マンションを購入するときにはマンション売買契約書をはじめとしたさまざまな書類を交わすことになります。書類に書かれていることは専門用語が多くわかりにくいこともあるため、ついそのままにしてしまう方もいるかもしれません。
しかし、トラブルを防ぐためにも書類の内容は正しく把握しておきたいものです。今回は、マンション売買契約書の記載内容やチェックポイントをご紹介いたします。
また、初めてのマンション購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。
新築マンション購入の流れや必要な期間を分かりやすく解説
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もくじ
マンション売買契約書の記載内容とは
マンション売買契約書に記載されている内容は、重要事項説明書の内容と一部かぶるものがあります。両方の書類に書かれているということは、それだけ重要な事項ということになります。契約時には、双方の書類を照合しながら内容をチェックしていくとわかりやすくなります。
まずは、マンション売買契約書に書かれている内容について詳しくみていきましょう。
物件の詳しい特徴について
マンション売買契約書にはまず物件の名前と所在地、登記に基づく表示がされています。さらに、面積に関する情報、マンション売買の代金とその支払い方法についても書かれています。マンションの情報や支払い内容間違いがないかをチェックしておきましょう。権利や登記について
マンション売買契約書には登記に関する情報も記載されます。購入したマンションは引越しをしたタイミングで買い主の名義となり、所有権が移転します。このときに所有権登記が行われる旨がマンション売買契約書に記されるのです。
マンション購入にあたってローンを組むときには金融機関が抵当権を設置した旨が付記されます。
公租公課について
公租公課とは、国や地方自治体に納める税金などの負担のことをいいます。マンションを購入する場合には固定資産税や都市計画税が必要となるため、具体的に記載されています。付帯設備の引き継ぎについて
中古マンションを購入した場合には付帯設備について記されていることがあります。付帯設備とは既に設置されている室内設備のことで、具体的にはエアコンや照明などを指します。マンション入居にあたっては、これらの付帯設備を撤去するか、使用し続けるかを前もって決めておくことになります。
契約不適合責任について
契約不適合責任とは、物件に欠陥があったときの対処に関する取り決めです。マンションに引っ越したあとになんらかの欠陥が発覚した場合には、売り主の責任として補修や損害賠償を求めることができます。ただし、事前に欠陥について売り主から知らされていた場合には責任を問うことができません。
契約不適合責任を問える期間は、新築であれば多くの場合2年以内、中古物件は数カ月程度に定められます。もしもマンション引越し後に欠陥に困らされたときには、早めに対処しておきたいものです。
危険負担について
危険負担とは、マンションの契約の段階で火事や地震、災害といった不測の事態が起きたときの取り決めです。もしも物件に損害が出たときには修復するのか、あるいは契約解除を行うのかといった規定が記載されています。危険負担は減失や毀損といった表記で記載されていることもあります。
契約解除や特約について
マンション契約後にローン審査に落ちてしまったときには、マンションの契約自体が白紙となってしまいます。こういった事態にも対応できるよう、マンション売買契約書には契約解除に関する事項が記載されていることがあります。また、売り主や買い主の都合で解約が行われる場合に、手付金をどのように扱うかなどをマンション売買契約書で取り決めておくことも大切です。
その他の記載事項
マンション売買契約書にはほかに、アフターサービスについて、また共有部分の管理について記載されていることもあります。イレギュラーな内容が記載されることもあるので、不明点があるときには必ず内容を確認しておきましょう。なお、書類の末尾には宅地建物取引士の署名と捺印がされています。
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マンション売買契約の基本的な流れ
マンションを購入するときには、売り主と買い主が不動産会社で揃って手続きを行うのが一般的です。とはいえ、売り主だけが不動産会社に赴いて契約を交わすケースもあります。マンションの契約をトラブルなく進めていくためにも、契約の方法や基本的な流れについて予めチェックしておきましょう。
重要事項説明を受ける
マンションの売買契約ではまず、不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明を行います。重要事項説明書には登記の権利関係や敷地の情報、道路との関係性などの項目が記載されています。また、契約解除を行うときの取り決めもあるので、細かくチェックしておきましょう。重要事項説明はその名の通り重要なことばかりなので、不明な点があればそのままにしないことが大切です。わからないことを質問して納得した上で署名や捺印に進みましょう。
売買契約の締結を行う
重要事項説明書とともに、マンション売買契約書に関する説明も行われます。マンション売買契約書は確認の漏れがないよう、1つずつ読み合わせながらチェックしていくのが一般的です。取引内容に問題がなければ署名捺印を行い、収入印紙を貼付します。さらに、このタイミングで売り主から手付金を支払いましょう。マンション売買契約書への署名捺印や手付金の支払いを終えた段階で、マンションの売買契約が成立します。
物件引き渡しのタイミングを決める
売買契約を結ぶときには決済日と呼ばれる物件引き渡しのタイミングを定めることになります。ローン審査は決済日までに間に合わせる必要があるので、審査の結果が出る時期を事前に確認しておきましょう。また、マンション売買契約にあたっては住宅ローン審査に通らなかったときの対処法についても定めておくことになります。
不動産会社に仲介手数料を支払う
