貸家を相続することになったけれど、貸家の相続税評価額の計算方法が分からないと悩んでいるひとは多いのではないでしょうか。
相続する予定の貸家の評価額をきちんと計算することで、評価額を下げることができ、結果的に相続税を抑えることに繋がります。
本記事では、貸家の評価が下がる理由に加え、貸家の計算方法や相続税を抑える方法まで詳しく説明します。
【貸家の評価額の計算方法】
貸家の相続税評価額＝（貸家建付地の評価額＋貸家の評価額）貸家建付地の評価額：更地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
貸家の評価額：建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)
貸家の評価額は下がる！
貸家ともに貸家建付地の評価額は、所有者が土地を使用している場合に比べて評価額が下がります。
貸家とは、賃料を受けて人に貸す家の名称です。戸建て賃貸住宅や、アパート、マンション、賃貸併用住宅のことを指します。よって、家を無料で貸している場合は、貸家とは言えません。
貸家建付地（かしやたてつけち）とは、貸家が建っている土地のことです。賃貸住宅が建つ土地のことを指します。
土地が更地や、土地の上に自宅が建っている場合、所有者は、その土地を自由に使うことができます。ですが、土地に建物を建て、これを他人に賃貸した場合は、所有者の利用は当然制限されます。
このように、貸家の場合、土地の活用の方法に制限があるため、貸家ともに貸家建付地の評価額は所有者が土地を使用している場合に比べて評価額が下がります。
小規模宅地の特例
小規模宅地の特例とは、一定の要件を満たす宅地等については最大80％評価額を下げて相続税の負担を軽減する特例です。
この特例は、宅地の用途によって軽減率が異なります。以下が用途別の減額割合です。
| 利用区分 | 要件 | 限度面積 | 減額割合 |
| 住居用 | 特定住居用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 事業用 | 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
貸家の場合、貸付事業用宅地と認められ200㎡までの土地に対して、評価額が50％減額されます。
小規模宅地の特例は建物ではなく土地に対して適応されます。よって、貸家建付地の評価を下げることになります。
貸家の評価額の計算方法
ここでは貸家の評価額を実際に計算してみましょう。
アパートなどの賃貸住宅
貸家がアパートやマンション、戸建て賃貸などの賃貸住宅の場合の計算方法を説明します。
貸家建付地（土地）の評価を計算
貸家建付地の評価額は「更地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で求められます。
借地権割合は、路線価を調べる際の数字の横のアルファベット（例：320D）で数値が分かります。土地の利用価値が高いエリアは借地権割合も高い傾向があります。借家権割合は一部地域を除く、ほとんどの地域で30％です。
賃貸割合とは、相続税が課税されるタイミングで、実際に賃貸に供されている貸家の割合を言います。満室の場合を100％とし、満室の場合は相続税がより多く軽減され、空室が多いと不利になります。
面積：200㎡
更地の評価額：5,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％
相続した土地がアパートなどの賃貸住宅の場合、事業用小規模宅地の特例が適用され200㎡までの土地に対し、評価額が50%減額されます。
特例適応後の貸家建付地の評価額：5,000万円－（5,000万円×200㎡÷200㎡×50％）＝2,500万円
貸家建付地の評価額：2,500万円×（1−60％×30％×100％）＝2,050万円
貸家（建物）の評価を計算
次に貸家の評価額を計算していきます。
貸家の評価額は「建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)」で求められます。
敷地面積：200㎡
固定資産税評価額：4,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％
貸家の評価額：4,000万円×（1－30％×100％）＝2,800万円
貸家建付地と貸家の評価額を合算する
貸家の評価額は貸家建付地の評価額を合わせた「貸家建付地の評価額＋貸家の評価額」になります。
よって、賃貸住宅の相続税評価額は2,050万円＋2,800万円＝4,850万円です。
