いざ土地活用を行うといっても土地活用の方法は数多く、どのような土地活用をすればいいのか決めかねている方もいるかもしれません。
今回は土地活用を行う目的やその目的に応じた活用方法、また立地を考慮した土地活用方法を紹介します。
土地活用をする目的は？
土地活用を進められたり、提案を受けたけど、する必要があるのか判断できない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは土地活用を行う目的やメリットを紹介します。
節税対策
土地活用を始める方の多くは、土地にかかる税金を節税することを目的としています。
土地活用をすることで、相続税や固定資産税いった税金を節税することが可能です。
相続税の節税
土地を相続する際には、子や孫の世代に相続税がかかってきます。
立地や土地の広さによってはこの相続税はかなり大きな負担になるため、相続税を節税することを目的として土地活用をするという方は多くいらっしゃいます。
土地に賃貸用物件（アパートやマンションなど）を建築して貸し出すことで、土地にかかる相続税を節税できる仕組みがあるため、この仕組みを利用して節税します。
例えば、土地活用としてアパートを建築した場合、最大80%ほど相続税を軽減することも可能になります。
固定資産税の節税
土地を保有していると、毎年1回固定資産税（および都市計画税）の支払い義務があります。
何もせずに土地を持っているだけだと、この固定資産税は支出として一方的に出ていくばかりです。
そこで、固定資産税を節税するために土地活用を始める、という方も多くいらっしゃいます。
具体的には、持っている土地の上に住宅やアパートを建てることで、土地にかかる固定資産税を最大3分の1に減らすことが可能になります。
土地の広さによって節税できる金額は異なるので、以下の表を参考にしてみてください。
| 土地の広さ | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200平方メートル以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 200平方メートル超の部分 | 3分の1 | 3分の2 |
収益化
収益を上げるために土地活用をするという目的の方も多くいらっしゃいます。おおよそ、節税目的か収益目的かの2パターンに分かれることが多いでしょう。
ただ、ひとえに収益化目的と言っても、「どういう形で収益を得たいか」は人によって異なります。
たくさん収益を得たいのか、少しでもいいので安定した収益を得続けたいのか、どちらが目的なのかははっきりさせておきましょう。
高収益
高収益を得るために土地活用をするという目的で始められる方もいらっしゃいます。大規模なマンション経営や商業施設経営をした場合だと、利用者数が多いためその分収益額は多くなり、高収益に期待ができます。
ただ、高収益を見込むためにはそれなりの立地選定や、建築プランの丁寧な企画が必要になります。
そのため、あらかじめ建築会社や専門家に相談して事例を聞きつつ、入念に計画を立てるようにしましょう。
収益安定性
高収益ではなく、安定した収益を求めて土地活用を始める方もいらっしゃいます。
商業施設やコインパーキング経営などの方法だと、利用者数によって増減してしまいますが、月極駐車場経営やアパート経営などは、利用者と中長期的な契約を結ぶことになるため、安定した収入が見込めます。
収益額ではなく、収益安定性を目的として土地活用をする、というのも多くの方が掲げられる土地活用の動機の1つです。
転用性
近い将来、その土地を使うことを考えている方が、それまでの期間だけ土地を活用することを目的として始める場合もあります。
例えば、10~20年後に息子が家を建てるので、それまでの期間駐車場経営をしておく、といったケースが当てはまります。
この場合、いずれ土地を使う場合に備えて、すぐに辞めて他の活用をしやすい方法を選ぶことが大切になります。
他の活用方法への変更のしやすさのことを転用性と呼びます。
アパート経営やマンション経営の場合は、物件を解体する手間が発生する分転用性は低いですが、駐車場経営の場合は機器や設備が少ない分更地に戻しやすく、転用性が高い土地活用であると言えます。
遊休地の活用
今使っておらず、今後も使う予定のない遊ばせている土地（＝遊休地）を活用することを目的として始める場合もあります。
土地を放置しているだけではもったいないので、せっかくなら活用して収益を得たい、と考えるケースなどが当てはまります。
この場合は、「放置するともったいないから活用したい」という動機で始めることが多く、さまざまな方法が選択肢に上がります。
立地や土地の広さを考慮しつつ、その土地にあった活用方法を始めることが大切です
目的をもって土地活用を検討している方は、どの方法がベストなのか迷うこともあるでしょう。
そんな際は、土地活用プラン一括比較サイトであるイエウール土地活用で相談してみることがおすすめです。
イエウール土地活用だと、フォーム形式の簡単な質問に答えるだけで、あなたの立地に合わせたおすすめの活用方法をもとに建築会社へ相談することが可能です。
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活用事例:「アンブランシュ」
土地活用は他にもこんなメリットがある
ここまで土地活用を始める目的を解説してきましたが、土地活用をするとほかにも様々なメリットがあります。
