土地の相続をした人や相続を控えている人の中には、以下のような悩みや疑問を抱えている方もいらっしゃると思います。
- 土地にかかる固定資産税ってどんな税金？
- 固定資産税っていくらかかる？
- 土地のみの固定資産税が高いのはなぜ？
- 土地の固定資産税を減らす方法は？
この記事では、土地にかかる固定資産税がどんな税金なのかを解説します。
また、土地の固定資産税を計算する方法や土地の固定資産税が高くなるケース、土地の固定資産税を軽減する方法についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。
土地にかかる固定資産税とは？
土地を所有すると毎年、固定資産税と地域によっては都市計画税がかかります。
固定資産税は、毎年1月1日の時点に土地や家屋を所有している人を対象に課税される地方税です。資産が手元にある、あるいは使用している人が課税対象になるわけではなく、あくまで固定資産税課税台帳などで所有者となっている人が納税します。
そのため、土地と建物を使って賃貸経営をしている場合は、固定資産税の支払い義務は入居者ではなく、不動産のオーナーとなります。
また、土地を所有したときに所有権の登記をするため、申告をせずとも自治体は所有者を把握することが可能で、所得税などとは異なり土地固定資産税に申告の必要はありません。
土地にかかる固定資産税の計算方法
固定資産税についてまず気になるのは、「どれくらいの金額がかかるのか」といったところでしょう。土地にかかる固定資産税は、課税標準額×1.4％で計算することができます。課税標準額は地目（宅地・田・畑など）によって計算方法が異なります。宅地の場合、公示価格の約70%が固定資産税評価額（課税標準額）となります。
また、固定資産税を計算する際のポイントは以下の通りです。
- 宅地かどうか判定する
- 固定資産税評価額を調べる
- 負担水準の判定を行う
- 課税標準額を計算する
宅地かどうか判定する
土地の固定資産税の計算するときには、その土地が宅地かどうかを確認します。
宅地とは、住宅の敷地になっている土地（住宅用地）のことで、住宅用地であれば固定資産税の特例措置が適用されます。
固定資産税評価額を調べる
固定資産税の税額は、土地や家屋の資産価値に応じて算出されるため、固定資産税評価額を調べます。
そもそも固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、東京都や各市町村の長がひとつひとつの固定資産を評価したものです。
固定資産税評価額は、土地や家屋の時価によって変動することから3年に1度、評価額の見直し（評価替え）が行われています。また、固定資産税評価額の調べ方は以下の通りです。
- 時価から計算する
- 固定資産税路線価から計算する
- 納税通知書に付いてくる課税明細書の価格を確認する
- 市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧する
- 市区町村役場から「固定資産税評価証明書」を取得する
時価から計算する
固定資産税評価額は、時価や公示価格を基準に概算することができます。
固定資産税路線価から計算する
固定資産税評価額は、固定資産税路線価から計算することもできます。
「路線価方式」は道路に価格を設定して、その道路に接する土地の価格を計算する方法です。道路には「固定資産税路線価」という1㎡当たりの土地単価が設定されており、「評点」という土地の形などに応じた補正と掛け合わせることで適切な評価を計算できます。
たとえば、路線価が15万円で土地の広さが200㎡の場合、固定資産税評価額は3,000万円という計算になります。また、固定資産税路線価は、「全国地価マップ」で確認することができます。
実際の固定資産税評価額を調べる
実際の固定資産税評価額を調べる方法は以下の3つです。
- 納税通知書に付いてくる課税明細書の価格を確認する
- 市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧する
- 市区町村役場から固定資産税評価証明書を取得する
また、固定資産税評価証明書は、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の所有者・所在・地目・地積・種類・構造・床面積・価格・課税標準額を確認できる書類です。これを取得することで、実際の固定資産税評価額を調べることができます。
課税標準額を計算する
課税標準額とは、基本的に当該年度の固定資産税評価額を指します。
しかし、宅地のように特例措置が適用される場合や土地の税負担の調整措置が適用される場合には、課税標準額は当該年度の固定資産税評価額よりも低く算定されます。
また、今回の場合だと負担水準が100％以上になるため、課税標準額は、当該年度評価額×1/6で計算することができます。
- 土地の課税標準額：8,700万円 × 1/6 = 1,450万円
課税標準額が30万円未満の土地は固定資産税がかからない
すべての土地が固定資産税の課税対象となるわけではなく、課税標準額が30万円以上のものに税金がかかります。そのため、土地を持っていても、課税標準額が30万円未満の場合は、固定資産税がかかりません。
これは建物にも適用され、建物の場合は課税標準額が20万円未満のものが、非課税の対象です。ただし、同一市区町村内で複数の土地や建物を所有している場合は、それらの標準額を合計して課税されるかどうかが決まります。
