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マンションの築年数からみる売却・購入時に注意するべきポイント

最近では、マンション購入をする人たちが増加傾向にあります。その理由としては、通勤や買い物、便利な場所に住めるメリットが多いことです。また、セキュリテイの面や高齢者にとっても住みやすいといった点からマンション暮らしの魅力を感じることができます。しかし、注意しないといけないのは、マンションの築年数です。あまりにも、長くマンションに住んでいると、少しずつ修理しなければいけないような状態になるのに加え、資産価値を考えると、ある程度の年数が経過した築古マンションは資産価値も下がっていくといった可能性が出てきます。そこで、本記事では、マンションの築年数の限界などについて解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • まずは資産価値を考える
  • 築古マンションでも売れるのでまずは一括査定を

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. マンションの売却・購入時に気をつけるべきこととは?

中古マンションは、新築戸建てに比べて、立地の良さや買いやすい価格帯に魅力があります。特に、都心部や地方でも立地の良い場所にマンションがあればあるほど、買い手や売り手が集中します。また、最近では、新築よりも中古マンションを購入する人たちが増えていると言われています。その背景には、購入しやすい価格帯や住みやすさなどが挙げられています。そこで、実際に、マンション売却を検討している方や購入をしようと思っている方に、知っておいてもらいたいポイントについて説明していきます。

1.1. マンションに資産価値があるかどうか

マンションを売却するときや購入するとき、どちらの状況でも重要となるのが、マンションの価値になります。マンションを持つことは、資産を持っていることと変わりありません。一生を通して住むつもりで、購入したとしても、人生のさまざまなタイミングで住み替えを行わない日が来ることもあります。そのためにも、事前に、売却時のことを想定した、マンション選びが重要となってきます。資産価値があるマンションであれば、売却時でも売り手の条件にあった形で取引されていきます。では、早速、マンションの価値が上がりやすい条件について紹介します。

立地が良い場所にある

マンション売却のときに、良いポイントとなるのが、立地の良さです。立地の良いと言われる条件を具体的にすると、2つのポイントがあります。ひとつは、駅から徒歩10分ということです。駅から歩いて10分以内であるというのは、交通の利便性の大きな指標となります。

そして、2つ目が、人気の高いエリア内であるということです。人気のエリアかどうかを判断する簡単な方法としては、住みたい街ランキングに名前があるかで判断すると良いでしょう。また、地方の場合は、明らかな市街地であることなどで区別できます。

家の中や共有スペースのメンテナンス状態で変わってくる

資産価値の判断でもっとも分かりやすいのが、マンションの管理状況になります。価値の高い状態を維持し、売却するには、日々の丁寧な暮らしぶりや徹底した設備などの管理状況で変わってくると言われています。築年数が同じでも、家の中の状態が徹底して綺麗に保たれていたり、共有スペースに不備がなく整備されているだけでも、マンションの価値が極端に変わってきます。購入するときは、家の中の状態だけではなく、エレベーターなどを含めた共有スペース部分も注意して見ることをおすすめします。点検整備が、きちんと行われているマンションであれば、売却するときにも評価されやすくなるでしょう。

マンションの設備が整っている

特に、最近になって注目を集めているマンションといえば、タワーマンションです。タワーマンションは低層階から高層階まであり、マンションとしての規模が大きいものとなっています。このように、大きなマンションは、共有部分が充実しており、人気が高い理由のひとつとなります。

最新の設備として注目されているのは、プールやスポーツジムです。マンション内にあれば、通いやすく時間の節約にもなります。また、スーパーやコンビニがあるマンションも注目されています。どんな状況でも、買い物に行けるので、家族連れの方でも一人暮らしで仕事をしている方にも重宝されます。その他にも、24時間ゴミ出しサービス、コンシェルジュサービス、ゲストルームなどの設備はあればあるだけ、マンション価値が高まっていきます。

1.2. 生活する上で無理のない価格か

家を購入すると決めた、ほとんどの方が住宅ローンを活用しています。住宅ローンの融資が可能なのは、年収の7倍までと言われています。また、平均年収を500万前後で想定した場合、購入可能となるマンションは3,000万円~4,000万円前後と言えます。そのように考えていくと、売りやすい価格帯というのは決まってきます。人口の減少と共に、購入されやすいマンションは集中します。購入するときに、購入需要のある価格帯マンションを選択していくのも、ひとつの手段になります。

1.3. 低価格すぎるマンションは出来るだけ避ける

マンションの資産価値が下がってしまう要因として、低価格のマンションが考えられます。低価格帯で売られているマンションというのは、低収入の方でも購入できるものとなります。それ故、低収入の方の返済に問題が発生してしまうと、管理費や修繕積立金にも影響が出てしまいます。マンションの共有スペースは、この管理費、修繕積立金で調整されていますので、このような問題が積み重なってしまうと、マンション全体のメンテナンス維持が滞ってしまう可能性があります。売却するときをトータルに考えても、低価格であるマンションの資産価値は下がりやすい要素が含まれているので注意が必要です。

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  • 無理のない価格購入
  • 低価格帯は要注意

2. 築20年以上のマンションはむしろ買い時?

