住宅ローンの総返済額|無理のない返済計画を立てるコツとは

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子どもの成長や現在住んでいる住宅の老朽化など、新しい住まいを計画する機会がおとずれるきっかけはさまざまです。期待に夢を膨らませながらプランを練るのは、心躍る楽しい時間ですが、住宅は人生の中でもっともお金がかかる買い物のひとつ。先立つものはやはり資金です。
潤沢な自己資金があって、キャッシュで一括払いができるという状況は、庶民にとってはまれであり、多くの場合は金融機関などで住宅ローンを組む必要があります。そして、どの金融機関からどのような金利タイプで借りればもっともお得なのか、悩むことも多いでしょう。
停滞する景気を背景に、これまでに例がないくらいの低金利が続いるとは言うものの、住宅資金は非常に大きな金額であり返済期間も長いので、完済までに支払う利子も相当な金額に膨れ上がります。希望の金額の借入が叶って安心したのもつかの間、返済総額の大きさに驚いたという方も多いのではないでしょうか。
この記事では、無理のない返済計画を組み立てるにあたっての基本的注意事項と、返済総額を少しでも抑えるための方法について迫ります。

先読み!この記事の結論
  • 金利動向を分析しよう
  • 利息も含め返済シミュレーションを立てよう

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住宅ローンと金利の関係

各種ローンの中でも、とりわけ金利が低く設定されることの多い住宅ローンではありますが、元金が非常に高額なので月々の支払いにおける金利の負担感も大きく感じます。住宅ローンと金利の関係について見てみましょう。

住宅ローンの金利動向

日本の景気が好況だった頃、ある程度まとまった現金があった場合は銀行に預けておくだけでどんどん利息がつきました。その利息がさらに利息を生み、預けてある資産がどんどん増えていった時代があったのです。ところが今や大手銀行の普通預金金利は軒並み0.001%。これでは銀行にお金を預けるメリットはほとんどありません。
預金金利が低迷しているのと同様に、現在はローンの貸付金利も非常に低水準です。住宅ローンの金利は変動金利で2.475%、全期間固定金利も1%台が続いており、今後もしばらくはこの状態が継続するのではないかという見方が多いです。

なぜ銀行は低金利でもお金を貸すのか

こんなに低金利でもなぜ銀行はお金を貸すのでしょうか。当然ですが、住宅ローンも金融商品のひとつである以上は、銀行側にとってメリットがなくては商売になりません。どんなに低金利であっても、住宅ローンの締結には、銀行にとっての大切な収益につながる要素が多くあります。

融資を申し込む企業が少ない

銀行は企業に大口の融資を行って、その利子を売上とします。しかしながら、昨今はそういった高額な融資を申し込む企業が少なく、銀行の渉外部門は企業への売り込みに必死です。企業側は、新たな投資よりも借金の返済を優先し、なかなか新規事業に投資を行いません。
アベノミクスがもたらした経済の活性化により、業績が好転している企業も多いとはいえ、設備投資や事業拡大のための投資にはまだまだ慎重です。事業資金を借りる企業が少ないため、銀行はお金が余ってしまい、そのまま寝かしておくよりは、低金利でも個人に貸し付けた方が良いのです。

使用目的が明確で、貸し倒れが少ない

銀行が融資を行う時は、貸したお金が犯罪などに使われるリスクが無いよう、その使用目的を重視しています。使い道が自由なフリーローンの場合は借入限度額も低めで金利も概ね10%台と高いのに対し、使用目的が明確な住宅ローンは銀行側も安心して融資が行えるので低金利なのです。
また、住宅ローンは銀行が貸したお金が返ってこない、いわゆる貸し倒れの少ない商品です。フリーローンなどと異なり、住宅ローンの審査基準は厳しく、継続的に安定した収入が得られていることが条件となります。貸し倒れになる確率が少ないことで、銀行側も安心して低金利での融資が行えるのです。

