買取再販業者のメリットとデメリット|仲介との違いを解説

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家を売る人と買う人をマッチングさせる業者としては、不動産業者や仲介業者が知られていますが、最近ではさらに手軽に不動産を売ることができる買取再販が注目されています。買取再販業者と仲介業者の特徴やメリットとデメリットについて具体的に解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 買取再販業者は住宅を買い取りリフォームして販売する。
  • 買取再販業者に売却すれば売却後に瑕疵担保責任を求められることはほとんどない。

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買取再販業者の売買の仕組み

家を売りたい人、買いたい人双方にとって利便性の高い買取再販業者。果たして買取再販業者はどのような仕組みで売主と買主をマッチングし、物件を再販しているのでしょうか。住宅の買取再販のプロセスや特徴について見ていきましょう。

買い取った住宅をリフォームして再販している

住宅の買取再販とは、売主から買い取った物件をリフォームしたうえで新たな住宅購入を考えている人に斡旋するサービスです。
住宅再販業者は「住宅を売りたい人」から買い取った物件をリフォームするだけでなく、売主と買主のマッチングも行っており、「住宅をより安く買いたい!」というニーズをかなえる役割を果たしています。

不動産会社よりも建築系出身者が多く専門知識は少ない

買取再販業者の大きな特徴として、「スタッフに建築系出身者が多い」という点が挙げられます。ここでいう建築系とは、建築士や施工管理技士、住環境コーディネーターなどをさし、建築そのものの専門知識を有しているスタッフがそろっていることを意味しています。
物件そのものの設計などについて詳しい説明が受けられるメリットがある反面、仲介業者や不動産業者ほどには住宅の売買そのものについて専門知識があるわけではありません。
専門知識が少ないと言っても、買取再販業者はもちろん住宅売買のスペシャリストであり、不動産業界とのコネクションも強固ですので、初心者の方でも安心して住宅の斡旋を受けることができます。
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仲介業者の売買の仕組み

買取再販業者と仲介業者は機能および役割の面でよく似ており、しばしば混同されがち。しかし、住宅売買の仲介プロセスにはそれぞれに違いがあり、得意分野も異なります。買取再販業者についてより深く知るために、仲介業者の仕組みについて基本をおさえておきましょう。

売主と買主をマッチングさせて仲介手数料で利益を得る

仲介業者の役割は第一に、「住宅売買のマッチング」です。住宅を売りたい人が仲介業者に相談すると、業者はまず住宅の査定を行ったうえで売却価格を決定し、その物件を買ってくれる人を探します。このマッチング作業が仲介業者のおもな役割であり、住宅の転売がメイン業務となる買取再販業者とはこの点が大きく異なっています。
仲介業者は、売主や買主から支払われる仲介手数料で利益を得ています。買取再販業者は、買取った金額に利益を乗せて再販することで利益を得るので、この点で両者が大きく異なっていることがわかるでしょう。

売却前後や購入前後の物件の精査やアフターフォローも行う

仲介業者は、たんに住宅売買のマッチングを行うだけではありません。売却予定の物件の価格査定や購入後のアフターフォローも仲介業者の大切な仕事であり、買取再販業者と比較すると「ひとりのユーザーと長いスパンで付き合っていく」というイメージが強いのが特徴です。
もちろん、買取再販業者のほうも管轄の物件についてはきちんと責任をもち、売却価格の査定やトラブル時の対応などは迅速に行ってくれます。「とにかく物件を早く買いたい・売りたい」というニーズには仲介業者のほうがこたえやすいかもしれません。

買取再販と仲介 それぞれのメリットとデメリット

買取再販業者と仲介業者の役割がわかったところで、次はそれぞれのメリットとデメリットについて詳しくみていきましょう。どちらが優れている、劣っているということではなく、それぞれの適性と得意分野を見きわめたうえで、ケースバイケースで便利なほうを選ぶことが大切です。

買取再販のメリット

古くなった住宅を買い取ってリフォームして、住宅購入を考えているユーザーに紹介する買取再販業者。仲介業者と比較した場合のメリットについてあらためて検討することで、両者の違いや使い分けのポイントを整理したかたちで理解することができます。