毎年、日本では、10万戸程のマンションが増え続けていると言われています。新築マンションに興味を示す人がいる一方で、中古物件となるマンションに興味を持つ人も多く、依然として中古マンションへの人気が高まっています。また、中古マンションの中でも、特に、築20年以上が買い時と言われています。中古マンションには、新築マンションと比較しても、劣ることのないメリットがあり、築20年以上のものが買い時となる要素を多く含んでいます。

2.1. 中古マンションに人気が集まっている

新築ではなく、中古マンションを選ぶ一番の理由としては、価格の安さにあります。その他にも、中古マンションは、新築と比べても立地が良いといったポイントもあり、同じ金額を出しても、中古マンションのほうが全体的な条件を上回ることが多いと言えます。また、長い年月をかけて、きちんと管理されてきたかどうかの確認も行えます。そして、新築と中古の価格差ですが、平均すると、2千万円前後と言われています。中古マンションは、内装が新築に比べると劣ってはいますが、最近では、個人のリノベーションが流行っています。また、リノベーションをすることで、自分好みの部屋空間に出来るので、むしろ中古物件のほうが好都合だという人も増えています。

2.2. 築20年あたりで下落リスクが少なくなる

中古マンションは、築20年あたりを狙って購入すると良いと言われています。マンションは、新築時から年数が経過していくに従い、その価値が徐所に下がっていきます。そして、20年を過ぎたあたりで、それ以降は下落が少なくなります。そのため、築20年のマンションを狙うことで、お買い得感が増します。最近では、中古マンションを購入する人たちの傾向が、築20年あたりのマンションとなってきているのです。

  • 中古マンションが売れる
  • 築20年でリスク減少
  • 築20年以上はお得

3. 築古マンションは増加傾向にある

築古マンションは、築20年以上のマンションを想定しています。ここ最近では、特に、築古マンションが増加していると言われています。マンション時代と言われるようになったのは、今から数十年前。それから、マンションの人気と共に多くのマンションが建てられてきました。今でも、新築マンションは増えていますが、特に築20年以上の築古マンションが目立つようになってきました。では、増加傾向となる理由について解説していきます。

3.1. 簡単には取り壊しができない

日本の人口は、全体的に下降していますが、首都圏に集中する人口は年々増えていっています。首都圏の中でも人気のエリアになると、マンションの数も多く集中しています。首都圏に限らず、全国的にも問題となっているのが取り壊しや建替です。マンションは基本的には、住居者全員の資産。一度、マンションを建ててしまえば、住んでいる人がいる限り、取り壊しや建替はできないことが多い現状があります。また、多くの制約があり、簡単には建替え、取り壊しは行われません。そのため、マンションがブームになった昔から今までの間で、マンションは増え続け、築古マンションが増えてきているのです。

3.2. どんな築古マンションでも購入者がいる

築古マンションは、ただ闇雲に増加しているという訳ではありません。今では、新築マンションよりも中古マンションを購入する人が多く、築古マンションが注目されています。築古マンションの魅力は何と言っても立地の良さと価格です。また、リノベーションをすることで新築と変わることのない住みやすさを実現できます。築古マンションは、時代の流れと共に増えてきていますが、需要は高いと言えます。マンションはどんなに築古であっても、無駄な費用や労力をかけてまで取り壊しを行うことはありません。購入して住みたいという人がいれば、マンションに問題がない限り、維持させて住んでもらったほうが好都合と言えます。

  • 築古マンションの増加
  • 取り壊しできない
  • 築古マンションは売れる

4. 中古マンションの築年数の限界は?

中古マンションを購入する人も、売りたいと思っている人も、気になるのが築年数の限界です。どんなに、中古マンションが流行っていたとしても、築年数に限界があれば、購入や売却するにも限度があります。そこで、実際の中古マンションの限界を解説していきます。

4.1. 資産価値変動のタイミングは築20年

最近の物件サイトを見ると、築年数10年以上のマンションが当たり前で、それ以上となる築30?築40年以上のマンションも多くなってきました。中古マンションの築年数の限界は、考え方によって変わってきます。例えば、資産価値として考えると、築20年までが限界と言えるでしょう。マンションは新築で、購入してから年数を重ねていく度に、資産価値は下がっていきます。資産価値を一番の目的として、マンションを購入したのであれば、売却タイミングは20年より前のほうが良いという結論になります。マンションを少しでも、高く売却したいという目的があるのであれば、築年数20年が限界だと考えておきましょう。

4.2. マンションの寿命は100年以上

購入した、マンションにどれだけ長く住めるのかという視点で考えると、中古マンションの築年数の限界は、鉄筋コンクリートであれば100年以上です。また、その都度、補強工事を行っていくと、それ以上の限界を延ばすことができます。結論を言ってしまうと、中古マンションは、壊れたときが築年数の限界となります。

マンションの耐用年数は、47年と言われていますが、それは法的な減価償却上の年数となります。実際のところは、100年以上、住むことのできるマンションが多いと言えます。また、日本におけるマンションの歴史はここ50、60年と言われているので、最新技術搭載の強度のあるマンションであればあるほど、頑丈であり、限界となる築年数も予想を上回ることでしょう。

  • 資産価値は築年数20年
  • 法的な築年数は47年
  • 限界は100年以上

5. 築年数によっては今が売り時かも?

マンション購入後、そろそろ売却をしたいと考えている人は、目的によって売り時が変わってきます。資産価値を考えて、少しでも高く売りたいと思うのであれば、新築時から計算しても、築年数が経過しない内に売るとよいでしょう。また、築年数が20年以上となるマンションであっても、売却は可能です。ここ最近では、中古マンションを購入したいという人が増えています。売却するタイミングによっては、スムーズにいく可能性が高いと言えます。売却を検討しているのであれば、まずは、マンションの査定を行ってみるとよいでしょう。

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