土地の相続税はいくら?相続税評価額をシミュレーションしよう

相続税評価額のシミュレーション

土地を相続すると、相続税が発生することがあります。相続税がいくらになるかは、事前にシミュレーションして把握しておくことが大切です。税額を知っておくことで、相続にかかるコストがわかります。

また、土地の相続税は対策次第で節税できます。土地の相続税をシミュレーションし、どのようなケースだと税金が安くなるのかを知っておきましょう。

土地を相続する際の手続きや必要書類、費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

不動産を相続する際の手続きや必要書類、費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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土地の相続税に関する基礎知識

土地の相続税に関する基礎知識

土地の相続税を把握するには、税金についての基礎知識を身につけることが大切です。相続税の基礎知識を把握していることで、税金がどのようにして課税されるのかがわかります。税額の決まり方や相続税の申告期限などを知り、基礎的な部分から理解を深めておきましょう。

土地の評価方法

相続税を計算する際には、土地の評価額を算出する必要があります。評価額は、次の2つの方法で計算可能です。

  • 路線価方式
  • 倍率方式

どちらの計算方式を用いるかは、土地の所在地によって異なります。

路線価方式

国税庁によって路線価が定められているエリアでは、路線価方式によって土地の評価額を計算します。路線価とは、主要な道路に面した1平方メートルあたりの土地の価値を示したものです。路線価方式で評価額を計算する場合は、次の式を用います。

  • 路線価×補正率×土地の面積

補正率は土地によって決められています。路線価に土地の面積をかけるだけでは、土地の奥行や変形地などの価値は評価額に反映されないため、より詳細な評価を下すために補正率をかけると考えましょう。

参考:路線価図

倍率方式

路線価の設定されていない土地の場合は、評価倍率を用いる倍率方式で土地の評価を行います。

  • 固定資産税評価額×評価倍率

評価倍率は国税庁の評価倍率表から確認できます。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書や固定資産税評価証明書によって確認しましょう。また、役場で固定資産課税台帳を閲覧することでも、評価額は調べられます。

参考:評価倍率表

相続税の計算方法

相続税を計算するには、相続の対象となるすべての資産を洗い出し、その価値を計算する必要があります。相続の対象となるのは土地だけではなく、故人が所有していた建物などの不動産、現金や有価証券、その他換価価値のあるものなどが対象です。

遺産の総額を計算し、相続税の基礎控除額を差し引くことで、課税対象額が決定します。相続税の基礎控除は、次の通りです。

  • 3,000万円+600万円×法定相続人の数

法定相続人が1人なら基礎控除額は3,600万円、2人なら4,200万円となります。基礎控除を差し引き、残った金額に、課税対象の遺産相続に対応する控除額を差し引き、税率をかけて相続税額が決定します。

課税される遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

基礎控除の時点で遺産総額が0となった場合は、相続税は非課税です。相続財産や相続税の計算は自身で行うことは難しいため、税理士に相談することがおすすめです。相続に詳しい専門家に相談することで、相続資産の総額や課税される税額を正確に計算してもらえます。

相続税の申告期限

相続税には申告期限があり、期限を超過しないことが大切です。申告期限は相続を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

また、相続税の納付期限も同様です。申告が期限内に行われないと、納付期限を超過してしまい、延滞税などのペナルティが発生するため、注意しなければなりません。

土地の相続税算出に必要な評価額をシミュレーション

土地の相続税算出に必要な評価額をシミュレーション

土地の相続税を算出するには、評価額を計算する必要があります。評価額の計算は、条件を設定することでシミュレーションできます。シミュレーションの例を参考にして、評価額の算出方法についての理解を深めましょう。

路線価方式で算出する場合

路線価15万円、土地の面積が150平方メートルと仮定し、路線価方式で相続税の評価額を計算するものとします。路線価方式は、「路線価×土地の面積」で計算するため、相続税評価額は2,250万円です。

1つの道路に面している場合

土地の面している道路が1つの場合は、利用効率の悪さを考慮して、評価額をシミュレーションする際に補正率を加えます。路線価を47万円、補正率を0.98、土地の面積を100平方メートルとするなら、「47万円×0.98×100」で相続税評価額は4,606万円です。

2つの道路に面している場合

土地が2つの道路に面している場合は、路線価が高いほうを正面路線価、低いほうを側面路線価とし、それぞれで計算して合計の評価額を算出します。

正面路線価が47万円で、側面路線価が41万円、土地の面積を100平方メートルと仮定します。まず正面路線価を「路線価47万円×補正率0.98」で計算し、この結果は46万600円です。

次に側面路線価を用い「側面路線価41万円×補正率0.98×側面路線価影響加算率0.1」で計算し、4万180円となります。上記2つの計算結果を合計すると、50万780円となり、これに土地の面積分の100をかけた5,007万8,000円が土地全体の相続税評価額です。

倍率方式で算出する場合

路線価が設定されていない土地は、評価倍率を用いて相続税評価額を計算します。土地の固定資産税評価額が4,500万円、倍率が1.1とするなら、「4,500万円×1.1」の4,950万円が土地の相続税評価額です。

