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一軒家を売却するときの準備と必要書類|高く売るためのポイント

【更新日】

一軒家の売却を決めたら、焦って失敗しないように、売却の流れを事前に確認しておきましょう。必要な書類も前もって把握しておくことで、早めに準備をしておけますので、その後の売却にもスムーズに手続きが進みます。

一軒家をより高く売るためのポイントも抑えておくとよいです。なにも知らないと損をする可能性があります。また、税金についてなどの注意点もあるので、確認が必要です。一軒家の売却を決めたら、いきなり行動に移すのではなく、しっかりと知識を蓄えて、準備をしてから行動しましょう。

先読み!この記事の結論
  • 不動産の売却の際は本人確認書類、権利関係の書類、建物に関する書類が必要。
  • 売却の際は一括査定で高く買ってくれる会社を探そう。



「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 一軒家を売却する時の流れ

一軒家を売却する時の流れを見ていきましょう。

  • まず相場の調査から
  • 一括査定を依頼
  • 契約書をよく確認

1.1. 相場を調査

不動産を売却すると決めた時にまずすることは、いくらで売れるのか目安を調べることです。売りたい一軒家の周辺で似た物件の相場を調べることから始めましょう。

相場を調べる方法は、インターネットを活用すると簡単です。物件情報サイトで似た物件の価格を調べたり、イエウールなどの不動産の一括査定サイトで無料査定をしたりして調べることが出来ます。ただし、これらの方法で調べた相場はあくまでも目安となる値段で、必ずこの値段で売れるということではないので注意が必要です。売主と買主との売買契約が成立した際の値段が、正確な売値となります。

タイミングも重要

少しでも高く売るためには、タイミングも重要です。例えば、市場の動向を調べる、引っ越しシーズンに合わせる、自分の買い替えの時期に売る、税制の特例期限から時期を見極めるなど、売るタイミングを見極める方法はいろいろあります。

1.2. 不動産会社探し

相場の目安がわかったら、次にすることは不動産会社探しです。信頼できる不動産会社に依頼することが、得をするかどうかを左右する重要なポイントです。査定価格は不動産会社により大きく異なります。そのため、不動産会社選びに失敗すると、損をする可能性があるのです。

複数の不動産会社の査定価格を一気に調べることが出来る一括査定サイトもあります。高く売れる不動産会社を手っ取り早く見つけたいなら、一括査定の利用がおすすめです。

1.3. 査定依頼

不動産会社を選んだら、査定依頼をします。査定は無料でしてくれるところがほとんどです。査定結果を聞いてから、その不動産会社を利用するかを決断するとよいでしょう。

相場の目安を事前に調べておくことで、その不動産会社の査定価格が適正価格かどうかを自分で判断できます。それでもやはり、1つの不動産会社の査定価格だけを信用するのはリスクが高いです。複数社の査定価格を比較したほうが安心できるので、一括査定サイトで簡単に査定価格を比較しましょう。

売却価格を決める

査定結果を聞いたら、実際にいくらで売るかを自分で決めます。査定価格は目安なので必ずその値段で売る必要はありませんが、その値段で売ることがベストだとプロの目線で判断しているので、査定額を軸に考えるとよいです。

売却価格は、その後の売却活動に影響します。高い値段で売って得をしたいのですが、高すぎると買い手が現れません。逆に低すぎると、売れても損をする可能性があります。市場の動向などを事前に調べ、慎重に売却価格を決めることが大切です。

1.4. 媒介契約

売買の仲介を不動産会社に依頼する際には、媒介契約を結びます。媒介契約を結ぶことで、内容確認だけでなく、仲介に関するトラブルを防ぐことも可能です。

媒介契約とは

自分で買主を探すことはとても難しいので、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社は宅地建物取引業法等の法律により、依頼者に不利にならない売買契約をすることが義務になっているのです。

そして、売買の条件や成約時の報酬金額に関する内容を定めた媒介契約書を取り交わし、媒介契約をします。この媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があるので、その内容も確認しておくとよいです。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼できる契約が専属専任媒介契約です。他の不動産会社と併用して媒介依頼することはできません。買主を自分で見つけてきたとしても、不動産会社を媒介して取引することが契約により義務付けられています。有効期限は3カ月。不動産流通機構(レインズ)には、媒介契約の翌日から5日以内に登録し、依頼者への販売状況の報告義務は7日に1回以上あります。

専任媒介契約

専属媒介契約も、1社のみに依頼できる契約です。有効期限も3カ月で同じですが、自分で買主を見つけてきた場合は、売買契約を結ぶことができます。レインズへの登録義務は、媒介契約の翌日から7日以内、依頼者への販売状況の報告義務は14日に1回以上です。

