アパート建築の流れを6ステップで紹介!アパート建築をうまく進めるためのコツは?

アパート建築の流れを6ステップで紹介!アパート建築をうまく進めるためのコツは?

土地活用や節税目的としてアパート経営を始めようとしている人も多いでしょう。
しかし、漠然とアパート経営といっても何をすればいいのかわからないという人も多くいらっしゃいます。

そこでこの記事ではアパート建築の基礎知識からアパートを建てる際の流れと注意点を6ステップで紹介します。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパート建築の流れと注意点を紹介

アパートを建てる流れ

ここではアパート建築の流れを6ステップでみていきます。
またそれぞれのステップのなかで注意する点も一緒に紹介します。

アパートを建築する前に調査をしよう

アパート建築をするに当たってまずその土地がアパート建築に適しているのかどうか調べる必要があります。周辺の道路の交通量、インフラの整備されているか、周辺住宅や施設の調査、賃貸需要の有無、隣接道路の測量、接道義務を満たしているかどうかなど事前に調査するべきことは多いです。

しかし、これらの調査を怠ってしまうと後々のトラブルにつながったり、アパート経営に問題が出てしまう可能性があります。しっかりと調査して問題なくアパート建設を進めていきましょう。

その土地にアパート需要はあるか

アパート建築においてその土地に賃貸需要はあるかどうかを調べることが一番大切です。賃貸需要のない土地にアパートを建ててしまうと入居者が入らず、空室が増え、赤字経営になってしまう可能性が高いです。賃貸需要を調べる方法としてはアパートを建てようとしている土地の最寄り駅の活性度や駅から現地までのアプローチ、また周辺の生活環境を生活者目線で入居者のニーズをつかむ必要があります。

具体的な方法としては、まず自身で足を運び、駅から現地までのスーパーやコンビニ、銀行、飲食店を調べ、生活の利便性を把握します。そして、現地の周囲1キロの間に大きい公園や図書館、スポーツセンター、学校があるかなども調べるとよいでしょう。最近では女性の視点も大切なので近くの道路の明るさや夜でも人通りがあるかどうかを調べます。

また、周辺にアパートがどれくらい建っているのか、周辺のアパートは老朽化したものが多いのか、新築が多いのか、デザイン性に優れたものが多いのかなど周辺住宅の状況も調べましょう。仮に現地周辺にはアパートが多いから賃貸需要はないと考えるのは間違っている可能性もあり、アパートが多く建っているからこそ賃貸需要があるという考え方もできます。逆に、田舎の広大な土地に大きなアパートを建てても住みたい人がいなければそこに賃貸需要はないといえます。

入念に周辺状況を調査することでその土地がアパート建築に向いているかどうかがわかり、いい加減な調査しかしていない営業マンが来てもすぐに入居者ニーズを満たしているかわかるでしょう。

入居者像に問題はないか

アパート建築をする土地の周辺状況を把握し、どんな立地なのかわかったらアパートに住んでもらう人の入居者像を確認します。入居者像を確認することは建築するアパートをどんな間取りにするか、家賃をいくらに設定するかを決定する上でとても大切なことになります。

例えば有名大学が近くにあり、若者の多いエリアであれば単身向けの1Kの部屋を建てたり、周辺に小学校があり、子供がいる家族がターゲットであれば3LDKの部屋を建てるなど入居者によって求めている部屋は異なります。このようにアパート建築の前に入居者のイメージを固めておくことで間取りや家賃設定がスムーズに進むでしょう。

土地活用のプランを練る

アパートを建てる土地の事前調査が終わったら資金面についてプランを練りましょう
自己資金はいくらまで出せるのか、ローンはどこで組むのかなど事前にプランを練る必要があります。税金対策のためにアパート建築をするのであれば税理士や会計士に相談してみるのもよい方法です。その際は、資産はどのくらいあるのか、相続人は何人いるのかなど細かく情報を伝えることが大切です。

自己資金は物件の1~3割用意しよう

アパート経営を始めるにあたっていくらか自己資金を用意しておいたほうがよいでしょう。
一般な金額の目安としては物件の1~3割だといわれています。アパート経営には月々の光熱費や管理費のほかに修繕費やリフォーム料がかかります。別途、急に費用が必要になることもあります。

