古くなったアパートを相続|気になる相続税と活用法を解説

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アパートの所有者が亡くなってしまった場合、アパートも遺産のため法定相続人に相続されます。不動産であるアパートは、金銭的に高いため、相続した場合気になるのは相続税です。相続税を計算する場合は、アパートやその土地の評価額を算出しなければなりません。アパートは、借家のため借家ではない一般家屋より評価額の算出方法が複雑です。そのアパートの評価額の算出方法や、相続したアパートの活用法方について見ていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 古くなったアパートを売却するときは非課税になることもある
  • 建物状況に応じて改修を検討しても良い


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 1.古いアパートを相続したら相続税はどのくらい掛かるの

古いアパートといっても、遺産です。遺産を相続した以上相続税がかかることがあります。この相続税を計算するには、アパートの評価額を算出しなければなりません。しかし、果たして新築のアパートと築年数の古いアパートの評価額は同じなのでしょうか。

古いアパートであれば、入居者も少なく家賃も低く新築に比べ収益があまりない場合もあります。収益があまりないアパートに高額な相続税がかかるとほとんどの人は困ることになるでしょう。このような疑問に応えるため、相続税の仕組みや計算方法について解説します。

1.1. まずは相続税の仕組みを確認しよう

相続税とは、相続した遺産が一定額を超えた時に支払わなければならない税金のことです。この一定額のことを基礎控除と言い以下のように計算されます。

基礎控除=「3,000万円+600万円×法定相続人の数」


相続税はこの基礎控除を超えた分の遺産に課税されます。つまり、基礎控除を越えなければ相続税の支払い義務は生じません。法定相続人が相続する相続額の割合は以下のように定められています。

法定相続人 配偶者の法定相続分 配偶者以外の法定相続分
配偶者と子供 1/2 1/2
配偶者と直系尊属 2/3 1/3
配偶者と兄弟姉妹 3/4 1/4

税率は相続額によって次のように定められています。

法定相続分に応じた所得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円以上 55% 7,200万円

1.2. アパートの価値はどのように評価されるのか

相続税を計算するために、アパートの評価額を計算します。アパートの場合は借家として計算されるため、借家ではない一般住居とは評価額の計算方法が異なります。この計算方法を基に計算された評価額が基礎控除以下であれば相続税がかかりません。相続税がかかる・かからないの判断をするためにもアパートの評価額の算出方法を見ていきましょう。

敷地と建物の評価額を計算する

アパートの資産価値を算出する場合、敷地と建物それぞれを分けて計算します。そして、アパートの評価額はその合算により算出されます。

敷地の評価額の計算方法

アパートが建っている土地の価格の計算方法は以下の計算式で求めます。

土地自体の価値×(1-借地権割合×借家権割合一律30 %×賃貸割合)

土地自体の価格は、国税庁のホームページ載っている「路線価図・評価倍率表」とその土地の面積で決まります。路線価とは主に市街地にある土地の価格のことです。路線価が定められた土地ならば、土地自体の価格は

路線価(1㎡あたり) × 面積(㎡)=土地自体の価格

の式で算出できます。路線価が定めれてない土地に対しては

「固定資産税評価額 」×「評価倍率」=土地自体の価格

となります。固定資産税評価額は、自治体から送られる固定資産税の「課税明細書」に記載されています。次に借地権割合についてですが、こちらも国税庁ホームページで確認できます。借地権割合は30~90%の7段階に定められています。

賃貸割合はアパートの建物の床面積のうち、実際に賃貸されている部分の床面積の割合を指します。例えば各部屋の床面積が同じで10部屋中8部屋が埋まっていた場合、賃貸割合は80%となります。このため、古いアパートで入居者が少ない場合は賃貸割合が低くなり敷地の評価額は高くなるのです。評価額が上がれば相続税が高くなってしまいます。

アパートの敷地は「貸付事業用宅地」として敷地のうち200㎡までは、評価額が50%引き下げられます。これは相続税法の「小規模宅地等の特例」と呼ばれる措置の一つです。

建物の評価額の計算方法

建物自体の評価額は固定資産税評価額と同額です。アパートを賃貸している場合には、何もしていない時よりも建物の評価額が下がります。計算式は以下のとおりです。

建物自体の価値×(1 -借家権割合 × 賃貸割合)=アパートの評価額

借家権割合も国税庁ホームページに定められています。

1.3. 相続税計算シミュレーターで相続税を概算してみよう

国税庁のホームページには相続税計算シミュレーターがあります。画面の指示に従って法定相続人の数や相続財産などの入力することで、相続税の申告が必要かどうか判定されます。またそれぞれの法定相続人が納めるべき税金額も自動計算されます。

【参考:国税庁】

  • 非課税のこともある
  • 評価額は敷地建物別
  • 国税庁HPで計算可

2. 2.相続した古いアパートを賢く活用するには

相続した賃貸アパートの経営を引き継ぎ、家賃収入を得る方法もあります。相続税が発生しているならば、家賃収入を相続税に充当する方法もとることができます。家賃収入を継続的に得るためには上手くアパートを運営していく必要があります。そのポイントを2つ見ていきましょう。

2.1. まずは建物の状態を確認する

アパートの活用を考える前に、まず古いアパートの現状を確認する必要があります。建物の痛み具合や汚れを確認し、どの程度のメンテナンスが必要か考えましょう。古くなったアパートには害虫やカビの被害や設備が正常に機能していないこともあります。

