• 市況
  • 【更新日】2018/12/13

不動産売買のために覚えておきたい不動産価格が下がる要因

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「新しい家が欲しい」「不動産を売買したい」という人にとって、不動産価格の上下は気になるポイント。中でも不動産価格が下がる要因は、知りたい人も多いのではないでしょうか。このページでは、不動産価格についてさまざまな角度から解説します。不動産を安く買うポイントや不動産投資でリスクを避けるコツなどについて取り上げていきます。

先読み!この記事の結論
  • 株価等とともに変動。市況に左右されやすい
  • 危険エリアや災害なども影響がある

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産価格は常に変動する

まずおさえておくべきことは、

不動産価格が下がる主な要因

不動産価格が下がってしまう要因は、さまざまです。株価が下落してしまったり、長期金利の変動、世帯数の減少、建物の築年数、住む場所の周りの環境、売り手の都合などが主な要因になるでしょう。それぞれについて詳しく見ていきます。

株価の下落

長期金利の変動によるもの 不動産価格が下がる要因として、金利の変動も無視できません。金利が上がることで不動産の価格は下落してしまいます。不動産は、基本的にローンで入手するもの。金利が上がってしまえば、不動産を購入するハードルが高くなるのは自明でしょう。逆に、金利が下げることで不動産価格はアップします。

世帯数の減少

世帯数が減ることで不動産価格が下がることもあるでしょう。世帯数の減少は、おのずと住宅マーケットも小さくなります。この状況で新築を建て続けることは住宅の過剰供給につながり、空き家も増加することになるでしょう。結果、不動産価格の下落につながる可能性があります。しかしながら、人気エリアなどは、価格下落は考えにくいでしょう。

建物の築年数によるもの

建物の築年数により、価格が下落することもあります。マンションと戸建を分けてみていきましょう。マンションは新築に価値があり、築年数がたてばたつほど、価格が下落します。21年以上たつと価格は横ばいになり、売り時は築6年から15年がおすすめ。戸建に関しては、築15年以上になると価格が下落します。マンションとは異なり、下落幅は大きくありません。築26年以上になると価格の下落は落ち着きます。

日当たりや騒音などの問題

立地や周辺環境も不動産価格に影響があります。周囲で騒音がある場合や、日当たりの良くない建物であれば、不動産の価値は上がらないでしょう。後に「高層マンションが近くにできた」「工場が作られた」という場合でも、物件価格の下落は考えられます。

売り手の都合によるもの

不動産価格が下がる要因として、売り手の都合も無視できません。売り手がまとまったお金を求めているときや早く手放したい際は、相場よりも価格を下げることがあるでしょう。前述しましたが、不動産は築年数により価値が下がり、維持費負担に変わりはありません。条件的に優れていない場合も、価格を下げることがあります。
  • 株価等とともに変動
  • 世帯等も下落要因
  • 売り手都合もあり
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その他の不動産価格が下る特別な要因

上記以外にも、特別な要因で不動産価格が下がることもあります。まずは、災害によるものです。不動産購入時は、災害の影響を受けるのかチェックしましょう。また、安全性のない欠陥住宅も価格が下がります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

災害によるもの

災害で住宅が崩壊してしまえば、土地のみの価格になってしまうでしょう。地震、土砂崩れ、河川の氾濫など、ZAiOnline

欠陥住宅の場合

欠陥住宅の場合も不動産価格が下がる特別な要因です。「雨漏りがする」「家が傾いている」「壁にヒビが入っている」などは、欠陥住宅の可能性があります。売ること自体はできますが、買ったときと同一額で手放すことはできないでしょう。欠陥のことを「瑕疵(かし)」と呼び、1年以内に発見できれば、売った人に対して損害賠償請求でき、修繕不可能なものであれば、契約解除もできるでしょう。居住者に危険をおよぼず瑕疵がれあれば、時効が20年となり、慰謝料請求も可能です。
  • 災害や欠陥でも下落
  • 危険エリアも下がる
  • 欠陥住宅は請求可能
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新築の物件の価格が下がる要因

新築物件の価格が下落するケースもみていきましょう。売れ残った新築を「新古物件」や「再販物件」「クリアランス物件」と呼ぶこともありますが、これらの価格は新築よりも下がります。管理費・経費削減のために価格が下落することもあるでしょう。

時間経過による値下げ

「新築」の定義は、建築後1年未満。この状態で売れなかった際の物件を、新築でも、1年以上たった中古でもなく、「新古」と呼ぶことがあります。管理費および経費削減のため 管理費および経費削減のために価格を下げることもあるでしょう。たくさんの未成約住戸、あるいは未発売住戸を抱えている場合、維持費や人件費など、コストがかかるものです。残戸減少にともない、1戸あたりのコストが上がるでしょう。残戸を販売する際、300万円分のコストがかかるのであれば、半額ほど値引きを行ったほうが大きな儲けになります。
  • 新築も価格は下がる
  • 新古物件はお得
  • 諸経費削減のため
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今後の懸念される2020年問題とは?