また、所有しているアパートが常に満室であるとは限りません。このような状況で急遽費用が必要になったときに自己資金があれば借入をせずに支払うことができます。自己資金を用意しておくことで急な支出に対応することが可能になります。

ローンを組む際の注意点

ローンを組む際には返済比率に注意しましょう。アパート経営を始めたとして、うまく経営できない場合もあります。例えば、所有しているアパートに空室ができてしまったり、入居者に家賃を滞納されてしまう可能性がありり、こういったときにローンの返済比率が高すぎると返済が厳しくなってしまいます。

一般的に不動産投資において理想的な返済比率は満室時の家賃収入の40~50%と言われています。適切な返済比率になるように金融機関とはよく話し合う必要があります。

キャッシュフローを意識しよう

土地活用のプランが甘くならないためにキャッシュフローを意識しましょう。キャッシュフローとは最終的にお財布に残るお金のことです。アパート経営にはさまざまな費用がかかるため常に一定額以上の資金を手元に残しておく必要があります。家賃収入や経費、アパートローンの返済額、税金をしっかり把握し、事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。

プランの相談をしよう

アパートを建てる土地をを調査し、土地活用のプランを練ることができたら土地活用のプロに相談しましょう。土地活用の相談は親戚や仲のいい友人にすることはやめたほうがいいでしょう。建設業界は施主と業者でトラブルが絶えない業界です。もしトラブルになってしまった際、感情的になりこれまでの良好な関係が崩れてしまうかもしれません。これを避けるためにも土地活用のプロに相談しましょう。

土地活用の相談先は大きく分けて建設系パートナーと非建設系パートナーの2種類になります。
それぞれの特徴を踏まえて自分にあったパートナーを見つけましょう。

建設系パートナー

建設系パートナーというのは建設会社のことです。建設会社といってもハウスメーカー、ゼネコン、工務店の3つに分けられます。ハウスメーカーは幅広い活用の種類を提供でき、市場調査から管理運営までトータルにサポートしてくれる特徴があります。ゼネコンでは総合建築会社のことで大規模開発を中心に手がけており、資金調達や法規制対応など総合的なノウハウを持っています。工務店は従来の建築工法が中心で、敷地条件に柔軟に対応でき、大小さまざまな建設工事を請け負っています。小さい工務店だど市場調査やプランニングなど社外の提携先が行うこともあります。

これらの建設系パートナーは建物を建てること前提に話を進めることが多い点に注意が必要です。
他のプランと比較した方がよりよい土地活用を行うことができるので、建設系パートナーを利用する場合は1社のプランだけを検討するのではなく、少なくとも2社以上のプランを検討しましょう。

非建設系パートナー

非建設系パートナーとは専門知識でオーナーさんをサポートする建設会社以外のパートナーです。非建設系パートナーでも大きく分けてコンサルティング系、不動産系、金融系、公的機関系と4つになります。

コンサルティング系は設計事務所や税理士・会計士事務所、コンサルティング会社があり、アパートのデザイン性に優れたプランや税金対策に特化したプランを提供してくれます。不動産系では賃貸仲介会社と賃貸管理会社があり、常に入居者と接していることからユーザー目線のプランを提供してくれる一方、資金面の収支チェックなどは行ってくれない場合があります。金融系では都市銀行や信託銀行などがあり、単に融資するだけではなく、資金計画や税金対策のアドバイスや建設会社などとのコーディネートまでしてくれることもあります。公的機関系は公的団体や公社があり、信頼のできる儲け本位でない相談を受けてくれる一方で、受け身的なスタンスになってしまうこともあります。

これらの非建築系パートナーではまず「そこに建てるべきかどうか」から考えてくれるのでおすすめです。また、土地活用について複数のプランを提示してくれる点もおすすめできます。非建築系のパートナーに土地活用の相談するとコンサルティング料がとられてしまうことが欠点であるといえます。

建設会社を決めよう

土地活用のプランを相談し、プランが決定したのであれば建設会社を選び、アパート建築を始めましょう。実際にアパート建築をする建設会社はこれまで以上に慎重に選びましょう。費用が安くなるからといって、これまで考えてきたプランを捨ててはいけません。

過去の事例として着工直前にこれまで決めていたプランを捨て、建設費用の安いプランに変更したのはよいものの建設中に建設会社が倒産してしまい、建設が止まってしまったという事例もあります。
こういった事例と同じ結末にならないよう慎重に建設会社を選びましょう。