また、古いアパートは耐火性や耐震性が不十分なものも多く大がかりな工事が必要となることがあります。耐火性や耐震性は人命に関わり、建物のメンテナンスは入居者の利便性に関わります。すべて重要事項のため、アパート活用の前にはこれらを確認しましょう。

2.2. アパートの取り扱いを考える

アパートの現状を確認した後は、そのまま使えるか、それともリフォームなどが必要かの判断をしましょう。このような判断は素人には難しいため、専門家に依頼した方が安心です。リフォームやリノベーションをする場合は、経費がかかります。

しかし、外観や内装が美しくなると、アパートの収益アップを見込める場合があります。かかった費用と収益のバランスを考え、比較的短期間で経費が回収できるようならリフォームも前向きに検討しましょう。

ちなみにリフォームとは外観や機能をかつての状態に戻すための改修を意味し、リノベーションとは、間取りを変えて新しい使い方をすることを指します。リノベーション家屋にはシェアハウスや民泊として再利用されるものもあります。このような付加価値が収益アップに繋がることもあります。

更地にして土地として活用する

既存のアパートの経営を継続せず、アパートを取り壊して一旦更地にしてから活用する方法もあります。その方法の一つに新しいアパートを建て直すというものがあります。この場合は既存のアパートの解体費用のほか、建築費用がかかります。建築費用は鉄骨建築であれば50万円?80万円/坪程度です。

この方法ではかなりの費用がかかります。しかし、経営するアパートが新築物件となるためリフォームやリノベーションをするよりもメリットがあります。例えば入居者を集めやすい・家賃を高めに設定しやすいなどです。入居者が集まれば、増収が大幅に見込める可能性が高いです。

相続したアパートが、駅が近い・買い物に便利など入居希望者が集まりやすい条件を持てば、新築アパートを建て直すのも良いでしょう。また、アパート経営ほどの収益はありませんが、土地を貸し出したり、駐車場や倉庫を作って貸し出す方法などもあります。

  • 建物の状態の把握
  • 改修を検討
  • 更地にする方法も

3. 3.相続した古いアパートの売却を検討する場合

アパートを相続したとしてもアパート経営を引き継げる人がいない、アパートの老朽化が進んで経営できないということもあります。そのような場合は、相続したアパートの売却を検討しましょう。その際の売却価格の目安やより高く売却するポイントには、どういったものがあるのでしょうか。できるだけ収益を高く得るためのポイントを3つご紹介します。

3.1. アパートの売却価格の目安は

ほとんどの内装や設備は耐用年数が10年~20年です。このため築30年以上が経過しているアパートの場合、修繕費やリフォーム代がかさみ、保有し続けるよりも売却する方が良い場合があります。30年以上築年数が経っているアパートをそのまま売却した場合の価格の目安は以下のとおりです。

「一年間の一部屋あたりの家賃の総額×埋まっている部屋数÷0.1」

例えば、家賃が月5万円、6部屋埋まっているアパートの売却の目安は

「5(万円)×12(ヵ月)×6(部屋)÷0.1=3,600万円」

このように計算することができます。

3.2. 更地にして売却した方が良いケースも

築30年以上で老朽化が進んでいるアパートの場合、建物にはほとんど価値がないと考えられます。このためアパートを解体して土地として売却した方が高く売れるケースも考えられます。アパートをそのままにするか解体するかの判断は専門家以外には難しいため、不動産会社に相談することをおすすめします。

3.3. 信頼できる不動産会社選びが重要

アパートを売却する場合には、不動産会社選びが非常に重要となります。不動産会社にも会社により、アパート売買が得意な会社や新築物件が得意といった傾向にわかれます。アパート売却を成功させるには、一棟物件の売却の実績と知識豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

またはじめから一社に絞らず、二社以上の業者から見積もりを取って比較することも重要となります。さまざまな不動産会社を同時に比較し、自分の希望にあった不動産会社を選びましょう。見積もりを依頼するなら一括査定サイトを利用すると便利です。

  • 古い場合は売却検討
  • 更地が高額な場合も
  • 不動産会社選びが要

4. 4.相続した古いアパートを上手に活用しよう

相続したアパートの活用には、経営を引き継ぐ、更地にする、売却するなどさまざまな方法があります。ご自身の状況にあった選択をしましょう。

4.1. アパートの売却を検討するならイエウールの一括査定がおすすめ

アパートの売却を考える際は、イエウールの一括査定が便利です。アパートをできるだけ高く売るには、不動産会社の比較検討が大切です。何社にも査定依頼をするのは大変ですが、イエウールなら一括で査定依頼ができます。一括査定を利用してさまざまな不動産会社を比較検討しましょう。

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5. 4.投資アパートの売却には十分な備えを

投資用に一棟アパートを持っている場合、適切なタイミングでの売却によって、大きな利益が得られます。しかし、売却すれば必ずしも利益が出るとは限らず、場合によっては損失になる可能性もあります。また、次なる投資を目指すなら、資金をしっかり貯めておかなければなりません。

潤沢な資金があると、投資の不安も少なく、積極的にチャレンジしやすくなるため、十分な備えを作り、不安を解消して売却を成功させましょう。

5.1. 1,600社以上の不動産会社から一括査定してじっくり選ぶ

アパート売却をスムーズに行うためには、より良い不動産会社の選別が重要です。イエウールなら、全国1,600以上の不動産会社と連携しているため、自分に合った不動産会社も見つけやすいです。上手に活用して最高のパートナーを見つけ、一棟アパートを上手に売却しましょう。

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