マンションの住み替えはやることが本当に多く、また、複雑であることから失敗したくないと不安になりますよね。実際、マンション売却も購入もそれだけでも大変なのに、売却と購入どちらも一緒に実現させると考えるだけで骨が折れる仕事です。
そのため、この記事ではマンションを住み替えられる方を少しでもサポートできるよう、マンションの住み替えで失敗する理由やその対策をご紹介します。
また、イエウールが月間1万名様以上の売却をお手伝いする上で、実際にあったマンション住み替えの失敗体験談も合わせてご紹介していきたいと思います。
はじめてのマンション購入をを考えの方はまずはこちらの記事をご覧ください！
マンション購入の注意点を解説！物件選びから内覧・契約時に注意するべきことは？
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マンションの住み替えで失敗する理由とその対策
マンションの住み替えで失敗する理由は人によって本当に様々です。そのため、この章ではその中でも主要な失敗理由と対策をご紹介していきたいと思います。
この章の内容をしっかりと抑えておいていただければ、よくある失敗は防ぐことができます。
住み替えは売却か購入どちらを先行させるか決めることが重要！
マンションの住み替えで失敗する最大の理由は、マンションの売却と購入のどちらを先行させるかを決めないまま住み替えを進めてしまうことです。
マンションの住み替えの方法は大きく分けて2つあります。売却してから購入先を見つける方法と、売却できなくても先に購入してしまう方法です。実際は並行して進める期間もありますが、どちらを優先的に進めるかという問題です。
マンションの売却と購入では、それぞれ以下のような流れが存在します。
目安として、売却と購入どちらも3~6ヶ月程度は時間を要すると考えておきましょう。
売却を先行する場合には、売却したお金を購入資金に充てることができるため、次のマンション購入の予算計画が立てやすくなります。また、慌てて売却する必要もないので、じっくりと売却活動できるというメリットもあります。ただし、売却時期と購入時期がずれてしまうと、仮住まいへの引っ越し、新居へ引っ越しという2回の引っ越しを行う必要が出てしまう点がデメリットとしてあります。
また、購入を先行させる場合には、新居探しに注力することができ見つかり次第引っ越しすることができます。そのため、仮住まいへの引っ越しは必要ありません。ただし、住み替え先のマンションの頭金など、十分な資金が元手として必要になります。また、頭金以外にも売却できるまでの間、2つの家のローンを抱えることになる可能性が高いです。
売却先行型と購入先行型のメリット・デメリットを理解した上で、どちらの方針で進めるべきかをまずは考える必要があります。ここを決めずにマンションの住み替えを進めてしまうと、「売却はできたけど購入先が見つかるまで住む家が無い！」「購入はできたけどなかなか家が売れずに二重ローンで苦しい！」といった問題を抱えずに済みます。
売却と購入を別の不動産会社に任せてはいけない
2つ目によくある失敗例として、売却と購入を別々の企業に任せてしまうケースです。
別々の企業に任せてしまうとなぜ失敗してしまうのかというと、理由の1つ目としては、売却金額に応じた購入予算の策定がしづらいことにあります。住んでいるマンションの売却金額をあてにして住み替え先のマンション購入をしようと考えている場合、購入先のマンションを買うための予算は売却価格に大きく左右されます。
そのため、売却価格がいくらになるかを購入側を任せている不動産会社に適宜報告する必要がありますが、このコミュニケーションは思ったより面倒で疎かになりがちです。気づいたら購入予定の物件を買えるだけの売却価格を得られなかったという失敗が起こりえます。
2つ目は、売却時期と購入時期を自分で調整する必要が出るという点です。1社に任せているようであれば、売却時期と購入時期を不動産会社にお任せして良いように調整してもらえば良いですが、2社に分かれているとそれぞれの状況を勘案して仮住まいを決めるべきかどうかなどを自分で決める必要が出てしまい大変になります。
今の家をできるだけ高く売ることが重要
マンションの住み替えにおいて、売却先行でも購入先行でも、今住んでいる家を高く売ったほうが良いことには間違いありません。
特に、住み替え先の購入を先行している場合、今住んでいる家を売り急ぐあまり相場より安い価格で売却をしてしまうことがあるかもしれません。ただし、引っ越しをしようとすると引っ越し自体の費用だけでなく、新しい家財を購入する費用がかかることもあるため、予想以上に出費が大きくなります。
また、そうでなくとも、数百万円から数千万円の金額の違いは非常に大きいものですので、今住んでいる家を売却する際には少しでも高く売ることを念頭に置くと後悔がなくて済みませす。
住み替えの時期を調整しながらも、高く家を売却するという難しいことに挑戦するためにも、やはり売却と購入は同じ不動産会社に任せられると安心ですね。
売れないときは買取も視野に入れること
なかなか売却できないと、2つの家のローンを支払い続ける期間が長くなるため、住み替え自体を再検討せざるをえません。そんな時は、買取も視野に入れてみると良いでしょう。
不動産会社に仲介してもらうよりも売却価格は安くなる傾向がありますが、確実に売却できるため新たなマンション購入の資金にできたり予算を組み直す時にも役立ちます。
一定期間売れなかったら買取を保障するという買取保証制度を用いている不動産会社もあるので、相談してみると良いでしょう。
ここまで、マンションの住み替えで失敗する理由と対策についてご紹介をしてきましたが、より詳しく住み替えの流れやおすすめの時期、かかる費用について知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
戸建てとマンションで向き不向きの人の特徴を解説！メリットとデメリットを知ろう！
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マンションの住み替えでよくある失敗例を紹介
前の章では、よくあるマンションの住み替えにおける失敗についてご紹介をしてきました。この章では、実際にあった具体的な失敗例を紹介させていただきますので、合わせてご覧ください。
失敗例1：マンションを売り出してもなかなか売れずに失敗…
