自宅兼アパートにはどんな建て方がある?メリットや注意点を解説

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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

広くて持て余している自宅は、住居部分と賃貸部分を両立した、自宅兼アパートでの活用を検討することがおすすめです。自宅が広すぎて使用していない部分が多いと、その部分を無駄にすることになります。

自宅兼アパートにすることで、居住環境を失うことなく賃貸経営によって収入を得られます。自宅兼アパートの建て方やメリット、注意点などを知り、どのように不動産を活用するのかを知っていきましょう。

自宅兼アパートの建て方

税金を払う際の注意点

自宅兼アパートの建て方には、いくつかの種類があります。建て方は自宅部分とアパート部分のそれぞれを、どの程度使用するかによって異なります。また、自宅とアパートを完全に別棟にする方法もあるため、建物の構造や敷地面積などに応じて、自分に合った活用方法を見つけましょう。

自宅部分の割合が50%以上

自宅を広く取りたい場合は、自宅部分の割合を50%以上にする建て方があげられます。自宅部分が50%以上あると、住宅ローンを組むことができるため、より低い金利で資金を得られる点が魅力です。また、住宅ローン控除の適用も可能であり、節税ができる点もメリットといえます。

ただし、自宅部分を多くすると、その分賃貸利用できるスペースは減るため、家賃収入は少なくなります。基本的には自宅として利用し、余った部分を無駄なく使って少しでも収益化を図りたい人は、自宅部分の割合を50%以上にする建て方がおすすめです。

アパート部分の割合が50%以上

より高い収益性を求めるなら、アパート部分の割合を50%以上にする建て方がおすすめです。アパート部分の割合が大きくなることで、得られる家賃収入も多くなるため、収益性の高さを求める人に向いています。

また、アパート部分がメインとなるため、設計の自由度も高く、アパートを建築するエリアのターゲット層に合わせて、内装や外装、間取りなどを考えやすい点も特徴です。

アパート部分が50%以上の場合は、住宅ローンを組むことができず、住宅ローン控除も適用できません。また、自宅部分は少なく、アパートの1室が所有者の部屋など、基本的には賃貸メインで建物を利用する場合が多いです。

自宅とアパートを敷地内に別で建てる

広い敷地面積の土地を所有しているなら、同じ敷地内に自宅とアパートを別で建てる方法もあります。自宅とアパートを別棟にすることで、居住者と所有者両方のプライバシーを守ることができます。

また、自身の家の建築には住宅ローンを適用でき、控除も使えるため節税も可能です。ただし、別棟で建てる場合は、2軒分の家を建てられるだけの広い土地と、高額な建築費用がかかることは理解しておきましょう。

自宅兼アパートを建築するメリット


自宅兼アパートを建築するメリットとしては、次の3つがあげられます。

  • 固定資産税を安くできる可能性がある

  • 家賃収入をローンの返済に充てることができる

  • 老後に備えることができる

どのようなメリットがあるのかを知り、自宅兼アパートを建築する魅力を知っていきましょう。

固定資産税を安くできる可能性がある

自宅兼アパートを建築することで、土地にかかる固定資産税を安くできる場合があります。土地の上に建物があると、住宅用地の特例を適用でき、固定資産税が最大6分の1に減額されます。

不動産は使用の有無に関係なく、所有しているだけで毎年固定資産税がかかり、更地の状態で土地を所有していると税負担は大きいです。利用していない更地を所有している場合は、自宅兼アパート、もしくはなんらかの建物を建築したほうが、固定資産税の負担を軽減できる点は大きなメリットです。

家賃収入をローンの返済に充てることができる

アパート経営部分で得た家賃収入を、ローンの返済に充てられることも自宅兼アパートを建築するメリットの1つです。自宅兼アパートでは、居住者がいると毎月家賃収入を得られます。