ここでは、土地勝代を始めることで得られるメリットを紹介します。
周辺地域への貢献
土地活用を通じて、周辺地域へ貢献できるというメリットもあります。
例えば、更地で放置しておくよりも、コンビニや商業施設などの建物を建築することで、周辺に住む人たちにとっての利便性が上がります。
また、更地の土地が増えていくと、その地域一帯の資産価値が下がることがあります。その点、土地活用をすることでその土地の資産価値低下を少しでもとどめることが可能になります。
更地で放置しておくと何も生みませんが、住居や施設を建築することで、周辺地域へ何らかの形で貢献することが可能になります。
出口戦略を立てやすくなる
土地をいずれ売却する予定の場合、土地価格を見つつ値上がりしたタイミングで売りたいという方がほとんどではないでしょうか。
ただその場合、土地の価格の上下を見守るだけになってしまい、値上がりするまでの間ずっと待ちの姿勢でいる必要があります。
その点、土地活用をすると幅広い出口戦略が取れるようになります。
アパートを建築して満室経営にし、その状態でアパートを売却して売却益を得たり、コインパーキング経営をして事業者に売却したりなど、さまざまな出口戦略が広がります。
その結果、売却益を最大化するために自分で考えて行動することができ、攻めの出口戦略形成が可能になります。
目的に合わせた土地活用方法を紹介
ここでは、目的に合わせた土地活用方法を紹介します。
| 土地活用の目的 | 土地活用方法 |
|---|---|
| 節税対策 | アパート経営 |
| マンション経営 | |
| 賃貸併用住宅経営 | |
| 戸建賃貸経営 | |
| 高収益性 | マンション経営 |
| 商業施設経営 | |
| 収益安定性 | アパート経営 |
| 駐車場経営 | |
| 介護施設経営 | |
| 転用性 | 駐車場経営 |
目的によって最適な土地活用は異なります。
例えば、駐車場経営には相続税の節税効果がないため、相続税の節税目的で駐車場経営を始めてしまうと全く節税できません。
そのため、土地活用をしたい目的を自分の中で整理し、その目的を達成できる活用方法を選びましょう。
ただ上の表を参考にした時に、安定した収益が欲しい方は全員が駐車場経営やアパート経営、介護施設をすればよいかと言われるとそうではありません。
というのも、土地活用は立地によって収益が大きく異なるためです。
いくら安定した収益を得たいからと言っても、駅から遠い田舎の土地でアパート経営をしても入居者が見込めず、そもそも収益が見込めません。
そのため、土地活用方法について検討する際は、土地活用の目的について考えると同時に、その土地の立地に合わせた活用方法を選ぶという視点も持っておきましょう。
「土地活用をしたいけれど、どんな方法がいいのか全く分からない..」「どうやって始めたらよいのかわからない…」といった悩みをお持ちの方は、イエウール土地活用で土地活用プランを取り寄せてみることがおすすめです。
イエウール土地活用は、全国の優良な建築会社・ハウスメーカーと多数提携しているため、初めて土地活用を検討している方でも安心して利用することができます。
ご利用は以下のバナーから無料でできますので、土地活用を始めるかどうか検討する際の参考にしてみてください。
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土地活用方法ごとのメリット・デメリットを解説
ここからは、土地活用方法をまとめて紹介していきます。
それぞれメリットやデメリットもまとめて紹介しているので、参考にしてみてください。
駐車場経営
駐車場経営とは遊休地を駐車場として活用する土地活用です。駐車場経営には月極駐車場経営とコインパーキング経営があります。
どちらも駐車場を利用した人から駐車料金を徴収し、その利用料が収入となります。
駐車場経営のメリット
月極駐車場経営では駐車スペースを区切ったり、コインパーキング経営では精算機やロック板といった簡単な設備を整えるだけでよく、多くの場合0～100万円の初期投資額でおさまります。
また、車を止めておくだけのスペースなので、管理の手間が少ないこともおすすめできるポイントです。
駐車場経営のデメリット
建物を建てる土地活用ではないため、相続税や固定資産税を節税できない点がデメリットとして挙げられます。
また、ひと月当たりの収益もアパート経営やマンション経営ほど多くないため、「たくさん収益を得たい」と考えている人には向いていない土地活用方法です。
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
トランクルーム経営
トランクルーム経営とは荷物を預けるための施設を経営する土地活用です。一般的にはレンタル倉庫やレンタル収納といわれたりします。
トランクルーム経営では主に月額賃貸料が収入源となります。
トランクルーム経営のメリット
自分でトランクを設置して始めるというよりかは、専門業者に相談して一緒に始めることが多いため、修理や管理の手間が少なくなる点がメリットとして挙げられます。
また、都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めることもおすすめできるポイントです。
トランクルーム経営のデメリット
郊外にトランクルームを建てる場合、駐車場が必要になる場合があります。そのため、ある程度の広さのある土地でしか始めづらいというデメリットがあります。
