住宅ローンの繰り上げ返済とは|計画的かつ効果的に完済を目指す

住宅ローンの繰り上げ返済とは|計画的かつ効果的に完済を目指す
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住宅ローンを借りることができたら、次に考えるべきことは返済の方法。将来支払わなければならない利息を少しでも抑えて、上手に完済を目指したいものです。住宅ローンを利用している、あるいはこれから利用したいと考えているあなたが、低金利時代の繰り上げ返済を効果的に利用するために、知っておきたい注意すべきポイントを考えていきます。

先読み!この記事の結論
  • 住宅ローンの繰り上げ返済をすることで返済期間や返済金額を減らすことが可能。
  • 貯蓄と返済のバランスを検討して繰り上げ返済をすべきか判断しよう。

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意外と知らない繰り上げ返済

住宅ローンの返済がスタートして、始めて耳にした繰り上げ返済という言葉。聞いたことはあるけれど、いったいどのようなものなのか知らないという人も多いのが現状のようです。
繰り上げ返済とは、契約時に約束した月々の返済とは別に、借入額の一部あるいは全額を返済することを言います。通常の返済の場合、返済額には利息分が含まれていますが、繰り上げ返済の場合は、返済額が全て元金に充てられるため、元金に対して掛かる利息が減り、将来的に支払う利息の総額を軽減することができます。つまり、総支払額を効率的に減らすことを目的にした返済方法なのです。
繰り上げ返済について理解を深め、あなたにのライフスタイルにあった繰上げ返済をみつけましょう。

 

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住宅ローンの繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済には「期間短縮型」「返済額軽減型」の2つのパターンがあります。繰り上げ返済をする場合は、この2つのパターンのどちらかを選択することになるので、それぞれが持つ特徴の違いをよく理解しておく必要があります。繰り上げ返済をしたことによって得られる利息の軽減効果やメリットの違いをみていきます。

期間短縮型とは

毎月の返済額を変えることなく、返済期間を短くする繰り上げ返済を「期間短縮型」と言います。「期間短縮型」の繰り上げ返済をした場合、短縮された期間に支払う予定だった利息分が軽減されます。同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済した場合は、利息の軽減効果が「返済額軽減型」よりも大きくなるのが特徴です。
住宅ローンは30年・35年など長い返済期間を設定することができますが、その場合、定年後まで住宅ローンの返済が残るケースも多く見られます。ひとまずは長い返済期間でローン契約をしておいて、繰り上げ返済を利用しながら定年前までの完済を目指したい、早めに老後資金の準備に取りかかりたいと考える人におすすめの返済方法と言えます。また金融機関によっては、期間短縮型のみを取り扱っていることがありますので確認が必要です。
住宅ローンは、心理的な負担が大きいのも事実です。できるだけ早く完済してしまい、その重荷から解放されたいという精神的メリットも見逃せません。反対に、いずれ借換えを行うことが決まっていて、返済期間を短くする必要のない人には不向きな返済方法です。

  • ローンを一つにまとめたり、他のローンに乗り換えることを借り換えという
  • 高い金利でローンを借りている場合、借り換えによって返済金額が少なくなる可能性がある

返済額軽減型とは

返済期間を変えずに、毎月の返済額を引き下げる繰り上げ返済を「返済額軽減型」と言います。同じ金額の繰り上げ返済をした場合、利息の軽減効果は「期間短縮型」の方が確実に大きくなるのですが、毎月の返済額が下がるため、収入が減る、または支出が増えることが見込まれるときには、この「返済額軽減型」を選択すると良いでしょう。
子どもの成長にあわせて教育資金がかかる、配偶者が仕事を辞めて収入が減るなど、住宅ローンの負担が大きくなり日々の生活が苦しくなることが予想されるとき、家計を安定させるのに効果的な返済方法と言えます。

メリットと目的の違いを考える

「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらを選択するべきなのか・・・これら2つのパターンの間に生まれるメリットの差は、繰り上げ返済のタイミングが早ければ早いほど大きくなるのが事実です。とは言え、支払い額を減らすことが大切なのか、日々の暮らしを安定させることが大切なのか、あなたの変動する目的にあわせて2つを上手に使いわけることが必要です。あなたの大切な資金を無駄にすることがないように、生きたお金の使い方を考えることが大切になってきます。

  • 返済期間を短縮する
  • 月々の返済額を下げる
  • 目的別に使いわける

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住宅ローンの繰り上げ返済のデメリット

大きなメリットが魅力の住宅ローンの繰り上げ返済ですが、実は気をつけて欲しい落とし穴も存在しています。あなたが繰り上げ返済で失敗することのないように、あなたが損をすることなく繰り上げ返済ができるように、繰上げ返済を効果的に利用するために知っておくべきデメリットをみていきます。

家計を圧迫しないこと

繰上げ返済をするということは、手元にある現金がなくなるということ、確実に貯蓄がなくなることを意味しています。教育費や車の買い替えなど大きな支出が控えている場合は、繰り上げ返済のタイミングではないかも知れません。
繰上げ返済のメリットを追求した結果、「子どもの学費に大きな負担がかかる時期」や「事故・病気・災害などの緊急時」に現金がなくて路頭に迷う、必要な貯蓄を切り崩すことになったということがないように、繰上げ返済のタイミングには充分注意が必要です。

