家をできるだけ高く売るための注意点とポイントまとめ

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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家を売ることは人生において数少ない重要なイベントです。家を売るためには何からはじめればよいのかわからない、不動産屋にいいように言いくるめられてしまうのではないかと心配になることもあると思います。何も知らないまま不動産屋へ行ってしまうと、大きく損をしてしまうかもしれません。 しかし、不動産屋へ行く前に事前に基礎知識をつけ、ポイントと注意点を学んでおけば、損をすることなく売却することができます。ここでは家をより高く売るためのポイントと注意点を詳しく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 売却時期や物件の条件などによって大きく変わる
  • 最終的には、買主がいくらで住みたいかの交渉となることが多い

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1 家を売る前の注意点

家を売る前にまず確認しておきたい注意点を見ていきましょう。

相続した家を売却する場合

名義の確認

まずは家の名義人の確認を行いましょう。家を売却する時は、原則としてその家の名義人が手続きを行う必要があります。たとえ家族であっても、名義人の承諾なしでは家や土地を売却することはできません。

名義人の確認方法

その家や土地の名義が誰になっているかを知るためには登録簿を確認します。登録簿の確認方法は以下の3つの方法があります。

1.法務局で登記事項証明書を取得する
2.法務局で登記事項要約書を取得する
3.インターネットで登記情報を取得する

実際に法務局に足を運ぶ場合、1.の登記事項証明書は管轄と異なる法務局でも取得できますが、2.の登記事項要約書は管轄の法務局でしか発行できません。一番簡単な方法として3.のインターネットを使う方法があります。この場合、登記官の判子がなく証明書として使用できませんが、名義の確認のみであればこちらで十分でしょう。

登記変更の手続き方法

相続した家を売却する場合は登記変更の必要があります。例えば名義を故人のまま放置している不動産などがこの事例に当てはまります。登記変更の手続きは司法書士に依頼する方法と自分で行う方法の2通りあります。司法書士に依頼した場合は楽ですがその分費用がかかります(目安として2,000万円の物件なら82,000円程度)。ここでは自分で行う場合、どのような手続きが必要かを紹介します。

1.平日にその不動産を管轄する法務局へ3,4度行く
2.遠方の役所の書類を収集する(直接出向くか郵送してもらう)
3.古い戸籍謄本を解読する
4.法的書類を作成する(遺産分割協議書、贈与契約書、財産分与契約書など)

1.の法務局へ行く理由として、まずは相談し、申請を行い、完了後書類を回収をし、不備があれば補正するといった目的で何度も足を運ぶ必要があります。また手続きを行えるのが平日であるため日中働いている方は難しい状況となっています。特に、特殊な事案になればなるほどそれだけ手続きが煩雑になるため、難しいようであれば司法書士に依頼しましょう。

名義が親で、親の判断能力がなくなった場合

名義を確認した結果所有者は親だったが、親は認知症などの病気で判断能力がないといった場合があります。そのような時は成年後見人制度を利用すれば家の売却が可能となります。成年後見人制度の申し込み方を説明します。

1.本人の住所地の家庭裁判所に後見開始の審判を申し立てる
2.後見人を選任する
3.後見人として不動産売却の必要性を申し立てる

この申し立ては4親等内の親族であれば行うことができます。

売却することで利益が出るか確認

相続する不動産にローンが残っていた場合、売却してもローンの残債の方が高かったというケースもあります。このようにマイナスになる場合、相続人が名義の相続を開始して3か月の間は相続廃棄を選ぶことができます。まずは売却することで利益ができるのかを確認しましょう。
もし相続する不動産がローン残債の多い負の資産だったとしても、団体信用生命保険に入っていれば住宅ローン契約者が返済中に亡くなった場合でもローンの残債を肩代わりしてもらえます。逆にローンよりも売却価格が少し多い場合でも、不動産業者に手数料を支払うとマイナスになってしまったというケースもあります。不動産業者に支払う手数料を計算してみましょう。
  • 仲介手数料 = 売買価格 × 3.24% (報酬+消費税)+ 6万4800円(費用+消費税)
  • 売買価格が2000万円だった場合、2000万 × 3.24% + 6万4800円=71万2800円
このように計算できます。
相続時にはプラスの財産もマイナスの財産も両方相続することになります。保険や不動産業者への手数料なども考慮し、売却するべきか否かを判断しましょう。