そのため、1つの土地の課税標準額が10万円であっても、同一市区町村内で所有するもう一方の土地の評価額が25万円だと、固定資産税の課税対象です。所有する土地が同一市区町村にない場合は、仮に土地Aの評価額が10万円、土地Bの評価額が25万円でも、それぞれ30万円未満となるため、固定資産税はゼロとなります。
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土地にかかる固定資産税の軽減措置
ここでは、土地にかかる固定資産税の軽減措置について解説します。固定資産税には、住宅の建っている土地と新築住宅に対して軽減措置が適用されます。
住宅用地の特例
住宅用地の特例とは、土地の賦課期日において、住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）に適用される特例措置です。
住宅用地の特例では、土地の広さによって減額の割合は異なり、200㎡以下の部分については固定資産税が1/6に、それを超える部分については1/3になります。
| 土地の広さ | 固定資産税 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分 | 固定資産税評価額 × 1/6 |
| 200㎡超の部分 | 固定資産税評価額 × 1/3 |
参考：固定資産税の住宅用地の特例とはどのようなものですか。金沢市
そして、アパートやマンションでは、「戸数×200平米まで」の土地が「小規模住宅用地」となり、課税標準額が1/6になります。そのため、広い土地の固定資産税を減らしたい場合、アパートやマンションといった賃貸住宅を建てることをおすすめします。
また、併用住宅の場合でも住宅用地の特例を適用することができます。併用住宅とは、居住を目的とした住宅部分と、事務所や店舗などとして利用する事業部分を一つの建物の中に併せ持つ住宅のことです。併用住宅のうち、居住部分の割合が4分の1以上の建物の敷地について住宅用地の特例が適用されます。
しかし、併用住宅の居住部分の割合が下記の要件を満たしていない場合や、併用住宅用家屋の総床面積の10倍を超えた部分に該当する土地には、住宅用地の特例が適用されません。
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅
| 居住部分の割合 | 率 |
|---|---|
| 1/4以上1/2未満 | 0.5 |
| 1/2以上3/4未満 | 0.75 |
| 3/4以上 | 1 |
上に掲げる家屋以外の併用住宅
| 居住部分の割合 | 率 |
|---|---|
| 1/4以上1/2未満 | 0.5 |
| 1/2以上 | 1 |
新築住宅の軽減措置
| 一戸建て住宅 | 店舗などが含まれている併用住宅 | アパートなどの共同住宅 | マンションなどの区分所有の住宅 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 床面積 | 居住部分の床面積 | 独立的に区画された居住部分ごとの床面積に、廊下や階段などの共用部分の面積をあん分し、加えた床面積 | 専有部分のうち居住部分の床面積に、廊下や階段などの共用部分の床面積をあん分し、加えた床面積 | ||
| 50㎡以上280㎡以下 | 50㎡以上280㎡以下 | 50㎡以上280㎡以下 | 貸家の場合 | 50㎡以上280㎡以下 | 貸家の場合 |
| 40㎡以上280㎡以下 | 40㎡以上280㎡以下 | ||||
住宅の中でも、新築の場合は減税の特例が適用されます。新築住宅は3年間にわたって固定資産税が1/2に減額されます。
ただし、適用される範囲は床面積120㎡以下の部分であるため、それ以上の部分については、通常の税額になると考えましょう。
戸建ての床面積が120㎡以下なら、固定資産税は通常の1/2になりますが、それ以上の床面積なら、超えた部分は通常の税率で計算する必要があります。
土地固定資産税の計算シミュレーション
ここでは、更地の場合と新築住宅（戸建てとアパート）を建てた場合の固定資産税をシミュレーションしていきます。
- 土地の固定資産税評価額：7,500万円
- 戸建ての固定資産税評価額：3,500万円
- アパートの固定資産税評価額：8,000万円
- 戸建ての床面積：180㎡
- アパートの戸数：8戸
- アパート1戸の床面積：60㎡
- 土地の面積：800㎡
更地の場合
更地の場合は、固定資産税評価額×税率（1.4％）で計算することができます。
- 更地の固定資産税額：7,500万円 × 1.4％ ＝105万円
今回の条件では、土地のみの固定資産税は105万円になります。
アパートを新築した場合
アパートを新築した場合、戸数×200㎡までが小規模住宅用地になり、今回の条件では8戸×200㎡＝1,600㎡まで（土地全体が）が小規模住宅用地になります。
また、アパート1戸の床面積も60㎡であるため、アパートにかかる固定資産税が1/2になります。
- 土地の固定資産税額：7,500万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 17万5,000円
- アパートの固定資産税額：8,000万円 × 1/2 × 1.4％ ＝ 56万円