貸家の評価額を計算する場合、まずは貸家建付地と貸家のそれぞれの評価額を計算したうえで、足し合わせます。貸地の評価額を計算する際は、小規模宅地の特例を適用することを忘れないようにしましょう。
- サブリース契約を結んでいる場合
不動産会社にマンションやアパートを借り上げてもらい、賃貸経営をするサブリース契約の場合は、空室状況に関係なく、賃貸割合は100%になります。
賃貸併用住宅
貸家が、自宅も兼ねた賃貸併用住宅の場合の計算方法を説明します。
貸家建付地（土地）の評価を計算
賃貸併用住宅の場合、自宅部分の土地と賃貸部分の土地を分けて計算します。
敷地面積200㎡
更地の評価額5,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％
- 自宅部分の土地（自宅部分が全体の1/2）
自宅部分の土地の評価額：5,000万円×1/2＝2,500万円
特例適応後の土地の評価額：2,500万円×（1－80％）＝500万円
- 賃貸部分の土地（賃貸部分が全体の1/2）
賃貸部分の土地の評価額：5,000万円×1/2＝2,500万円
特例適応後の土地の評価額：2,500万円×（1－50％）＝1,250万円
よって、自宅部分と賃貸部分の土地の評価額を合わせた1,750万円が賃貸併用住宅における土地の評価額です。
貸家（建物）の評価を計算
貸家の評価額に関しても、自宅部分の建物と賃貸部分の建物を分けて計算します。
敷地面積：200㎡
固定資産税評価額：4,000万円
借地権割合：60％
借家権割合：30％
賃貸割合：100％
- 自宅部分の建物（自宅部分が全体の1/2）
自宅部分の建物の評価額：4,000万円×1/2＝2,000万円
- 賃貸部分の建物（賃貸部分が全体の1/2）
賃貸部分の建物の評価額：4,000万円×1/2＝2,000万円
2,000万円×（1－30％×100％）＝1,400万円
よって、自宅部分と賃貸部分の建物の評価額を合わせると3,400万円が賃貸併用住宅における建物の評価額です。
貸家建付地と貸家の評価額を合算する
貸家の評価額は土地と建物の評価額を合わせた「貸家建付地の評価額＋貸家の評価額」になります。
よって、賃貸併用住宅の相続税評価額は1,750万円＋3,400万円＝5,150万円です。
相続税を抑える方法
この章では相続税を抑える方法を紹介します。
相続予定の現金を不動産にする
相続財産となる現金や預金は、そのままの額が評価額の対象になります。よって、相続する予定の財産の多くが現金の場合は、相続税の負担が大きくなります。
しかし、現金資産を不動産資産に変える事で大幅に評価額を下げることができます。
なので、相続が発生する前に現金を不動産に変えることで大きな節税効果が期待できます。
さらには、記事冒頭で説明した通り、単に不動産を所有しているのではなく第三者に貸すことで貸家として評価額を下げることができます。
被相続人に負債がないか確認する
相続税の対象となる相続財産には、現金や預金、不動産などのプラス財産のほか、ローンを含む借金などのマイナスの財産も含まれます。相続時、マイナスの財産はプラスの財産から差し引く事ができます。
例えば、評価額の合計が5,000万円だったとします、加えて被相続人に1,000万円の借金があった場合は、評価額5,000万円から1,000万円を差し引いた4,000万円が相続税評価額の合計になります。
なので、評価額を計算する際には被相続人に負債がないか確認してみましょう。
生命保険の非課税枠を活用する
相続時の死亡保険金には非課税枠があります。具体的には「法定相続人1人につき500万円までは税負担がゼロ」になるというものです。
例えば、相続人が妻と子供1人の場合、被保険者（被相続人）の保険金が1000万円だとすると、妻と子供それぞれに500万円が相続されます。生命保険の場合、1人につき500万円までの非課税枠があるため、保険金によって相続される現金は課税対象となりません。
とはいえ、生命保険による相続税の節税を考えているのであれば、被相続人が健在しているうちに保険に加入する必要があります。保険への加入は切り出しにくいものでもあります、そういった場合には金融期間などで開かれる相続会などに参加することをお勧めします。
相続した貸家はどうすればいい？
自宅を相続するのとは違って、入居者のいるアパートなどの賃貸住宅を相続した場合はどうしたらいいのか不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。
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