所有する土地を活用する方法として、マンション経営があげられます。マンション経営は人気のある土地活用方法ですが、メリットだけではなくデメリットもあります。
マンション経営を検討しているなら、経営で失敗しないためにもポイントや注意点を知っておくことが大切です。マンション経営のノウハウを正しく身につけ、失敗なく土地活用を行いましょう。
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
土地活用としてマンション経営を行うメリット
土地活用でマンション経営を行うメリットとしては、次の3つがあげられます。
- 安定した収入を得ることができる
- 相続税対策に有効
- 資産を形成できる
どのようなメリットがあるのかを知り、マンション経営ならではの魅力を把握していきましょう。
安定した収入を得ることができる
マンション経営では、入居者からの家賃が自身の収入となります。そのため、入居者で部屋が埋まっているなら、毎月安定して収入を得られる点が、大きなメリットです。
戸建てやアパートなど、他の賃貸経営と比較すると、マンションは部屋数が多いです。満室時の家賃収入はマンションが多くなりやすく、月々まとまった収入が得られることはマンション経営ならではのメリットでしょう。
相続税対策に有効
土地のみで所有するよりも、土地の上に建物があるほうが相続税評価額は下がり、相続税の節税ができます。また、賃貸物件だとさらに相続税評価額が下がるため、マンション経営をすることによって、相続税対策が行えることもメリットの1つです。
資産を形成できる
マンション経営によって家賃収入が得られるため、資産形成ができる点もメリットです。マンション経営を開始するには、初期費用や修繕費用などがかかり、ローンを組む場合も多いです。
しかし、ローン完済後は支出は大きく減り、利益を多く得やすくなるため、資産形成がスムーズに行いやすくなります。また、ローンを完済したならマンションは自身の資産となるため、毎月の家賃収入に加えて、不動産のマンションも自身の資産となることは大きな魅力でしょう。
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| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 490.8 |
| 延べ床面積(㎡) | 2273.82 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
(大東建託株式会社の土地活用事例)”
土地活用としてマンション経営を行うデメリット
さまざまなメリットがあるマンション経営ですが、デメリットもあることは覚えておかなければなりません。
- 空室になったときのリスクが大きい
- すぐに現金化することができない
- 投資金額が高額になる
デメリットも正しく把握して、土地活用の手段としてマンション経営が自分に合っているか、確認しておきましょう。
空室になったときのリスクが大きい
満室時は多額の家賃収入が得られますが、入居者が退去して空室ができると収入は減少します。また、マンションは入居者を募集してからすぐに部屋が埋まるとは限らず、空室数や空室期間が長くなると、損失が発生するリスクが大きい点はデメリットです。
空室によって収益が減った場合でも、ローンが残っているなら継続して支払い続けなければなりません。もし家賃収入でまかなえない場合は、自己資金でローンの返済やマンション経営にかかる費用を支払う必要があり、資金繰りに困る可能性があることは理解しておきましょう。
すぐに現金化することができない
資金繰りに困って現金が必要になった場合でも、マンションは素早く現金化することが難しいです。現金化するには売却が必要ですが、すぐに買主が見つかるとは限りません
マンションの売却には最低でも3ヶ月、長いと半年から1年以上かかることも多いです。株や投資信託などで資産運用をしている場合は、素早く現金化できますが、マンションだと現金化に時間がかかることは覚えておきましょう。
投資金額が高額になる
土地活用の中でも、マンションは初期投資の金額が高額になることもデメリットの1つです。マンション経営を始めるには、マンションを購入したり、土地の上に新たにマンションを建築したりしなければなりません。
戸建てやアパートよりも規模が大きく、収益化を目指しやすい分、建築コストや取得費用が高くなることは理解しておきましょう。また、マンションは購入して終わりではなく、経営開始後も定期的に修繕費用がかかります。
初期費用に加えてランニングコストもかかるため、マンション経営には多額の資金がかかることは覚えておく必要があります。
マンション経営を成功させるためのポイント
土地活用でマンション経営を成功させたいなら、覚えておきたいポイントがいくつかあります。
- プロの意見を参考にする
- 購入から売却までの収支を見積もる
- マンション経営に詳しい業者を選ぶ
成功のポイントを知り、失敗のない土地活用を目指しましょう。
プロの意見を参考にする
マンション経営を開始するにあたっては、プロの意見を参考にして経営プランを考えることが大切です。所有する土地の形状や大きさ、エリアによってどのようなマンションが適しているかは異なります。
土地活用の専門家に相談してアドバイスを受け、複数のプランを提案してもらいましょう。提案してもらったプランを比較検討し、自分の土地に合ったマンション経営のプランを実行することが成功のポイントです。
購入から売却までの収支を見積もる
マンション経営を始める際には、経営するマンションの購入から経営、売却までの収支の見積もりをしておくことが大切です。マンションの購入にいくらかかるかはもちろん、経営時のランニングコストや売却価格の想定をしておくことで、資金計画は立てやすくなります。
マンションを購入する際にはローンを組むことがほとんどであるため、毎月どれくらいの費用を支払うのかも確認しておきましょう。収支のバランスを整えてからマンション経営に臨むことで、無理なく経営を続けやすくなり、資金繰りにも問題が生じづらくなります。
マンション経営に詳しい業者を選ぶ
マンションを建築するにあたっては、マンション契約に詳しい業者を選ぶことが大切です。建築業者は複数に見積もりを出し、建築や経営プラン、建築費用などを比較してから選びましょう。
