空き家のある土地を相続したらどうする?放置するリスクについて解説

相続した土地や家は、誰かが住んだり利用したりするとは限らず、空き家になってしまうこともあります。空き家のある土地を相続してしまった場合は、素早く対策を考えて、何らかの方法で空き家を活用、あるいは処分することが大切です。

相続した空き家付きの土地は、放置していると損をします。放置するリスクの高さや相続後の対処法などを知り、相続した土地や空き家を上手に活用しましょう。

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相続した空き家のある土地を放置するリスク

空き家のある土地を相続してそのまま放置していると、次のようなリスクが発生します。

  • 固定資産税の負担がかかる
  • 不動産の価格が下落する
  • 定期的なメンテナンスが必要になる
  • 火災保険料が割高になる

不動産は放置することでさまざまなリスクが発生するため、損をしないためには放置せずに活用や処分の方法を考えることが大切です。

固定資産税の負担がかかる

土地や建物を所有していると、毎年固定資産税が課せられます。固定資産税は不動産の所有者に対して課税される税金ですが、相続によって所有者が変更になると、新しい所有者が毎年の税金を支払わなければなりません。

課税の要件は不動産の所有であり、利用の有無は関係ないため、空き家や空き地であっても毎年税金がかかり続けることは理解しておきましょう。誰も住んでいない家の税金を、所有している限り払い続けることになり、長期化すると税コストだけでも高額になってしまう点はリスクといえます。

不動産の価格が下落する

空き家のまま放置を続けると、建物や土地の劣化が進行してしまい、不動産の価格が下落します。価値が下がることで、いざ活用や売却などを考えた時に、利益を得づらくなってしまいます。

例えば老朽化が進行した空き家は、資産価値の減少という面だけではなく、単に古くなって住みづらいという理由で、買主が見つからない可能性が高いです。相続してすぐならスムーズに売れた家も、放置期間が長引くことで売却が難しくなることはあります。

また、仮に売却ができたとしても、資産価値が減少していることから、安値での取引になることも多いです。家は放置していると加速度的に劣化が進行し、一気に価値が下がってしまう点は覚えておきましょう。

定期的なメンテナンスが必要になる

空き家は放置期間が長くなるほど劣化が進行し、利用していない家でも定期的なメンテナンスが必要になります。空き家が遠方にある場合は、交通費の負担がかかり、行き帰りの時間的なコストまでかかります。

また、外壁や内装など、設備が劣化している場合は、補修に高額な費用がかかることも多いです。放置した家は、特に外壁や水回りなどの劣化が進行しやすいです。誰も住んでいない家なのに維持管理に手間やコストがかかる点は、空き家を放置するリスクといえます。

火災保険料が割高になる

相続した空き家で火災保険に加入する場合は、相続以前の保険料よりも割高になることが多いです。火災保険は相続前に契約していたものをそのまま引き継ぐことができません。そのため、相続後に自身で火災保険に加入する必要があります。

このとき割安な住宅用の火災保険への継続加入が難しい場合が多く、一般物件用の火災保険なら加入できるというケースもあります。加入する保険の種類が異なってしまい、相続後の空き家は保険料が高くなるリスクもあることは覚えておきましょう。

空き家のある土地を相続した場合の対処法

空き家のある土地を相続した場合は、放置せずに何らかの方法で活用することが大切です。

  • 相続を放棄する
  • 相続登記を行う
  • 売却する
  • 活用する
  • 自宅として住む

空き家の活用方法はさまざまあります。自身に合ったやり方を見つけて、空き家問題に上手に対処しましょう。

相続を放棄する

そもそも不動産を相続しても使い道がない場合は、相続放棄をするという選択肢があります。相続放棄をすることで、不動産の所有権を手放すことができ、固定資産税や都市計画税などの税金はかかりません。

また、空き家のメンテナンスも不要であるため、時間的、金銭的コストを回避できます。ただし、相続の放棄は特定の不動産のみ選んで放棄できるわけではなく、相続対象となる遺産のすべてを放棄することになります。