実際に売却する時の注意点

事前の必要書類の準備

不動産を売却する際には売り手側で用意しなければならない書類がたくさんあります。また売却を予定している不動産の種類によっては必要となる書類も異なってきます。不動産の売買契約では円滑な手続きが望まれるので、買主が現れてから書類を準備するのではなく、事前に必要な書類を揃えておきましょう。基本的な必要書類は以下のようになります。
売り主に関する書類 ・売り主の本人確認書類(身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票)

権利に関する書類

・登記済権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

土地建物に関する書類

・土地測量図、境界線確認書
・建築確認済証および検査済証
・建築設計図書、工事記録書など
加えてマンションであれば、マンションの管理規約や維持費に関する書類などが重要になってきます。ローンがあればローン残高証明書やローン返済予定表なども必要です。なお、売り主の本人確認に使用する印鑑証明書や住民票は3カ月以内のものという条件がありますので注意しましょう。

見積もりは複数の不動産業者に依頼する

売却する不動産の正確な査定額を知るためには、一つの業者だけではなく複数の業者に査定を依頼する必要があります。査定後は、査定額が高いという理由で業者を選んでしまわないように注意しましょう。査定額がそのまま実際に売れる金額ではありません。高い査定で気を引き、とにかく先に専任媒介契約を結びたいだけの悪徳業者も存在しています。利用する不動産屋の選択は信頼できる良い不動産屋を探しましょう。
査定依頼の方法ですが、数年前までは不動産会社に直接査定してもらう以外に査定額を知る方法がなく、複数の不動産屋に査定を依頼することはとても時間がかかるものでした。しかし、現在はインターネットで簡単に査定価格を調べられるようになりました。複数の不動産業者に一括で査定を依頼したい場合は、無料一括査定ができるイエウールが便利でおすすめです。
  • 登記変更の手続き
  • 売却時の利益の確認
  • 必要書類の準備
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2.ローンが残っている場合の注意点

売却しようとしている不動産にローンが残っている場合でも売却することが可能です。売却代金がローン残債を上回れば、買主から受け取ったお金をローンの返済に充て、残債を完済してから引き渡すことができます。ですのでできるだけローン残債以上の価格で売却するよう心がけましょう。
売却代金がローンの返済に足りない場合は、自己資金で残りの残債を支払うことで売却が可能です。買い替えが目的で今の家を売却したいけれど、ローンの残債を自己資金で補うことは厳しいといった時は、新たにローンを組み込む方法もあります。住み替えローンと呼ばれる新居の住宅ローンに残債分を上乗せする方法ですが、制限や審査条件が厳しいため、なるべく自己資金内で補えるようにしましょう。
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3.家をできるだけ高く売るためのポイント

売却の仕方を考える

不動産の売却方法は2通りあります。一つは不動産業者に直接買い取ってもらうこと。もう一つは不動産業者の仲介による売却です。それぞれメリットデメリットがあるので一つずつ詳しく見ていきましょう。

不動産業者の直接買取のメリットとデメリット

不動産業者の直接買取とは、不動産会社が買主となり家を買い取ることです。メリットは買主を探す手間が省け即資金を回収することができます。また仲介手数料を発生せず、売却後の住まいの欠陥や不具合などがあっても責任を負う必要がありません。また他の人に家を売却した事実を知られたくない方にも向いている方法です。
不動産業者の直接買取の一番のデメリットは、不動産の売却価格が市場相場の60%ほどになってしまうことです。売却価格は買主である不動産業者が決定するので、なぜそのような金額になったのかという部分が不透明になりがちです。そもそも直接売買は不動産業者にとってリスクがあるので、直接買取を断られる場合もあります。必ず不動産業者が買い取ってくれるわけではないので注意しましょう。

不動産業者の仲介による売買のメリットデメリット

仲介による売買の一番のメリットは、売却価格を自分で設定できるので高く売れる可能性が高いということです。市場相場を参考に相場以上の値段をつけることも可能です。また不動産業者が全国ネットで買主を探してくれることもメリットの一つです。
デメリットとしては、売却価格を高く設定しすぎてなかなか売れず時間がかかったり、売れない場合価格や条件を下げなければならない可能性も出てきます。もし買主が決まった場合でも仲介であれば、売却後一定期間は瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)といって、不動産に欠陥が見つかれば売主が責任を負わなくてはいけません。また仲介手数料が発生することも仲介のデメリットの一つです。

売却のためにリフォームはしない方が良い

売却のためにリフォームすることは損であるという見解が一般的です。売却前にリフォームを行った場合、リフォームの費用を売却価格に上乗せする必要がありますが、以下の理由のために売れなくなることが多いです。

