住宅ローンの固定金利の仕組みや向いている人の特徴を紹介

住宅ローンの固定金利の仕組みや向いている人の特徴を紹介

住宅ローンを借り入れるときは、金利の高さだけではなく金利タイプごとの特徴や違いについても理解しておくことが大切です。
借り入れ当初の金利が完済まで適用される固定金利は、支払額が変わらないという利点がある一方で、金利が高めに設定されているというデメリットもあります。

固定金利の特徴をしっかりと理解すれば、自分が固定金利に向いているかどうかを正しく判断することが可能です。
今回は、住宅ローンの固定金利の仕組みや向いている人の特徴について解説します。

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住宅ローンの固定金利の仕組み

まずは、住宅ローンを組むときに必ず押さえておきたい固定金利の仕組みについて見ていきましょう。
変動金利との違いを比較しながら紹介します。

固定金利とは

固定金利とは、契約当初の金利が継続的に適用され、利息の額が常に一定になる金利タイプです。
支払額が増減することなく、安定した返済計画を立てやすい点がメリットです。

なお、固定金利には以下の2タイプが存在します。

全期間固定金利型
→返済が終わるまで金利が変わらない
固定期間選択型
→設定した期間内は金利が変わらず、以降はあらためて金利タイプを選ぶ

なお、フラット35は全期間固定金利型の商品です。
金利を固定する期間が長いほど金利が上がるので、全期間固定金利型のほうが固定期間選択型よりも金利は高く、20年固定のほうが10年固定よりも金利が高いということになります。

なお、金融情勢と連動して金利が変動する金利タイプのことを「変動金利」と言います。
変動金利は、金利が上がると利息が増えて金利が下がると利息が減るため、安定した返済計画が立てにくいところが特徴的です。

金利が低ければ総支払額が減ってお得ですが、金利が高くなると総支払額が増えてしまうため注意が必要です。
ただし、借り入れ当初の金利がほかの金利タイプよりも低めに設定されているというメリットもあります。

固定金利の金利が決まる仕組み

固定金利の金利を決めるときは、「10年国債の利回り」を基準にします。
10年国債とは、日本政府が国の運営資金を集めるために発行する債券のうち、満期が10年に設定されているものです。

国債の利回りは、国債を取引する投資家の動きによって上下します。
投資家は今後の情勢を予想して取引をするため、固定金利の水準は「将来の予測」によって決定されるのです。

対して変動金利では、短期融資の再優遇金利である「短期プライムレート」を基準に金利を決定します。
短期プライムレートは日銀の政策金利と連動しているため、「今」の景気に影響されます。

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住宅ローンの固定金利のメリット

固定金利の仕組みがわかったら、メリットや特徴についても理解していきましょう。
この章では、固定金利の特筆すべきメリットを2つ紹介します。

返済計画が立てやすい

固定金利の最大の利点は、なんといっても返済計画が立てやすいところでしょう。
金利水準の変動に支払額が左右されることがないので、予定外の支払いが生じることはありません。

「育児のために計画的に貯蓄をしていきたい」「老後資金のために積立をしたい」というときも、固定金利であれば安心して支払いや投資・運用などを続けられます。

金利水準が上昇しても返済額が一定

金利水準が上昇したときでも支払額が一定な点も、固定金利の大きなメリットです。

35年という長い期間ローンを返済する以上、どうしても金利の変動リスクは無視できません。
現在は低金利が続いていますが、景気が回復して金利が上昇することは十分に考えられます。

固定金利は、変動金利のように金利の上昇によって支払額が増えてしまう危険性がないため、家計的にも精神的にも余裕をもって返済できるでしょう。

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住宅ローンの固定金利のデメリットと注意点

安定性が非常に魅力的な固定金利ですが、メリットだけではなくデメリットもあるため注意が必要です。
ここでは、固定金利のデメリットを3つ紹介します。

金利が高い

固定金利は同じ時点で比べたとき、変動金利型や固定期間選択型よりも金利が高めに設定されています。
これは、将来の金利上昇リスクを踏まえた金利に設定されているためです。