万が一の貸し倒れの場合も、回収できる見込みがある

住宅ローン契約の際には、ローンの対象となる不動産に抵当権が設定され、銀行側はその不動産を担保として融資を行います。万が一、契約者に住宅ローン返済の履行能力がなくなった場合であっても、銀行は担保となった不動産を競売にかけることで、資金を回収することができるのです。
また、住宅ローンの契約には、団体信用生命保険の加入が条件となっている場合がほとんどです。住宅ローンの契約者が死亡したり高度障害になって返済ができなくなった場合でも、保険で資金を回収できるので、銀行側は安心して低金利での融資に応じることができます。

長期的に優良顧客を獲得できる

銀行は、住宅ローンを契約することで個人から口座を開設してもらうことができるため、そこに将来の営業的接点が生まれます。住宅ローンをきっかけに獲得した優良顧客は、融資や預貯金だけでなく、投資信託、個人年金保険、不動産仲介など様々なシーンで将来的に銀行と取引を行う可能性が発生します。

基準金利と優遇金利

銀行の店頭やホームページでは、住宅ローンの宣伝の中で金利情報のPRを積極的に展開しています。その多くは銀行が個別に実施する「優遇金利」に関しての情報であり、少しでも安い金利を長期間適用して総返済額を抑えたい利用者側にとっても、非常に気になるところです。

基準金利とは

市場の金利動向に合わせ、各金融機関が決める金利です。住宅ローンの実際の金利としてそのまま適用されるケースはほとんどありません。基準金利は、店頭金利、店頭表示金利、表面金利などと呼ばれることもあります。

優遇金利とは

基準金利に一定の割引を適用した金利です。適用には条件があり、一定額以上の自己資金を頭金にする場合や、新規借り入れもしくは借り換え等の場合が当てはまります。優遇金利は、適用金利、借入金利、引下げ後金利、ご融資金利などと呼ばれることがあります。
  • 金利動向を知る
  • 銀行が融資する理由
  • 基準金利と優遇金利

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実際には総額でいくら支払うことになるのか

長期間にわたって銀行から融資を受ける住宅ローン。元金の返済が終わるまでの間には、相当額の利子も払い続けていくことになります。利子と合わせた最終的な総返済額はいくらになるのか、モデルケースで試算してみましょう。

フラット35によるシミュレーション

住宅金融支援機構が展開する融資商品である「フラット35」では、借入希望金額から総返済額をシミュレーションできるサイトが提供されています。モデルケースとして、借入総額が3,000万円の場合を例に試算してみました。

フラット35の場合

【モデルケース】
借入金額:3,000万円
金利:1.39%(全期間固定)
期間:35年
返済方法:元利均等
試算の結果は、3,790万3,704円となり、790万3,704円が利息分となります。

フラット35S 金利Aプランの場合

フラット35Sとは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などにおいて一定の基準を満たした住宅に適用される特別な金利です。借入から当初10年間にわたって、金利の引き下げによる優遇を受けることができます。
【モデルケース】
借入金額:3,000万円
金利:1.14%(当初10年間固定)、1.39%(残り全期間固定)
期間:35年(10年+25年)
返済方法:元利均等
試算の結果は、3,717万8,931円万円となり、717万8,931円が利息分となります。
フラット35を取り扱う金融機関によっては、独自の取引条件によって借入金利の引き下げを受けられる場合がありますので、このシミュレーションがすべてではありません。なお、金利については2018年9月時点のもっとも多い適用金利を採用しました。
いかに低金利とはいえ、総返済額の概ね20%程度が利子となるシミュレーション結果となりました。総支払額で見てみると、利子の負担感は特に大きく感じられます。大切な財産を無駄にしないためにも、総返済額のうちの利子の負担をいかに減らすかがカギとなります。
  • 利子の割合は大きい
  • シミュレーション
  • 利子負担の軽減

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住宅ローンは種類により金利が異なる

住宅ローンの返済計画を考えるにあたって、金利タイプの選択は極めて重要な課題です。金利の動向は誰にも正確に予想することはできませんが、低金利が長期的に続く局面では、変動金利の選択も視野に入れた方が良いでしょう。

金利のタイプ

住宅ローンには主に3つの金利タイプがあります。単純に分けるとすると、完済まで金利が変わらないタイプと、返済途中に金利の上下があるタイプですが、あなたのライフプランや社会情勢など、さまざまな要素を考慮して決める必要があります。