理由1:なるべく安い物件を買ってリフォームしたい人が増えている

中古のマンションや住宅を探している人は、そもそもその物件が中古であることを認識しており、リフォーム前提で購入を考えている人が多いのが現状です。売却前にリフォームして購入価格を上げてしまうと、そういった“安く買って自分でリフォーム派”の買主たちを自ら切り捨てることになります。

理由2:折角リフォームしても買主の趣味に合うかどうかわからない

リフォームはその住人の好みが色濃く反映されるものです。売主としては物件を綺麗に見せたいかもしれませんが、趣味が合わないという理由で購入を断念する人も出てくるかもしれません。最近では、マンションであっても壁を漆喰にしたり、自然素材を使用したロハスな住宅が人気があったりします。好みを限定させないためにもリフォームを控えましょう。

理由3:リフォーム費用は必ずしも査定に反映されない

リフォームした場合リフォーム費用を売却金額に上乗せする必要がありますが、その上乗せ分以上に高く売れる事例はほとんどありません。「500万円かけているから500万円以上上乗せする」ということはできないと考えた方がよいでしょう。

理由4:物件の価値は内装ではなく築年数で決まる

中古物件は見た目よりも築年数が重要視されます。それは買主が中古物件を見た目ではなく、箱、枠組みとして考えているからです。築年数が新しいほど長く住める良い物件であり、中古物件として価値も高くなるのです。以上の理由でリフォームはなるべくしないようにしましょう。

価格設定は多少の余裕を持たす

複数の不動産屋に査定を出してだいたいの市場価格がつかめたら、次は価格の設定を行います。この価格設定時に注意したいのが多少の余裕を持たせるということです。不動産売買では値段交渉が当たり前の世界です。買主に値下げをお願いされたときや、あるいは売れずに値段を下げるといったこともあるので余裕をもって設定しましょう。
また値下げをすることを前提と考えるとき、値下げのタイミングと下げ幅の目途を立てておきましょう。値下げのタイミングとは、売り出してから3か月で第一段階下げる、半年で第2段階下げるといったように自分の値下げ基準に合わせて設定しましょう。下げ幅も200万円下げる、1割下げるといったように具体的に考えておきましょう。同じ値下げでも端数の出し方でよりお得感が出ることもありますので、様々な値下げ幅を検討してみましょう。

売却するタイミングを見極める

不動産を高く売るにはタイミングが重要になります。不動産の価格には波があり、タイミングを逃すと売却が難しくなる場合があります。ここでは不動産を高く売るためのタイミングに関するポイントをまとめてみました。

市況からタイミングを見極める

不動産が位置する都市の金融情勢やイベントなどによって不動産の価格は動きます。例えばリーンマンショックが生じたタイミングでは土地の価格が急激に下がりました。また2020年には東京オリンピックが開催されます。観光客の需要があるエリアであれば、オリンピック開催直前が地価のピークとなり売り残れば売却が難しくなるといったことが起こりえます。

季節でタイミングを見極める

マンションや戸建て住宅は2月から3月が最も高く売れます。これは4月に新生活や新学期など大きな移動が起こりやすい時期だからです。特に転勤は直前に決まることが多いので2月3月に需要が高まります。逆に4月を超えてしまうと売れにくくなくなります。また9月も4月ほどではないですが同じ状況が起きます。1月ごろから売出し始め、2,3月で売却するタイミングがベストでしょう。

築年数からタイミングを見極める

不動産の価格は築年数によっても変動します。戸建ての場合、築15年を超えると設備の修繕費用などがかかる影響から一気に価格が下落する傾向にあります。戸建ては築15年までが売り時です。マンションの場合も築15年ほどから価格が下落する傾向があるので、築6年~築15年までが良いタイミングと言えるでしょう。

売却にかかる時間の目安は3ヶ月

不動産屋が査定を行って計算する査定額は、3ヶ月程度での売却を前提とした金額を出しています。これは3ヶ月かければ必ず売れるということではありませんが、3ヶ月を目安とし余裕をもって交渉を行いましょう。焦って短期間で売却しようとすると路地単価より安く売ってしまう可能性もあります。

相場や近隣物件の販売状況をチェックする

不動産の売却を行うときは、相場や近隣物件の販売価格や販売状況を確認しておきましょう。これらの情報を調べることで査定額の根拠も明らかになり、売却計画と売却目標金額を立てやすくなります。この近隣物件の販売状況を調べるにあたってのポイントを紹介します。

