土地を相続したのであれば、何らかの方法で活用することがおすすめです。相続した土地を活用せずに放置していると、さまざまなリスクや損失が発生します。
しかし、相続したもののその不動産をどうすれば良いかわからないといった人もいると思います。本記事では、不動産相続後に取れる選択肢や土地活用方法などについて解説しています。
不動産相続後に取れる選択肢
不動産を相続した際は、その不動産を「売却する」「自分で利用する」「誰かに貸す」「等価交換で区分所有権を得る」「土地活用を行う」の5つの選択肢があります。
いずれかの方法によって対処することで、相続した土地による損失が出ることはなくなります。
売却する
売却によって手放すことで固定資産税の負担がなくなります。また、管理の手間やコストもかからなくなるため、出費を抑えたい人にはおすすめの方法です。
売却によって現金を得ることもでき、まとまった資金が手に入ることもメリットの1つです。不要な土地は持っているだけで損失が生まれてしまうこともあるため、使わないと判断したなら早めに手放しましょう。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
自分で利用する
固定資産税などの維持費をかけられるなら、自分で利用することもおすすめです。土地は家を建てるだけではなく、家庭菜園として利用したり、子どもの遊び場として活用したりすることもできます。
もし家を建てる余裕があるなら、居住用にしなくても別荘としても利用できます。土地の使い道はさまざまあるため、自身で利用できる用途はないか考えてみることがおすすめです。
誰かに貸す
土地のままで誰かに貸すことも活用方法の1つであり、地代によって収入を得ることができます。借地契約は基本的には借主が求める以上、更新を続けることができます。そのため、期間を限定して貸し出したいなら、定期借地権で契約することがおすすめです。
定期借地権なら契約更新なしで、何年貸すのかを決めることができます。一時的に土地を貸し出し、その後自身で利用したいと考えるなら、定期借地権での貸し出しが適しています。
定期借地権について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
等価交換で区分所有権を得る
広い土地を所有しているなら、企業に土地を売却して、売却価格に応じた区分所有権を得るという等価交換も可能です。等価交換は、例えば売却した土地の上に企業がマンションを建て、売却価格に見合う区分所有権を受け取るということです。
つまり、土地の売却価格で新しいマンションの購入価格を相殺し、マンションを手に入れられることが等価交換のメリットといえます。等価交換で区分所有権を得ると、ローンを組まずに住居を手に入れられる点がメリットです。
等価交換について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
土地活用を行う
せっかく土地を保有しているため、その土地を活用して新たな収入源にするという方法もあります。
どのような土地活用をするかは、所有している土地の立地や周辺状況、目的などによって決まります。例えば、節税目的であれば賃貸経営などがおすすめで、初期費用を安く抑えたいのであれば駐車場経営などがおすすめです。
また、不動産の相続の際に土地だけでなく建物も一緒に相続した場合、空き家にしてしまうと固定資産税が跳ね上がるため注意が必要です。加えて、その建物が老朽化している場合は建て替えやリフォームなどの対応も必要になります。
土地活用をするメリット
土地活用をすると以下のようなメリットがあります。
- 相続税対策になる
- 固定資産税対策になる
- 所得税対策になる
- 安定した収入を得られる
- 高い収益性を期待できる
- 空き家・空き地になるリスクを回避できる
相続税対策になる
土地活用をすることにより相続税対策をすることができます。土地活用としてアパートやマンションなどの賃貸不動産を建築することで、その土地は貸家建付地になるため評価額が1～3割軽減されます。
相続税対策を目的として土地活用を検討する土地オーナーは多く、土地の広さや立地によってどのくらい節税できるかが変わります。
固定資産税対策になる
更地で放置していたとしても不動産を所有していることになるため固定資産税がかかりますが、土地活用を始めることで大きく減らすことができます。
アパートやマンションなどの賃貸不動産を建築することにより、固定資産税の評価額が1/6まで軽減されます。そして、都市計画税が課される地域では評価額が1/3まで軽減されます。
所得税対策になる
土地活用を始めると個人事業主になることにより、経営で発生した費用を必要経費として計上することができます。様々な費用を経費として計上することで収入から差し引くことができるため、所得の圧縮が可能になります。アパートを取得するためにかかった費用も減価償却費として経費になるため、所得税対策になります。
