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不動産市場の変動と現在の動向
参照：国土交通省「不動産価格指数（令和5年6月30日公表）
不動産（マンション、戸建て、住宅地含め）のどのカテゴリを見ても、2013年以降、価格は上がり続けている状態です。
しかし、不動産価格の変動は、経済、社会、政策など複数の要因によって影響を受けます。
近年、日本の不動産市場は人口減少、少子高齢化の進行、経済状況の変化などにより、特に価格下落が予想されます。これらの要因は、不動産の供給と需要のバランスを変え、市場価格に直接的な影響を及ぼしています。現在、都市部と地方部で異なる動向が見られ、特に地方の不動産市場では価格下落が顕著です。つぎの章で、不動産の価格が下落する要因を紐解いていきます。
その前に、不動産価格推移についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産の価値が下落する要因
不動産市場は常に変動し、今後の価値下落には複数の要因が関与しています。これらの要因を理解することは、将来の不動産市場の動向を予測し、適切な投資戦略を立てる上で不可欠です。
人口動態の変化、経済状況の変動、技術進化、環境政策の影響など、様々な要素が不動産価値の下落に寄与する可能性があります。この章では、これらの要因を詳細に分析し、不動産価格が下落する要因について紹介します。読者はこれらの情報をもとに、不動産投資や売却の意思決定に役立てることができます。
人口の減少
日本の人口減少は、不動産市場に大きな影響を与えています。少子高齢化で、人口は右肩下がりに減少しています。特に地方では、人口の減少に伴い、住宅需要が減少し、それが直接的に不動産価格の下落につながっています。
人口が減少しても、新しい住宅を建てたい、購入したいと思う人は絶えず存在すると思われます。しかし、東京オリンピックが終了した後の2021年代以降、高齢化率は30％を超え、団塊の世代の人口が減少します。
そうなると空き家が急増し、地方だけでなく東京でも住宅供給数が、総世帯数を上回る現象が起きるため、不動産の価値が下がる一因となっています。都市部では、人口減少の影響は限定的ですが、将来的には避けられない問題として捉えられています。
デフレ
デフレであれば物価が下落し、消費が抑えられるため、不動産の価値も下落してしまいます。1990〜2010年のマイナス成長のときにも、地価が下がりました。2014年4月に消費税が5%から8%に引き上げられ、2017年4月に10％へ引き上げが予定されていました。しかし、2019年10月まで再延期されました。よって、増税前の駆け込み需要による、建築ラッシュ等が起こることが予想されます。不動産の購入には、多額の費用がかかります。住宅の購入代金、仲介手数料、住宅ローン、家電や家具、引っ越し費用等まで、それぞれ数十万円はかかるため、増税前には購入ラッシュが起こるでしょう。しかし、その後消費が抑えられるため、不動産価格が下落する可能性が出てきます。
株価のピークアウト
株価のピークアウトは、不動産市場に大きな影響を及ぼす要因の一つです。
株価がピークに達した後に下落すると、経済全体の信頼感が低下し、投資家のリスク回避意識が高まります。この結果、不動産を含む資産投資に対する消極的な姿勢が強まるため、株価がピークアウトすると、それから半年から1年遅れて、地価が下がり始めると言われています。2018年9月28日の日経平均株価は、一時1月23日の取引時間中の高値（24,129円）を更新し、26年10カ月ぶりの高値水準となりました。上がるところまで上がってきたので、どこで下がるのかといった下落のタイミングを、皆が警戒しています。
不動産投資は大きな資本を要するため、株価の下落による経済の不透明感は、不動産市場の冷え込みを加速させる可能性があります。
2021年東京オリンピック
景気が一定の原因により、決まった周期で循環すると考える説を「景気循環論」と言います。新型ウイルスの影響で2021年に延期になった東京オリンピック後、山を迎えるのではないかと言われています。1964年東京オリンピック開催の年には、経済成長率は実質11.2％であったのに対し、翌年の1965年は5.7％となり、1965年は「昭和40年不況」と呼ばれるほど景気が悪化した年でした。東京都のオリンピック・パラリンピック準備局が、2017年に発表した東京オリンピックの経済波及効果は、招致が決まった2013年から大会終了10年後の2030年まで、全国で約32兆円と試算されています。したがって、オリンピック前後の景気動向には注目が必要です。
2022年問題
2022年問題は、日本の不動産市場に特有の問題です。2022年に都市部の生産緑地が、自治体に向けて一斉に買い取り請求が可能になるため、様々な問題を引き起こすのではないかと言われています。1991年に、都市部の農地がなくなってしまうと、住環境の悪化や自給率の低下につながるのではないかと懸念され、「生産緑地法」が改正されました。