相場や販売状況を調べるポイント

1.売却予定の物件と似た物件を選ぶ 近隣物件といっても周辺にはたくさんの物件がありどれと比較すればよいかわからなくなります。そんなときは売却予定の物件と似た物件を選び比較してみましょう。具体的には最寄り駅、最寄り駅からの距離、広さ、築年数、間取り、などで似た物件を探し、売却予定の物件と比較してみましょう。
2. 広さが異なる場合は平米単価や坪単価で比較する 売却予定の物件と似たような物件がない時は平米単価や坪単価で比較しましょう。例えば価格が4,000万円で広さが80平米の場合、1平米あたり50万円になります。この値を参考にすれば、広さが異なる物件でも比較することが可能となります。

周辺の不動産価格もイエウールのサイトで調べることができる

イエウールでは不動産の無料一括査定だけではなく周辺の不動産価格なども調べることができます。近隣物件のリサーチの際にもぜひご活用ください。

売却理由を整理しておく

売却理由を整理しておくことは交渉の際に必要な準備のひとつです。内覧の時に家を売る理由を聞かれまごついたり答えられないでいると、この物件には何か問題があるんじゃないかと思われる可能性があります。そうならないためにも、売却理由を含め質問される事柄とその答えを考えておきましょう。
売却理由をはっきり伝えることは重要ですが、あまりに詳しい個人的な理由を明かす必要なありません。例えば、売却して今すぐ現金が必要な状況だということが知られると、粘れば金額はどうにかなるのではないかと思われ、弱い立場になる可能性があります。価格交渉のためには伝える必要のあることと、伝える必要のない個人情報を区別し、交渉時により優位に進められるようにしましょう。
  • 売却の仕方
  • 価格設定
  • 売却時期の設定
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4.買い手の内覧前の注意点

売却する家は清潔に保っておく

不動産屋の査定時は物件そのものをチェックするのでそれほど気にする必要はありませんが、内覧前には印象を良くするためにきちんと掃除をしておきましょう。また臭いにも気を配りましょう。長期で住んでいると気づかない臭いも他人からすると気になることがあります。臭いに敏感な人もいるので臭いの対策は入念に行った方がよいでしょう。特に一番臭いが発生しやすい排水溝や下駄箱を重点的に消臭し、常に換気を心がけましょう。臭い対策として消臭剤や観葉植物を置くと良いでしょう。
もう一つ重点的に掃除を行った方が良い部分は水回りです。具体的にはキッチンや洗面所、お風呂場、トイレと言ったところです。水回りは清潔感に直結するところが多く、水回りの印象が悪いと物件全体の印象も悪くなります。また、内覧では購入希望者の奥様が同伴されることが多く、奥様は多くの時間を過ごすことになるキッチン周りを重点的に見るケースが多いです。

ガスや水道のメンテナンスはしっかりしておく

ガスや水道の定期点検は必ずしておきましょう。ガスや水道は生活に欠かせないライフラインなのでメンテナンスが重要です。またこれらを勝手に止めてしまうと内覧の際買い手に悪い印象を与えてしまう可能性もあります。では水道やガス、電気をいつ止めればよいのでしょうか?それぞれ適切なタイミングがあるので順を追って説明します。

電気を止めるのは決済・引き渡し日

電気を止めるのは決済・引き渡し日にしましょう。売主が引っ越し日に電気を止めてしまうと、内覧の際、電気がつかない暗い部屋を見せることになるため印象が悪くなります。また内覧日が極端に暑いまたは寒い日もあり、室温調整のためエアコンを使う場合があります。

水道も決済・引き渡し日がベター

売主の引っ越しが終わり空室になってから売却されるまでの期間、物件を定期的に掃除する必要があります。また引渡し前に買主が自分で掃除をしたいと考える人もいます。できるだけ買主の要望に応えるためにも、水道を止めるのは決済・引き渡し日にしましょう。

ガスを止めるのは退去日でOK

電気や水道と違ってガスは内覧に使用しません。売却活動に必要ないものなので売主が引っ越すタイミングで止めてしまいましょう。
  • 物件の掃除
  • 電気水道の定期点検
  • 電気水道の停止日
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5.ポイントを押さえた下調べによって家は高く売ることができる

これまで見てきたように、様々なポイントを押さえ、下調べを入念にすることによって家を高く売ることができます。すべてを不動産屋に任せきりにせず、自ら知識を養うことによって、損のない納得のできる売却を成功させましょう。

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