金融機関や時期によって異なりますが、変動金利型は0.5%、固定期間選択型は期間によって0.9~1.2%、全期間固定金利型は1.3%前後が金利の相場となります。
こうしてみてみると、固定金利の適用金利の高さがわかるでしょう。

金利の高さは一種の保険であるため、「安心を買う」という意識で選択すると納得しやすいかもしれません。

現在は低金利が続いているので、変動金利の金利がかなり低く設定されています。
このままの水準で金利が推移すれば、固定金利だと総支払額が多くなってしまい、結果的に損してしまう可能性もあります。

金利水準が下がっても支払額が変わらない

固定金利は金利水準の上昇リスクに備えられるというメリットがある一方で、金利水準が下降したときの恩恵が受けられないというデメリットがあります。
現在はもともとが低金利であるためこれ以上大幅に金利が下がることは考えにくいですが、当初金利が少し高めの水準で契約後に下がったとき、変動金利であれば支払額を大幅に抑えられます。

こういった状況になってしまい、「損した」「変動金利にしとけばよかった」と後悔する可能性はゼロではありません。
金利の動きは誰にも断言できないため、今後の金利推移を見通す力を身につけ、後悔のない選択をすることが重要となります。

金利タイプは変更できない

全期間固定金利型を選んだら、途中で金利タイプを変更することはできません
35年契約であれば35年間、継続して同じ金額を支払うことになるのです。

支払いの途中で金利タイプを変更したいときは、ほかの商品に借り換えるという選択肢もあります。
しかし、借り換えの際は新しく契約するための諸費用がかかるため、トータルで見るとあまりメリットがないケースもあります。

借り換えを希望する際は、現在の金利を支払い続けるときと、諸費用を支払って借り換えるときのトータル費用をよく比較することが重要です。

また、固定期間選択型を選ぶことも1つの手です。
ただし、固定期間選択型には下記のデメリットがあるため注意しましょう。

固定期間終了後の金利が高めに設定されていることが多い
金利の上昇による支払額増加の上限がない
※変動金利は前回の125%が支払額の上限になる
固定期間終了後、強制的に変動金利になる商品もある

固定期間選択型にはデメリットも多いため、契約するときは商品ごとの内容や特徴をしっかりと理解しておきましょう。

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住宅ローンの固定金利が向いている人

固定金利について知識を身につけても、「結局どの金利タイプを選べばいいかわからない」と迷ってしまう人はいるでしょう。

そこでこの章では、ここまで紹介したメリットとデメリットを踏まえ、住宅ローンの固定金利が向いている人の特徴について解説します。

安定志向の人

まず、安定志向の人には固定金利が向いています。
「今は金利が安くても、将来的に上がる可能性があると不安」というときは、固定金利を選択したほうが精神的な負担は少ないでしょう。

生命保険にいくつか加入している、将来のために積立をしているなど、積極的にリスク管理をしたいと考えている性格の人には、固定金利が最適です。

反対に、「リスクがあっても低金利の恩恵を受けたい」というときは変動金利のほうが向いています。

返済期間が長い・借入額が多い人

次に、返済期間が長い人や借入額が多い人にも固定金利は向いています。

10年程度や数百万円程度の借り入れであれば、金利の変動による影響はそこまで大きくありません。
10年というと金利の見直しは1回しか行われませんし、数百万円の借入額のときは、金利が上がっても支払額が大きく増えることはないでしょう。

他方で35年契約のローンや3,000万円の借り入れとなると、金利の上昇によって総支払額は大きく変わってきます。
そのため万が一のリスクを考えると、変動金利よりも固定金利のほうが向いているケースが多いのです。

ただし借入期間が長かったり借入額が多かったりしても、積極的に繰り上げ返済をしようと考えているときは、変動金利でもリスクを最小限に抑えられます。
借り入れ期間が短縮され、金利の影響を抑えられるためです。

繰り上げ返済を希望するときは、一部繰り上げ返済手数料が無料の商品を選ぶようにしましょう。

収入が少ない、余剰資金がない人

収入や余剰資金がない人は「金利が安い変動金利のほうが向いているのではないか」と思われるかもしれませんが、実は固定金利のほうが向いています。
なぜなら、金利が上昇したときに支払いができなくなってしまう恐れがあるためです。