トラブルの際の責任の所在がはっきりしている

通常の不動産売買の場合、契約事項に「瑕疵担保責任」が付帯していることがほとんどです。瑕疵担保責任がつけられている場合、売却予定の物件に何らかの瑕疵(柱の破損、壁紙の変色など)が見られた際に、売主の責任において修繕費用を負担する必要があります。
買取再販の場合、業者との取引になるため瑕疵担保責任はなく、物件に何らかの瑕疵が見られたとしても修繕コストをかける必要がありません。古くなった物件を売りたい場合は、仲介業者よりも再販業者を利用したほうが売主側のトータルコストが安くなる可能性があります。

すぐに利益を得られる

「物件売却後の換金がスピーディに行える」という点もまた、買取再販業者を利用する大きなメリットと言えます。
住宅ローンなどを利用した決済が多い仲介取引に対し、買取再販のほうは現金決済を基本としているため、その分だけ支払いまでの期間が短いという特徴があります。
住宅ローンには住宅ローンのメリットがありますが、現在住んでいる物件を売って、その利益をすぐに老後の生活資金に充てたい、などのケースでは再販業者を利用したほうがお得になることがあります。

買取再販のデメリット

メリットの多い物件の買取再販システムですが、もちろん、デメリットを無視するわけにはいきません。買取再販業者を利用するデメリットや注意点について比較検討したうえで、どのようなルートで物件を売買するのかを考えましょう。

担当者の実力がまばらである

買取再販業者ももちろん住宅のプロフェッショナルではありますが、一般の不動産業者や仲介業者などと比べるといわゆる建築系出身のスタッフが多く、物件売買の詳しいノウハウについて熟知していないスタッフが少なからずいるのも事実です。
ユーザーとしては多少の不安が残るかもしれませんが、どの買取再販業者も責任者レベルでは幅広い専門知識をそなえたスタッフをそろえていますので、どうしても交渉がまとまらない場合はほかのスタッフに代わってもらうなどの配慮をもとめることは可能です。

物件の売却価格が下がってしまう

買取再販はあくまでも「古くなった物件をスピーディに売却する」ことに主眼が置かれたシステムであり、物件をより高く売るためのシステムではありません。
実際、買取再販業者に物件を売却した場合、ほぼ例外なく売却価格が購入価格の7割から9割程度下がってしまいます。物件を売却することで利益を得られるシステムではないため、まだ充分に中古価値のある物件の場合は、オークションや一般の仲介業者に相談したほうが結果的に得をするケースがあります。

仲介のメリット

買取再販業者とならんで不動産売買のオーソドックスなルートである仲介業者。買取再販業者にはない仲介業者のメリットには一体、どのようなものがあるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

難しい作業を業者に任せられアドバイスも貰える

物件の売買には、価値の査定から取引相手の募集、そして実際の交渉まで、意外とややこしいプロセスがあります。物件の仲介業者に取引を委託することで、これらの一連のプロセスのほとんどを業者に一任できるため、ユーザーはただ結果の連絡を受けて売却の利益を受け取るだけ、ということも可能になります。
ただ、業者に一任できるといっても要所要所での確認は必要です。とくに売却の基本相場について業者ときちんとコンセンサスを取りつけておかなければ、後々になって予期せぬトラブルにつながりかねないため、そのあたりは注意しておきましょう。

買取再販より高い価格で物件を売却出来る

買取再販業者に売買を委託した場合、ほとんどのケースで物件の価格が購入時の7割から9割ほど下落してしまいますが、仲介業者であればそのような心配はありません。取引によっては、価値をほとんど下げないまま物件を売却できるためお得です。
ただ、マッチングにおいては仲介業者のノウハウやスキルなどが大きく影響するため、必ずいくつかの業者を比較したうえで、大切な物件を少しでも高く売ってくれる業者をピックアップしておきましょう。
戸建て住宅、分譲住宅、リフォーム前の家、バリアフリー住宅……仲介業者ごとに物件の得意分野がありますので、ウェブサイトやクチコミなどでそれぞれの特性をチェックし、適性に合わせた取引を依頼するようにしましょう。

仲介のデメリット

仲介業者にももちろんいくつかのデメリットがあり、場合によっては買取再販業者のほうがメリットの大きい取引になる可能性があります。仲介業者のデメリットはすなわち買取再販業者のメリットでもありますので、仲介業者のデメリットについてもしっかりと把握しておきましょう。