神奈川県横浜市でマンションにお住まいの4人家族（子供2人）の方の例です。
駅前のマンションで非常に交通の便が良いマンションにお住まいでしたが、両親が共働きということがあり小学校に通っていたお子さんは学校が終わった後は祖父母の家に預けられていました。しかし、2人目の子供が生まれるという段階で祖父母への負担が大きくなるだろうということで引っ越しを検討され始めたそうです。
こちらの事例の場合、住み替えは購入先行型で進められました。同じ区で注文住宅を建てることに決めたそうで、土地を買ってからお住まいだったマンションを売りに出し始めましたそうです。
ところが、売り出してみるとなかなか問い合わせが来ず、精神衛生上とても悪い状態だったということでした。一時期は買取保証制度を利用して買取も検討していたそうですが、希望価格より約1千万円程下げたタイミングで買い手が見つかり、なんとか売却も済ませられたそうです。
購入先行型の場合、横浜市という都心でもこの例のようになかなか買い手が見つからないということもあるので注意が必要です。
失敗例2：買い手が見つかったものの、ローンが組めず失敗…
続いては愛知県にお住まいの方の事例です。
こちらの方は売却先行で進め、売却を任せる不動産会社とは媒介契約を結び販売を開始しつつ、合わせて住み替え先の購入候補も内覧している状況でした。
売却を進めていた物件に関して、1人買い手が見つかったため一安心していたものの、買い手の方がローン審査に通らないということが発覚し、振り出しに戻ってしまったそうです。買い手が見つからないと次の住み替え先を決めることができないため、住み替えは一時中段を余儀なくされてしまいました。
買い手側でローン審査が通らないということは度々ありますが、この場合、もし優秀な不動産営業がついていると2番手・3番手の買い手を見つけてくれているはずなので、住み替えを中断する必要がなく、買い手を見つけられていたかもしれません。住み替えの場合は特に、信頼できる不動産会社に任せることはとても重要です。
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マンションの住み替えで失敗しないためのお金事情
マンションの住み替えにおいて失敗したくない問題として、お金は重要な要素の一つです。この章では、マンション住み替えに際して知っておきたいローンについてのご紹介をしていきます。
残債があっても新たにローンを組むことは可能
まず、今住んでいる家のローンが残っていても、新たな家のローンを「二重ローン」「住み替えローン」として組むことは可能です。それぞれに特徴があるため、理解しておくと良いでしょう。
二重ローン
今お住いの家の売却が済む前に、新たなマンション購入において検討するローンです。今の家のローンと新たな家のローンを二重で組むことになり、同時に返済していくことになるため今の返済額よりも高額な支払いをしていかなければなりません。
また、2つのローンの合計金額で審査をされるので、審査が通りにくいというケースも考えられます。
住み替えローン
買い換えローンとも呼ばれており、残っている返済金額と新たな家の購入金額の合計金額でローンを組みます。
新居価格の1.5倍～2倍までお金を借りることが可能となります。しかし、借入額が担保となる新居価格よりも高額となるため、審査が通りにくいということを考えておかなければなりません。
また、万が一返済が難しくなってしまった時、担保となっている新居を売却するだけでは完済できない可能性もあるので注意が必要です。
シュミレーションを行い返済できるか確認しておく
住み替えではなく、新居としてマンションを購入した際は、新居価格のみのローンで済みますが、残債と新居のローンを支払っていくとなると、必然的に返済額は高額になってしまいます。ローンを組む時の年齢や、返済が終わる年齢などをしっかりと確認し、返済中のライフスタイルの変化なども予測した上で、無理のない借り入れを行う必要があります。
住み替えが多い世代は40代～60代ですが、その年齢からの30年ローンを組んでしまうと、老後の生活に大きな影響を与えてしまいます。定年になる年齢までに完済できる支払い計画をすることがおすすめです。
減税措置を利用して出費を抑える
不動産の売買には高額な税金が課せられることが多いですが、出費を抑えて賢く住み替えするには、減税措置を利用することがおすすめです。代表的な減税措置について知識を深めておきましょう。
譲渡所得の特別控除
住んでいた家が購入した時よりも高額で売却できた時に、その利益（譲渡所得）に対して課せられる住民税や所得税の減税ができます。
さらに住んでいた家を売却したケースに限り、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」といった特例を利用して、税額がゼロになる可能性もあるので、しっかりと調べることが大切です。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除
買った時よりも安く売却した場合、譲渡所得税と住民税が他の所得と損益通算できます。本来、不動産売買における税金は他の所得と通算できないものなのですが、この特例に限り利用することができます。
ただし、損失額や所得額によって異なるので、しっかりと確認するようにしましょう。
住宅ローン減税
年末のローン残高4,000万円を上限とし、残高の1％が10年間所得税から控除されるものになります。上記で紹介した減税方法とは併用することができないので、計算してみて最も減税効果の高いものを利用することがおすすめです。
分からないことは不動産会社でも教えてもらえるので、損をしないためにもしっかりと説明を聞きましょう。
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マンション購入のプロに相談して失敗しない住み替えを
失敗のない住み替えを実現させるには、信頼できる不動産会社と二人三脚でマンション住み替えを進めていくことが大切です。
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自分で調べるよりも、まずはプロの答えを聞いてみませんか。
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