戸建てとマンションの固定資産税の違いを分かりやすく解説

戸建てとマンションの固定資産税の違いを分かりやすく解説

住宅を所有している人は、固定資産税を必ず納めなければなりません。
固定資産税の税額は個々で異なります。戸建てを所有するのとマンションを所有するのでは、固定資産税の支払い事情が大きく変化します。また、物件が新築か中古かといった違いでも固定資産税の税額は変わります。
この記事では戸建てとマンションの固定資産税の違いを詳しくご説明いたします。

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住宅を所有するときには固定資産税の支払いが必要となる

固定資産税とは、固定資産に対して課せられる税金のことです。
固定資産とは住宅をはじめとした家屋や田畑などの土地、船や航空機などの償却資産のことを指します。償却資産にはほかに機械や工場、備品なども含まれます。これらを所有する場合には1年に1度固定資産税を納めることになるのです。
固定資産税は地方税に分類されるので、納税先は市町村になります。

固定資産税の支払い義務があるのは、1月1日の時点で土地や家屋、償却資産を所有しており、固定資産課税台帳に登録されている人です。その年の初めに戸建てやマンションなどの居住財産を所有している場合には、4~6月頃に支払通知書が送付されます。
ほとんどの場合、土地や建物の購入は年の途中で行われます。そのため、最初の年の固定資産税は支払いの必要がなく、翌年以降に課税されます。ただし、固定資産を手放した場合にはその年の固定資産税を全額支払う必要があります。

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戸建てやマンションの固定資産税課税ルールを確認しよう

固定資産税は所有する土地と建物のそれぞれに課税されます。
土地に対する固定資産税の課税額は課税評価額×1.4%の計算式で求められます。また、建物に対する固定資産税は、固定資産税評価額(課税台帳登録価格)×1.4%です。
この税額は市町村が独自に変更できる決まりになっていますが、多くの自治体では標準税率を1.4%としています。

土地の固定資産税評価額は、固定資産税路線価を基準にして算出されます。固定資産税路線価は地価公示価格の7割程度です。固定資産税路線価に対して土地の形状や条件、面積をかけて求められます。
建物の場合には再建築価格×経年減点補正率の計算式で固定資産税路線価を求めます。

再建築価格とは、同じ建物を再び建てたときに想定される建築費のことです。建物には経年劣化が起こるため、経年減点補正率という指標を使って価値が下がった分を減らします。
建物の再建築価格は新築の段階で工事金額の50~60%程度です。

固定資産税の金額は、建物が古くなっていくのと比例して下がっていきます。また、固定資産税には3年ごとの基準年度が設けられており、評価額は少しずつ見直されていきます。そのため、固定資産税の金額は3年ごとに減少していくことがほとんどです。

固定資産税の評価替えは土地や建物の取得から3年後におこなわれるわけではなく、全国一律で実施されます。最近では、令和3年度が固定資産税の評価替えの年にあたりました。
固定資産税評価額は年々下がりますが、下限に達したあとにはそれ以上減額されることがありません。また、状況によっては固定資産税評価額が上がることもあります。

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戸建てとマンションでは固定資産税額が違う

固定資産税の税額は戸建てを購入する場合とマンションを購入する場合で異なります。
戸建てはマンションと比べて専有部分が広くなるケースが多いため固定資産税も高くなるイメージがあります。しかし一般的には、マンションのほうが固定資産税の税額が高額になるのです。

これは戸建てとマンションの建物評価額の違いに由来します。戸建ては木造建築が多く、建物評価額は低く見積もられがちです。しかし、マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造りなので、丈夫で長持ちすると判断され、建物評価額も高まりやすくなります。

住宅にはそれぞれ耐用年数が定められています。耐用年数とは、不動産の減価償却費を算出することを目的として定められた評価基準のことです。
税法上、マンションの耐用年数は47年、戸建ての耐用年数は22年とされています。耐用年数を経過したあとには固定資産税の金額は最も低い額となり、その後は同額を支払い続けることになります。

固定資産税は土地と建物のそれぞれに課税される税金です。戸建ての場合には土地の固定資産税と建物の固定資産税を合算した金額が請求されます。
しかしマンションの場合には考え方が少し変わります。マンションが建てられている土地は、マンションを所有する人が全員で共有することになるのです。そのため、マンションの土地部分の固定資産税評価額は、マンションが建っている土地のうち自身が所有する割合部分のみで計算することになります。
敷地面積をマンションの戸数で割った数値がマンション所有者個々の課税対象となるため、階数や戸数の多いマンションであれば土地の評価額は低くなるのが一般的です。

なお、高さが60メートルを超えるタワーマンションは、階数によって固定資産税の額が変わります。
平成30年度まではタワーマンションのどの階層でも固定資産税の額が同じでした。しかし低層階と上層階では販売価格が異なるため、平成29年4月以降に売買契約が締結されたタワーマンションでは、階層や販売価格によって固定資産税額が変化します。マンション一棟の固定資産税総額は変わりませんが、階層が上がるほど固定資産税の額は高くなるのです。
これからタワーマンションを購入するのであれば、あらかじめ固定資産税額を調べておくとよいでしょう。

