アパート建築で相続税を節税することは可能!節税効果はどのくらい?

アパート建築で相続税を節税することは可能!節税効果はどのくらい?
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土地を所有している方は、アパート建築を行うことで相続税対策となると聞いたことがあるかと思います。しかし、具体的にはどのような仕組みで相続税対策がなされているのでしょうか。
そもそも、アパート建築を行うことは相続税対策となるのでしょうか。

本記事では、アパート建築を行うことが本当に相続税対策になるのか、アパート建築を行うことによってどのくらいの節税効果は見込めるのかなどについて詳しくご紹介しています。

アパート経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築を行って相続税を節税することは可能!

アパート建築によって相続税対策は可能

です。では、どのような仕組みで相続税対策となるのかを詳しくみていきます

相続税を節税できる仕組み

アパートを建築することによって相続税の負担を減らすことができる理由として、以下の3つが挙げられます。

  • 評価額が現金よりも低い
  • 貸家建付地の特例がある
  • ローンによる債務控除を適用できる

それぞれ詳しく解説していきます。

評価額が現金よりも低い

相続税に限らず、固定資産税や都市計画税などの税金を計算する際の元になるのが評価額です。
つまり、評価額が低ければその分相続税を節税可能です。

例えば現金を相続する際の評価額は100%であり、1000万円を相続するのであれば1000万円が相続税の課税対象範囲となります。一方、建物を相続する場合は100%にはなりません。
これは、建物の相続税を計算する際に考慮される固定資産税評価額が少なくなるためです。

建物の相続税を求める際に用いられる固定資産税評価額は、建物建築費の約50%ほどです。つまり、5000万円のアパートを建築すればその半分である2500万円がそのまま相続税の評価額になります。

このように、建物で相続を行う際は課税範囲を大幅に減少させることができます。

貸家建付地の特例がある

更地の土地を賃貸住宅経営として活用することで、貸家建付地扱いとなり評価額をさらに約2割ほど下げることが可能です。

建物の評価額が50%ほどになることに加え、貸家建付地の特例を適用させることで大幅に課税対象額を少なくすることができます。

ローンによる債務控除を適用できる

相続税の負担額を算出する際には、債務控除を利用できます。

ローンなどによって返済が必要な額分を相続税の課税範囲から除外して計算できるため、アパート建築に際してローンを組む場合はさらに相続税の負担を減らすことができます。

アパートの相続税評価額の算出方法

アパートにかかる相続税評価額はどのように求められるのでしょうか。

計算方法は以下の通りです。

  • 建築費×0.5×(1-借家権割合×賃貸割合)

借家割合は全国一律に30%、賃貸割合はアパートの入居率のことです。

賃貸割合に関しては、入居率が上がれば上がるほど相続税の負担額が少なくなります。そのため。アパート経営では満室を維持しておくとよいでしょう。

例えば、土地の価格が1億円でアパートの建築費が1億円で入居率が100%の場合は、1億円×0.5×(1-30%×100%)=3500万円となります。
したがって、この事例の場合のアパートの相続税評価額は3500万円ということになります。

このように、土地のまま相続する場合は1億円が評価額となりますが、アパートを建てることによって3500万円まで圧縮することができます。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築で相続税はどのくらい節税可能か

