住宅ローンの借入額相場と返済額相場を徹底解説!計算方法もわかりやすく紹介!

住宅ローンの借入額相場と返済額相場を徹底解説!計算方法もわかりやすく紹介!

マイホームの購入を検討するとき、真っ先に考えなくてはいけないのが「いくらまで住宅ローンを借りられるのか」というポイントです。借りられる金額によって選択できる住宅は大きく変わってきますし、今後のライフプランニングも違ってくるでしょう。そのため、住宅ローン相場について事前に確認しておくことが大切です。

本記事では、住宅ローンの借入額相場と返済額相場ついて解説します。ぜひ参考にしてみてください。ご自身にとって最適な住宅ローンの借入額を見極め、無理なく返済できる資金計画を立てていきましょう。

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住宅ローンの借入額相場を計算する方法

住宅ローンの借入額相場は年収や購入する物件さらに地域によって異なるのでインターネット上に載ってある住宅ローン相場はあくまで目安です。そのため、住宅ローン相場を知る前にご自身で借入額相場を計算してみることをおすすめします。住宅ローンの借入額を計算する流れは以下のとおりです。

  1. 住宅ローンの借入額相場の計算式
  2. 住宅ローンの返済可能額を計算
  3. 金利を当てはめて月間返済額を計算
  4. その他ローンを差し引きして計算

住宅ローンの借入額相場の計算式

住宅ローンの借入可能額の計算式は以下のとおりです。

借入可能額=最大の年間返済可能額/支払回数(12ヶ月)/金利を追加した場合の100万円あたりの月間返済額×100万円

最大の年間返済可能額というのは、返済負担率による1年間あたりの上限です。例えば、「年収400万円(返済負担率30%)・返済期間30年・年利3%(固定)」を具体例として1つずつ計算方法を見ていきます。

住宅ローンの返済可能額を計算

前半部分となる「最大の年間返済可能額÷12ヶ月」を最初に計算します。年間返済可能額を算出すると、年収400万円×返済負担率30%=120万円です。

さらに月ごとの支払いとなるため、1回あたりの返済額は「10万円」ということになります。この計算で出した「10万円」が、月間に返済できる上限として金融機関に判断されます。

【住宅ローンの返済可能額を計算方法のまとめ】
❶年間返済可能額を計算
年収400万円×返済負担率30%=120万円
❷月々の返済額を計算
120万円÷12ヶ月=10万円

金利を当てはめて月間返済額を計算

次に算出しなければならないのが、金利を含んだ場合の返済額です。金利とは簡単にいうと融資を受けているという利用料で、借入額に一定の割合を掛けた金額を指します。なお1年間に支払うのに掛かる金利を年利と呼びますが、借入額の残金に応じて金額が変動するため、計算方法は非常に複雑です。

そのため年利を含む返済額には関数を用いますが、例のような固定金利の場合、ExcelのPMT関数を使うことで簡単に計算できます。なお「金利を含んだ100万円あたりの月間返済額」の具体的な数式は、次のとおりです。

PMT(利率3%(0.03)/12ヶ月,期間30年×12ヶ月,現在価値100万円,支払期日0)

この数式をExcelのセルに反映すると、100万円あたりの月間返済額は「4216円」と算出されます。PMT関数の使い方としてはExcelを開き、(ƒ(x))をクリックすると関数名を入力する画面が出てくるのでPMTと入力してきてください。

すると以下の画面が出てくるので「利率」「期間」「現在価値」「支払期日」を入力すると100万円あたりの月間返済額を求めることができます。また、現在価値については希望の借入額を決めている場合にはその金額を入力してください。年収から借入可能額を知りたい場合は「100万円」と入力してください。

住宅ローン 計算方法

【金利を当てはめて住宅ローンの月間返済額を計算方法のまとめ】
ExcelのPMT関数を使って月々の返済額を求める

その他ローンを差し引きして計算

今までに算出した計算結果を当てはめてみると、住宅ローンの借入可能額は次のような金額になります。

最大の年間返済可能額(400万円×0.3)÷12ヶ月)÷金利を追加した場合の100万円あたりの月間返済額(4216円)×100万円=23,719,165円

つまり、年収400万円で年利3%だった場合の住宅ローンの借入可能額は約2300万円ということになります。

また、住宅ローン以外にも借り入れがあるケースは注意してください。。例えば、車のローンの支払いが継続している際には、その分の年間返済額は一定の支出として審査で判断されます。