土地活用で得られた利益は不動産所得として扱われ、確定申告の際に他の所得と合算して申告します。所得を合算することを損益通算といい、不動産所得で赤字が生じた場合、給与所得や事業所得から差し引くことができます。
安定した収入を得られる
土地活用により安定した収入を得ることができるという点もメリットの一つです。そのためには検討段階で、初期投資額や収支、利回り、入居者の需要など様々な観点からリサーチを行い事業計画を建てる必要があります。
高い収益性を期待できる
高い収益性を得られることも土地活用を行う上でのメリットの一つです。例えば、令和2年の賃貸経営の平均年収額は約540万円です。緻密な事業計画をすることにより、これ以上の収益を上げることも可能です。
空き家・空き地になるリスクを回避できる
相続した不動産を放置すると空き家・空き地となります。空き家が倒壊したり空き地にある木が倒れたりして通行人にけがを負わせてしまうこともあります。
そして、空き家・空き地の管理不行き届きが原因で第三者が被害を受けた場合、所有者が責任を問われて多額の損害賠償を請求されることもあります。このようなリスクを回避するためにも、土地活用の検討を勧めます。
相続した土地の活用方法
相続した土地を放置しないためには、何らかの活用方法を考えることが大切です。相続した土地の活用方法を3つ紹介します。
- アパートやマンションなどの賃貸経営
- 手軽に始めることが可能な駐車場経営
- 管理が楽なトランクルーム経営をする
土地の性質や自身の希望に合わせて、最適な土地活用の方法はなにかを考えてみましょう。
アパートやマンションなどの賃貸経営
賃貸経営とは、賃貸物件を第三者に貸し出して家賃収入を得ることです。経営するにあたり、管理は管理会社に委託するか自分自身で運営するかの2択になります。入居者募集や建物管理、トラブル対応など管理業務は多岐にわたるため、大家業を本職にできない場合は管理会社に管理を任せる人が多いです。
メリット
アパート経営やマンション経営などの賃貸経営は、長期的に安定した収入を得ることができます。病気や事故などで長期の休暇が必要な場合にも収入の確保が可能になります。
相続税や固定資産税の節税対策になるという利点もあります。第三者に賃貸物件を貸している場合は土地のみを相続する場合に比べ、数十%ほど相続税評価額を下げることができるため、節税しつつ収入を得ることができます。
加えて、アパート経営で所有している物件は不動産資産となるため、黒字経営が出来ている場合金融機関との信頼関係が築きやすくなります。その結果アパートを担保に銀行からの審査も通りやすくなります。
また、アパート経営を始める際に団体信用生命保険に加入しローンを組むことにより、契約者が死亡、あるいは重度の障害などを抱えた際に残っているローンの返済を免除されます。この場合でもアパート経営は継続し行えるため残った家族が引き継ぐことが可能で、ローンがなく家賃収入を得ることのできる不動産を家族に残すことができます。
賃貸経営の5大リスク
賃貸経営には、空室・老朽化・金利変動・家賃下落・災害の5つの大きなリスクがあります。
賃貸経営を始めてもすぐに入居者が確保できるとは限らず、募集をかけても空室が出ることがあります。空室が多いほど管理の手間が増えたり、相続時に支払う相続税の負担が大きくなったりといったリスクがあります。
賃貸物件の資産価値は年数が経つにつれて下がるため、価値の低下を抑えるための修繕・維持にかかる費用が大きなっていきます。空室リスク対策や老朽化への対策で入居者を確保するために家賃を下げたり、物件周辺エリアの賃貸入居需要低下などで家賃を下げなくてはいけなかったりによって家賃の下落が起こります。
また、アパートローンを借り入れた時より、金利変動により金利が上昇すると利息支払い額が増えるといったリスクもあります。
災害リスクとは、地震や家事によって建物が破損・損壊してしまうリスクのことです。災害はいつ、どれくらいの規模で起こるかが分からないため、耐震性や耐久性が高い建物を建てたり、損害保険に加入しておいたりすることが重要です。
賃貸経営の平均収入
国税庁の申告所得税標本調査結果によると、令和2年の賃貸経営の平均年収額は約540万円とされています。
平成30年の平均収入額が約518万円、令和元年の平均収入額が約521万円であることから、年々収入が増加していることが分かります。
手軽に始めることが可能な駐車場経営
手軽に行える土地活用の方法としては、駐車場経営があげられます。駐車場経営には月極駐車場とコインパーキング経営の2種類の方式があります。
月極駐車場経営は1ヶ月単位で借主と契約を結び毎月定額の賃料収入を得るもので、コインパーキング経営は賃貸契約の期間を時間当たりとするものです。
2つに共通して、固定資産税や相続税などが軽減されないため税負担が大きいという点が駐車場経営の最大のデメリットです。
月極駐車場経営