アパート建築で相続税はどのくらい節税可能か

アパートの建築によって相続税対策となる仕組みを解説しました。
では、次にどのくらい節税効果が見込めるのかを詳しくシミュレーションしていきたいと思います。

なお、賃貸割合は80%とします。

土地が3000万円、木造アパート建築費が4000万円の場合

土地価格が3000万円でアパート建築費が4000万円の相続税の節税効果を検証します。

およそ30坪の土地で木造のアパート建築を行ったケースを想定しました。

計算式は以下の通りです。

  • 4000万円×0.5×(1-30%×80%)=1520万円

したがって、この事例の相続税評価額は1520万円となり、土地のみの相続より1480万円ほど課税対象額を減額させることができます。

アパート建築費について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

土地が5000万円、アパート建築費が7000万円の場合

土地価格が5000万円でアパート建築費が7000万円の相続税の節税効果を検証します。

およそ50坪の土地で鉄骨造のアパート建築を行ったケースを想定しました。

計算式は以下の通りです。

  • 7000万円×0.5×(1-0.3×0.8)=2660万円

したがって、この事例の相続税評価額は2660万円となり、土地のみの相続より2340万円ほど課税対象額を減額させることができます。

土地が1億円、アパート建築費が9000万円の場合

土地価格が1億円でアパート建築費が1億5000万円の相続税の節税効果を検証します。

およそ100坪の土地で鉄筋コンクリート造のアパート建築を行ったケースを想定しました。

計算式は以下の通りです。

  • 1億円×0.5×(1-0.3×0.8)=3800万円

したがって、この事例の相続税評価額は3800万円となり、土地のみの相続より6120万円ほど課税対象額を減額させることができます。

相続税の節税目的でアパートを建築する際の注意点

相続税の節税目的でアパートを建築する際の注意点

相続税を節税させつつ収益を得ることができるアパート建築・経営は、非常に魅力的な相続税対策です。しかし、相続税対策を主な目的として行うアパート経営には注意点もありますので詳しくご紹介します。

満室経営を維持できるようにする

アパート建築によって相続税対策を行うのであれば、その相続税の節税効果を最大限に発揮させるために空室率を0にしておきたいところです。
建物の相続税評価額を算出するためには、賃貸割合を考慮するため満室(100%)となればその分相続税を節税することができます。

例えば、土地が3000万円、アパート建築費が4000万円で賃貸割合が80%の節税効果は1480万円ですが、賃貸割合が100%の場合は1600万円になります。その差額は120万円と大きな差です。

このように、満室経営を行うことにより相続税対策の効果がさらに期待できます。

収支計画を十分に練る

相続税対策にアパート建築を行う際には、十分な収支計画を行うことも重要です。

相続税を節税できることが大きなメリットとなるアパート建築・経営ですが、もちろんその建築や維持管理には様々なコストがかかります
相続税対策としてアパートを建築したのに、そのコストや経営費で赤字となってしまっては本末転倒です。

健全なアパート経営を行うには、建築費や維持管理にかかる費用について見積もりをとり、自己資金やローンとの兼ね合いを考える必要があります。収支計画に関してはパートナー会社が行ってくれますので、疑問点などがあれば都度担当者に確認をしましょう。

必ず複数の建築プランを比較検討する

アパート建築を行う際には必ずいくつかの会社に相談をし、複数のプランを比較検討するようにしましょう。

会社によって得意なアパート構造や作成する収支計画などが異なります。そのため、複数のプランを手元に用意しておくことによってより良いプランを選ぶことができます。
相続税対策を目的とする場合、その旨を担当者に伝えておくことにより相続税対策を考慮したプランを作成してくれる可能性がありますので、忘れずに伝えておきましょう。


複数のプランを請求するには、いくつかの会社に足を運ぶ必要があります。しかし、時間の無い方など複数の会社に相談するのが難しい方にとってはハードルが高いです。
そこで検討したい方法は、土地活用比較サイトを使うことです。

数ある土地活用比較サイトのなかでもおすすめなのは、日本でも最大級のイエウール土地活用です。全て無料で使うことができ、最短5分の情報入力で一度に複数の会社から資料請求を行うことができます。
相続税対策としてアパート建築をお考えの方は、ぜひ使ってみてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築を行うことで節税可能なその他の税金

アパート建築を行うことで節税可能なその他の税金

アパート建築を行うことによって、相続税以外の税金対策も行うことができます。
どのような税金を節税することができるのかをご紹介します。

アパート建築によって節税可能な相続税以外の税金

アパート建築によって節税可能な税金は、相続税だけではありません。相続税以外で節税できる税金には以下のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税
  • 住民税

特に、固定資産税と都市計画税(市街化調整区域にある土地に課される税金)に関しては、固定資産税は最大1/6都市計画税は最大1/3となるため大幅な節税効果が見込めます。

所得税と住民税が節税になる理由は、アパート経営以外で得た利益(給与所得や事業所得等)との損益通算が可能なためです。
しかし、損益通算は不動産所得が赤字となった場合にのみ可能ですので、所得税と住民税の節税目的としてアパート経営を行うことは意味がありません。

まとめ

まとめ

大幅な相続税対策と同時に収益を得ることができるアパート経営は非常に魅力的です。しかし、アパート建築やその経営にはコストやリスクがあります

特に、建築費や維持管理費と自己資金およびローンのバランスに関しては綿密な収支計画を作成し安定したアパート経営を行うようにしましょう。

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