建設会社の選び方

建設会社を選ぶ際、建設プランをしっかり比較し、建設会社の社風や営業マンの様子で判断しましょう。自分のやりたいプランを加味したうえで会社として信用できるかや商品である建物の信頼性は大丈夫なのかを検討し、決定しましょう。また、信用調査も必ず行いましょう。信用調査をしっかり行えば、アパート建設中の建設会社の倒産に遭ってしまったりする可能性を事前に見抜くことができるのです。

工事請負契約締結・アパート工事着工

建設会社まで決まり、工事が始まればあとはアパートが完成するのを待つだけです。しかし、ただ待つだけではなく、着工する前に近隣住民に工事の概要を説明したり、事故の原因になりかねないものはしっかり表示するといった配慮が必要です。また業者に任せっきりにせず、工事現場に足を運んでチェックをしておくことがおすすめです。これを行っておくことでもしも工事中のトラブル防止につながります。

竣工後引き渡し・経営開始

アパートの建設が完了し、アパートの引き渡しが行われたら、ついにアパート経営が始まります。アパート経営をするに当たって空室対策や入居者とのトラブル対応、建物の維持や管理などやるべきことはとても多いです。こうした手間を省くためにアパートの管理を管理会社に頼むことがおすすめです。

アパート建築の基礎知識

ここではアパート建築に関する費用と管理方法について紹介します。

アパート建築にかかる費用

アパートを建てる場合には、土地の広さに応じて建てることができるアパートの規模は異なります。

(※ここでは、建ぺい率を60%としてアパートの建築費用を計算します。)

坪数 建築費用
木造 鉄骨造 RC造 SRC造
30坪 3,160~4,240万円 4,240~5,320万円 5,780~7,400万円 7,240~9,140万円
50坪 5,360~7,100万円 7,140~8,900万円 9,700~13,000万円 12,100~15,300万円
70坪 7,500~9,900万円 9,990~12,460万円 13,500~18,200万円 16,940~21,420万円
100坪 10,720~14,200万円 14,280~17,800万円 19,400~26,000万円 24,200~30,600万円

 

木造、鉄骨造、RC造、SRC造の順に頑丈で機能性の高い構造になっていき、建築費用も高くなります。ただ、それほど規模の大きくないアパートの場合だと、木造で建てることも多くなっています。

また、非建築系のパートナーに相談すると事業費の3%程費用がかかります。

アパートの管理の管理方法を決める

管理委託

管理委託とは、アパート管理会社に管理業務を一部委託するという管理方法

です。クレーム対応や清掃業務、家賃の集金などをアパート管理会社に委託することができます。

管理委託にかかる費用の相場は家賃収入の5%程度です。空室が発生しても管理会社の責任ではないため、空室リスクはオーナーが背負います。

管理委託によるアパート管理は、プロの知見を活かしながらアパート経営を行うことができるため、比較的バランスの取れた管理方法といえます。

サブリース管理

サブリース管理とは、アパート管理会社に一括で全室を借り上げてもらい、毎月固定の家賃収入を得る管理方法

を指します。アパートの入居状況に関わらず、毎月固定の賃料を得ることができるため、低リスクのアパート管理方法と言えます。

物件オーナーは、満室時の家賃収入のおよそ15%を差し引いた賃料を家賃収入として得ることができます。入居管理や清掃、クレーム対応などは全て任せることができるため、オーナーはほとんどすることがありません。

サブリース管理の契約内容によっては、借り上げ賃料の引き下げや修繕費はオーナー負担になっているなど、一定のリスクもあります。空室リスクをへらすことができる代わりに、収入源を管理会社に依存してしまうリスクを踏まえてサブリース管理は選択しましょう。

土地活用の相談なら一括比較サイトを利用しよう

アパート経営をしたいと考えているが何社も訪問して相談する時間がないという方にはイエウール土地活用といった一括比較サイトがおすすめです。
イエウール土地活用なら、複数の企業にまとめて建築費用の見積もりを出すことができるため、適正な建築費用を見定めることができます。
始めてアパート経営を考えている方は、一度イエウール土地活用で建築費用を見積もってみてはいかがでしょうか。

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