任意売却物件として家を手放すには|手続きから引っ越しまで

「家を売りたい」と考えている方へ
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  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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なかなか耳慣れない言葉でもある任意物件ですが、住宅ローン返済ができなくなってしまった時に、自分にも、ローンを借りている銀行側にもメリットのある制度です。任意物件の独特な販売の流れを解説しながら、なぜ任意売却物件として売ることにメリットがあるのか、またおすすめの一括査定サイトについても解説します。

先読み!この記事の結論
  • 住宅ローンの返済が困難な場合に金融機関の同意を得て不動産を任意売却することができる。
  • 差し押さえられて競売にかけられるよりも高い値段で不動産の売却が可能。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

任意売却物件とは

「そもそも任意売却物件がどんなものか分からない」という方のために、どんな物件なのか詳しく説明していきます。

ローンの返済に困り不動産を売却する際の物件のこと

住宅ローンの返済が滞納した場合に、銀行(債権者)の同意を得て不動産売却活動をする事です。任意売却する動機は、会社の倒産や離婚、相続、カードローンなどにより住宅ローンの返済が行えなくなることによるものがほとんどです。
つまり借金の清算のために、合法的に行える前向きな処置ということになります。そんな任意売却の最大の特徴は、自主的であるという点です。法的な手段ではなく売却できます。これが競売とは異なるポイントになります。

競売によらない形での売却をする物件

競売は、銀行側に認められた法的な債権回収手段で、強行手段に当たります。債務者が弁済期になっても弁済してくれない、滞っている、あるいは弁済する意思が見られない場合に行われます。
一方、任意売却は自主的に行うもので、法的な手段ではなく条件付きではありますが、基本自由に売却できます。

売却方法は一般的な不動産と変わりはない

任意売却は不良債権処理の一環ではありますが、任意による不動産の私的な処理となり、売却方法自体は一般的な不動産と同様です。そのため任意売却物件と表記されることもありません。
私的な手続きなので、抵当権の実行によるものとして民事執行法でも任意とされています。また競売となって争いあうことなく、当事者同士の話し合いで物事が解決されていくため、やりやすい手続きと言えます。
必ずしも自己破産する必要もなく、競売に比べると債務を大幅に減らせるケースも多いため、精神的にもストレスが少ない方法です。
※参考:破産法

売却後も居住できる可能性がある

また極稀なケースではありますが、購入者が投資家の場合、投資家に家賃を支払う方法で居住が可能になることもあります。
支払い家賃の合意など、当事者同士の話し合いは必須ですが、場合によっては数年後に買い戻す特約をつけられることもあります。

任意売却する前に売却できないか調べよう

任意売却を行う決断をする前に、まずは通常通り売却できないか調べましょう

任意売却は一般的な売却と比べると売却額をすべてローンの返済に充てなくてはならない、販売価格を自由に決められないなど制限があります。任意売却を行う前に、一般的な売却方法で家を売りローンを返済できないか検討する方が良いでしょう。

検討方法はカンタン。不動産会社に査定をしてもらい、売却したい物件がいくらで売れるのか調べてもらうのです。しかし、ここで注意したいのは、査定依頼を一社だけにしないこと

不動産会社の査定には明確なルールがなく、各社によって査定結果の額に差が出てしまうのです。そこで、3社以上に査定してもらうのです。3社以上に査定をしてもらえば、価格の幅と平均である売却相場が分かるのです。

3社以上に査定をしてもらう際は、一括査定サービスのイエウールを使うと便利でしょう。
イエウールなら、一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができるので、何度も同じ質問事項に記入する手間が省けます。さらに、24時間受け付けているので、平日の昼休み中や帰宅後など時間を気にせず申し込むことが可能。

任意売却を行う場合、時間との勝負になることもあります。なるべく早く査定結果を知るためにも、24時間受付をしているイエウールを利用するのが賢明でしょう。

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任意売却物件特有の流れを知る

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それでは任意売却物件特有の流れについて、まずは図で見ていきましょう。

任意売却に入るまでの準備過程

「任意売却か競売か判断される」とありますが、実は全部の物件が任意売却できるわけではありません。ちゃんと、任意売却をすることであなたにも銀行側(債権者側)にもメリットがあるか、確認する準備が必要です。

不動産の価格査定をしてもらう

まずは、自分の物件の査定を行います。同時に銀行から住宅ローンの残高証明書も所得し、ローン残高が査定額よりも高いのか低いのかを調べます。
基本的には複数の不動産業者に査定依頼するのが一般的ですから、一括査定サイトが便利です。イエウールなら全国の優秀な不動産業者の中から、さらに任意売却物件の取り扱いに特化した不動産業者を簡単に探せます。