そのため、上記の計算式に当てはめて概算する場合にはその分を差し引いて考えなければなりません。先ほどの具体例に車のローン(年間返済額40万円)があるパターンに変えてみると、以下のようになります。

{最大の年間返済可能額(400万円×0.3)-車の年間返済額(40万円)}÷12ヶ月金利を追加した場合の100万円あたりの月間返済額(4216円)×100万円=15,812,776円

固定の支出がある分は収入が減っていると考えられ、借入可能額は約1500万円まで下がりますので、住宅ローンの借入可能額を計算する際には忘れないようにしましょう。


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住宅ローンの年収別の借入額相場

住宅ローンの借入額相場を知ることで、ご自身の年収に合わせて最適な借入額を知ることができます。借入額を算出するときは住宅保証機構株式会社の「借入可能額の算出ツール」を使用し、以下の条件で年収別の借入額を紹介していきます。

【条件】

  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済
  • ボーナス払い:なし
  • 年利:固定1.5%

年収300万円未満の住宅ローンの借入額相場

年収300円未満は返済負担率25%以下が借入相場となります。返済負担率とは年収に対し、返済額がどれくらいになるのかを表す割合です。年収300万円未満の住宅ローンの借入額相場年間で75万円、月額6万2,500円程度の返済となり、2,000万円程度の借り入れが可能です。

自己資金が1,000万円あれば、3,000万円ほどの物件を購入することもできます。ただし、この年収ゾーンにいる人は注意してください。なぜならば、無理して物件購入に自己資金や毎月の収入を充ててしまうとギリギリの生活になりやすく、万が一に備える資金や老後資金を貯めることが難しいからです。

無理なく返済できる金額を考えると年間で57万5,000円、月額4万8,000円程度の返済額を目安とするのが望ましいでしょう。この金額から現実的に返済可能な借入額を算出すると、1,630万円ほどとなります。

年収300~400万円の住宅ローンの借入額相場

年収300~400万円は返済負担率30%以下が借入相場となります。年間で120万円、月額10万円程度の返済となり、約3,250万円の借入が可能です。自己資金がある程度用意できる場合、都心以外であれば希望する物件を購入できるケースが多いでしょう。

ただしこの年収ゾーンも、住宅ローンの返済で生活資金が圧迫されやすい傾向にあるため注意してください。目一杯借りてしまうと貯蓄に回すお金がなくなるため、家計が不安定になる恐れがあります。

無理なく返済できる金額を考えると年間で77万5,000円、月額6万5,000円程度です。借入総額は2,300万円程度を目安とするとよいでしょう。この金額であれば毎月19万円ほど生活資金が残るため、余裕のある生活が送れます。

年収400~700万円未満の住宅ローンの借入額相場

年収400~700万円は返済負担率35%以下が借入相場となります。それぞれの年収の相場は以下の通りです。

年収 年間返済額 月間返済額 総借入額
400万円 140万円 11万6,000円 3,600万円
500万円 175万円 14万5,000円 4,570万円
600万円 210万円 17万5,000円 5,550万円
700万円 245万円 20万4,000円 6,530万円

上記の金額に頭金を上乗せすれば、希望する物件はほとんど選択肢に入れられるようになります。それだけではなく、ワンランク上の物件を購入することも十分に可能でしょう。

ただし、年収が増えたからといって手取り金額が増えるわけではありません。課税所得も上がってしまうため、税金が増えて実際に手元に残る金額はその7割程度になってしまいます。

そのため額面で借入額を決めてしまうと、意外にお金が手元に残らなくて生活がカツカツになってしまうことがあるのです。無理なく返済できる金額を以下にまとめたので、実際の借入額を検討するときは参考にしてみてください。

年収 手取り金額 無理のない返済月額 無理のない総借入額
400万円 320万円 6万7,000円 2,290万円
500万円 400万円 8万3,000円 2,610万円
600万円 460万円 11万5,000円 3,600万円
700万円 520万円 13万円 4,250万円