月極駐車場経営は、土地をアスファルト舗装し駐車スペースを区分けするだけで済むため初期費用が少なく、こまめな修繕が必要な箇所がないためランニングコストもかかりません。
また、月極駐車場はアスファルト舗装をする場合でも100坪ほどであれば7日間~10日間で工事が完了し、すぐに始めることができる点魅力的です。
一方で、借主が引っ越す場合や競合で安い駐車場が見つかった場合などに解約される恐れがあり、その場合再度利用者を募集する必要がありますが、すぐに契約できるとは限らないため安定した収入を確保できるとは言い切れません。
借主がおらず固定資産税を支払うだけになってしまうこともありえるため、需要があるエリアなのかどうかを最初に確認しておく必要があります。
コインパーキング経営
コインパーキング経営は個人で管理する方法と管理会社に任せる方法の2つがあります。管理会社に任せる場合、機械の設置や集金・トラブル対応などを全て任せることができ、駐車場の所有者は手間をかけずに運用することができます。
駅近や商業地などに需要があり、稼働時間にも寄りますが1ヶ月あたりの収益が固定される月極駐車場よりも利益に期待できることがメリットです。
しかし、月極駐車場と比べて初期費用が400万円~600万円程と高額になってしまうことがコインパーキングのデメリットです。
月極駐車場と同様、コインパーキングも場所がとても重要になります。土地の判断も含め、慣れていない人は管理会社に委託するのが一般的です。
駐車場経営の平均年収
立地や料金設定、稼働率にもよりますが駐車場経営の平均年収は200万円~500万円となっています。
収入から管理費などの費用を引いた額が手残り金額になります。月極駐車場は特に手軽に始めることができるため、相続した土地で副業として始める人が多いでしょう。
管理が楽なトランクルーム経営をする
トランクルーム経営は低リスクで高い利回りに期待できる土地活用方法として人気のある土地活用方法の一つです。
空き地でトランクルームを経営する場合はコンテナ等を用意する必要がありますが、建物が既にある場合はそのまま利用することができます。
初期費用が安く管理の手間もほとんどなく、コンテナを撤去するだけで経営を終了できるため、別の方法への転用もしやすいです。アパートやマンションが多い、または都市部などの人口が多いエリアでは需要を期待しやすく、収益化も図りやすいです。
一方で、集客がうまくいかない・競合と価格競争になる・税負担が大きいなどのデメリットもあります。
そもそもニーズが限られているということと、1スペースあたり数千円~1万円程度が相場であることから広告に費用を割きにくいということが集客を難しくさせています。しかし、トランクルーム経営では経営開始から1年ほどは利用者が集まらず赤字になるのは普通であるため、その期間に撤退するのは勿体ないことです。そのため、最初の1年は赤字になっても自身が苦しくならないようにしておく必要があります。
また、税負担が大きいことに関してトランクルーム経営の場合、固定資産税や都市計画税の納税負担は更地の状態と同じになるためです。収益を出せたとしても税負担のせいで赤字になるケースがあるのであらかじめ余裕を持った収支シュミレーションを行うことが大事です。
因みにトランクルーム経営には、自身で経営を行う自営方式と、トランクルーム業者と契約を結んで行う一括借り上げ方式・管理委託方式・フランチャイズ方式の4つの経営方式があります。フランチャイズ方式と一括借り上げ方式がもっとも失敗しづらいと言えるため、特別な事情がない場合はこの二つの方式のどちらかで始めることを勧めます。
農地や山を相続した場合の活用方法
農地や山を引き継いでどうしたらよいかわからず困っている人もいるのではないでしょうか。農地も山もそれぞれ活用する方法があります。
遊休農地をそのまま活用する
遊休農地をそのまま活用する方法として、「市民農園としての活用」「農地集積バンクを利用」「貸農園として個人や企業に貸し出す」の三つを紹介します。
市民農園としての活用
市民農園とは、農業者以外の人たちが自家用野菜の栽培をしたり、地元の児童・生徒の体験学習として使用されたりなど、多目的に使われる小規模農園のことです。利用の際の料金は相談して設定することが可能で、利用者が集まれば集まるほど多くの収益を得ることができます。
市民農園を開設する方法は、「市民農園整備促進法による方法」、「特定農地貸付法による方法」、「農業利用方式による方法」の3つに分かれます。ここからさらに、開設主体がどこなのかによって誰がどう申請するのかが変わります。具体的な申請方法については農林水産省のホームページをご覧ください。
農地集積バンクを利用する
農地集積バンクとは農地の貸し手と借り手をマッチングさせるための仕組みです。場合よっては売り手と買い手をつなぐこともあります。