任意売却できるのかどうか

もし住宅ローン残高が査定価格より低いようであれば、任意売却を進めても自分自身の手元にはお金が残る確率が一気に高まります。また銀行側からみても、確実にローン残高を回収できるため、基本的に抵抗することはありません。
しかし査定他価格より住宅ローン残高が高い場合は、任意売却自体が悪手であることもあります。売却後に残債の返済目途が立たなければ、自己破産を考えることも1つの方法です。
その場合は競売に出されるため、任意売却に必要な手続きを自分から行う必要もなく、競売が完了するまで1年近くは今の家で暮らせます。

一時的に返済額を変更し毎月の支払額を減らしてもらう

任意売却できそうだとわかっても、通常は任意売却にすぐ行う必要はありませんし、できません。まず最初は、リスケジュールという返済に関する条件変更を行います。
2〜3年間のみ支払額を減額してもらい、それでも住宅ローンの滞納をしてしまった場合に、任意売却する方向になります。
たとえば転職やリストラ、倒産などで収入が減ってしまった場合でも、このリスケジュール期間中に収入が元に戻れば返済額も戻ります。
こうなれば、任意売却する必要もありませんし、自分自身の力で引き続き返済ができます。
しかしこのリスケジュールを行っても返済が滞ってしまった場合には、銀行に任意売却をしても良いか、相談する必要があります。

任意売却物件として売り出し期間が始まる

任意売却物件としての売り出しが決まったら、売り出し期間がスタートします。専任媒介契約を業者との間に結ぶ場合は、その業者が債権者(銀行)に対し、販売価格などを個別に交渉してくれます。

不動産を販売する前に銀行との合意が必要。

通常の売却であれば、銀行側との同意は不要です。しかし何も言わずローンの滞納を続けていると、家が競売にかけられる手続きが進められてしまいます。したがって、早めに銀行へと申し出をしましょう。
同意が得られたら、任意売却が始まります。ここからは通常の物件売却と同様ですが、大きな違いがあり販売期間が限られています
ローンが延滞した後、競売の申し立てが行われ、競売決定通知からおよそか6月で入札がスタートされます。近年はこの6か月も、裁判所によって狭まる可能性があります。
しかし、この競売に対しても、申し立て取り下げ期間が設定されます。通常は、取り下げ期間終了の1か月前には契約して、具体的な売却代金返済期日を債権者に伝えなくてはなりません。
すると最大でも5か月程度しか売却可能期間がない、ということになります。つまり通常の物件売却以上に、早めの相談がとても大切です。
特に抵当権者が複数いる人の場合や、管理組合の管理費の延滞などなど、様々な滞納がある場合は交渉人数もどんどん膨らみます。すると販売活動に時間がより一層かかってしまうため、通常の物件売却より難航することも多いのです。

購入者が決まったら売買代金を決め配分も考える

任意売却は売却代金について債権者に確認をとり、そのうえで売却をすすめます。
購入の可能性がある人が実際に物件を見に来るため、不要なものは捨てて、できる限り家の中は綺麗に保ち、補修できる個所は綺麗にすることでできるだけより良い状態にしましょう。
ごみ捨てや掃除など、お金のかからないことはしっかりしておいた方が、後々で購入者側にとってもメリットがあり、買ってくれる可能性も高まります。
任意売却の場合、購入者は買受人と呼ばれ、こちらは仲介業者などが探してくれます。買受人が決まったら、購入申込書と売買代金配分表について銀行側へ持っていき、同意を得ます。
任意売却の配分は、抵当権者同士の間で決めることが求められ、この配分がトラブルの元にもなりがちです。また任意売却をする際、抵当権の抹消が必要になりますが、抹消を行う際には銀行などお金を貸している側のハンコが必要になります。
この時、お金を貸している側のハンコを押してもらうための代金を、ハンコ代(担保解除料)と呼びます。このハンコ代が、配分によるお金です。
ただしお金を貸している側の人、つまり銀行が1か所しかない場合や、債務以上の金額で売却できるようであれば、大きな問題になりません。逆に複数の債権者がいる人は、注意しておきましょう。
また物件売買を扱う不動産会社が購入者でなく、一般の人が購入を希望する場合には、事前に「売り主の瑕疵担保責任は免責」「現状有姿で渡します」「公募売買の取引となります」という3点を伝える必要があります。