固定金利であれば支払額が最後まで変わらないため、予定外の支出が生じることはありません。
「毎月◯万円はローンの支払いに必要」と計画を立てられるので、収入や余剰資金が少なくてもキャッシュフローを安定させて余裕のある返済が実現しやすくなります。

他方で変動金利の場合、今は無理なく支払える金額でも、将来的に金利が上昇してローンの支払いが生活費を圧迫してしまうリスクがあります。
収入や余剰資金が少ないと対応しきれず、任意売却や競売に追い込まれてしまう可能性もあるのです。

したがって、収入や貯蓄に不安があるときは固定金利のほうがおすすめだと言えます。

教育費などで出費が増える人

この先、教育費などで出費が増える予定があるときは、固定金利のほうが向いています。
毎月の支出が固定されれば、貯蓄や教育費の確保をしやすくなるためです。

「子どもが自立するまでは出費を抑えたい」「車のローンを完済するまでは住宅ローンの支払額を減らしたい」というときは、固定期間選択型の商品もおすすめです。
当初数年間は優遇金利で支払額を固定し、余裕が生まれたら金利が安い変動金利に変えるようにすると、リスクを抑えながらお得に住宅ローンを返済できます。

経済や金利の動きに敏感でない人

最後に、経済や金利の動きに敏感でない人にも固定金利はおすすめです。

変動金利の場合、常に金融情勢を追いかけて金利の上下を確認し、万が一のリスクに備えた準備をしておかなければなりません。
「金利が上がる前に借り換えをしておこう」「金利が上がったときのために資金を用意しておこう」などといった対策ができないと、金利が上昇したときに支払いができなくなってしまいます。

固定金利は金利が変動することがないので、金融情勢に一喜一憂する必要はありません。
お金の管理が苦手だったり経済や社会情勢を追いかけることが面倒だったりするときは、固定金利で毎月一定額返済していくほうが向いています。

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住宅ローンの固定金利の推移

住宅ローンの固定金利は、2016年以降は継続して低水準で推移しています。[注1]
フラット35商品で見てみると、0.98~1.65%に金利が設定されている商品が多く、固定金利に関しては複数の金融機関で0.02~0.1%程度金利が下っていました。(2021年7月時点の前月比)

このことから、固定金利は低水準を維持しつつ、今後も多少下降する可能性はあることが予想されます。
1%前後で安心感のある固定金利を利用できるため、今は「借りどき」だと言えるでしょう。

ただし、この先の金利がどう動くかについては断言できません。
急激な物価上昇がない限りは1~2年ほど低金利が持続することが予想されますが、新型コロナウイルス感染拡大が落ち着いて景気が回復したときに、金利が上昇する可能性はあります。

反対に、このまま数十年にわたって低金利が続くこともあるかもしれません。

固定金利は借入時の金利が適用されるため、契約するタイミングによっては大きく損をしてしまうこともあります。
借り入れを検討するときは、現在の金利と今後の金利推移をしっかりと検討し、後悔のない選択をしてください。

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固定金利で安定した返済計画を立てよう

固定金利は借り入れ当初の金利が完済まで適用されるため、キャッシュフローを安定させやすく、無理のない返済計画を立てやすいというメリットがあります。
安定志向の人や今後子どもの教育資金が必要になる人、収入が少なくて金利の変動リスクに対応できない人は、固定金利が非常に向いているでしょう。

ただし、契約時の金利がほかの金利タイプよりも高い点、金利が下がったときに恩恵が受けられない点がデメリットとして挙げられます。
メリットとデメリットをよく比較し、ご自身の性格や家計の状況に合った金利タイプを選ぶことを意識しましょう。

[注1]金利の推移|財形住宅金融株式会社
http://www.zaijukin.co.jp/transition/
住宅金融支援機構|【フラット35】借入金利の推移
https://www.flat35.com/kinri/kinri_suii.html

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