一般媒介契約

一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に仲介依頼ができます。自分で買主を見つけてきた場合も売買が可能で、3種類の媒介契約の中では最も制限が少ないです。レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務も任意で、依頼者への販売状況の報告義務もありません。

1.5. 売却活動

媒介契約が済んだら、ついに売却活動のスタートです。購入希望者が現れたら売却条件の交渉を行い、売主と買主との意見が合意したら、売買契約を結びます。売却活動をするにあたり、購入希望者にきちんと物件の情報を全て伝えられるように、建物検査を行うとよいです。

売却条件の交渉

購入を検討したいという方が現れたら、売却条件の交渉をします。価格の条件やそのほかの条件をスムーズに進めていくためには、なるべく交渉には柔軟に応じたほうがよいです。しかし、不利になる条件を受け入れるわけにはいかないので、「譲れない点」を決めておきましょう。

物件に不具合や欠陥がある場合など、マイナスの情報もしっかり伝えることが大切です。不動産会社が仲介する場合は、不動産会社の物件調査に協力し、全ての物件情報を購入希望者に伝えるようにしましょう。

売買契約

交渉が成立したら買主と売買契約を結び、買主から手付金(契約金)を受け取ります。手付金の目安は、物件価格の10%~20%程度です。不動産会社に対しては、この売買契約時に仲介手数料の半額を支払います。残りの半額を支払うタイミングは引き渡し後です。後でトラブルにならないように、契約内容をよく確認してから売買契約を結びましょう。

1.6. 買主へ引き渡し

契約内容に従い、買主へ引き渡しの手続きを行いましょう。そして、売却代金を受け取ると同時に、登記申請を行い、鍵も引き渡します。

引き渡しの時には、細かな設備の取り扱いなどについて、現地で立ち会って買主と確認をすることが大切です。ここまでできたら引き渡しの手続きは終了しますが、引き渡した後は、税務申告などの手続きがあります

  • まず相場の調査から
  • 一括査定を依頼
  • 契約書をよく確認

2. 一軒家の売却に必要な書類

一軒家の売却に必要な書類には、「売主に関する書類」「権利に関する書類」「建物に関する書類」があります。具体的にどのような書類を用意したらよいのかを確認していきましょう。

2.1. 売主に関する書類

売主を確認する書類として必要なものは、「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」です。自分だけではなく夫婦や兄弟など、家族の共有名義になっている場合は、共有名義全員分の確認書類が必要になります。住民票は登記上の住所と現住所が異なる場合のみ必要で、住民相と印鑑証明書は、発行から3カ月以内のもののみ有効です。

2.2. 権利に関する書類

「登記済権利書」または「登記識別情報」も必要です。登記済権利書は、法務局より登記名義人に公布されます。平成17年以降に取得した物件を売却する場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されるケースもあり、さらに登記識別情報の準備も必要です。

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2.3. 建物に関する書類

固定資産税の納税額を確認するために、「固定資産税納税通知書」および「固定資産税評価証明書」が必要です。移転登記の時や登録免許税を算出する時にも必要になります。1月1日時点の所有者に固定資産税が課税され、取得時期に応じて負担額を調整した額が売主に払い戻されるので、最新の書類を用意しましょう。

2.4. その他に必要になる可能性がある書類

その他にも、状況によりさまざまな書類が必要になります。例えば、土地測量図、境界確認書、建築確認証、検査証、建築設計図書、工事記録書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書、地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など。これらの全てが必要になるわけではありませんが、なるべく早めに不動産会社に必要書類の確認をしておきましょう。

  • 売主に関する書類
  • 権利に関する書類
  • 建物に関する書類

3. 一軒家をより高く売却する際のポイント

より高く売却するためにできることがあります。

3.1. ハウスクリーニングなどできれいにする

なるべく綺麗にしたほうが魅力的な家に見えるので、より高く売却できます。綺麗な家は不動産会社の査定評価にも影響するので、不動産会社が査定をしに来る前に、綺麗にしておくことがポイントです。自分で掃除をするだけでもよいのですが、ハウスクリーニングをして徹底的にきれいにする手段もあります。ただ、ハウスクリーニングは費用がかかるので、よく検討しましょう。

特にキッチンと水回りを綺麗にする

不動産会社の査定も、購入希望者も、キッチンと水回りは厳しくチェックされることが多いです。特に主婦はキッチンと水回りの清潔さが気になるので、特に重点的に掃除をしてきれいにしておきましょう。