1992年に、都市部の一部の農地を生産緑地として指定し、固定資産税や相続税の優遇措置を与える代わりに、30年間の営農義務を課し、農地以外で使用することを認めませんでした。2022年になると、30年間の営農義務が解除され、自治体に買い取り請求が可能です。また、買い取られない場合は、転用や売却が可能となるため、不動産市場に流入してくると予想されています。
ロシアのウクライナ侵攻によるエネルギー価格の高騰
2022年2月に起こったロシアによるウクライナ侵攻は、世界的なエネルギー市場に大きな影響を与えています。この地政学的な緊張は、エネルギー価格の高騰を引き起こし、それが不動産市場にも影響を及ぼしています。
エネルギー価格の高騰は、建築資材のコストを直接的に上昇させます。特に、石油ベースの製品や輸送コストが増加することで、新築住宅や商業施設の建設コストが上昇します。これにより、不動産開発者は追加コストを価格に転嫁せざるを得なくなり、結果として不動産の販売価格が上昇する傾向にあります。
また、エネルギー価格の上昇は、不動産の運用コストにも影響を及ぼします。暖房、冷房、照明などのエネルギー消費が多い不動産では、運用コストが増加し、これが賃料や管理費に反映される可能性があります。特に、商業施設やオフィスビルでは、エネルギーコストの増加が賃料の上昇につながることが考えられます。
人間の心理
不動産も投資のひとつですが、投資には人間の心理が関係しています。価格が下落する原因は何であっても、一旦下がり始めると、人間の心理が暴落に拍車をかけることになるのです。大半の人が値上がりするだろうと考えていた場合でも、一足先に売り抜けようと考える人が少しずつ増えれば、少しでも早く売ってしまいたいという心理の人が増え、地価はどんどん下落していきます。東京オリンピックの前後で「売るべき」と思う人が増えれば、不動産の価格は下落してしまう可能性があるのです。
- 団塊世代の人口の減少
- デフレで物価が下落
- 株価のピークアウト
- 東京オリンピック前後の景気の変動
- ロシアのウクライナ侵攻による影響
近年は不動産が供給過多になっている
東京オリンピックが開催される首都圏では、マンションの販売が好調です。しかし、2019年を境に世帯総数も減り始めるため、住宅の建設需要がピークアウトすると言われています。すでに住宅は、供給過多になってきているのです。国家戦略特区でのオフィスビル建設
国家戦略特区は、「世界で一番ビジネスをしやすい環境」を作ることを目的に、地域や分野を限定し、規制・制度の緩和や税制面の優遇を行い、外国企業を誘致する狙いがあります。2020年までに、大量にオフィスビルが建設される見通しとなっています。しかし、人口減少などの要因もあり、価格が高騰しているのは東京のごく一部の地域だけです。キャピタルゲイン狙いの投資家が、東京オリンピック前に売却してしまうと、テナントの獲得や維持が難しくなるのではないかと予想されています。
郊外でのマンション開発はほとんど不可能
2015年頃にピークだった外国人の爆買い、日本国内の富裕層による不動産投資に支えられ、新築マンションも2016年いっぱいは高くても売れていました。ところが、国税庁の方針や、中国政府による外貨持ち出し制限などにより、2017年には相続税対策や外国人による購入は、ほぼ見られなくなってしまいました。リーマンショック後の2009年頃も同じような状態で、マンションデベロッパーが次々に倒産しました。現在も、新築マンションの開発事業は、同様の困難な状況に追い込まれています。
2015年から2016年頃までの価格上昇期に売買契約が結ばれ、2017年以降に完成した新築マンションを、値上り期待で買った投資家が、中古市場に大量に売り出しています。それらは、新築販売時の価格から2〜3割高の価格で市場に出ていますが、あまり売れていません。
2018年の春以降、そのような物件の中で値引きしたり、値上がり益を1割程度に抑えたりした物件も出てきたため、中古マンション市場では、緩やかな値下がりが始まったと推測できます。
空室が目立ち始めた
東京オリンピック開催が決定してからの5年間は、不動産投資で新築マンションを購入するケースが多くありました。しかしそのような物件は、ほとんどが竣工直後から中古市場で売り出され、2〜3割の利益を出し、売買が成立しています。ところが、ほとんどが1年以上も中古市場に残り続け、原価割れに追い込まれているのです。ここ2〜3年の間に完成した、都心の新築タワーマンションは空室が目立ち、いつまでも借り手が見つからない状態です。需要と供給のバランスをみれば、ほぼ完全に供給過多の状態といえるでしょう。
供給側が売り出し価格を下げないため、価格の下落はみられていませんが、供給過多であることは確かです。そのため、いつ下落するかと不動産関係者は警戒しています。
建築費と人件費の高騰