そのため、不動産のみ相続を放棄し、現金は相続するといったことはできないため、この点には注意しましょう。また、相続人が全員放棄を選択する場合は、不動産の管理責任は相続人に残ります。

管理責任を果たせていないと、罰金などの対象になることもあります。弁護士などに依頼して管財人を選定し、管理を委託することも可能ですが、この場合は別途報酬の支払いが必要となり、費用がかさむため注意が必要です。

相続登記を行う

相続に関する問題をややこしくしないためには、素早く相続登記を行うことが大切です。相続登記を行い、所有権を相続人に確定させておくことで、第三者に勝手に売却されたり、相続人が増えたりするなどの、問題の複雑化を回避できます。

また、相続登記によって名義を自身に変更しておかないと、売却や活用などがスムーズにできないこともあります。不動産の活用や処分を問題なく行うためにも、相続後は素早く相続登記を行い、名義変更を完了させておきましょう。

売却する

不要な空き家は早めに売却することがおすすめです。売却によって現金化ができ、売却価格に応じてまとまった資金を得られます。相続した家に資産価値があるなら、早めの売却を検討しましょう。

売却は金銭的な利益が得られるだけではなく、不動産を手放すことで管理の手間が減ったり、税負担を回避できたりするメリットもあります。所有コストを削減する意味でも、売却はおすすめの選択肢です。

活用する

誰も住んでいない空き家は、賃貸物件にするなど活用することで収益化が図れます。空き家を所有しているなら、建築コストがかからないため、安い初期費用で賃貸経営を開始できます。

入居者を獲得できると毎月家賃収入を得ることができ、得た資金で家にかかる税金やメンテナンスの費用を捻出できる点は大きなメリットです。また、入居者自身に室内の管理は任せることができ、家の管理の手間を減らせる点も魅力でしょう。

賃貸経営には失敗によって損失が発生するリスクや、物件維持に費用がかかるデメリットはありますが、成功すると家賃収入による利益が得られます。

自宅として住む

空き家は自身の居住スペースとして利用することもおすすめです。現在持ち家がない場合や、引っ越しによってライフスタイルを変更しようと考えているなら、自宅として住むことを検討してみましょう。

相続した空き家を自宅とすることで、費用をほとんどかけずに新居を手に入れられます。特に賃貸に住んでいる人は、空き家に住むことで毎月の家賃の負担がなくなる点は大きな魅力です。

維持費はかかり続けますが、自身で住むなら居住コストと考えることができ、賃貸に住むよりはお得になるケースもあります。

相続した空き家のある土地に使える特例や補助金制度

税金の負担や空き家の活用・処分にかかるコストを少しでも削減するには、空き家に関する特例や補助金制度を知っておきましょう。

  • 相続した空き家を売ったときの特例
  • 住宅用地の特例
  • 空き家の補助金制度

特例や制度を上手に活用することで、よりお得に空き家を活用できます。

相続した空き家を売ったときの特例

相続した空き家を売却すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。不動産を売却し、利益が出た場合は税金がかかります。売却によってかかる税金は所得税や復興特別所得税、住民税の3つです。

控除の適用によって利益が出ていない場合は非課税となるため、高額な控除を受けられると大幅な節税ができます。不動産売却による利益の有無は、次の式で計算します。

  • 売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用-特別控除

上記の式で計算し、プラスが出た場合のみ、譲渡所得税の課税対象です。

相続した空き家の売却による特例の要件

相続した空き家を売却して、控除を受けるには次の要件を満たす必要があります。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物ではない
  • 相続の開始の直前まで被相続人以外に居住をしていた人がいない
  • 売却価格が1億円以下であること

