マンション購入のための住宅ローンの組み方を分かりやすく解説

マンション購入のための住宅ローンを検討中の方の中には、「初めてだから、住宅ローンの仕組みがわからない」「流れやポイントを知りたい」と不安や疑問を抱えている方も少なくありません。そこで今回は、住宅ローンの仕組みから流れ、住宅ローンの組み方のポイントを解説します。

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マンション購入のために必要な「住宅ローン」とは?

住宅ローンとは、住宅の購入資金として借りられるローンのことです。大金を一括で支払える方は別として、基本的にはマンション購入の際は「住宅ローン」を組んで、借りた分を月々返済します。

ただ、住宅ローンはただ借りた分だけを返済すればよいわけではありません。ここでは、住宅ローンの仕組みや対象となる物件、住宅ローンを取り扱っている機関などをチェックしていきましょう。

借りたら利子をつけて返済する仕組み

住宅ローンでは金融機関からお金を借りているので、利子をつけて返済する仕組みになっています。利子は借入金額や借入期間に応じた額になっていることから、返済額は人それぞれです。

また、金利(借りている額に対して支払う利息の割合)によっても利子の額は異なります。そのため、住宅ローンを利用する際は、収入や今後のライフプランを踏まえたうえで、無理のないプランを立てることが大切です。

住宅ローンの対象となる物件

原則、住宅ローンの対象となる物件は、住宅ローンを契約者する本人が住む物件です。そのため、本人が住んでいれば新築物件でも中古でも物件でもローンが組めます。

ただ、次のような物件は対象外となるケースがあるので、注意が必要です。

● 建築基準法に反しているもの
● 借地上の建物
● 店舗・アパートなどとの併用物件
● 競売物件

あくまでも、住宅ローンは「居住地」を購入するためのものです。賃貸物件として使って利益を得たい場合や、別荘として購入したい場合は住宅ローンを利用できないことを念頭に置いておきましょう。

住宅ローンを取り扱っている機関

住宅ローンを取り扱っている機関は、主に3カ所です。

● 銀行
● 住宅ローン専門会社(モーゲージバンク)
● 自治体融資

基本的に、住宅ローンは「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」「ネット銀行」などの銀行で借りられます。

そのほか、金融関連会社や住宅関連会社が出資元となる「住宅ローン専門会社(モーゲージバンク)」という金融機関でも借用可能です。

さらに、都道府県、特別区・市町村などの自治体が、住民支援のために行う融資制度「自治体融資」や、1年以上財形貯蓄を実施した方が対象となる「行財形住宅融資」もあります。

金融機関によって金額や条件などが異なるので、しっかりとリサーチしたうえで自分に合ったところを選びましょう。

住宅ローンには審査が必要

住宅ローンを組むためには、事前審査と本審査をクリアしなければなりません。事前審査は、本審査の前に行われる審査のことです。

住宅ローンでは、金融機関が長期間に渡って数百万~数千万円の膨大な金額を貸し出すことになります。そのため、正式な審査の前に「きちんと住宅ローンを返済できる人かどうか」を慎重にチェックするのです。

事前審査をクリアした後は、本審査が行われます。本審査は事前審査よりも慎重に審査が行われるので、審査期間も長くなるケースがほとんどです。必要な書類も増えるので、記入漏れや添付漏れがないように注意しましょう。

マンション購入前にチェックすべき住宅ローンの種類2つ

マンション購入に必要な住宅ローンには、大きくわけて2つの種類があります。

● 公的ローン(公的融資)
● 民間ローン(民間融資)

それぞれの特徴や違いをチェックしていきましょう。

公的ローン(公的融資)

公的ローン(公的融資)とは、国や自治体をはじめとする「公的機関」が行う融資のことです。公的ローンは主に、以下の2種類にわかれています。

公的ローンの種類 ローンの特徴 対象
財形住宅融資 企業の福利厚生の一環として、会社からの給与から毎月天引きされる制度 1年以上財形貯蓄を続けており、なおかつ貯蓄の残高が50万円以上ある方 ほか
自治体融資 全国の都道府県、市町村などの自治体が実施している融資で、融資内容や融資条件は自治体によって異なる 自治体が定める居住期間、収入、勤務期間、年齢などの条件を満たしている方

財形住宅融資は、企業の福利厚生の一環として、会社からの給与から毎月天引きされる制度なので、サラリーマン向けの融資です。ただ、財形住宅融資を取り入れていない会社もあるので、事前に確認しておきましょう。

自治体融資は、自治体が実施している融資です。ただ、すべての自治体が実施しているわけではありません。居住期間、収入、勤務期間、年齢など、自治体によってローンを利用するにあたっての条件も異なるので、詳しくは各自治体に問い合わせてみましょう。

民間ローン(民間融資)

民間ローン(民間融資)とは、銀行や生命保険会社をはじめとする民間金融機関が実施している融資です。民間ローンは主に「提携ローン」「非提携ローン」の2つにわかれています。

民間ローンの種類 ローンの特徴 対象
提携ローン 金融機関と不動産会社が提携して提供される融資 金融機関と不動産会社によって条件が異なる
非提携ローン 不動産会社を通さずに、個人が直接金融機関に申し込んで受ける融資 金融機関によって条件が異なる

提携ローンは、金融機関と不動産会社が提携して提供される融資のことです。不動産会社が提携していることから、金利や事務手数料などが優遇されるケースも多い傾向にあります。不動産業者に手続きの一部を代行してもらえることもあるので、手続きもスムーズに進むでしょう。

非提携ローンは、不動産会社を通さずに、個人が直接金融機関に申し込んで受ける融資です。自分で複数の金融機関の住宅ローンを比較して、収入やライフプランに合ったものを選べます。業者の代行サービスを受けられないデメリットもありますが、ある程度知識のある方で、慎重にローンを組みたい場合にはおすすめです。