建築費は人手不足により、15年前の2.5倍くらいに高騰しています。鉄筋コンクリートの建物を造るための職人が、この10年で激減したといわれています。少子高齢化もあり、人件費が2倍以上に高騰したことで、マンションの建築費も上がってしまいましたが、人手不足は当面解消しそうにありません。- 緩やかに値下がり
- マンションの供給過多
- 職人が激減し人手不足
不動産の価値は今後どうなる？
上記でもお伝えしましたが、不動産の価格は、、経済、社会、政策など複数の要因によって日々変動します。
過去のデータから今後の不動産価格を予想してみましょう。
8年地価公示
2018年に、国土交通省が公表した地価公示によると、地価動向は全国平均では、住宅地の平均変動率が10年ぶりに上昇に転じています。三大都市では、住宅地・商業地ともに上昇し、大阪では、住宅地はわずかな上昇ですが、商業地の上昇率で最も高くなっています。地方では、住宅地の下落幅縮小が継続し、商業地は26年ぶりに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱しています。住宅地は低金利の継続もあり、利便性の高い地域では地価が回復しています。また、商業地の地価は、外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の低下などにより、堅調に推移しています。
海外投資家の動き
海外の投資家が、大量に東京の物件を買ったのは、東京オリンピックの開催が発表された2013年から2014年です。キャピタルゲインを狙って物件を売り始めることは、購入から5年後の2018〜2019年と言われています。日本の税制では、取得して5年以内の不動産の売却益には、39%の税がかけられますが、5年以上保有すれば、税率は21%に下がるためです。2019年1月に、その物件の売却が始まるのではないかと言われています。2019年10月消費税増税
消費税が8％のうちに住宅を購入する場合、その期限は2019年9月30日となり、この日までに不動産の引渡しを受ける必要があるため、逆算して購入を検討する必要があります。2020年問題
不動産業界では、少子高齢化によって資産価値が激減すると予想されている「2020年問題」が話題です。2020年頃に、住宅供給数が総世帯数を上回ると予想されており、住宅の価格が自然に下がっていくのではないかと言われています。東京の人口も、2020年以降は減少していくので、不動産の需要も低下してくると予想されています。また、オリンピック後の値崩れを警戒する人たちが、早めに売り抜けようとし始めると言われています。- 地価は緩やかに上昇
- 海外投資家動向に注目
- 2019年問題も影響
売却するなら早めの行動を
不動産を売却する際は、タイミングが非常に重要です。
国内のイベントに影響されたり、築年数によって税金が変わってきたりとさまざまな指標があるので、事前に調べて、ベストなタイミングで売却活動を開始できるようにしましょう。
リミットは2020年
地域や条件によっては、影響を受けていないところもあるのですが、数年前より2020年の東京オリンピック開幕までは、不動産の価値が上がるのではないかと言われていました。東京オリンピックが開幕することにより、日本の不動産に海外の投資家が興味を持っており、タワーマンションの部屋を投資用に購入する海外の投資家が増えています。もちろん日本人も、「マンションをいつか買うなら今がいいようだ」ということで、購入を決めている人が多くいます。このような流れで、現在の不動産価値は上昇していると言えるのです。
相続税対策
相続財産の中でも、6割を占めると言われている不動産は、法律の改正により大きな節税効果を得られるということで、不動産を買うことに注目が集まっています。不動産による節税を検討される人たちは、基本的に多額の現金があるので、高額な不動産でも売れ続けていました。しかし、このまま不動産価値がずっと上昇していくということはないため、どこかで下落のタイミングがきてしまいます。そのタイミングが、2東京オリンピック頃ではないかと言われているため、それまでに不動産売却をしたほうがいいのではないかとされています。
いつか売却するかもしれないと、少しでも売却を検討しているなら、価格が少しでも高いうちに売るべきです。遅くとも、2021年までに売却したほうが無難でしょう。
売却にも時間がかかる
不動産の売却を検討しても、すぐに売却できるとは限りません。売却すると決めたら、いくらで売れそうなのか、相場を知る事から始めます。まず信頼できる不動産を探し、物件を査定してもらい、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売り出します。不動産を売り出して、すぐに購入希望者が現れればよいのですが、そうとも限りません。購入希望者が現れていても売買契約を結んで、そこから実際に引き渡すまでには、さらに時間がかかります。
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