マンション購入に失敗したくない。住み替え時の注意点やポイント

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現在の家では、出産を機に住みにくさを感じている、子供が大きくなり手狭になってしまった、など、購入したマンションに不満を抱くようになった人が、住み替えを検討することが多いです。
新たなマンションを購入するにしても、購入してから後悔や失敗は感じたくないものです。どのようなポイントに注意して住み替えプランを進めていけばいいのか、抑えるべきポイントや、注意点について理解しておきましょう。

先読み!この記事の結論
  • マンションを購入したあと、住宅ローンとは別に管理費や修繕積立費など思わぬ出費があることも。
  • 近隣の環境や同居人数の変化によって不便さを感じるようになることも。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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マンション購入でありがちな後悔と失敗

マンション購入は高額な買い物です。しかし、入居してみて後悔することや、失敗したと思うことがある人もとても多いです。どんな後悔や失敗が考えられるのでしょうか。

住んでみて分かる近隣住民の影響

マンションに住んでみて、騒音や近隣・隣人トラブルは後悔や失敗したと思う原因の一つに挙げられます。これは、落ち着いた生活ができなかったり、暮らしにくさを感じてしまう原因でもあります。
これらの原因は住んでみないと分からないもののように見えますが、実は購入前に現地で確認すると気づくことができるケースもあります。防音対策ができておらず騒がしさを感じるなど、判断することも可能です。また、購入するマンションの室内だけでなく、近隣の状況や環境も確認することがおすすめです。

住宅ローン以外にかかる諸費用

マンションを購入した場合、購入時の費用だけでなく、管理費や修繕積立金といった維持費も必要になってきます。また、購入後に修繕積立金の増額をされたり、共同で使用するエレベーターなどの修理に各戸数十万円の負担を求められる場合もあります。
修繕積立金について目安と比較する、インターネットで固定資産税の相場を知る、不動産会社に確認しておく、などのことを行って将来の資金設計ができるよう情報を集めておくことが大切です。

ライフスタイルや家族構成の変化による不便さ

家族構成の変化や、ライフスタイルが変わることで、間取りや立地、環境などに不便を感じることが多いです。特に、出産を機に子供中心の生活へ変化することで、今まで良かったと感じた環境などにも不満を感じることが増えてきます。
子連れで行きやすい公園や商業施設、病院や学校といったものが離れていたり、子供が増えることで間取りの狭さを感じたり、と、今まで気づかなかった問題に気づくケースが多いです。
また、マンションの最上階への憧れはありますが、デメリットもあることを確認することも大切です。エレベーターの台数が少なければ、急いでいても待ち時間が長くなってしまったり、夏の暑さ・冬の結露なども配慮しなければなりません。
将来の家族構成の予定や、家族が増えたときの具体的なシュミレーションなどをしっかりと考え、自分たちにはどのような部屋が向いているのか、しっかりとチェックすることが大切です。
  • 現地で防音性などを確認
  • 維持費用に関して確認
  • 将来に不満を感じない部屋選び
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マンション購入で失敗しないために

マンションは、何度も買い直しができるものではありません。そのため、誰でも失敗したくないと思うものです。マンション購入で失敗しないコツをマスターしておきましょう。

図面プラス現地での確認をする

マンションを購入しようと思った時、不動産会社から図面を確認しますが、図面だけで判断することは危険です。必ず現地に赴き、自分の目で確認することが重要です。
部屋の形を実際に見て、使い勝手を確認したり、家具の配置をどのようにするのか具体的にイメージすることが大切です。現地に行くことで、共用部分や他の住人の様子を伺うことも可能です。
マンション周辺の環境や、エントランスから部屋までの導線などを歩いて確認することがおすすめです。可能であれば、昼と夜の時間帯で現地を確認しておくと安心でしょう。

将来の生活をしっかりイメージする

比較的イメージしやすい5年後、10年後をイメージして、部屋の使い勝手や環境の善し悪しを判断することが大切です。子供が産まれた場合、子供が大きくなって部屋を与えた場合、老後までを過ごすのであれば足腰に負担のない造りになっているか、といった点を重点的に確認すると良いでしょう。
新築マンションの場合は、ベビーカーやお年寄りにも使いやすいバリアフリーになっている物件も多いですが、中古マンションの購入を考えている場合は、敷居の高さや階段、お風呂場の段差などをチェックすることがおすすめです。

マンションに求める条件に優先順位をつける

マンション購入の際には、自分なりの譲れない条件というものがあることでしょう。しかし、条件をどれも網羅する物件を見つけることは、なかなか難しいことです。優先順位をつけて、妥協できない条件と、妥協できる条件を明確にしておくことがおすすめです。
妥協できない条件が多くなりすぎてしまうと、希望の物件が見つからないという事態にも陥るので、それぞれの条件は3個~5個程度に絞るようにしましょう。妥協できない条件を不動産会社にしっかりと伝えて探してもらうことも良いでしょう。
  • 周辺環境や導線を確認する
  • 5~10年後の生活を想像する
  • 購入条件に優先順位を付ける
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ローンの組み方などお金関係は特に注意

住み替えからのマンション購入を検討する際に、お金のことは不安な要素の一つでもあります。今の家のローンが残っている状態で新たにローンを組むことができるかを心配している人はとても多いです。一般的には、今の家を売ったお金でローンの残りを完済し、新しい家のローンを組むという流れです。住み替えでローンを組むときの注意点などを理解しておきましょう。

