アパート建築を検討している場合は、共同住宅における建築基準法についての理解を深めておく必要があります。共同住宅は建築基準法に従って建築しなければならず、さまざまな規制があります。
規制を正しく把握していないと、理想とする共同住宅の建築ができない可能性があるため、注意が必要です。共同住宅の建築基準法とはどのようなものなのか、詳細な内容を理解して、アパート建築に役立てましょう。
建築基準法における共同住宅の基礎知識
アパート建築を考えているなら、建築基準法において共同住宅がどのように取り決められているのかを知っておくことが大切です。基礎知識を身につけておくことで、アパート建築をスムーズに行いやすくなります。共同住宅とはどのようなものなのかを知り、知識を身につけていきましょう。
集合住宅とは呼ばれない
アパートやマンションなどは集合住宅と呼ばれることはありますが、これは通称であり、建築基準法における呼び方ではありません。一般的に集合住宅と呼ばれているものは、建築基準法では共同住宅、または長屋と分類されます。
マンションやアパートのことを指している
建築基準法における共同住宅とは、一般的なマンションやアパートのことを指します。建築基準法では、次の基準を満たすマンションやアパートを、共同住宅と呼びます。
- ひとつの建築物に2戸以上の住宅がある
- 階段や廊下、エントランスがある
これらの条件を満たすものは、建築基準法では共同住宅になると考えましょう。
特殊建築物に分類されている
不特定多数の人が利用し、かつ火災発生の恐れがあるため、共同住宅は周辺への配慮が必要な建物として、特殊建築物に分類されています。共同住宅以外では、次のものが特殊建築物に分類されます。
- 学校
- 病院
- 劇場
- 集会場
- 百貨店
- 遊技場
- 旅館
- 工場
- 倉庫
- 危険物の貯蔵所
建築基準法では、共同住宅以外にも、さまざまな建築物が特殊建築物に該当すると考えましょう。
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長屋と共同住宅の違い
一般的に集合住宅と呼ばれるものとして、長屋と共同住宅があります。それぞれ特徴が異なり、さまざまな違いがあります。
- 共有部分がない
- 敷地から道路までの距離
どのような違いがあるのかを知り、それぞれについての理解を深めましょう。
共有部分がない
長屋と共同住宅の大きな違いは、共有部分の有無です。共同住宅には階段やエントランス、廊下などの共有部分があります。対して長屋にはこれらがなく、道路や敷地内通路から、直接各部屋へ出入りすることが大きな特徴です。
敷地から道路までの距離
敷地から道路までの距離もそれぞれで異なり、長屋の場合は敷地から道路までが2m接している必要があります。対して共同住宅は4m以上接している必要があり、接道面積に大きな違いがあることは覚えておきましょう。
共同住宅の建築規制や制限
共同住宅には、さまざまな建築規制や制限があります。主な規制や制限の内容としては、次の通りです。
- 内装の制限
- 耐火建築物・準耐火建築物の規制
- 定期報告の義務
- 建ぺい率・容積率の制限
規制や制限の内容を把握して、共同住宅ならではの決まり事を理解しておきましょう。
内装の制限
共同住宅では、内装に一部制限がかけられます。
| 場所 | 制限 |
| 居室 |
|
| 通路や階段 |
|
使用する部材に制限がかかるため、内装を自身の希望通りにできない可能性があることは覚えておきましょう。
耐火建築物・準耐火建築物の規制
3階以上の建物は、耐火建築物または準耐火建築物として建築しなければなりません。耐火建築物とは、次の条件を満たすものです。
- 主要構造部が耐火構造でできている
- 一定の技術基準に適合している
- 外壁開口部の延焼の恐れがある部分に防火戸やその他の防火設備を有している
また、2階の床面積の合計が300平方メートル以上ある場合は、特定避難時間倒壊等防止建築物にしなければなりません。
定期報告の義務
共同住宅は定期的な建物の状態の確認と、法令違反がないかを行政に点検結果を報告する義務があります。建物に損傷や腐食がないかを確認して、問題がないことを行政に報告しなければなりません。
建ぺい率・容積率の制限
敷地面積に対する、建物の建築面積である建ぺい率や、敷地面積に対する建物の延べ床面積である容積率についても、共同住宅では制限があります。