住宅ローン特別控除の利用

住宅ローン控除を利用している人は注意が必要です。そもそも住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の1%を最長10年間、所得税から控除できる制度です。所得税額によって条件が違いますし、控除額の上限もありますが、原則として借入額が多いほうが控除による還付額が大きくなります。
また住宅ローン控除は、住宅ローンの返済期間が10年以上でないと適用されません。「期間短縮型」で繰り上げ返済をした結果、借入期間が短くなり返済期間が短くなると、住宅ローンの特別控除がその年から受けられなくなります。10年以下になることがわかっているのであれば、「返済額軽減型」の繰り上げ返済を選択すれば回避できることになります。
そして、一度短縮した返済期間は戻すことはできません。繰上げ返済をしてしまった結果、思わぬデメリットが発生してしまうケースにくれぐれも注意しましょう。

譲渡所得の特別控除の利用

マイホームを売却する予定がある人は注意が必要です。マイホームを売却して損失が出たときに、「住宅ローンが残っている」さらに「そのローン額よりも売却した金額が低い」とき、確定申告をすることで税金が戻ってくる場合があります。しかも、その税金が戻ってくる期間は、売却したその年だけでなく最長4年間受けられる制度です。

繰上げ返済をした結果、ローン残高がマイホームの売却額を1円でも下まわっていたら、この控除は使えなくなりますので、住宅を売却するタイミングがくるまで待ったほうが良いかも知れません。そして住宅ローン特別控除と同様に、住宅ローンの返済期間が10年以上でないと適用されませんので「期間短縮型」の繰り上げ返済には特に注意が必要になります。

事務手数料の存在

積極的に繰り上げ返済に取りくみたいと返済の回数を重ねる場合、そこに必要になってくる事務手数料について考えなければなりません。
手数料の有無や金額は、借り入れをしている金融機関によって取り決めが違っています。インターネットで手続きをする場合は無料のケースがほとんどで、手数料の金額は返済する金額によっても変わります。
利息の軽減が目的だったはずなのに、手数料が大幅にかかってしまっては本末転倒と言わざるを得ません。ある程度まとまった金額を返済していくことをお勧めしますが、繰り上げ返済が可能な金額は金融機関やローンの種類によって違います。同じ金融機関でも、手続きをするのが窓口なのかインターネットなのかによっても、繰り上げ返済ができる金額が違っています。

団体信用生命保険の意味

住宅ローン契約者の多くは、団体信用生命保険(通称・団信)という生命保険に加入しています。これは住宅ローン契約者に万が一のことがあり、他界された場合には、生命保険金で住宅ローンが完済されるという契約内容です。
繰上げ返済をしてローン残高が減っていても、繰上げ返済をせずローン残高が減っていなくても、住宅ローンは完済されます。ですがこのとき、繰上げ返済をした現金は1円も戻ってくることはありません。この事実をどう考えるのか?
もしも繰上げ返済をしていなければ、その分が貯蓄として残っていたはず・・・と考えるなら、その貯蓄は残された家族の財産として、日々の暮らしの助けになるのかも知れません。この団体信用生命保険を考えるとき、家族にとっては決して幸せな話題ではありませんが、若い方や小さいお子さんをお持ちのご夫妻が住宅ローンを組む場合、頭の片隅においておきたい保険制度です。

  • 住宅ローン特別控除の利用
  • 譲渡所得の特別控除の利用
  • 団体信用生命保険の活用
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効果的な繰り上げ返済の仕方とは?

繰上げ返済を利用して少しでも支払う利息を抑えたい・・・それぞれの特徴をよく把握し、あなたにあった繰上げ返済をみつけなければなりません。効果的に住宅ローンを完済する為に、なにが必要なのかみていきます。

効果的な時期と返済額を考える

繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど、利息の軽減、期間の短縮効果は大きくなります。しかも、返済が開始してから10年以内がベストです。なぜなら初期の頃は借入残高が多く、返済額に占める利息の割合が大きいことが理由です。
繰り上げ返済をすると、返済した資金は借り入れした元金部分に充当されます。したがって、本来支払う予定だった元金に対してかかる利息を減らすことができるので、繰り上げ返済の額が大きければ大きいほど、総返済額を軽減する効果は大きくなるのです。
ただし、いくらから繰上げ返済ができるのかについては、金融機関や選択する金利によって異なっています。最近では、窓口で手続きをするのかオンラインで手続きをするのかでも変わる場合があります。

金利による影響を見極める

低金利時代には、繰り上げ返済をするよりも住宅ローン減税を優先した方ががお得な場合がありますので、繰上げ返済のタイミングを見極めることが重要になってきます。
変動金利で住宅ローンを契約している人は、繰上げ返済の前後で利息が変わってしまい、デメリットが生じる可能性がありますから、金利が激しく変動している時期は無理に繰り上げ返済をせず、返済時期を見極めることも必要です。
金利の変動によるリスクを減らしたい場合は、低金利のうちに変動金利の住宅ローンから優先的に繰り上げ返済をすると対策も効果的になってきます。何種類かの住宅ローンを契約している場合は、金利の違いや条件の違いをよく見極め、どれを優先して返済するべきか効果的なタイミングを見定めましょう。