農地バンク側が農地を貸したい農家に賃料を払って農地を借り上げ、農地を借りたい農家にまとめて貸し出します。しかし、貸し出せたとして、自分が返してもらいたいタイミングで返してもらえないことがあるため、中長期的に貸しても問題がない場合などにおすすめです。
また、借り手側が希望する条件に合わない場合は農地バンク側も借り上げてくれないため、賃料が発生しないことに注意が必要です。
貸農園として個人や企業に貸し出す
農業を営む個人や企業に農地を貸し出すのも一つの手です。農地を貸し出し賃料収入を得ることで税金の支払いに充てることも可能になります。
所有する農地の近くの農家や企業に掛け合ってみたら「実は借りたいと思っていた。」「借りられるなら借りたい」といった需要が見つかることもあります。
ただ、農地を貸し出す場合は農業委員会に申請をして許可を貰う必要があります。相手が農家や農業を営んでいる企業の場合は許可が通りやすいですが、そうでない場合は審査が厳しくなることがあります。
また、借り手を探すのはインターネット場の掲示板サイトなどでも行えるため、積極的に活用すると良いでしょう。
農地の売却には許可が必要
農地を持っていても仕方がないので手放したいという人は売却してしまうのが良いです。
しかし、農地の売却には農業委員会の許可が必要であり、売却相手が以下の条件を満たす農業者でなくてはなりません。
一定の面積を経営できる
周辺の農地利用に支障を生じさせない
個人の場合には、更に、当該譲受人が常時農作業に従事する
所有している農地付近の農家に直接掛け合うか、農地売却に強い不動産会社に相談して売却するのが一般的です。
どの方法でも活用できず売却もできなかった場合は、遊休地として放置するか自分で農地として使うしかなくなりますが、耕作放棄地として放置している人が多いようです。
農地転用して活用する
農地を宅地に転用して活用することでその土地を生かすことができます。農地転用には都道府県知事や指定市町村長の許可を取る必要があるため、まずは自分の農地が転用できるのかを知る必要があります。
農地を宅地に転用できた場合におすすめの土地活用方法を紹介します。
高齢者施設経営
高齢化が進んでいるため、需要の高さから老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの高齢者施設の経営もおすすめの土地活用方法の一つです。高齢者施設は施設利用を目的としているため立地に左右されず、ある程度の広さがあるほうが好ましいという理由から農地からの転用にも向いています。
また、施設経営によって利益を得られるだけではなく、相続税の対策としても有効であるため節税効果も期待できます。
事業開始までのハードルが高い点はデメリットですが、経営が軌道に乗ると大きな利益を得られます。自身で経営するだけではなく、施設のみ建築し経営自体は他の人に任せて地代で利益を得ることも可能です。
しかし有料老人ホームの数は年々増加傾向にあり、入居者の獲得競争の激化により入居者が集まらない施設が増え、その影響で倒産に至る企業も多いようです。
また、高齢者施設と一口に言っても住宅型有料老人ホームや介護付き有料老人ホームなど、施設の種類が複数あるため注意が必要です。
広い土地に適している太陽光発電
太陽光発電とは、ソーラーパネルを設置して生産した電気を電力会社に買い取ってもらうもので、電気の買取価格は法律で決まっているため、一定価格で20年買い取ってもらえる安定性のある活用方法です。
ソーラーパネルは設置してからの管理がほとんど不要であり、市場での需要などを気にせずに運営できるため、過疎地でも利益を得られる点がメリットです。
しかし、木などの遮蔽物が周りにあるなどして日照時間が短い農地は、電気の生産量が落ちてしまうためおすすめできません。
広い土地に最適な資材置き場
土地の周辺になにもないなら、資材置き場として利用することもおすすめです。資材置き場は、事業を行っている人に資材を置く場所として土地を貸し出す活用方法です。
土地が広く、周辺道路も大型車が行き来できる幅があるなら、資材置き場として最適といえます。収益が高いわけではありませんが、初期費用が低く収益の相場が土地にかかる税金よりは高いため税金負担以上の利益は得ることができます。
山で可能な土地活用方法
山を活用する方法はいくつかあります。所有する山や自分自身にとって適している活用方法を選択しましょう。
林業や林産業へ貸し出す
山は木材を売って収益を上げる林業や、薪・キノコなどの山の恵みを取り扱う林産業者にとっては価値が高いものです。
特に杉やヒノキといった売却しやすい木が育っている場合や、キノコ・タケノコが自生しているような山なら事業者との契約も結びやすいです。
しかし、売却しやすい木があっても重機が入りにくい場合は伐採・運搬が難しくなるため、どのような山でも貸し出しに向いているわけではありません。
斜面も使うことができる農園
山を切り開いて農園にする方法もあります。山の斜面の木々を伐採することで段々畑として自分が育てたい作物を育てることができます。
