貸家の評価方法は?相続税評価額が安くなる理由を徹底解説

貸家の評価方法は?相続税評価額が安くなる理由を徹底解説

不動産は相続時に相続税の課税対象となり、不動産価格ではなく相続税評価額によって課税金額が決まります。同じ不動産でも貸家と自宅では相続税評価額が異なり、貸家の評価のほうが低いです。

なぜ貸家のほうが相続税評価額が低くなるのかについては、さまざまな理由があります。貸家の評価方法や相続税評価額についての理解を深め、節税対策に役立てましょう。

貸家建付地での賃貸経営の節税対策について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

貸家の相続税評価額が低い理由

自宅よりも貸家のほうが相続税評価額が低い理由は、次の2つがあげられます。

  • 権利の制約があるから
  • 小規模宅地の特例が適用できるから

自宅と貸家の違いを理解するためにも、なぜ相続税評価額が低くなるのか、理由を細部まで知っておきましょう。

権利の制約があるから

貸家は自宅とは違って、権利関係の制約があります。借地権や借家権の割合に応じて評価額は下がり、自宅よりもおおよそ30%程度評価額は下がると考えましょう。

貸家や自宅のように自由に使うことができませんが、その分評価額は下がるため、固定資産税や相続税の節税ができます。

小規模宅地の特例が適用できるから

賃貸用の敷地には小規模宅地の特例を適用でき、これによって評価額が減額されます。小規模宅地の特例を適用すると、200平方メートルまでの土地は評価額が50%減額され、大幅な節税が可能です。

ただし、相続の開始前の3年以内に貸付を開始した場合は、小規模宅地の特例は適用外となります。相続直前の対策では評価額は下がらないため、節税を検討しているなら早めに賃貸用の敷地に転用することがおすすめです。

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貸家の評価方法

貸家の評価方法は?相続税評価額が安くなる理由を徹底解説

貸家がどのような計算式で評価されているのか、その方法を知っておきましょう。評価方法を把握しておくことで、自身でも評価額の計算が可能です。貸家は定期借地権かどうかによって評価方法が異なるため、この点には注意する必要があります。

建物と土地の価格を足す

貸家の相続税評価額は、建物と土地それぞれで計算し、両方を足して算出します。両方を計算し、合算して算出する必要があるため、それぞれでの計算を忘れないようにしましょう。

定期借地権の場合

一定期間のみの契約で貸し出す定期借地権の場合は、次の方法で評価額を計算します。

  • 自用地評価額-自用地評価額×定期借地権の残りに応じた割合

契約の残り期間に応じた割合は、次の通りです。

定期借地権の残り期間 割合
5年以下 5%
5年を超え10年以下 10%
10年を超え15年以下 15%
15年超え 20%

定期借地権の場合は、通常と計算式が異なる点は覚えておきましょう。

貸家の相続税評価額を計算する方法

貸家の相続税評価額を計算する方法

貸家の相続税評価額を算出するには、建物と土地のそれぞれで計算しなければなりません。それぞれで計算式は異なります。正しい計算方法を知り、自身で貸家の相続税評価額がいくらになるのか、事前に計算してみましょう。

貸家の建物部分

貸家の建物部分の評価額は、次の式で計算します。

  • 建物の固定資産税評価額×(1-借地権割合×賃貸割合)

相続税評価額を計算するには固定資産税評価額が必要であるため、事前に調べておきましょう。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

貸家建付地の場合

貸家建付地の場合は、次の式で相続税評価額を計算できます。

  • 自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合×家賃割合)

上記の式で計算した価格と、建物の相続税評価額を合算したものが、貸家における相続税の課税対象額となります。

入居率によって評価が変動する

借地権割合は全国一律30%と決められていますが、賃貸割合は入居率によって変動します。入居率が高いと賃貸割合も増えるため、相続税評価額は下がり、節税につながります。反対に入居率が下がると賃貸割合も少なくなり、相続税評価額が上がって税負担が増える点は覚えておきましょう。

貸家の相続税評価額の計算例

実際に貸家の相続税評価額がいくらになるのか、計算例をもとに理解を深めていきましょう。固定資産税評価額がいくらなのかによって、相続税評価額は異なります。詳細な計算式を知っておくことで、相続時にどれくらいの税金がかかるのかが、理解しやすくなります。

固定資産税評価額が1,000万円の場合

固定資産税評価額が1,000万円で、借地権割合が30%、賃貸割合が100%とします。

  • 1,000万円×(1-30%×100%)

上記の式で計算すると、相続税評価額は700万円です。

固定資産税評価額が5,000万円の場合

固定資産税評価額が5,000万円、借地権割合が30%、賃貸割合が100%とすると、相続税評価額の計算式は次の通りです。

  • 5,000万円×(1-30%×100%)

上記の式で計算すると、相続税評価額は3,500万円となります。

固定資産税評価額が1億円の場合

固定資産税評価額が1億円で、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が80%とします。

  • 1億円×(1-70%×30%×80%)

上記の式で計算した場合は、相続税評価額は8,320万円となります。

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土地の有無
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都道府県
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市区町村

貸家で評価額を下げるときの注意点

貸家で評価額を下げるときの注意点

自宅は貸家にすることで相続税評価額が下がりますが、この際には注意点があります。

  • 無料で貸している場合は貸家にならない
  • 貸駐車場は賃家建付地とみなされない

注意点を正しく把握し、失敗のないように相続税の対策を行いましょう。

無料で貸している場合は貸家にならない

自宅を無料で貸している場合は、貸家としての評価は受けられません。貸家としての評価を受けられるのは、賃貸契約によって、借地人に貸し付けられている場合に限られます。そのため、無料で貸していると自宅扱いになり、貸家としての相続税評価額の減額は受けられないと考えましょう。

貸駐車場は賃家建付地とみなされない

貸家建付地としてみなされるのは、土地の上に貸家が建っている場合のみです。駐車場経営をしている場合は、貸家建付地には分類されないため、固定資産税評価額や相続税評価額の減額は受けられません。

貸家の評価に関するQ&A

貸家の評価に関するQ&A

貸家の評価についてさらに理解を深めるには、Q&Aを参考にすることがおすすめです。

  • サブリースの場合の賃貸割合は?
  • 賃貸併用住宅の場合は?

よくある疑問とその回答を参考に、貸家の評価について細部まで知っていきましょう。

サブリースの場合の賃貸割合は?

不動産会社にマンションやアパートを借り上げてもらい、賃貸経営をするサブリース契約の場合は、空室状況に関係なく、賃貸割合は100%になります。

サブリースの場合は空室状況に関係なく、毎月一定額の家賃収入が得られるため、空室リスクを下げたい人や、賃貸割合を増やして節税対策をしたい人におすすめです。

賃貸併用住宅の場合は?

自身の居住目的もかねて賃貸併用住宅を建てた場合は、賃貸部分に関してのみ相続税評価額の減額が可能です。例えば自宅部分が40%、賃貸部分が60%なら、60%の部分のみ、相続税評価額の減額を受けられると考えましょう。

居住用の自宅よりは相続税評価額は下がりますが、完全に賃貸用として利用するケースよりは相続税評価額は高くなります。

貸家の正しい評価方法を覚えよう

相続税の節税を図るなら、貸家にして評価額を下げることがおすすめです。貸家の評価方法は居住用の建物とは異なるため、正しい計算方法を把握しておく必要があります。

貸家にすることで相続税評価額が下がり、大幅な節税ができることもあります。正しい評価方法を覚え、貸家を有効活用して賢く節税しましょう。

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