全期間固定金利型

借入時に適用された金利が、借入全期間を通じて変わらないタイプの金利です。メリットとしては、借入後に市場金利が上昇しても将来にわたって借入時の金利が保証されるので安心できるうえに、完済までの返済計画が途中で変更されることがありません。
そのことは逆にデメリットでもあり、借入後に市場金利が低下しても返済額が減りません。また、銀行にとっては、景気回復による貸出金利の大幅な上昇があった場合に大きな損失を出してしまうリスクがあるため、変動金利に比べて最初から高めの金利が設定されています。

固定金利期間選択型

「借入当初3年間は○%」などのように、一定期間は金利が固定されているタイプです。メリットは、固定金利期間中は返済額を確定できるのと、固定金利期間が終了した後の市場金利によっては、返済額が減少することがある点です。
一方デメリットとしては、もちろん固定金利期間が終了した時点で市場金利が上昇していると、返済額が増加する点が挙げられます。また、固定金利期間終了後の返済額がその時の市場金利に左右されてしまうので、長期的な返済計画が立てにくいという点が挙げられます。

変動金利型

金融情勢の変化の影響を受け、返済途中でも定期的に借入金利が変動するタイプです。メリットとしては、固定金利に比べて金利が低い点と、市場金利の低下に伴って、返済額が減少する点です。デメリットは、市場金利が上昇すると返済額が増加する点と、将来の金利が未確定なので、返済計画が立てにくいという点があります。
また、市場金利が急上昇した場合は、未払利息が発生する可能性があります。未払利息とは、金利の急激な上昇により、月々の返済額よりも利子の金額の方が上回ったために、超えた分の利息が翌月に繰り延べられて発生する利息です。金利上昇が続くと、元金がまったく減らずに未払利息だけが積みあがってしまうこともあります。

変動と固定はどちらがいいのか

市場金利の動向は、どんなに経済学に精通した専門家であったとしても正確に予測することは不可能です。かつてのバブル経済の崩壊やリーマンショックなどの突然の経済構造の変化をによる景気低迷の歴史を見ればそれは明らかでしょう。
変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンは、金融情勢によって借入金利が変化することから、金利の上昇とともに返済額が大幅に増え、元金がほとんど減らないというリスクも伴います。一方で、現在のような低金利が将来的にも続くのであれば、逆に返済額は低く抑えられ大きなメリットを得られるでしょう。
経済情勢による金利の影響に気をもむことなく、安定した返済計画を履行したいとするならば、全期間固定金利を選択することになると思います。例えば住宅金融支援機構の【フラット35】であれば、融資の開始から完済まで全期間の金利が固定されるので、将来にわたって金利変動のリスクはありません
しかしながら、長引く景気低迷で日銀のゼロ金利政策が続く中、変動金利に比べて大幅に金利が高い固定金利による利子を払い続けるのも、メリットといえるのかどうかは不透明です。最終的にどちらが良かったかという結果でしか判断できないのが、金利プランを選択する際の悩みどころと言えるでしょう。

金利の違いと総返済額

それでは、変動金利と固定金利それぞれで総返済額にどのような違いが出るのか、住宅ローンの返済シミュレーションを行ってみましょう。
【モデルケース】
借入金額:3,000万円
期間:35年
返済方法:元利均等
変動金利:0.599%の場合、総返済額:3,408万9,780円
全期間固定金利:1.390% 総返済額:3,790万3,704円
実に380万円以上の差が生じます。もちろんこれは、35年間の長期間にわたって変動金利の金利が変わらない場合という前提ですので、必ずしもこの大きな差額によるメリットが得られるとは限りません。むしろ現在の金利が底だとすると、今後金利の上昇局面を迎える余地の方が大きいので単純な判断は早計です。
  • 金利の種類を知る
  • 変動と固定
  • 金利と返済総額
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住宅ローンの総額を少しでも少なくするためには