不動産価格が下がる要因とセットで頭に入れておくべきことは、2020年問題です。これは、人口減少だけではなく、世帯数も減るという問題のことです。外国人投資家の減少や外国人投資家の不動産売却に関する問題についても併せて解説していきましょう。

世帯数の減少が始まる

日本の大きな社会問題を挙げるならば、少子化・人口減少でしょう。2008年をピークに、その2年後からは、人口が減り続けます。しかしながら、世帯数自体は「未婚化」「離婚」などを要因とし、増加していました。そのため、住宅関連のマーケットは、減少を回避。こうした状況も、2020年から崩壊すると言われています。なぜなら、国立社会保障・人口問題研究所(「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」)

外国人投資家の減少

外国人投資家の減少傾向も無視できない問題です。マンションの新規販売戸数は減少傾向にあり、話題になった「爆買い」による高級マンションの購入がひと段落ついた状況。東京五輪が決まった後より、外国人投資家の減少がスタートしたと言えるでしょう。そのため、価格上昇は見込めず、外国人投資家が手放してしまえば、不動産価格が下落します。

外国人投資家の不動産売却

2013年から2014年頃、投資目的にタワーマンションなどを購入した外国人投資家。2019年には5年が経過し、5年目は売るための税が低くなる決まりがあります。そのため外国人投資家たちは、不動産を売却する可能性もあります。そうなると不動産の数がふえ、おのずと価格が下落。最悪のケースでは、暴落するとも言われています。
  • 世帯数が減る傾向
  • 投資家の減少あり
  • 売却で価格下落
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不動産をできるだけ安く購入するためのポイント

不動産をできるだけ安く購入するためには、どうすれば良いでしょうか。まずは、経済の動向を常に観察しましょう。不動産の相場チェックも欠かせません。築年数15年以上のものを探すほか、クリアランス物件もおすすめ。時期的には、2019年10月以前が良いでしょう。こうした安く購入するためのポイントについて詳しく見ていきます。

経済の動向を常に観察

不動産を安く買うためには、不動産の相場をチェック できるだけ安値で購入するべく、不動産の相場をチェックしましょう。相場について把握することで、無駄に高い値段で買うリスクを避けることができます。不動産相場を知るためには、似たような物件の昔の取引額を確認することです。もちろん物件は、近隣のものです。また、その物件が現在どれくらいの価格で売りに出されているのかも併せて調べましょう。
不動産の相場は、インターネットで手軽に調べることができます。おすすめのサイトは、「イエウール」です。イエウールは1,600社以上の不動産会社から無料で一括査定できるサービスも行っています。

築年数15年以上のものを探す

リフォームすることを前提にして、築年数15年以上の物件を選ぶこともよいでしょう。ポイントは、リフォームされておらず、しかもオーナーが今も居住中であること。そして、不動産の相場よりも、500万円ほど安い物件を目安にしてください。リフォーム済みの物件は高くなってしまい、値引き交渉してもリフォームされていない物件より高額になってしまうこともあるでしょう。
リフォーム業者を選ぶ際のポイントは、一級建築士資格を所持している建築士を見つけることです。今やネットで調べることができます。リフォームを前提にすれば、安値で物件を購入できるだけではなく、自分の好きなようにリフォームすることができるでしょう。
参考:幻冬舎ゴールドオンライン

クリアランス物件を探す

新築同様にも関わらず、新築よりも安値で購入できるクリアランス物件を探してみましょう。売れ残った物件ではあるものの、人が住んだこともなく、建物になんの問題もありません。首都圏では、毎月20%の新築物件が売れ残りになるそうですので、心配はご無用。また、購入前に部屋の中をチェックできることも嬉しいポイントです。デメリットとしては、情報そのものが一般公開されておらず、特定のサイトに登録する必要があることです。また、新築でもなければ中古でもないポジションのため、銀行からの融資を受けづらいことも挙げられます。
  • 経済動向を確認
  • リフォーム前提でも
  • 増税前がおすすめ
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不動産投資で損失のリスクを回避するポイント