土地にかかる相続税を抑えるには

土地にかかる相続税を抑えるには

土地にかかる相続税が高くなりそうなら、節税対策をしておくことが大切です。

  • 小規模宅地等の特例を利用する
  • 土地を売却する
  • 賃貸物件を建築する

上記の方法を用いることで、土地にかかる相続税は抑えられます。

小規模宅地等の特例を利用する

小規模宅地等の特例が適用できると、相続時の土地の評価額を80%減額できます。例えば相続税評価額が1,000万円の土地の場合は、特例の適用によって相続時の評価額が200万円となるため、大幅な節税が可能です。

小規模宅地の利用要件

小規模宅地等の特例を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 相続前から被相続人と生活をともにしていた居住用の宅地
  • 相続前から被相続人とともに事業用として利用していた事業用宅地
  • 相続開始から相続税の申告期間まで相続した宅地を継続して利用する

また、居住用宅地は330平方メートルまでの部分が、事業用宅地は400平方メートルまでの部分が評価額の減額対象です。

土地を売却する

土地を売却し、利益が出ると譲渡所得税が課税されます。利益の有無は「売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用」で計算し、相続した土地の場合は、相続時にかかった相続税の一部を、不動産の取得費として計算できます。

つまり、取得費が増えることで譲渡所得税の減額が可能であり、節税ができてお得です。取得費加算の特例を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈により財産を取得している
  • その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年までに譲渡している

相続により土地を取得していることはもちろん、不動産所有者に相続税が課税されており、滞納などをせずに支払っていることが条件です。

また、相続の申告期限から3年以内の売却という条件もあり、相続から長期間経過した不動産は対象外となる点には注意が必要です。

賃貸物件を建築する

土地の上に賃貸物件を建築すると、相続税評価が低くなります。賃貸物件を建築することで、土地は貸家建付地に該当し、評価額が20%減額されます。さらに小規模宅地等の特例も適用でき、貸家建付地の場合は200平方メートルまでで50%減額となる点も魅力です。

例えば1,000万円の相続税評価額の土地は、貸家建付地によって20%減額され、評価額は800万円になります。さらに小規模宅地等の特例を適用して評価額が50%の400万円になると考えましょう。

賃貸物件の建築によって評価額が大幅に下がるだけではなく、入居者がいると家賃収入も得られるため、節税と収益化が同時にできてお得になる場合もあります。

貸家建付地について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続税対策としての土地活用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

土地の相続税をシミュレーションするときの注意点

土地の相続をシミュレーションするときの注意点

土地の相続税をシミュレーションする際には、覚えておきたい注意点がいくつかあります。

  • 相続税には計算の順序がある
  • 税額計算を間違えた場合は修正申告する
  • 節税対策は早めに行う

注意点も把握して、シミュレーションを失敗なく行いましょう。

相続税には計算の順序がある

相続税の計算には順序があります。

  1. 相続資産の合計額を計算する
  2. 法定相続人数ごとの基礎控除額を算出する
  3. 相続財産から基礎控除を差し引く
  4. 残った金額に対して相続税率をかけ控除額を引いて計算する
  5. 算出した課税額からその他控除を差し引く

相続税には基礎控除だけではなく、次のような各種控除があります。

控除の種類 内容
贈与税額控除 相続より3年前の生前贈与で支払った贈与税額が控除される
配偶者控除 最大1億6,000万円または法定相続分のどちらか大きいほうの金額を控除
未成年控除 満20歳になるまでの年数×10万円=控除額
障害者控除
  • 一般障害者:満85歳になるまでの年数×10万円=控除額
  • 特別障害者:満85歳になるまでの年数×20万円=控除額
小規模宅地等の特例 相続する宅地の330平方メートルまでの部分の評価額を80%減額

これらの控除や特例は、基礎控除を差し引いた金額で税額を計算し、その後差し引くことが決まりです。基礎控除と同時に各種控除が差し引けるわけではないため、計算の順番は間違えないようにしましょう。

税額計算を間違えた場合は修正申告する

相続税の申告書に記載ミスがあった場合は、計算をし直して修正申告を行いましょう。素早く修正申告を行うことで、ペナルティの発生を防げます。また、相続税の申告期限を過ぎてしまった場合でも、できるだけ早期に修正申告をすることで、延滞金の負担は小さくなります。

間違いを見つけたまま放置していると、後で追徴課税となることもあるため、計算ミスがあったなら必ず修正申告を行いましょう。

節税対策は早めに行う

相続税の節税対策は、できるだけ早めに行っておきましょう。対策が遅いといざ相続となった時に、減税措置が適用できないことがあります。

例えば土地の評価額を減額できる小規模宅地等の特例は、相続開始の3年以内にアパートやマンションなどを建てた場合だと適用対象外となります。

直近3年以内の建築や賃貸経営開始では特例は適用できないため、早めから相続税の対策を行い、確実に特例が利用できるようにしておきましょう。

土地の相続税をシミュレーションしておこう

土地の相続税をシミュレーションしておこう

土地の相続税は高額になることもあるため、事前にシミュレーションしてどれくらいの税負担があるのかを把握しておくことが大切です。対策次第では相続税の軽減は可能であるため、節税した場合の負担額がいくらになるかもシミュレーションすることがおすすめです。

土地の相続税を安くするには、家を建てたり、賃貸物件を建築したりするなど、土地活用がポイントとなります。相続時の負担を少しでも減らすためにも、もっとも節税が可能な方法をシミュレーションしておきましょう。

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