マンション購入のための住宅ローンの流れ

金融機関にもよりますが、マンション購入のための住宅ローンの流れは以下の通りです。

1. 物件の情報収集・相談
2. 審査申込み
3. 契約終結
4. 融資実行

それぞれの内容とともに、必要な手続きや書類を確認していきましょう。

物件の情報収集・相談

まずは住宅ローンについての情報集から始めます。インターネットで住宅ローンの基礎知識や必要なもの、条件や金利の種類などを調べたり、セミナーや勉強会でしっかりと学んだりする方法があります。

その後は、住宅ローンを取り扱っている金融機関や団体へ相談して、自分に合ったプランを選びましょう。

審査申込み

借入先や住宅ローンのプランが決定したら、審査申込みを行います。審査は基本的に事前審査と本審査の2つです。

審査の種類 審査に必要なもの 審査にかかる期間
事前審査 ・申込書
・本人確認書類
・源泉徴収票など
3日~1週間ほど
本審査 ・住民票
・印鑑証明書
・実印(印鑑証明書に使用したもの)
・本人確認書類
・源泉徴収票
・預金口座通帳など
1~2週間ほど

事前審査後に本審査が行われます。本審査の方が審査は厳しく、必要書類も増えるのでしっかりと下調べをしてから用意しましょう。

契約終結

本審査が承認されたら、住宅ローンを借りる金融機関と「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」を結びます。抵当権設定契約や保証委託契約も同時に終結するので、それぞれで必要な書類をそろえておきましょう。

融資実行

契約終結して、必要な手続きが完了したら、いよいよ融資実行です。契約を結んだ金融機関から申し込んだ本人の口座へ、お金が振り込まれます。

マンション購入のための住宅ローンの組み方のポイント3つ

マンション購入のための住宅ローンの組み方のポイントは主に3つです。

● 借入先を選ぶ
● 金利のタイプを選ぶ
● 返済方式の種類を選ぶ

ポイントを押さえて、自分に合った住宅ローンのプランを立てましょう。

借入先を選ぶ

住宅ローンの借入先は、たくさんあります。

● 公的ローン…勤め先(財形住宅融資)、自治体(自治体融資)
● 民間ローン…銀行や生命保険会社をはじめとする民間金融機関

金融機関の中でも、メガバンクや地方銀行、ネット系銀行など、規模や形態はさまざまです。金利や手数料、審査の通りやすさなどを比較して、納得のいくものを選びましょう。

金利のタイプを選ぶ

金利は大きく分けて「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」の3種類があります。

金利の種類 金利の特徴
変動金利型 ・金利が変動していくタイプ
・金利は半年ごとに見直される
・返済額は5年ごとに変更される
固定金利選択型 ・一定期間の金利を固定するタイプ
・固定期間は3年、5年、10年など
・固定期間が終わると変動型か固定金利選択型か選べる
全期間固定金利型 ・金利が固定されている
・返済額が確定済み

変動金利型は金利の上昇・下降に左右されやすく、得する可能性と損するリスクの両方が共存している金利タイプです。固定金利選択型は自由度が高いものの、固定期間の後に、金利が上昇すれば負担は増えます。

全期間固定金利型は特別に得することもありませんが、あらかじめ返済額が確定しているのでライフプランも立てやすいのがポイントです。

金利それぞれのメリット・デメリットをチェックしてから選びましょう。

返済方式の種類を選ぶ

返済方式は主に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類です。

返済方式の種類 返済方式の特徴
元利均等返済 毎月支払う返済額が一定の返済方法
元金均等返済 毎月支払う返済額のうち元金の額が一定となる返済方法

元利均等返済は返済額が一定なので、家計の管理がしやすいのがメリットです。

元金均等返済は元利均等返済よりも借入できる金額は少ないのですが、同じ金額を借入れた場合、総返済額自体が少なくなります。

収入の見込みや定年・退職の時期を考慮したうえで、最適な返済方法を検討しましょう。

マンション購入のための住宅ローンにおける注意点3つ

マンション購入のための住宅ローンにおける注意点は3つです。

● 家を探す前に住宅ローンについて学ぶこと
● 団信へ加入しておくこと
● 諸費用も事前に見積もっておくこと

意外と見落としがちなポイントなので、しっかりとチェックしてから住宅ローンを組みましょう。

家を探す前に住宅ローンについて学ぶこと

家を探す前に住宅ローンについて学ぶことが大切です。住宅ローンについて知らないまま、金融機関や住宅関連会社に相談しても、話の内容がわからず困ってしまうこともあります。

相談会や申し込み時に、より発展的な話し合いができるよう、最低限の用語や住宅ローンの仕組みを調べてから、家を探しましょう。

団信へ加入しておくこと

住宅ローンを組む際は、団信へ加入しておきましょう。団体信用生命保険に加入すれば、万が一、住宅ローンを契約した本人がローンを返済できなくなったときも、保険会社から金融機関へ住宅ローンが支払われます。リスクに備えて加入しておきましょう。

諸費用も事前に見積もっておくこと

住宅ローンを組むときは、手数料や税金などのさまざまな費用が発生します。マンションを購入する場合は手付金や印紙税、登録免許税、不動産取得税のほか、修繕積立基金などがかかるケースもあるので、事前に細かく金額をチェックしておきましょう。

ポイントを押さえてマンション購入のための住宅ローンを組もう

住宅ローンは、借りたら利子をつけて返済する融資のことです。ローンは大きくわけて公的ローンと民間ローンの2種類があり、ローンの内容や定められている条件などが異なります。

マンション購入の際に住宅ローンを組む際は、借入先や金利、返済方式の種類を確認して、自分に合ったものを選びましょう。

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