また、借り手がつくまで収益が発生しづらく、賃貸経営と違って大きなポータルサイトもないため、集客の難易度が高い点もデメリットとして挙げられます。
さらに、ある程度狭い土地でも収益化できることがメリットです。
税金対策をしたいならアパート経営
アパート経営とは所有している土地にアパートを建て、第三者に賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
こちらは土地活用や不動産投資の中で最もポピュラーな方法だといわれています。
アパート経営のメリット
アパート経営は、相続税や所得税、固定資産税などの税金を大幅に節税することができ、節税目的で始める方も多いです。
相続税では土地をそのまま相続するより、第三者に賃貸物件を貸している場合のほうが数十％ほど相続税課税評価額が下がるため、相続税をより節税できます。
また節税だけでなく、収益の安定性も魅力です。
一度入居者が決まると、数年ほどは入居が見込めるため、その間安定した賃料収入が見込めます。
アパート経営のデメリット
空室の部屋が多くなると家賃収入が減ってしまうため、空室率を上げないための対策が必要になる点がデメリットと言えます。
また、建築費用が高いため初期費用が高くつき、管理費用も決して安くはありません。それに合わせて、数十年に一度大きな修繕が必要になるため、少しずつ修繕費を積み立てておく必要があることも注意が必要です。
マンション経営
マンション経営もアパート経営と同様に第三者に賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
マンション経営のメリット
マンション経営はアパート経営よりも規模が大きく部屋数が多くなるため、その分多くの収入が期待できます。
またアパート経営と同じく、相続税や固定資産税などの税金を節税できる点も魅力的です。]
マンション経営のデメリット
アパート経営よりも部屋数が多くなる分、建築費用が高額になってしまいます。
また、管理費用や集客のための広告宣伝費も高くなってしまい、多くの収益が期待できる分支出も多くなる土地活用方法です。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営とは一戸建ての住宅を建て、その住宅を貸し出し、家賃収入を得る方法です。
一つの戸建て物件を建築する場合もありますが、一つの敷地内に複数の戸建て物件を建築して貸し出す、というパターンが多いです。
戸建賃貸経営のメリット
アパート経営とは違って戸建住宅は個人が住むのではなく、1つの世帯が長期間住むことがほとんどのため、一度契約してしまえば長期間、安定した収入が見込めます。
また、入居者がその住宅を気に入った場合、将来的にその住宅を借り手に売却できる可能性もあります。
戸建賃貸経営のデメリット
戸建ては定期的に修繕工事が必要になってしまう点がデメリットとして挙げられます。
また、周囲の物件よりも魅力的な住宅を建築しようとすると初期費用が多くかかり、維持や管理にも多くのお金がかかってしまいます。
借地事業
土地を事業者や法人、個人に貸し出し、代わりに賃料収入を得るという方法もあります。
土地を貸す方法には様々な方法があり、期限付きで貸し出す定期借地権という仕組みを利用したり、事業用として貸し出す事業用定期借地権という仕組みもあります。
借地事業のメリット
土地を更地のまま貸し出すなので、元手や初期費用が必要なく、また管理の手間もかかりません。
そのため、手軽に安定した収益を得たいという方には最もおすすめの方法です。
借地事業のデメリット
土地を貸す場合、：一般的に土地を貸す際の初回契約では30年以上の期間を設定しなければならないてんがデメリットとして挙げられます。
また、借主が更新を求めた際、正当事由がなければ更新を拒否できません。これらの理由から契約期間中に自分の都合で返してもらうことができないので注意が必要です。
土地の売却
そももそ土地活用を行う以前に土地がいらない、土地の管理が面倒だという方には売却して現金化してしまう方法もあります。土地を手放すことになりますが、現金が手に入り、新たな投資などにチャレンジすることができます。
土地売却のメリット
土地を売却することで、土地を手放す代わりに現金を手に入れることができ、自己資金として活用したり新しい投資に挑戦したりすることが可能になります。
土地売却のデメリット
土地の売却には買主の募集～受け渡しまで、早くても3ヵ月、遅い場合で半年以上ほどの期間がかかります。加えて、仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかってしまうので注意が必要です。
また、狭すぎる土地や形が複雑な土地だと売りづらいという場合もあります。事前に所有している土地の広さや権利を確認しておきましょう。
土地活用は目的と相談先が大切！
土地活用をするにあたって、自分が土地活用をする目的や希望を明確にし、所有している土地の特徴をしっかりと理解することが大切です。目的が明確でなかったり、土地に合った土地活用をしていないと、これから行う土地活用が赤字経営になってしまうかもしれません。このようなことが起こらないためにしっかりと知識を持った専門家やプロに相談して、その土地に合った土地活用を始めましょう。
土地活用をする目的が決まっていなかったり、いきなり相談に行くのが不安な方にはインターネットで相談できる土地活用比較サイトを利用することがおすすめです。一度、土地活用比較サイトを利用して土地活用をする目的と相談先まで決めてしまうのはいかがでしょうか？