3.2. 一括査定で高く売れる不動産会社を選ぶ

不動産会社により査定額に差が出るので、複数の不動産会社を利用して査定額を比較をしましょう。しかし、自分だけで複数の不動産会社に査定を依頼するのは手間がかかります。その手間を省きつつ、複数の査定額を一気に比較できるサービスが不動産の一括査定です。

一括査定をして、最も高額の査定額だった不動産会社を選べば、損をする可能性は極めて低くなります。高額査定の不動産会社に依頼し、所有している一軒家を高く売りましょう。

  • きれいにしておく
  • キッチン水回り
  • 一括査定がおすすめ

4. 一軒家を売却する際の注意点

一軒家を売却する際の注意点も把握しておくと、失敗するリスクを減らすことが出来ます。

4.1. 希望価格で売れることはほとんどない

査定額を参考にし、売値を設定して売買契約に備えますが、購入希望者が現れたとしても希望価格で売れることはほとんどありません。よほど人気がある立地で魅力的すぎる物件であれば値引きなしで交渉が成立することもありますが、ほとんどが値引き交渉があり、希望価格よりも安く売ることになります。

しかし、それは当たりまえな事なので、値引き交渉があることも想定しておくとよいです。値段交渉に応じないと売りにくくなります。値段交渉以外の買主の要望にも、できる限り応じたほうがよいです。ハウスクリーニングをする、壊れている部分の修繕やリフォームをする、クロスの貼り替えなど、要望があれば出来る限り柔軟に応じると、売りやすくなります。

売却には費用がかかる

売却費用の全てが収入になるわけではありません。不動産売却は費用がかかります。代表的なものは、仲介手数料と各種税金です。税金は、不動産の種類や面積などの条件により税額が異なるので、税金に関することも事前に確認しておきましょう。

さまざまな売り方がある

売却方法は、「仲介を依頼せずに自分で買主を見つけて売る方法」「一括査定で最も高額査定だった不動産会社に売る方法」「不動産会社そのものに買い取ってもらう方法」の3種類があります。不動産会社が購入するケースは、ニーズが高いと判断した物件です。

  • 希望価格で売れない
  • 売却に税金がかかる
  • 売り方は3種類

5. 売却したらかかる税金

売却時には税金がかかります。どのような税金を支払う必要があるのか、具体的に見ていきましょう。

5.1. 印紙税

不動産の売却時に、契約書に印紙を貼るために必要です。印紙税の額は、契約書の記載内容により異なります。目安としては、契約金額が1,000万円~5,000万円以下の場合の印紙税は20,000円、5,000万円~1億円の場合の印紙税は60,000円です。2020年3月31日までは、10万円を超えた場合は軽減措置が適用されます。

5.2. 登録免許税

不動産売却の際、所有権の移転による不動産登記をしますが、その際に必要になる書類が登録免許税です。登録免許税の額は、登記の種類により税率が違います。売却で諸流県が移転する場合は「固定資産税評価額×2%」、軽減税率が適用される場合は「固定資産税評価額×1.5%」です。

本則税率 固定資産税評価額×2%
軽減税率(2020年3月31日まで) 固定資産税評価額×1.5%

5.3. 売却して利益が出たら支払う住民税、所得税、復興特別所得税

一軒家を売却をして、利益が出たら譲渡所得となり、住民税(地方税)、所得税(国税)、復興特別所得税の支払いが課せられます。復興特別所得税は、東日本大震災の復興のための財源確保を目的に、2011年から加わった税金です。

譲渡所得は、「譲渡価格-(取得費+売却費用)」で算出します。売却した一軒家が居住用であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることが可能です。課税譲渡所得は、「譲渡所得-特別控除」で算出します。

譲渡所得 譲渡価格-(取得費+売却費用)
課税譲渡所得 譲渡所得-特別控除
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

6. 一軒家の売却する際には準備をしっかりする事が大切

一軒家を売却するなら、事前に準備をしっかりする事が大切です。一括査定をして複数社を比較することで、一軒家の売却で損をする確率が極めて低くなります。

6.1. 一軒家の一括査定依頼は最大6社と比較イエウールがおすすめ

一括査定をすれば、複数社の査定額をまとめて比較できるので便利です。手間が省けるだけでなく、高く売りやすくなるというメリットもあります。不動産の一括査定サイトの中でも、特に評判が良くおすすめなのがイエウールです。

イエウールで査定をする方法は簡単。ホームページを開いたら、情報を入力して送信するだけなので、早ければ60秒で手続きは完了です。最大6社の厳選された優良な不動産会社の査定額を比較できるので、高く売ることができます。

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