仲介手数料がとられてしまう

仲介業者は物件の売買を斡旋し、一定の仲介手数料をとることで利益を得ています。仲介手数料のパーセンテージは業者によって異なりますが、一般的には仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税(※売買価格が400万円以上の場合)と言われています。

不動産売買は基本となる取引のスケールが大きいため、実際に取引を委託してみてその額に驚いた、というユーザーも多いようです。
売買価格が400万円以下の場合は手数料の計算方法が変わるため、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説

最近では、仲介手数料ゼロを謳う仲介業者も増えてきていますが、けずった手数料分を物件を買う側に転嫁していたり、着手金など別の名目で徴収していることもあります。本当の意味で、手数料が無料になっているのかを仕組みレベルで細かくチェックしたうえで業者を選ぶ必要があります。
手数料ゼロ、というとユーザーとしてはついつい無条件で飛びつきたくなりますが、業者は決して損をしない、というビジネスの原則から考えると注意点が多いのも事実。初心者のうちは相場通りの手数料を支払ったほうが安心かもしれません。

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買取再販を利用する際の注意点

現金決済ですぐに換金できる、よけいな手数料が必要ない、などのメリットがある買取再販。実際に利用するにあたっては、いくつかの注意点を事前にシミュレーションし、トラブルについてもあらかじめ想定しておく必要があります。物件の売買を近いうちに検討している方のために、買取再販利用時の注意点について掘り下げていきます。

買取保証と即時買取の2種類の買取方法がある

不動産業者に買取再販を依頼する場合、「買取保証」と「即時買取」の2つのパターンがあります。買取保証は物件をいったん不動産業者が買い取り、一定期間の売却活動を行ったうえで買い手が見つからなかった場合に業者が売却価格を支払う、というシステムです。
一方、即時買取の場合、不動産業者は売却活動を一切行わず、売主との交渉が妥結した時点で取引が終了し、売却価格がすみやかに支払われます。
一定期間の売却活動を行う分、買取保証のほうが若干住宅の売値を高くすることができますが、買取再販そのものがそもそも物件をスピーディに処分するためのシステムなので、即時買取のほうが手続きの面でも簡便になるケースが多いようです。

新しい物件は仲介よりも圧倒的に安い価格での買取になってしまう

買取再販はあくまでも、「古くなって住む予定のなくなった物件を処分するためのシステム」であり、住まいをより高く売るためのシステムではありません。
ほぼ新築に近い住宅や、すでにリフォーム済みの住宅を買取再販によって売却してしまうと、無条件で価格が大幅に下落してしまいます。
購入から間もない物件や、傷みの少ない物件を売ったり、売却による利益を最大化したい場合には、買取再販ではなく、仲介業者を利用したほうがメリットが大きくなります。
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新居購入を同時に行うならどちらが安全

結婚や転職、子どもの自立など、「古い住宅を売って新居を購入する」というパターンはライフステージにおいてよく見られます。新居の購入を前提に物件の売却を検討している場合、買取再販と仲介業者ではどちらが安全でお得なのでしょうか。

新居購入を同時に行うなら仲介の方が安全

新居購入を近々検討している場合、最初から仲介業者に相談したほうが安全でお得です。第一に、仲介業者に古い住宅の売却を委託することで売却益を最大化することができ、その利益を新居の購入に組み入れる、という計算も成り立ちます。
また、買取再販業者とは異なり、仲介業者には不動産売買に特化した知識をもつ専門スタッフがそろっています。そのため、住宅の売却と購入をセットで委託することで購入後もきめ細かいアフターフォローを期待でき、長期的なトラブルリスクを軽減することができます。

買取再販は現金化を急いでいる場合のみ利用すると良い

買取再販の最大のメリットは、何といっても、「売却益をスピーディに現金化できる」という点にあります。言い換えれば、すぐに現金が必要なケース以外は売却益を最大化できる一般の仲介取引のほうがメリットが大きい、とも言えます。現金化をよほど急いでいる場合のみ、買取再販を利用したほうが安全かもしれません。
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安全な売買をするなら仲介を利用しよう

買取再販にもさまざまなメリットがありますが、少なくとも現時点では物件売買の緊急手段という側面が強く、長期的な物件取引には向かないというデメリットが指摘されています。腰を据えた不動産売買を御希望であれば仲介業者に一度相談し、理想的な取引パターンを検討することが現実的なルートと言えるでしょう。

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