないために手続きについて解説

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自前の土地を所有している方にとって、土地の権利証は命の次に大切なもののはず。事実、土地の権利証がなければ土地の売買はもちろん、相続の際にもさまざまな面で不都合が生じます。ただしもちろん、土地の権利証を万一紛失してしまった場合でも永久に土地の売買ができなくなるわけではなく、行政手続きなどによる救済措置が用意されています。土地の権利証の意味と役割、紛失時に講じるべき対処法について詳しく掘り下げていきます。

先読み!この記事の結論
  • 権利証=登録済証である
  • 権利証は売買に必要なので大切に保管しておこう

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権利証とは

実際に土地を所有していない方にとって、土地の権利証などと言われてもあまり実感がわかないかもしれません。また、「将来も土地をもつつもりはないから自分には関係ない」と思われている方も少なくないでしょう。
しかしながら、たとえば相続で両親から土地を一軒家ごと引き継いだり、老後の資金確保としてアパマン経営をはじめたりと、思わぬかたちで土地の所有者になるケースは多いものです。
ここからは、すでに自分の土地を持っている方、また近いうちに土地を所有する可能性のある方向けに、土地の権利証が果たす役割と紛失時の正しい対応についてぐたいてきに見ていきます。

不動産の所有者と証明する書類

土地の権利証というと、「その土地を所有している事実を証明する唯一絶対の証明書」というイメージを持たれるかもしれませんが、実際には「登録済証」とよばれるものであり、原本はまた別の場所に保管されます。
土地を購入したり譲渡されたりした場合、かつてのシステムではまず法務省に「土地の申請書」を提出し、所定の登記手続きを完了させたあとに申請書の副本としての証明書を受け取ることになります。これがいわゆる土地の権利証であり、法的には申請書と同等の効力をもつ公的書類として扱われます。
なお、権利証は俗に「権利書」ともよばれますが、法的に正しい呼称としては「権利証」のほうであり、土地の所有権を正式に証明した書面のことを権利書とよぶ、という風に慣例化されています。

権利証を使うのは主に不動産売買のとき

土地の権利証が実際に必要になるのは多くの場合、土地を売買する時です。権利証を用意すべきなのは売主のほうであり、買主のほうには基本的に権利証を準備する義務はありません。

金融機関からの融資をとくに受けない場合、司法書士などに委託することなく所有権移転の手続きを行うことができます。土地の権利証(登録識別情報)以外に売り手側が用意すべきものとして、住民票、印鑑証明書、固定資産税評価証明書、収入印紙があり、基本的にはすべてがそろってはじめて土地売買の手続きが可能になります。

平成18年から登記済権利証は登記識別情報に変わった

土地の権利証という呼称は一般名詞としても定着していますが、実は、法的には「土地の権利証」という呼び方は使われなくなっています。
2005年より法律が改正され、土地の登記情報は順次法務省によってオンライン化されました。つまり、現在では土地の権利証は原則として電子情報として管理されているのであり、法改正以降に登記された土地についてはすべて電子ファイルによって登記情報が保管される形式になっています。
このように、土地の権利証は今や古い呼び方になりつつありますが、法改正以前に登記された土地や建物については旧法の規定にしたがって書面上の権利証が重要となりますので、土地の登記時期については厳密に把握しておきましょう。
  • 権利証=登録済証
  • 権利証は売買に必要
  • 現在は登録識別情報

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2権利証の再発行はできないが不動産の所有権はなくならない

土地の権利証(登録識別情報)は土地の売買、譲渡においてきわめて重要な役割を担いますが、万が一権利証を紛失してしまった場合でも土地の所有者であることを証明できれば所有権の移転が可能になります。権利証を紛失した場合の手続き方法について具体的にお伝えしていきます。
  • 登記済権利証をなくしても登録識別情報の発行はできない

不動産の所有権を失うわけではない

土地の権利証を紛失してしまったからといって土地の所有権そのものを失うわけではありません。土地の権利証(登録識別情報)はあくまでも法務省に保管されている原本の複製という位置づけであり、もっとありふれた表現をすればコピーなのです。
つまり、法務省が保管している原本と内容が一致していることを証明することができれば権利証がなくても土地の売買手続きは行えることになり、法的にも大きく分けてふたつのパターンが用意されています。
ひとつは事前通知制度です。不動産売却ではまず登記申請を行う必要がありますが、その際に権利証を紛失してしまった、すなわちその土地の所有権を法的に証明できないことが認められれば登記所から土地の登記名義人の住所に本人確認のための書類が郵送されます。
日本国内なら2週間、海外在住であれば4週間以内に本人確認書類を登記所へ返送すれば土地の所有権が証明され、権利証(登録識別情報)がなくても売買手続きを進めることができます。
本人確認手続きが複雑でわかりにくいという場合は、「有資格者による本人確認情報の提供制度」がおすすめです。司法書士など専門資格を有する専門家に委託して登記所に本人確認書類を送ってもらうシステムであり、事前通知と比べて一定の手数料がかかりますが仕事などで多忙な時期には時間の節約になります。

権利証無しで不動産を売却する方法は3つ

2005年の法改正によって、土地の権利証のもつ役割は徐々に薄れつつあります。土地の権利証を紛失してしまった場合でも不動産を売買する3つの方法について具体的に掘り下げていきます。