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新築か中古かでも固定資産税額は変わってくる

固定資産税の税額は、住宅が新築か中古かによっても異なります。
戸建ての場合、新築でも中古でも土地にかかる固定資産税の金額は変わりません。新築と中古の固定資産税額は、建物に課税される部分にのみ差が生じます。
建物の固定資産税額は一般的に新築の状態が最も高額となり、建物が古くなるほど税額が安くなっていきます。
建物に対する固定資産税の金額は再建築価格×経年減点補正率で求められます。ただし、経年減点補正率の下限は0.2と定められているため、建物がどれだけ劣化しても評価額が0になることはないのです。
戸建て住宅の評価額は築10年程度で約半分にまで下がります。戸建てが経年減点補正率の下限に達するのは築25年程度経過したタイミングです。
中古マンションであれば、築20年が経過すると評価額は約半分程度となり、築60年が経過すると下限に達します。

とはいえ、固定資産税の金額は新築ほど高いとは一概に言い切れません。
固定資産税は条件に合致していれば軽減措置を受けられます。特に新築住宅の場合には、一定期間固定資産税の減額措置を受けられることがほとんどです。

ただし、新築住宅の固定資産税が減額されるのは居住床面積が120平方メートル相当分に対してのみとなっています。120平方メートルを超える部分には軽減措置が適用されないので注意しましょう。新築住宅の固定資産税減額措置は3年間続きます。3階建て以上の耐火建築物や準耐火建築物の場合には5年間の減額措置が適用されます。

新築戸建てを建てた場合には、取得後4年または6年経過すると固定資産税の金額がもとに戻ってしまうので、減額措置終了後には固定資産税が高く感じられるかもしれません。そのため、あらかじめ費用を用意しておくなどの心の準備が必要となります。

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戸建てとマンションの固定資産税額を抑える方法はある?

固定資産税にはいくつかの軽減措置が設けられています。
住宅は生活を維持するために欠かせないものと考えられるため、国は住宅取得を促進するための政策を打ち出しています。そのうちの1つが、固定資産税の軽減措置です。
固定資産税の軽減措置は各条件に合致していなければ受けることができません。ここからは、固定資産税の軽減措置と条件についてご説明いたします。

住宅の固定資産税軽減措置

2022年3月までに建てられた住宅は、固定資産税の軽減措置を受けることができます。

軽減措置の税額は住宅によって異なり、新築戸建ての場合であれば購入後3年間、税額を2分の1に減額可能です。また新築マンションであれば購入後5年間、税額が2分の1になります。

新築住宅のうち長期優良住宅に関しては、固定資産税が5年の間2分の1に減額されます。同じくマンションでは7年間にわたって固定資産税が2分の1に減額されるのです。

固定資産税軽減措置は、新築住宅における居住部分の床面積が50平方メートル以上、280平方メートル以下であることが条件となります。また、併用住宅の場合には実際の居住スペースの割合が2分の1以上あることが条件となっています。

土地の固定資産税軽減措置

所有する土地の状況によっては公共性があると判断され、非課税などの軽減措置を受けられることがあります。
ただし、住宅が建てられている土地の多くは軽減措置を受けることができません。土地に対する軽減措置が適用されるのは、土地が道路として認められ、幅が1.8メートル以上ある場合です。また、公道から公道へと通じていることや、不特定多数の人が利用していることも条件となります。

耐震化やバリアフリー改修をした場合の固定資産税軽減措置

住宅を新築するときやバリアフリーリフォームをおこなう際も、固定資産税の軽減措置を受けることができます。

耐震化のための建て替えや改修をおこなった住宅に対する軽減措置では、新築後3年間の固定資産税が全額減免となります。また、中古住宅にバリアフリーリフォームや省エネリフォームを施したときには、改修完了の翌年度の固定資産税が3分の1に軽減されます。

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戸建てやマンションの固定資産税を支払うときの注意点

住宅の固定資産税軽減措置は、申告を行わなければ受けることができません。軽減措置の申告期限は次の年の1月いっぱいとなっています。損をしないためにも、早めに手続きを済ませておきましょう。

固定資産税の軽減申告は市区町村の担当部署に対して提出します。窓口で申告書を受け取り、所有者の情報のほか家屋の種類や構造、床面積などの情報を記載して提出しましょう。

固定資産税の税額が正しいかを自身で確認しておくことも大切なポイントです。
固定資産税の課税証明書や固定資産税路線価図を見比べればおおよその固定資産税額が把握できます。また、地域の法務局で公図を確認して固定資産税額を把握する方法もあります。
固定資産税は規定の方法で算出されますが、中には住宅用地の特例が適用となっていないなどのトラブルが起きることもあるので注意してください。また、農地が宅地として登録されており、固定資産税が課税されるケースもあります。
固定資産税の額が想定よりも高いなど疑問を感じたときには、市区町村の窓口に相談してみるとよいでしょう。

固定資産税軽減措置には複数の種類があります。近年では、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)に係る固定資産税軽減の特例措置も講じられました。ほかにも、地域や期間が定められた軽減措置が適用になる可能性があります。
固定資産税軽減措置は条件に合致していなければ受けることができません。住宅を購入するときには固定資産税を安くする方法がないか調べてみるとよいでしょう。

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戸建てやマンションなど住宅の種類によって固定資産税額は変わる

住宅を所有するときには固定資産税が課税されます。固定資産税の金額は戸建てかマンションか、また新築か中古かによって異なります。
一般的に、住宅が古くなるほど固定資産税の額も下がっていきます。とはいえ、新築住宅を購入したときには固定資産税の軽減措置を受けられることがほとんどです。また、土地や建物の状態によっては新築でなくとも特例や減免の措置を受けられることがあります。
住宅を購入するときにはローンの返済計画に加え、固定資産税の支払いも考慮して資金計画を立てましょう。

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