相続した不動産の売却で、上記の条件を満たした場合のみ、特例を適用して控除を受けることができます。

住宅用地の特例

土地の上に建物があるなら、住宅用地の特例を適用して、土地にかかる固定資産税や都市計画税が安くなります。税金の減額割合は、1戸に対する敷地面積の広さによって異なります。

土地の広さ 固定資産税 都市計画税
200平方メートル以下の部分 6分の1 3分の1
200平方メートル超の部分 3分の1 3分の2

200平方メートル以下の部分の土地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となり、大幅な節税が可能です。それを超える部分の土地についても、固定資産税と都市計画税ともに減額されるため、土地の上に建物があるだけで、税負担を大きく減らせます。

空き家の補助金制度

現在日本では空き家問題が進行しており、これに対処するために自治体ごとに独自の施策を打ち出しています。空き家の活用を促進するために、空き家の改修や貸付の支援に関して補助金を出す自治体は増えています。

また、空き家の処分を進めるために、解体や除去の費用の一部を負担するという制度を実施する自治体もあり、制度は地域によってさまざまです。

自治体ごとに独自の補助金制度を発表しているため、空き家のあるエリアではどのような制度が活用できるか、市区町村のホームページなどを参考に調べてみるとよいでしょう。

空き家のある土地の相続に関するQ&A

空き家に関する疑問は、相続前に解消しておくことが大切です。

  • 特定空き家に指定されるとどうなる?
  • 空き家の価値を維持する方法は?
  • 空き家を解体した場合は?

Q&Aを参考にして、疑問を解消してから空き家を相続しましょう。

特定空き家に指定されるとどうなる?

空き家のまま放置していると、自治体によって特定空き家に指定される場合があります。特定空き家は景観を損ねたり、倒壊のリスクが高かったりすると指定されるものです。特定空き家になると固定資産税の軽減措置が適用できなくなります。

そのため、住宅用地の特例が解除となり、土地の固定資産税が最大6倍になってしまうため注意が必要です。また、特定空き家に指定されると、自治体から改善命令が出されます。これを無視すると、50万円以下の罰金が科されます。

改善命令を無視し続けると、行政執行によって資産の差し押さえになることもあるため、特定空き家に指定されないように早めに対処することが大切です。

空き家の価値を維持する方法は?

空き家の価値を維持するには、素早く何らかの方法で活用し、人の手が入るようにしておくことが大切です。家は誰も住まずに放置していると、加速度的に劣化が進んで資産価値が減少します。そのため、自身で住む、あるいは賃貸物件にして誰かに住んでもらうことが、価値を維持する方法としてはおすすめです。

すぐに活用することが難しいなら、空き家巡回サービスを利用して、定期的に家のメンテナンスをしてもらうとよいでしょう。巡回サービスを利用すると、簡単な清掃や家の状態の報告などをしてもらえるため、異変があればすぐにわかります。

空き家を解体した場合は?

空き家を解体して更地にすると、翌年から土地にかかる固定資産税は高くなります。更地にすることで住宅用地の特例は受けられなくなり、土地の固定資産税が最大6倍になるため注意が必要です。

また、固定資産税は毎年1月1日時点で課税が決まるため、解体するなら1月2日以降がおすすめです。1月2日以降に解体することで、その年は住宅用地の特例を適用した税額を納付することになり、コストが削減できます。

更地のまま所有し続けると、固定資産税の負担が大きいため、空き家を解体するなら、速やかに土地の次の活用方法を考えておきましょう。

空き家付きの土地を相続した時は対策を考えよう

空き家付きの土地を相続した場合は、処分や活用の方法を考えておくことが大切です。空き家は放置していると老朽化が進行するだけではなく、資産価値の減少や税コストの増加など、さまざまな問題が発生します。

空き家の放置には大きなリスクが伴うため、リスクを回避するための対策を立てておきましょう。空き家は自身で住んだり、売却したりするだけではなく、賃貸物件として貸し出すなど選択肢は豊富です。自身に合った活用方法を考え、相続した空き家を放置せずに有効活用しましょう。

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