購入者と売買契約を交わし不動産を引き渡す

通常であれば、売買契約から不動産の引き渡しまで約1ヶ月かかります。しかし任意売却の場合は、1日で済ませてしまうため、非常にスピーディーです。なぜなら売却時、違約金の機能を持っている手付金の受領がないためです。こうして売却契約と引き渡しが済んだら、任意売却は完了となります。
  • 任意売却は段階あり
  • 銀行側と同意必須
  • 契約と引渡は1日

競売物件と任意売却物件の共通点

競売物件と任意売却物件には、いくつかの共通点があります。

どちらも住宅ローンの返済が困ったことが原因

原因自体はどちらも同様で、住宅ローンの返済が困ったことが主なものです。しかし競売は債権回収の最終手段であり、任意売却は競売にかけられる一歩手前の段階で行う手段であることを心得ておきましょう。

ブラックリストに載る

ローンの滞納の時点で、信用に影響がでるため、ブラックリスト登録されてしまいます。これは任意売却した場合も、競売にかけられた場合も同様です。
ただしこれは、任意売却や競売をしたからブラックリスト入りしたのではなく、ローンを滞納したことが原因です。3か月以上の滞納をした時点でブラックリスト入りしますので、注意しましょう。

家の売却後もローンの返済が続く可能性がある

任意売却物件でも競売でも、売れた価格が、ローンの残債の額が小さい場合は、継続してローンを返済します。残念ながらローン残債の方が売却価格より高いことが多く、ローン返済が続く可能性は決して低くありません。
しかしながら、競売の場合はどのようにこのローン返済を行うか、債権者と話し合うことはできません。反対に任意売却物件の場合は返済方法を債権者(銀行側)へ相談できるため、経済状況などを鑑みて緩やかな返済計画にしてもらえる可能性が高いのです。

今後ローンを組めなくなる

金融機関での借り入れが一生ではありませんが、数年(通常5年〜10年)できなくなります。クレジットカードも新たに作ることができません。
これは任意売却も競売も同様ではありますが、債権者と話し合いができる任意売却の場合、近所に情報が知られるリスクは少なく、引っ越し代や退去期間についても若干のゆとりが得られる面があります。
  • 原因は同じ
  • 信用に影響する
  • ローン返済は残る
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任意売却物件として売ればメリットが多い

メリットとして挙げられる最大のポイントが、債権者との話し合いが持てるということです。

競売より高く売却できる

基本的には不動産業者をこちらで選定するため、一番高く売却価格を提示してくれた業者に依頼ができます。
また業者に依頼する中でアドバイスももらえるため、市場価格の80%〜90%程度の価格での売却ですが、競売より高めの額で売れることもあります。
高く売れれば、より多くのお金を債権者に返済できます。しかし必ずしも、任意売却の方が高く売れるとは限りません。競売の方が自分側にとってメリットが大きいこともあるので、ここは慎重な見極めが必要です。
任意売却のメリットとはその自由度の高さであり、法的な手続きである競売とは違い、売却方法などを話し合いで決めることができます。

引っ越し時期など相談できる

競売の場合、強制的に立ち退きを迫られます。これは裁判所の職権であり、抵抗する権利がありません。
しかし任意売却の場合は、返却時期や引っ越しの時期についても、こちらの希望を債権者に相談できます。また経済的な状況を鑑みて、債権者側から引っ越し代金について売却価格内から支払ってもらえる可能性が高いのです。一般的な競売とは異なり、自分自身で様々なやり取りを請け負う必要こそ出てきます。
しかし、最終的には自分の力で返済や生活の立て直しを目指す場合には、話し合いの場が持てるということはメリットが大きいのです。また買受人を誰にするのかも決めることができます。
たとえば今の家に今後も済み続けたい場合、親や投資家といったやり取りができる相手に一度家を購入してもらい、家賃を相手に納めます。これをセールスアンドリースバックと呼び、最終的には買い戻しができる、という契約を結ぶことで、家に住み続けたのちに買い戻すことも可能です。

不動産業者を選んだり自由がきく

販売期間や売却方法、売却額の配分等を自分中心に決めることができます。これは不動産業者を選ぶという視点でも、同様です。
不動産業者を選ぶ際は、宅建資格を持つ人物が在籍している、任意売却の経験が豊富な不動産業者を選んだ方が良いでしょう。
一方で、債権者側に紹介してもらえれば、悪徳業者からの詐欺にあるリスクを減らすことができます。
自分の目で不動産会社を確かめたい、最終的に自分の家として買い戻したい、など様々な理由や考えの実現ができるのも、任意売却ならではのメリットです。
  • 自分の意見が言える
  • 業者が選べる
  • 今の家に住む可能性
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任意売却について様々なポイントを見てきましたが、業者を探すと言っても大変そうですよね。そんな時に便利なのが、一括査定サイトのイエウールです。
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