マンション経営をしたいと事前に伝えておくと、経営に詳しい業者なら収支計画や契約方法なども詳細まで提示してくれます。マンション経営に詳しい業者だと経営に関するアドバイスも受けやすいため、プロの意見を参考にしながら、土地活用を開始できます。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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マンション経営にかかる主な費用
マンション経営では、家賃収入が得られるだけではなく経営にあたってさまざまな費用がかかります。
- 家賃収入にかかる税金
- マンションの取得費用
- マンションの管理費用
マンション経営にかかる主な費用を把握し、どれくらいの出費があるのかイメージを掴んでおきましょう。
家賃収入にかかる税金
入居者から得られる家賃収入は、そのまま自身の利益になるわけではありません。家賃収入からマンション経営の必要経費を差し引き、各種控除を適用した金額に税率が課税され、所得税や住民税を納付します。
つまり、所得税や住民税など、各種税金を差し引き、残った金額が実際の利益となることは覚えておきましょう。マンション経営ではさまざまな費用を経費として計上できるため、確定申告時に漏れなく申告しておくことが大切です。
- 減価償却費
- 借入金利子
- 固定資産税・都市計画税
- 不動産取得税
- 火災保険料
- 管理費・修繕費
- 広告宣伝費
必要経費が増えるほど課税対象の金額は少なくなり、節税することができます。節税をすることで、最終的に手元に残る利益を増やしやすくなります。
マンションの取得費用
マンション経営をするには、マンションを取得しなければなりません。すでに土地を持っている場合は、新築のための工事代金がかかります。土地を所有していない場合は、土地の取得費がさらに上乗せして必要です。
また、マンションを新築せず、中古で購入する場合は購入代金がかかります。マンションの取得費用や取得の方法やマンションの広さ、構造によって変わりますが、基本的には数千万円程度かかります。場合によっては数億円と大きな出費になることもあり、初期費用が高額な土地活用方法であることは覚えておきましょう。
マンションの管理費用
経営開始後は、マンションの管理費用がかかります。マンション管理を管理会社に委託するなら、毎月管理委託手数料を支払わなければなりません。
管理会社によって金額は変動しますが、基本的には家賃収入の5%程度が、毎月支払う管理委託手数料の相場であると考えましょう。
マンション経営に関するQ＆A
マンション経営をスムーズに行うには、Q&Aを参考にして疑問点を解消しておくことがおすすめです。
- マンション経営を始めるときの流れは？
- 法人化のメリットは？
- アパート経営との違いは？
よくある疑問とその回答を知り、マンション経営についての理解をさらに深めていきましょう。
マンション経営を始めるときの流れは？
マンション経営を始めるときの大まかな流れは、次の通りです。
- 建設会社や設計会社に相談する
- 見積もりの提案を受ける
- 依頼する業者の見積もりを提出してローンの審査を受ける
- 建設会社や設計会社と契約する
- 着工金を支払い着工する
- 入居者を募集する
- 入居者から家賃収入を受け取る
依頼する業者が決まったなら、その業者からもらった見積もりを金融機関に提出して、ローンの審査を受けます。その後、業者と契約し、ローンの審査が下りたなら融資金額で着工金を支払います。
着工してから完成を待つまでの間に、入居者を募集しておきましょう。マンション完成後は順次入居してもらい、家賃収入を受け取ります。
土地の広さやエリアによって適するマンションは異なるため、業者とよく相談しながら最適なマンションの建築プランを提案してもらうことが大切です。
法人化のメリットは？
マンション経営は個人で行うだけではなく、法人化して行うことも可能です。法人化するメリットとしては、次の3つがあげられます。
- 所得税より法人税のほうが安いケースがある
- 親族に給与を払いやすい
- 損失の繰越期間が長い
マンション経営で得た収入には税金がかかり、個人の場合は所得税が、法人の場合は法人税がかかります。所得税は累進課税であるため、収入が多いほど税額が高くなりますが、法人税は金額に応じて一律で税率が決められている点が特徴です。
基本的には年間の課税対象額が800万～1,000万円を超えるなら、法人にしたほうが税金は安くなるため、収益が多い人は法人化を検討するとよいでしょう。
また、法人化しているなら、親族を専従者にし給与を支払いやすくなります。専従者への給与は必要経費に計上できるため、親族に給与を払いやすいだけではなく、経費を多く計上して節税ができる点もメリットです。
個人と法人では損失が発生した場合の繰越期間が異なり、法人の場合は9年、個人の場合は3年です。マンション経営では初期費用が多く、経営開始から数年は赤字決算になることがほとんどでしょう。
そのため、損失をより長期間繰り越すことができる法人のほうが、長くにわたって税負担を減らすことができるため、個人よりも節税がしやすくなります。マンション経営では必ずしも法人にする必要はありませんが、長期間安定して経営をしたいなら、法人化も検討してみましょう。
アパート経営との違いは？
マンション経営とアパート経営の違いは、建物の構造や部屋数などがあげられます。アパートは軽量鉄骨造などが多く、マンションは鉄筋コンクリート造が一般的です。
マンションのほうが頑丈な構造であり、耐用年数が長いため、長期間減価償却で費用を計上できます。また、アパートよりもマンションのほうが規模が大きく、部屋数を多く取れることも大きな違いです。
部屋数が多いため、満室時の家賃収入はマンションのほうが多くなるでしょう。ただし、規模の大きさから初期費用はマンションのほうが高く、空室時に損失が発生するリスクもマンションのほうが大きくなることは理解しておかなければなりません。
有効な土地活用でマンション経営を成功させよう
土地活用の方法として、マンション経営は人気がありますが、メリットとデメリットの両方があります。失敗なくマンション経営をするには、所有する土地の特徴に合ったマンションを建築することが大切です。
ポイントを押さえて経営を行うことで、マンション経営によって多くの利益を出すことは可能です。有効な土地活用を行い、マンション経営を成功させて収益化を目指しましょう。