なお、年収600万円からは手取りの30%で返済額を算出しています。家計に少し余裕が出てくるゾーンなので、支出やライフプランに合わせて手取り金額に対する返済比率を高めても問題ありません。

年収700万円以上の住宅ローンの借入額相場

年収700万円以上になると、返済負担率が40%まで引き上げられます。借入可能額は一気に上がり、返済にも余裕が出てくるゾーンでしょう。それぞれの年収の借入相場は以下の通りです。

年収 年間返済額 月間返済額 総借入額
800万円 320万円 26万6,000円 8,490万円
900万円 360万円 30万円 9,800万円
1,000万円 400万円 33万3,000円 1億777万円

年収700万円以上になると借入可能額がグッと上がります。しかし、日本は年収が増えるほど税金が増える累進課税制が採用されているため、年収が上がるほど手取り金額が増えにくくなるという特徴があります。

そのため「借りられる額」だけを見てしまうと、のちのち返済が大変になってしまう恐れがあるのです。無理なく返済できる借入額としては、以下の金額を参考にしてみてください。

年収 手取り金額 無理のない返済月額 無理のない総借入額
800万円 590万円 14万8,000円 4,900万円
900万円 660万円 16万5,000円 5,230万円
1,000万円 730万円 18万3,000円 5,880万円

年収800万円以上もほかの年収と同様、ご家庭によって支出やライフプランに適した借入金額は異なります。事前に収支をよく確認し、無理のない返済計画を立てることが大切です。


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住宅ローンの返済額相場

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると住宅ローン返済額の相場は以下のとおりです。

物件種別 年間返済額の相場 月間返済額の相場
注文住宅 123.2万円 10.3万円
分譲戸建住宅 121.6万円 10.1万円
分譲マンション 131.6万円 11.0万円
中古市場 中古戸建住宅 104.9万円 8.7万円
中古マンション 94.6万円 7.9万円

引用元:国土交通省

また、住宅ローンの月々の返済額を計算する方法は元利均等返済と元金均等返済の2種類あります。元利均等返済とは、元金と利息を合わせた返済額を返済期間で割って算出するため毎月の返済額が一定です。

それに対して、元金均等返済とは、元金を返済期間で割って算出しているため、期間が過ぎるにあたって利息が減る代わりに返済開始当初の負担金額が大きいのが特徴です。

住宅ローンの返済額相場の計算方法を知りたい方は以下の記事もご覧ください。


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住宅ローンを無理なく返済していくポイント

住宅ローンを無理なく返済していくためにも以下2点に注意して住宅ローンを組むようにしましょう。

  • 返済負担率は3割以下に抑える
  • 金利タイプは固定金利が一般的

返済負担率は3割以下に抑える

年間の返済額に対する年収額の割合である返済負担率ではなく、ボーナス払いなどを入れていない毎月の手取り月収の3割以下に設定することをおすすめしています。

返済負担率の理想は手取りの25%までに抑えるのがベストです。さらに余裕がある返済プランを立てたいのであれば、手取りの20%が理想といえます。返済負担率を20%前後に抑えることができれば、子どもの教育費や老後の貯金を考慮しても余裕のある返済ができます。

無理のないに返済していくためにも住宅ローンの返済額が手取りの25%までに抑えるよう心掛けてましょう。

金利タイプは固定金利が一般的

金利には返済期間中金利が一定の固定金利と経済状況に応じて通常半年に一度金利が見直される変動金利があります。変動金利は金利が上昇するリスクがあるため、仮に変動金利で住宅ローンを借り入れる際は「支払額のうち4分の1を貯蓄する」などして金利上昇リスクに備えておきましょう。

その点、固定金利には金利上昇リスクが無いためおすすめです。住宅ローンを組む前に固定金利でシミュレーションして変動金利と比較してみましょう。


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住宅ローンの借入額相場と返済額相場を知って無理のない返済を

住宅ローンの借入額相場は、年収によって大きく異なります。「借りられる金額」ギリギリまで借りてしまうと返済負担がかなり大きくなってしまうため、「現実的に無理なく返済できる金額」を算出して判断することが非常に大切です。

住宅ローンの借入額相場はあくまで目安に過ぎません。ご家庭によって最適な借入金額は異なるので、しっかりとご家族と相談のうえ、長く返済できる金額を見極めていきましょう。

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