今回の条件で新築アパートを建てると、固定資産税が17万5,000円＋56万円＝73万5,000円となり、更地と比べると31万5,000円の減額に成功しています。
戸建てを新築した場合
戸建てを新築した場合、200㎡までが小規模住宅用地になり、残りの600㎡は一般住宅用地になります。また、新築しているため、戸建てにかかる固定資産税も1/2になります。
- 土地の固定資産税額：（7,500万円 × 200㎡/800㎡）× 1/6 × 1.4％ ＋（7,500万円 × 600㎡/800㎡）× 1/3 × 1.4％ ＝ 30万6,250円
- 戸建ての固定資産税額：3,500万円 × 1/2 × 1.4％ ＝ 24万5,000円
今回の条件で戸建てを新築すると、固定資産税が30万6,250円＋24万5,000円＝55万1,250円となり、更地と比べると49万8,750円の減額に成功しています。
土地の固定資産税はいつ払う？
ここでは、固定資産税がいつ課税されて、どのタイミングで支払うのかを解説します。
固定資産税の支払い時期
毎年4月～6月に市町村や都から届く「納税通知書」で税額を確認し、4期に分割して納付するか、一括で納付します。
どの市区町村でも通知書に納付期限が記載されているため、期限を過ぎないように注意しましょう。もし期限を超過してしまうと延滞金が発生してしまい、本来よりも高い税金を支払うことになります。
また、市街化区域内に土地や家屋を所有している場合には、固定資産税と一緒に都市計画税も支払います。
固定資産税の支払いが遅れると延滞金が発生する
固定資産税が払えないと延滞金が発生するうえ、最悪の場合、給与や土地が差し押さえられることになります。
- 督促状が届く
- （延滞金が発生する）
- 給与や預金が差し押さえられる
- 土地や建物が差し押さえられる
- 公売にかけられる
延滞金は納期限の次の日から発生し、納期限から1ヵ月を過ぎると延滞金の割合が高くなります。
支払い期限の翌日から1ヵ月を過ぎるまでは税額の2.4％、1ヵ月を経過した日以降は税額の8.7％を本来納めるべき税額のほかに延滞金として支払う必要があります。
そのため、4回の支払い時期を確認して納める税額を準備しておきましょう。
参考：納期限が過ぎてから納付する場合、延滞金はどのくらいの割合でつきますか。 川口市
固定資産税はどうやって払う？
固定資産税は、さまざまな方法で支払うことが可能です。
- 市税を取扱いできる金融機関
- コンビニエンスストア
- 口座振替
- スマホ決済
- クレジットカード
- ペイジー
最近では、クレジットカードやPayPayなどのスマホ決済で固定資産税を支払うことができる自治体も増えています。そのため、自分に合った支払い方法を選ぶことをおすすめします。
また、固定資産税をクレジットカードで支払うことで、ポイントを貯めることができるため、お得に固定資産税を納付することができます。
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土地の固定資産税が高くなるケース
土地の固定資産税が高くなるケースは以下の通りです。
- 住宅を取り壊したケース
- 「特定空き家」に指定されているケース
住宅を取り壊したケース
固定資産税が課税されるのか・いくらになるのかは、賦課期日である1月1日を基準に決まります。
そのため、売却や建て替えのために年末から解体工事を始めて年内に建物を取り壊してしまうと住宅用地としてみなされず、軽減制度が適用されません。軽減制度が適用されないと、土地にかかる固定資産税が高くなることから、1月2日以降に建物を取り壊すことをおすすめします。
ただし、住宅の建て替えの場合には要件を全てクリアしたうえで、各市町村に申告すれば住宅用地の特例を継続して受けられることもあります。
「特定空き家」に指定されているケース
老朽化した空き家を放置し続けると「特定空き家」に指定される可能性があります。この「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例の適用から除外され、最悪の場合50万円以下の過料が徴収されます。
空き家を放置し続け、特定空き家に指定されると住宅用地の特例の適用から除外されることから、固定資産税が6倍に跳ね上がります。加えて、空き家に対しても固定資産税がかかります。
こうなると更地の状態よりも固定資産税を負担することになります。駄に固定資産税を支払わないためにも、空き家は放置せず、解体・活用・売却のいずれかを検討して特定空き家に指定されないようにしましょう。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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土地にかかる固定資産税は上手に減税しよう
固定資産税は土地のみの場合と、建物と土地の両方がある場合では、土地のみのほうが高額になりやすいです。土地のみだと住宅用地の特例が適用できず、土地の固定資産税は最大6倍になってしまいます。
そのため、更地のまま所有すると維持費が高くなってしまうため、売却や別の方法で活用するなど、何らかの対策を考えることが大切です。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
記事のおさらい