不動産投資をする人は、なにを注意すべきなのでしょうか。まず物件を選ぶ際、欠陥住宅を選ばないことです。人気のエリアであれば、不動産価格の下落のリスクは少ないでしょう。災害についても視野に入れてください。こうした不動産投資で損失のリスクを回避するポイントについて詳しく解説します。

建物の状態をしっかりチェック

「雨漏りする」「柱が傾いている」などの人気のエリアを選ぶ 総世帯数の減少や物件の供給過多などを理由に、2020年には、不動産価格が下落する可能性があります。しかしながら、すべてのエリアで価格が下がるとは限りません。人気のあるエリアであれば、価格下落の影響を受けない可能性が高まるでしょう。では、投資物件を選ぶ際、どのように人気エリアを見極めれば良いのでしょうか。
まずは、商業施設やビジネスエリアから近い物件を選ぶことです。人が多く集まる場所は、物件の需要が高まると言えます。現在、人が多い場所だけではなく、今後も増える傾向の可能性を秘めているエリアもおすすめ。再開発している地域は、企業や人口が増加することになります。また、都内であれば、複数路線が使える場所も人気があるでしょう。駅チカであることも重視してください。
商業施設や企業が密集し、人がたくさん集まる場所以外にも、治安の良さなども見るべきポイントです。駅チカなどの立地的に優れている場合でも、生活しづらい場所は人気があるとは言えません。そのため、物件の周辺環境も要チェックです。
住みたい場所ランキングも調べましょう。SUUMOの2018年の関東の結果は、1位が横浜でした。現状人気のあるエリアだけではなく、今後人気が出そうな街などを調査することで、不動産投資で損失のリスクを回避することができるでしょう。
参考:SUUMO(住みたい街ランキング 2018)

災害のリスクを考える

不動産投資で損失のリスクを避けるために、災害も注目すべきポイントです。災害のリスクが少ないエリアを選ぶためには、国土交通省による「各都道府県が公開している土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域」を参考にしましょう。文字どおり、各エリアの危険な場所を調べることができるサイトです。また、投資する物件の種類選びも重要です。災害においてローリスクな建物は、一戸建てではなく、マンションです。耐震性に優れ、洪水などの影響も受けづらいでしょう。
お金に余裕のある人は、マンションを分散して投資してみてはいかがでしょうか。エリアごとに投資することで災害リスクを回避するものです。このやり方で注意すべきことは、災害リスクを考慮するあまり、ほとんど人気のないエリアに投資してしまうことです。災害が心配な人は、火災保険と地震保険に加入することをおすすめします。また、投資のビギナーは、事前のセミナーを受けることや、プロに相談すればリスクヘッジできるでしょう。
参考:国土交通省(各都道府県が公開している土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域)
  • 建物の状態を調べる
  • 人気の場所を選ぶ
  • 災害リスクを考慮
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さまざまな要因を考慮し幅広い情報を収集することが不動産売買には重要

不動産売買のためには、不動産価格が下がる要因を覚えておくべきです。不動産価格は常に変動し、一定ではありません。ある程度は、予測することも可能です。不動産価格が下がる要因としては、株価の下落、長期金利の変動、世帯数の減少、建物の築年数、周辺環境、売り手の都合などが挙げられるでしょう。
災害や欠陥住宅であることも無視できません。新築の物件であれば、時間経過による値下げや管理費および経費削減のためも要因となります。外国人投資家の減少や不動産売却も、2020年には大きな問題なるかもしれません。
不動産をできるだけ安値で買うためのポイントは、経済動向を常に観察し、不動産の相場をチェックすることです。リフォーム前提で築15年以上の物件を探すことやクリアランス物件もおすすめ。また、不動産は高額であり、消費税増税は大きな負担になりますので、2019年10月以前が狙い目になるでしょう。不動産投資で損失のリスクを避けるコツは、事前に建物の状態を確認することです。手軽な方法でチェックできますので、ぜひ実践してください。
また、人気のあるエリアを選ぶようにしましょう。不動産価格が下落するのは、すべてのエリアではありません。そして、災害リスクも要チェック。災害のリスクが少ないエリアを選び、物件は耐震性に優れているマンションがおすすめです。資本に余裕のある人は、分散投資で災害リスクを回避することも可能です。
いずれにせよ、不動産売買には、さまざまな要因を考慮して、幅広い情報を収集することが大切です。「できるだけ安い価格で新しい家に住みかえたい」「不動産投資を視野に入れている」という人などは、ぜひ本記事を参考に不動産価格について理解を深めましょう。

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