建ぺい率と容積率は用途地域ごとに制限が決められており、この基準内で共同住宅を建築しなければなりません。そのため、アパートを建築する前には、建築予定地の用途地域で建築可能な建ぺい率や容積率をチェックしておくことが大切です。
都市計画法における用途地域について
都市計画法によって、エリアごとに用途地域が定められています。用途地域とは、その地域での土地の利用や建物の建築を制限するものであるため、場合によっては共同住宅が建築できないこともあります。用途地域とはどのようなものなのか、詳細まで把握して、共同住宅のスムーズな建築に役立てましょう。
建築基準法の集団規定に関与している
建築基準法には建物の安全を確保するための単体規定と、健全な街づくりを目指すための集団規定の2つがあります。都市計画法は建築基準法における集団規定に関与するものであり、街づくりのために制定された法律であると考えましょう。
都市計画法によって健全な街づくりを目指すために、地域ごとに区分けして用途地域が定められています。アパートの建築予定地がどの用途地域になっているかによって、建築できる建物の制限が変わってくるため、事前に確認が必要です。
共同住宅が建築できるのは都市計画区域
用途地域のうち、共同住宅の建築が可能なのは都市計画区域です。都市計画区域はさらに市街化区域と市街化調整区域、非線引区域の3つにわけられます。
都市計画区域の中でも、市街化調整区域では共同住宅は建築できないため、注意しなければなりません。また、市街化区域は13の用途地域にわけられ、このうち工業専用地域のみ、原則としてアパートやマンションなどの賃貸住宅は建築できない点にも注意が必要です。
用途地域はネットで確認できる
建築予定地がどの用途地域になっているかは、ネットで確認できます。インターネットの検索エンジンで「地名＋用途地域」で検索すると、そのエリアがどの用途地域になっているかのチェックが可能です。
また、都市計画図を検索することでも、用途地域は調べられるため、事前にネットで検索して確認しておきましょう。
共同住宅の建築基準に関するQ＆A
共同住宅の建築基準について理解を深めるには、Q&Aを参考にすることがおすすめです。
- マンションとアパートの違いは？
- 規制を守らなかった場合はどうなる？
- 建築基準法をチェックする方法は？
細かな疑問点も解消してから、共同住宅の建築に臨みましょう。
マンションとアパートの違いは？
建築基準法においては、マンションとアパートには違いはありません。ただし、不動産業界ではマンションとアパートは建物の構造でわけられています。
基本的には木造や軽量鉄骨造のものがアパート、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のものがマンションとされており、アパートは2～3階程度、マンションは3階以上のものが多いです。
また、家賃の違いもあり、家賃が安く設定されているものがアパート、高めに設定されているものがマンションという区分けになっていることもあります。アパートは家賃が安い分、マンションよりも住宅設備が劣ることもあり、マンションは家賃が高い分、防犯性や防音性の優れているものが多いです。
規制を守らなかった場合はどうなる？
建築基準法の規制を守らなかった場合は、100万円以下の罰金に科せられてしまいます。これは建築基準法第101条により定められており、規制を破った場合は罰則を免れないことは理解しておきましょう。
建築基準法をチェックする方法は？
建築基準法の規定を満たしているか確認するには、不動産会社に相談して、基準を守れているか確認してもらうことがおすすめです。自身で法規制のすべてをチェックし、把握することは難しいため、専門家のアドバイスを聞きながら、建築計画を立てたほうがよいでしょう。
建築基準法に違反すると、100万円以下の罰金と重大なペナルティが科せられます。法律に違反しないためにも、建築基準法の範囲内で建築できているかは、必ず不動産会社からのアドバイスをもらうようにしましょう。
建築基準法を確認してから共同住宅の建築を計画しよう
共同住宅を建築するなら、建築基準法を確認し、法令に違反しないように知識を身につけておくことが大切です。共同住宅にはさまざまな規制があり、エリアによっては建物の建築自体ができないこともあります。
スムーズにアパートなどの共同住宅を建築するには、建築基準法の制限や規制を正しく理解しておく必要があります。建築基準法を確認し、規制や制限に引っかからないように共同住宅の建築を計画しましょう。
記事のおさらい