住宅ローンの返済総額を少しでも抑え、将来の家計負担を軽減させるには、どのような対策があるのでしょうか。

頭金の比率を上げる

貯蓄の一部を取り崩したり、現在住んでいる住居を売却するなどして、それらのお金を頭金に回すことができれば、住宅ローンの借入額を減らすことができます。住宅取得にかかる費用の全額をローンでまかなうよりも、利子の支払い額を大幅に減らすことができるので、総返済額も少なくて済みます。
現在住んでいる住居を高く売るためには、まず複数の不動産業者に査定を依頼し、合い見積もりをとることが重要です。1社だけの査定や見積りでは、その金額の妥当性が判断できません。多くの実績ある不動産業者にまとめて査定してもらうなら、全国 1,600 社以上の厳選された不動産会社から選べるイエウールで、一括査定を試してみるのも良いでしょう。

返済期間をできる限り短く設定する

返済期間が長期にわたると、当然ながらその期間は残っている元本に対して利子が発生します。家計に余裕がある場合は、月々の支払いを増やして返済期間を短く設定するのも一つの手です。また、繰り上げ返済を行うことによっても返済期間を短くできます。
ただし、将来のための貯金を崩してまで無理な返済を行うことはおススメできません。病気や災害など、急な出費や、勤めている会社の経営不振による給与の減少など、様々なリスクを考慮に入れて、返済計画が途中で破綻してしまわない注意が必要です。

住宅ローン控除は必ず活用する

マイホームを購入する際に住宅ローンを借り入れると、「住宅借入金等特別控除(以下、「住宅ローン控除」と表記します)」という減税措置の適用を受けることができます。家計に大きなプラスとなるので、有効に活用しましょう。
住宅ローン控除の適用を受けると、住宅ローンの年末残高の一定割合が税額控除となります。2021年までに住宅を購入した場合、その後10年間にわたって、毎年の年末時点でのローン残高の1%が源泉所得税から控除される仕組みです。
  • 頭金を増やす
  • 返済期間を短く
  • 住宅ローン控除
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無理のない住宅ローンの組み方

収入に占める住宅ローン返済の割合はどのくらいが適正なのでしょうか。家計負担が厳しくならないように、無理なく返済できる金額を知ることで、借入総額の目安がわかります。

目安は返済率25%

生活のクオリティを維持しつつ、無理のない返済計画を立てるためには、収入に対する住宅ローン返済額の割合を適正に判断することが大切です。住宅ローンの返済を継続しつつも、貯金や教育資金、趣味を楽しむための費用も確保しなければ、本当の意味で豊かな生活を送ることはできません。
住宅ローンを無理なく返済できるかどうかの目安は「返済比率」を計算することで判断できます。返済比率は、「年間の返済額÷税込年収×100」で求められ、一般的には25%以内に収めることが望ましいとされています。
税込年収が600万円の場合を例にとると、返済比率25%での年間返済額は150万円。返済期間を35年間とすると、総返済額が5,250万円以内になるように住宅ローンを組むのが適正な範囲ということになります。返済総額を知ることで、借入総額がわかり、結果として住居にかけられる費用が算出できるのです。
また、返済比率が25%を大きく上回る場合は、住宅ローンの審査が厳しくなることがありますので、頭金の比率を増やす工夫をしたり、借入金額を減らすなどの対応が必要となる場合もあります。
  • 返済率は25%以内
  • 総返済額がわかる
  • 借入総額の決定

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少しでも高く売却益を出して住宅ローンの負担を減らそう

少しでも頭金に回せる資金があれば、住宅ローンの借入額を抑えて家計の負担を軽減することができます。そのためにも、いま住んでいる家を高く売って、売却益を得ることが大切。まずは一括査定を利用して検討を始めてみましょう。

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今住んでいる住居を売却して住宅ローンの頭金に充当する場合、売却が滞るとローン締結が進みません。そうなると、新築工事の着工が遅れたり、マンション購入のタイミングを逃してしまいます。せっかく計画していた新居ですので、住居の売却は重要なポイントと言えます。
住宅ローンの総返済額を抑えて家計負担を軽減するそのためにも、今の住居がいくらで売れるのかを知る必要があります。そんな時、わずか60秒の簡単入力で厳選された最大6社での一括査定ができる「イエウール
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