完済を目指す時期について

退職金が思ったよりも少なかったり、受給される年金額や貯蓄額が見込みと外れたりすると、老後の資金が圧迫されたり、定年後のローン返済が滞ったりすることも考えられます。「期間短縮型」「返済額軽減型」この2つの繰り上げ返済を上手く利用することで、定年前までにローンを完済させて、老後資金に余裕を持たせることを目標にしたいものです。

  • 早い時期に返済する
  • 金利の違いを比較する
  • 完済の目標を設定する

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繰り上げ返済をするときの注意ポイント

人生最大の重荷と言っても過言ではない住宅ローン。この負担を少しでも軽くしたいと思うがあまり、焦って失敗する可能性があるのも繰り上げ返済です。あなたの大切な資金を有効に利用するために、注意すべき点をみていきます。

住宅ローンと貯蓄のバランス

日々の暮らしの中には、ある程度見通しのたつ出費と、予期せぬ出費があります。「ある日突然、家電が故障してお金が必要になった」ということは、予期せぬ出費ではありますが、想定の範囲とも言えます。使い道の決まっているお金はもちろん、ある程度の予備費は常に手元に残しておかなければなりません。
ただし「いくらの貯蓄があれば充分か」ということは一概に言うことができません。住宅ローンと貯蓄のバランスが取れているのかどうかは、資産や家庭の状況によって判断が大きく変わってきます。現実の生活水準と、理想のライフスタイルを念頭に入れながら、安心して日々を送れる貯蓄額が必要になってきます。

家族構成と優先順位を考える

子どもが小さい、将来的に2人目3人目の子どもが欲しい、共働きに出る予定だけれど産休・育休後に復職できるどうかわからない・・・などの状況にいる場合は、急な出費が出る恐れがありますから、多めの貯蓄を残しておく方が安全だと言えます。
子どもが成長する過程においては、塾や受験にかかる費用、高校や大学へ進学する時の入学金、授業や留学に必要な費用など、かなりまとまった現金が必要になることが予想されます。中学校から私立に通わせたい場合は、もっと早い時期から教育費の高額負担が続くことになります。すなわち、教育資金の確保が家計の中でも大きなウェイトを占めてくるのです。

教育資金の確保の重要性

教育費が高額負担になる前に、確実に住宅ローンを完済できる目途がたっているのであれば、繰上返済を優先するのは間違いではありません。ですが万が一、繰り上げ返済をし過ぎて教育資金が確保できていないとなった場合、銀行などで教育ローンを契約するか奨学金を借りることを考えなければなりませんが、金利については間違いなく、住宅ローンよりも高くなるでしょう。住宅ローンは、最も低金利の融資だと言えます。
教育資金は ある程度予想できる出費なだけに、繰り上げ返済よりも優先して積み立てておくことをお勧めします。他にも住宅ローンを借りている間に必要な資金がある場合は、ある程度貯蓄額を増やしてから繰り上げ返済をしたほうが、お財布的にも気持ち的にも安心が得られるはずです。

優先順位を正しく判断する

今の時点で資金繰りにかなり余裕があって、老後や大学などの教育資金に向けて少しでも利息分を減らしておきたいという人は、早い段階から繰り上げ返済を多めにした方が良いでしょう。
いずれにしても、生活するのに必要なお金の3ヶ月から半年分は残しておきたいものです。家族構成の変化や収入の変動など、将来の見取り図をしっかり描いて、いつが貯め時なのか、いつ出費の予定があるのかを見越して、住宅ローンと貯蓄のバランスをその都度変えて、無理のない返済を心掛けることが必要です。繰上げ返済は、くれぐれも計画的に利用することが大切です。
繰上げ返済にはメリット・デメリットの両方があります。そして、損得以外にも検討しなければならない事柄があることを忘れずに、あなたの価値観としっかり向き合って、住宅ローンと上手にお付き合いしてください。

  • 必要な貯蓄額を考える
  • 教育資金を確保する
  • 無理のない返済計画を

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自分のライフスタイルに合わせて繰り上げ返済をしていこう

少しでも住宅ローンの返済額を減らして、経済的・効率的に完済を目指す・・・これは間違いではありません。ただ、そのタイミングを間違えると人生に大きな影響を及ぼすということを忘れてはいけません。
頑張って支払いを続けても、老後に残る資金がほとんどなく、安心とは程遠い淋しい未来が待っている可能性だってあります。そうならないために、「どのタイミングで繰り上げ返済を行うべきか」「自分たち家族は繰り上げ返済が可能な家計なのか」など、慎重に考える必要があるのです。
もしも、自分だけで判断するのが難しいと思う場合は、金融や不動産のプロに相談し、的確なアドバイスやシミュレーションをしてもらうことをお勧めします。

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