残債があっても新たにローンを組むことは可能

現在の家のローンが残っていても、新たな家のローンを「二重ローン」「住み替えローン」として組むことが可能です。それぞれに特徴があるのでしっかりと理解しておきましょう。

二重ローン

現在の家の売却が済む前に、新たなマンション購入の際に検討するローンで、今の家のローンと、新たな家のローンを二重で組むことになります。同時に返済していくことになるので、今の返済額よりも高額な支払いをしていかなければなりません。2つのローンの合計金額で審査をされるので、審査が通りにくいというケースも考えられます。

住み替えローン

買い換えローンとも呼ばれており、残っている返済金額と新たな家の購入金額の合計金額でローンを組みます。新居価格の1.5倍~2倍までお金を借りることが可能となります。しかし、借入額が担保となる新居価格よりも高額となるため、審査が通りにくいということを考えておかなければなりません。また、万が一返済が難しくなってしまった時、担保となっている新居を売却するだけでは完済できない可能性も挙げられます。

シュミレーションを行い返済できるか確認しておく

住み替えではなく、新居としてマンションを購入した際は、新居価格のみのローンで済みますが、残債と新居のローンを支払っていくとなると、必然的に返済額は高額になってしまいます。ローンを組む時の年齢や、返済が終わる年齢などをしっかりと確認し、返済中のライフスタイルの変化なども予測した上で、無理のない借り入れを行う必要があります。
住み替えが多い世代は40代~60代ですが、その年齢からの30年ローンを組んでしまうと、老後の生活に大きな影響を与えてしまいます。定年になる年齢までに完済できる支払い計画をすることがおすすめです。

減税措置を利用して出費を抑える

不動産の売買には高額な税金が課せられることが多いですが、出費を抑えて賢く住み替えするには、減税措置を利用することがおすすめです。代表的な減税措置について知識を深めておきましょう。

譲渡所得の特別控除

住んでいた家が購入した時よりも高額で売却できた時に、その利益(譲渡所得)に対して課せられる住民税や所得税の減税ができます。
さらに住んでいた家を売却したケースに限り、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」といった特例を利用して、税額がゼロになる可能性もあるので、しっかりと調べることが大切です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

買った時よりも安く売却した場合、譲渡所得税と住民税が他の所得と損益通算できます。本来、不動産売買における税金は他の所得と通算できないものなのですが、この特例に限り利用することができます。ただし、損失額や所得額によって異なるので、しっかりと確認するようにしましょう。

住宅ローン減税

年末のローン残高4,000万円を上限とし、残高の1%が10年間所得税から控除されるものになります。上記で紹介した減税方法とは併用することができないので、計算してみて最も減税効果の高いものを利用することがおすすめです。分からないことは不動産会社でも教えてもらえるので、損をしないためにもしっかりと説明を聞きましょう。
  • 未完済でもローンを組める
  • 高額返済のシュミレーション
  • 減税措置で出費を抑える
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今の家をできるだけ高く売ることも重要

現在の家を売却して新たな家に住み替える時、売却したお金はマンション購入時の資金にできるため、できるだけ高額で売却したいところです。現在の家がいくらで売れるのか、マンション購入の資金はどうするのか、といった点をしっかりと明確にすることが住み替え成功のポイントともいえます。

売却してから新たなマンションを購入する

住んでいた家を売却する方法は、売却先行型、購入先行型の2種類が考えられます。文字通り、売却してから新たに購入する方法と、売却できなくても先に購入してしまう方法です。
売却先行型は、売却したお金を購入資金に充てることができるため、次のマンション購入の予算計画が立てやすいです。また、慌てて売却する必要もないので、じっくりと売却活用できるメリットもあります。ただし、売却時期と購入時期がずれてしまうと、仮住まいへの引っ越し、新居へ引っ越しと、2回引っ越しをする必要がある場合も考えられます。
購入先行型は、新居探しに注力でき、見つかり次第引っ越しすることができるので、仮住まいへの引っ越しなどもありません。ただし、購入マンションの頭金などの資金が必要になるだけでなく、売却できるまでの間、2つの家のローンを抱えることになる可能性が高いです。

売却は一括査定サイトを活用

現在の家の売却は、買い手が見つからないことにはどうにもならないので、買い手を早く見つけるためにも、一括査定サイトを活用するのがおすすめです。イエウールなら、全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるので家を高く売却出来る不動産会社を確認できます。

売れない時は買取も視野に入れて考える

なかなか売却できないと、2つの家のローンを支払い続ける期間が長くなるため、住み替え自体を再検討せざるをえません。そんな時は、買い手が不動産会社になる買取も視野に入れてみると良いでしょう。
不動産会社に仲介してもらって一個人に売却する方法よりも、売却価格は安くなる傾向がありますが、確実に売却できるので、新たなマンション購入の資金にできたり、予算を組み直す時にも役立ちます。
一定期間売れなかったら買取を保障するという買取保証制度を用いている不動産会社もあるので、相談してみると良いでしょう。
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住み替え成功の秘訣は良い不動産会社を見つけること

住み替えを成功させるには、現在の家の売却が大きなポイントとなります。不動産売買は、一個人で全てやることは難しく、不動産会社とタッグを組んで進めていかなければなりません。信頼できる不動産会社を選定することも成功のポイントといえるでしょう。

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不満が大きくなってしまった現在の家を売却するにしても、損をしない取引をしたいものです。信頼できる不動産会社を見つけるためにも、「イエウール」を利用して、安心して任すことができる不動産会社を探してみましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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