道具や設備を整えることにより、体験イベントを開催して人を呼び込むことも可能で、土いじりをしたことがない都会の人にとっては貴重な経験となります。
山地に住む人にとっては当たり前のことでも、貴重な体験と考える人は意外に多くいます。インターネットを使って集客することにより、農園の収益も上がります。
整備してキャンプ場経営
山を整備してキャンプ場を経営することという活用方法があります。キャンプはアウトドア派の人にとって人気の趣味であり、子供連れ・友人同士などだけでなく一人で行う人も増えています。
キャンプ場経営から得られる主な収益は以下の通りです。
宿泊施設利用料
駐車場代
入場料
レンタル代(宿泊関連、調理アイテムなど)
売店売り上げ
体験料金
人気の出るキャンプ場を作ることができれば大きな収益を見込めますが、ライフラインやキャンプ場の設備を整えることが必要であるため、初期投資が高くなります。そのため、どのようなキャンプ場にすれば人気が出るのか、ニーズを考慮して設備やサービスを工夫しなければなりません。
相続した土地が不整形地の場合の活用方法
土地活用は地形によって左右されます。くぼみや丘がある土地、複雑な地形の土地の多くは整備にかかる「造成費」が発生することがあります。
以下4つの不整形地は土地活用が難しいと言われています。土地活用を考えるときは土地の形なども気にかけるようにしましょう。
- 三角形や台形などの地形
- うなぎの寝床地形
- 旗竿地にある土地
- 傾斜・段差が多い土地
上記のような不整形の土地を相続した場合、適切な対処をすることにより、相続した不動産への被害を避けることができます。
売却する
売却によって手放すことで固定資産税の負担がなくなります。また、管理の手間やコストもかからなくなるため、出費を抑えたい人にはおすすめの方法です。
売却によって現金を得ることもでき、まとまった資金が手に入ることもメリットの1つです。不要な土地は持っているだけで損失が生まれてしまうこともあるため、使わないと判断したなら早めに手放しましょう。
自分で利用する
固定資産税などの維持費をかけられるなら、自分で利用することもおすすめです。土地は家を建てるだけではなく、家庭菜園として利用したり、子どもの遊び場として活用したりすることもできます。
もし家を建てる余裕があるなら、居住用にしなくても別荘としても利用できます。土地の使い道はさまざまあるため、自身で利用できる用途はないか考えてみることがおすすめです。
相続した土地を上手に活用するためのポイント
相続した土地を上手に活用するには、いくつかのポイントがあります。
- 土地を売却するなら一括査定サイトを利用する
- 土地に適した活用方法を選択する
- 土地活用比較サイトを利用する
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
土地を売却するなら一括査定サイトを利用する
相続した土地を売却するなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社から効率的に査定を受けられます。不動産会社によって査定価格は異なるため、複数社から査定を受けることで、より市場相場に近い適正価格で売却しやすくなります。
1社だけに査定を依頼して売却すると、相場価格を下回って損をする可能性もあるため、最低3社を目安に査定を受けるためにも、一括査定サイトを活用してみましょう。
土地に適した活用方法を選択する
不要な土地は活用することがおすすめですが、土地の条件によって適した活用方法は異なります。土地の広さや形がどのようなものか、周辺環境が整っているのか、土地活用に手間や資金をかけられるかによって、適する活用方法は変わると考えましょう。
そのため、各種条件や自身の希望を考慮して、無理なく行える方法での土地活用を考えることが大切です。
土地活用比較サイトを利用する
土地活用を失敗なく行うには、土地活用比較サイトの利用がおすすめです。サイトを利用することで、複数の土地活用プランを比較できます。
また、土地活用のプロに相談しながら、所有する土地に合ったプランを選択できるため、失敗なく収益化を目指しやすいです。
土地活用の相談先について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
相続した土地を活用して資産を増やそう
相続によって取得した土地を余らせておくことにはリスクがあるため、何らかの方法で活用を考えることが大切です。土地活用によって上手く収益化が図れると、余剰した土地で資産を増やすことができます。
土地は所有しているだけでもコストがかかるため、少しでも収益化して、出費を相殺することがおすすめです。出費を上回る利益については自身の収入となるため、相続した土地は有効活用して、資産形成に役立てましょう。
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記事のおさらい