事前通知制度を利用する

土地の権利証がどうしても見つからなかった場合でも、事前通知制度を利用すれば土地の売買を行うことができます。
まずは登記申請の際に所有権の証明が不可能であることを認めてもらい、そのうえで登記所から送られてくる本人確認書類に必要事項を記入し、返送します。登記所が事前通知を行ってから本人確認書類の返送までは一定の期間(国内=2週間、国外=4週間)が定められていますので、申込期日をきちんと把握したうえで手続きを行うことが重要です。

司法書士等による本人確認情報の提供制度を利用する

事前通知制度を利用すれば手数料なしで土地の売買手続きを行うことが可能になりますが、一連の手続きをすべて自分で行おうとすると相当な時間と労力がかかり、仕事などで忙しい場合は申込期日をついつい忘れてしまったりします。
司法書士や土地家屋調査士など、専門資格をもつプロフェッショナルに本人確認情報を登記所へ送ってもらうこともでき、手続きのほぼすべてを代行してもらうことができます。専門家に委託することで手数料が必要になりますが、仕事などで忙しく手続きのためのまとまった時間が取れないという方には便利なシステムと言えます。

公証人による本人確認制度を利用する

本人確認手続きをすべて自分で行う時間的余裕はないけれど、司法書士に支払うだけの手数料が用意できるかどうかわからない、という方には「公証人による本人確認情報制度」がおすすめです。
印鑑証明書、実印、委任状を持参して公証役場へ足を運び、公証人の立ち会いのもと所定の手続きを行うことでその委任状そのものが土地の権利証の代わりとして公的に認められます。司法書士などに支払う手数料よりもはるかに安くすみますので、費用面で考えても非常にお得なシステムと言えます。
  • 権利証は必須ではない
  • 通知制度は時間節約
  • 公証人なら手数料安

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3紛失した権利証が悪用される心配は

土地の権利証が紛失した場合、まず心配になるのが権利証の悪用ではないでしょうか。権利証を利用した犯罪の可能性、不正コピーのパターンなど、権利証の紛失時に考えられるトラブルについてシミュレーションしておきましょう。

権利証を紛失しても悪用される危険性は低い

結論から言うと、紛失した土地の権利証が万が一悪意のある第三者の手に渡ったとしても、それだけで悪用につながる可能性はきわめて低いと考えられます。
土地の権利証は必ず法務省が管理する原本と対になっており、土地の売買などで登記情報になんらかの変更があった場合にはまず原本の情報と一致しているかどうかを厳密に審査したうえで登記申請の可否が判定されます。
原本のほうが悪用される可能性はほぼゼロに等しいと考えられますので、仮に土地の権利証が第三者に盗まれたとしても、ただちに悪用につながる心配はほぼないと見て良いでしょう。
なお、2005年以降に登記された土地については原則としてすべて電子化された「登録識別情報」のかたちで管理されているため、今後、土地の権利証紛失による法的なトラブルは次第に減っていくだろうと見られています。

手続きを行えば不正登記がないか監視してもらえる

法的には、仮に悪意のある第三者があなたの土地の権利証および、実印を使って不正登記を行ったとしても、それだけで土地を売買することはできません。
ただ、第三者であっても正式な権利証をもっているかぎり土地の名義を変更することはできますので、不正登記を迅速に監視できるシステムが必要となります。
法務省の定める「不正登記防止届出」を利用することで、届出から3カ月間のうちに法務省が関知した登記情報を知らせてもらうことができ、身に覚えのない登記があった場合にはただちに取り消すことができます。
「不正登記防止届出」の利用にあたっては、個人であれば印鑑証明書、法人であれば資格証明書が必要となり、さらに不正登記に対して一定の法的措置をすでに講じていることが条件となります。
イエウールは住宅の斡旋だけでなく、公的手続きについても詳しく解説しています。まずはイエウールのウェブサイトで正しい手続き方法について確認しましょう。
  • 防止届出が便利
  • 相談窓口は各自治体
  • 権利証は今後電子化
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権利証についての相談窓口

土地の権利証についてトラブルや不明な点が生じた場合はまず、お近くの公証役場へ行きましょう。公証人は土地の権利証など、公的書類についてのプロフェッショナルですから、土地の権利証の扱いや法的な位置づけ、紛失時の対処法などについて時間を割いて懇切丁寧に説明してくれるはずです。
権利証を実際に紛失するとどうしても気が動転してしまいますので、できることなら平時から定期的に懇意の公証人との関係性を深めておき、いざとなった時に迅速な対応が摂れるシステムをととのえておくことがポイントです。
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権利証は大切に保管しよう

法改正によって電子化が進んでいるとはいえ、土地の権利証が公的に重要な意味を持っていることに変わりはありません。土地の権利証は実印や印鑑証明書などとともに厳重に保管し、万が一紛失してしまった場合には公証人や司法書士などと緊密な連携をとったうえでトラブルが拡大しないように対策を講じましょう。
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見つからない場合もまずは落ち着いてイエウールで確認を

イエウールは住宅の斡旋だけでなく、公的手続きについても詳しく解説しています。万が一土地の権利証が見つからない場合にも決してあわてることなく、まずはイエウールのウェブサイトで正しい手続き方法について確認しましょう。

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