マンション売買の仲介を担ってくれた不動産会社には、契約が成立した段階で成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料を支払うタイミングはほとんどの場合、売買契約美と決済日の2回に分けられています。まずは売買契約書にサインをした段階で、仲介手数料の半分を支払っておきましょう。
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マンションの契約時に用意しておきたい書類やアイテム
マンション売買契約を行うときには、書類や印鑑などを忘れずに用意しておきましょう。当日足りないものがあると契約手続きが滞り、売り主や不動産会社を待たせてしまうおそれもあります。ここからは、マンションの売買契約時に買い主が用意しておくアイテムをチェックしましょう。
本人確認書類
本人確認書類は免許証やパスポートなど、写真入りの身分証明書を用意しておきましょう。印鑑・印鑑証明書
マンションを購入するときには抵当権抹消表記が必要となるため、必ず実印を用意しておきましょう。印鑑と合わせて、発行から3カ月以内の印鑑証明書も必ず用意しておきたいものです。手付金
マンションを契約するときには先立って手付金を支払います。手付金は必ず現金で用意しておきましょう。印紙・印紙代
マンション売買契約書を交わすときには、サインや捺印とともに収入印紙を貼付します。この印紙代をあらかじめ用意しておくことも大切です。仲介手数料
マンション売買契約日には仲介手数料を半分支払うことになります仲介手数料は一般的には現金で用意します。ただし、仲介手数料が高額になる場合に持ち歩くのは危ないので、状況によっては預金小切手（銀行振り出し小切手）での用意も認められています。
その他の持ち物
マンションの売買契約ではときに、収入証明や登記書類を求められることがあります。必要な書類に漏れがないよう、事前に書類のチェックを行いましょう。ただし、マンションの登記書類や登記費用はマンションの引き渡し時に必要とされることがほとんどです。
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マンション売買契約書でチェックしておきたいポイント
マンション売買契約書に一度サインをしてしまうと、その後の手続きはすべて契約書に基づいて処理されることになります。内容に問題がある場合でも、サインをしてしまったあとに覆すことはできないので十分気をつけましょう。マンション売買契約の最終段階で特に念入りに見ておきたいポイントは以下の6点です。
マンションの価格に間違いがないか
不動産の価格は登記簿上の面積または実際の面積に照らし合わせて算出されます。前もって知らされている価格と記載の価格に違いがないか、内容を念入りにチェックしておきましょう。また、手付金の金額や支払い方法についてもあらかじめ確認しておくのが安心です。
付帯設備や備品の内容が正確か
マンション売買契約書には、買い主に引き渡す設備や備品について記載されています。たとえば照明やエアコン、給湯器などは残していくケースもあれば売り主が新居に移す場合もあるので、行き違いが起こらないように確認しておく必要があるのです。売買契約書を交わすときには備品の引き渡し状況のほか、不具合などについても確認しておきましょう。
契約不適合責任の内容に問題がないか
契約不適合責任とは、マンションの受け渡し後になんらかの不具合や欠陥が見つかったときの責任の所在のことをいいます。事前に売り主から説明を受けていない欠陥が入居後に見つかったときには、その責任を売り主に問うことができます。具体的には、売り主に修繕費用を出してもらったり、損害賠償請求をしたりすることが可能となります。
ただし、契約不適合責任の取り決め内容によっては、不具合が見つかっても責任を問えないことがあります。また、契約不適合責任には期限も定められているので注意しましょう。
責任の所在について予め確認しておけば、購入したマンションにあとあと欠陥が見つかったときに困ることがありません。
危険負担の定めが適切か
危険負担とは、マンションの売買契約から引き渡しまでの間にアクシデントなどが起きたときの定めです。たとえば建物の焼失や倒壊、天災による影響などが起きた場合には、建物の修復などの負担が必要です。この責任を売り主と買い主のどちらが負うのかを、あらかじめ売買契約書に定めておくのです。
危険負担の内容が正確に記載されていない場合、トラブルに発展することもあるので気をつけましょう。
契約解除に関する定めに問題はないか
不動産の売買契約書には売り主や買い主の契約違反によって契約が解除される旨が記載されていることが多いものです。たとえば代金の支払いが滞ったときや引き渡しの期日を守らなかった場合などには契約が解除され、違約金や損害賠償の請求が行われることがあります。もちろん、問題なく契約を進めていけるのであればそれにこしたことはありません。しかし、お互いの努力だけで契約内容を履行できない場合には、売買契約書の内容に従って白紙解除の手続きをすることになります。
万一のときに損害を被らないよう、契約解除に関する内容にも目を通しておきましょう。
不適切な内容が記載されていないか
マンション売買契約書には膨大な事項について記載されていますが、ときには不適切な内容が記されることもあるものです。特に、強行法規違反や公序良俗違反にあたるような内容が盛り込まれている場合には注意が必要です。
不適切なことが書いてあった場合でも、署名捺印してしまったあとには法的拘束力が生まれます。これを覆そうとするときには違約金などのペナルティを課されることもあるので、事前に念入りに確認しましょう。
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マンションの売買契約書を念入りに確認し、納得した上で署名捺印しましょう
マンションの売買契約書には、売り主と買い主の間で交わしておくべき重要な事項が数多く記載されています。専門用語が多いため、なかにはうまく読み解けず「多分大丈夫だろう」とサインをしてしまう方もいるものです。また、「修正や説明を求められるのは面倒だろう」と、説明を聞き流してしまう買い主もいるかもしれません。
しかし、一度サインをしたあとに契約内容を覆すことはできないので、不明な点は契約前に確認しておきましょう。内容を詳しく確認し、納得した上で契約を行えば、安心してその後の手続きを進められます。