家賃収入は住宅ローンの返済だけではなく、貯蓄に回すこともでき、賃貸経営によって得た利益によって、資金的な余裕が生まれる点は大きなメリットです。

老後に備えることができる

賃貸経営によって家賃収入を得ていることで、老後に備えることができます。例えば定年退職した後に自宅兼アパートの経営をしていると、家賃収入を老後の蓄えに回せます。

また、自宅兼アパートを耐震性やバリアフリー性を考慮して建築することで、老後に住みやすい住居を得ることも可能です。自宅兼アパートは収益化が見込めるだけではなく、自身の住居にもできるため、老後資金や家を確保したい人におすすめの不動産活用方法といえます。

自宅兼アパートの建築費用

借地権付き建物は売れるか


実際に自宅兼アパートを建築するにあたって、どれくらいの費用がかかるのかを知っておくことは大切です。費用を把握しておくことで、資金計画が練りやすくなり、無理なく賃貸経営を開始できます。

建築費は自宅兼アパートの規模や構造などで変わるため、自身の希望する条件だとどれくらいの費用が発生するのかを知っておきましょう。

構造別の坪単価

建築する建物の構造によって、坪単価の目安は異なります。

構造 1坪あたりの単価 適した建物の階数
木造 75万~110万円 2階建て
軽量鉄骨造 80万~120万円 2~3階建て
重量鉄骨造 90万~130万円 3~5階建て
鉄筋コンクリート造 100万~140万円 3~5階建て

もっとも単価が低いのは木造住宅ですが、この場合適する建物の階数は2階建てです。そのため、初期費用は低くできるものの、自宅部分とアパート部分のそれぞれを広く取ることができず、収益性は低くなります。

重量鉄筋造や鉄筋コンクリート造なら階数が増えるため、収益性を高めたり、自宅を広く取ったりすることも可能ですが、その分建築費用が高くなることは理解しておきましょう。かかる費用と得られる収益を考え、どれくらいの規模で自宅兼アパートを建築するのかを考えておくことが大切です。

戸建て住宅の建築よりも高い

戸建て住宅の建築と比較すると、自宅兼アパートのほうが建築費用は高額になりやすいです。自宅兼アパートのほうが建築費用が高くなるのは、自宅とアパートの各部屋に生活に必要な設備を導入しなければならないからです。

例えばキッチンだけで考えてみても、自宅のみ建てる場合は1つのキッチンで足りますが、アパートを3室設ける場合は、プラス3つ分のキッチン導入費用がかかります。部屋数が多いほど設備投資は増え、自宅のみを建築する場合よりも建築費用が割高になることは覚えておきましょう。

安く抑える方法

建築費用を安く抑えるには、複数のハウスメーカーに依頼して、相見積もりを取ることがおすすめです。相見積もりを取ることで、どのハウスメーカーがもっとも安価で建築可能なのかが判断できます。

また、相見積もりを取って複数のハウスメーカーを競争させることで、建築費用の引き下げができる場合もあります。最初の1社だけで決めてしまうと、割高な費用で建築することになる可能性があるため、最低3社程度を目安に、相見積もりを取るとよいでしょう。

4.自宅兼アパートを建築するときの注意点


自宅兼アパートを建築する際には、注意したいポイントがいくつかあります。

  • 設計ミスをすると生活に支障が生じる

  • 賃貸需要のない土地には向かない

  • 転居の可能性がある場合には向かない

3つの注意点を把握して、失敗のないように自宅兼アパートの建築を行いましょう。

設計ミスをすると生活に支障が生じる

建物の設計ミスをしてしまうと、所有者と居住者ともに生活に支障が生じてしまう可能性があります。設備設計は慎重に行わなければ、プライバシーが守れなかったり、居住者からクレームが来たりしてトラブルに発展することもあるため注意が必要です。

生活設備や間取りはもちろん、防音設備の設計も慎重に行わなければなりません。防音設備はプライバシーを守るために重要なポイントであるため、設計はハウスメーカーと相談しながら考えることが大切です。

賃貸需要のない土地には向かない

自宅兼アパートを建築したからといって、必ずしも収益化ができるとは限りません。そもそも賃貸需要がない土地では、アパート経営をしても居住者が入らず、家賃収入が得られないこともあります。

アパートは空室ができると家賃収入が得られないだけではなく、部屋の維持費がかかる分損失が出ます。賃貸需要の有無は必ず事前に調査しておき、居住者が獲得できる見込みが立ってから建築することが大切です。

転居の可能性がある場合には向かない

近い将来転居の可能性がある場合は、自宅兼アパートの建築には不向きです。自宅兼アパートの建築でも自宅部分が50%以上あるなら住宅ローンは利用できますが、これは自分が住むことが条件です。

そのため、住宅ローン完済前に転居してしまうと契約違反と判断され、ローン残債の一括返済を求められたり、違約金の支払いが生じたりする可能性があります。

ローンを完済している、あるいは住宅ローンを利用しない場合は問題ありませんが、住宅ローンを組んで自宅兼アパートを建築するなら、直近で転居の可能性がないかを確認しておきましょう。

自宅兼アパートの建築を成功させるためのポイント


自宅兼アパートの建築を成功させるには、頭に入れておきたいポイントがいくつかあります。

  • 複数の建築プランを比較する

  • 収益性を追求する

  • メリットデメリットを考慮して間取りを決める

建築成功のポイントを把握して、自宅兼アパートの経営成功を目指しましょう。

複数の建築プランを比較する

自宅兼アパートの建築を成功させるには、建築時点からプランを練っておくことが大切です。建築プランは複数で比較し、ベストなものがどれかを見極めましょう。

最初に提示された建築プランを採用してしまうと、建築費用が割高になったり、設計ミスが起きたりする可能性があります。建築後に失敗が発覚しても、やり直すことは難しいです。

建築の第一歩で失敗しないためにも、建築プランはできるだけ多くチェックし、自身の希望に合う最適なものを見つけておきましょう。

収益性を追求する

自宅兼アパートの建築をするなら、収益性を追求することが大切です。収益性が低いと、自宅兼アパートを建築するメリットは少なくなります。収益性が高いほど家賃収入は大きくなり、住宅ローンの返済や老後資金の貯蓄に資金を回しやすくなります。

収益性を高めるためには、建築費用を抑え、居住者のニーズを獲得できる間取りや設備で建築することが大切です。低コストで高い収益性の物件を建築するためにも、建築プランの比較と選定が特に重要になります。

メリットデメリットを考慮して間取りを決める

自宅兼アパートの間取りは、メリットとデメリットを考慮して決めることが大切です。間取りには横割りと縦割りの2つがあります。横割りはフロアごとに部屋を区切る間取りであり、例えば1階を自宅部分、2階以上をアパート部分などにするやり方です。横割りの場合は、最上階を所有者の部屋にすることで、居住者の生活音が気になりづらくなる点がメリットです。

しかし、物件に導入されている設備や広さ次第では、家賃を安く設定しなければ居住者の確保が難しい場合があります。所有者の生活は快適になるものの、収益性が下がる可能性がある点は横割りのデメリットです。

縦割りは各階に部屋を割り当てる間取りであり、室内に階段を設けて上下階への行き来が可能です。上下階ともに生活音が気になりませんが、階段を設置する分費用がかかったり、住宅部分に使えるスペースが狭くなったりします。

どちらの間取りにもメリットとデメリットがあるため、それぞれ比較してどちらの建築方法が自分に適しているかを確認しておきましょう。

自宅兼アパートの建築で安定収入を獲得しよう

自宅兼アパートの建築をすることで、居住スペースを確保しながら、家賃収入を得ることができます。居住者を確保できるなら、安定した収入を得ることができ、老後資金の獲得や住宅ローン返済に充てられる点がメリットです。

自宅兼アパートを建築する際には、建築費用や設計、間取りなどの確認が必要です。細かい点までチェックして綿密に計画を立て、自宅兼アパートで安定した収入を得ましょう。

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