中古戸建てをリノベーションするメリットや適した物件の選び方

近年の中古住宅の流通量の増加に伴い新築よりも中古の戸建てを購入し、リノベーションして住みたいと考える人も多くなってきました。

その一方で、中古物件は「見えない部分の老朽化が進んでいるのではないか?」「前に住んでいた人がどんな人かわからない…」などのデメリットを感じる方も少なくないと思います。

この記事では、中古戸建てをリノベーションするメリット・デメリットを解説し、リノベーションに適した中古物件と、かかる費用の相場から、リノベーション費用を安く抑えたい場合の業者の選び方まで徹底解説します。

リフォームとリノベーションの違いについては、こちらの記事をご覧ください。

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中古戸建てをリノベーションするメリット

中古戸建てをリノベーションして住む場合は、新築よりも費用面でメリットがあります。また、基本的には自由に設計できるため、注文住宅は予算オーバーという人にもおすすめの方法です。

ここでは、中古戸建てをリノベーションするメリットを3つ紹介します。

同じエリアの新築よりも安い費用で購入できる

中古戸建てをリノベーションするメリットは、同じエリアの新築よりも安い費用で購入できることです。

国土交通省が行った「令和元年度住宅市場動向調査」によると、中古戸建ての購入資金は2,585万円でした。分譲戸建ては3.851万円、注文住宅(土地代込み)は4,615万円であることを考えると、中古戸建ては、購入資金は約1,200万円以上安い計算です。

リノベーションの内容にもよりますが、物件の購入資金を抑えれば、自由に設計できる注文住宅よりも、安価で戸建てに住めることは中古戸建ての魅力でしょう。

駅近や人気エリアでも物件の選択肢が広がる

統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家率は13.6%と、過去最高を記録しました。人口減少や高齢化により、空き家は年々増えています。

この状況に鑑みると、駅近物件や人気エリアの物件も、売りに出されることは珍しくないでしょう。新築戸建てでは、人気エリアで物件が見つからなくても、中古なら入手がしやすくなります。

新築戸建てだと、駅近・人気エリアは相場が上がりますが、中古物件なら相場よりも安く流通するケースがあります。人気エリアに住みたいと考えている人は、中古戸建ても視野に入れると、選択肢が広がる可能性が高いでしょう。

基本的に設計は自由

中古戸建てのリノベーションは、基本的に自由な設計が可能です。

間取り変更をする場合は注意点もありますが、リノベーションを見越した物件選びをすれば、壁をなくして1つの大きなリビングに作り変えるなど、間取りの幅が広がります。

「こんな家を建てたい」との思いはあるが、注文住宅では予算オーバーになってしまう場合には、中古戸建てをリノベーションすることで、予算を抑えられるかもしれません。

中古戸建てをリノベーションするデメリット

中古戸建てをリノベーションするときは、費用を安く抑えられたり、自由に設計できたりといったメリットが多いことが魅力です。

一方で、中古戸建てにはデメリットも存在します。デメリットの多くが、建物自体の老朽化が原因です。あとから、「こんなはずではなかった」と後悔することのないように、ここでは中古戸建てをリノベーションするときのデメリットを理解しておきましょう。

見えない部分が老朽化しているリスクもある

中古戸建ての外観は綺麗でも、外から見えない部分が老朽化しているリスクがあります。

全国住宅技術品質協会の「インスペクションに関する意識調査」によると、中古戸建ての買い主の約80%が、「売買契約後に欠陥住宅であると判明すること」に対して不安感を抱いていました。さらに買い主の約60%は、ホーム・インスペクション(住宅診断)の存在自体を知りませんでした。[注3]

ホーム・インスペクション(住宅診断)とは、買い主でも売り主でもない第三者の住宅診断士による客観的な住宅の診断です。構造耐力や雨漏り・水漏れ、壁の割れなど、中古戸建ての劣化状態を確認するために、利用されます。

2018年4月より、ホーム・インスペクションを行った場合には、診断結果を明示することが義務化されました。ただし、診断の実施が義務づけられているわけではないため、ホーム・インスペクションを実施していない中古戸建てもあります。買い主自身で購入前に診断を行うことも、リスクを減らすための1つの方法です。

瑕疵担保責任の行使期間が短い

中古戸建てをリノベーションするときは、契約不適合責任の行使期間が短くなることを留意しておきましょう。

契約不適合責任とは、物件の購入後に建物の傷や痛みが発覚した場合に、売り主に損害賠償を請求できる権利です。契約不適合責任の行使期間中は、買い主へ物件の瑕疵を告知する義務が発生します。

中古戸建てのケースでは、この行使期間が新築よりも短くなることに注意しましょう。

売り主が不動産業者の場合は、引き渡しから1~3か月以内に設定されていることが一般的です。新築の場合は10年ですから、中古戸建てを購入したら、早めにホーム・インスペクションで物件を診断してもらう必要があります。

リノベーション費用が高くなる可能性も

中古戸建ての場合、物件自体は新築よりも安くことがメリットです。しかし、リノベーションに費用をかけすぎてしまうと、結果的に高くなってしまう可能性があります。

特に間取りを変えたり、床を張り替えたりといった大規模な工事では、費用もかさむでしょう。また、中古戸建ての老朽化が激しく、給排水管を交換したり、屋根をふき替えたりすることもあります。

リノベーションを安くするためには、痛みの少ない中古戸建てを選ぶことが重要です。

リノベーションする中古戸建ての選び方

中古戸建てを購入し、リノベーションするときは、物件の選び方がポイントです。選んだ戸建てによっては、想定よりもリノベーション費用がかかってしまうことも起こりうるからです。

正しい選び方をすれば、リスクを下げ、満足のいくリノベーションができるでしょう。ここでは、リノベーションする中古戸建ての選び方について、3つのポイントを解説します。

1.木造軸組工法で作られている

リノベーション前提で、中古戸建てを購入するときは、木造軸組工法で作られた物件を選ぶと良いでしょう。

木造軸組工法とは、柱に梁(はり)を組み合わせる、一般的な日本の建築工法です。そもそも戸建て住宅の建築工法には、主に木造軸組工法とツーバイフォー工法の2つがあります。

ツーバイフォー工法は、2×4インチの木材を枠組みにして、家を建てる方法で、耐震性に優れていることがメリットです。枠組みを面で組み立てているため、間取りの変更には向きません。

一方の木造軸組工法は、ツーバイフォー工法とは異なり、柱の間は自由に壁の取り外しが可能です。間取りの変更がしやすく、リノベーションに向いている建築工法と言えます。

2.新耐震基準で建てられている

リノベーションする中古戸建てを購入するときは、物件が新耐震基準で建てられているものかを確認しましょう。

新耐震基準とは、震度6強~7程度の地震が起きても倒壊しない構造を基準として定められたものです。新耐震基準で建てられた物件でない場合、耐震工事のために想定よりも多くの費用が必要になる可能性があります。

購入を検討する中古戸建てが、新耐震基準に準じているかを確認するには、1983年以降に建てられた物件を選びましょう。新耐震基準が適用され始めたのは1981年ですが、工事期間によっては1982年に建てられた戸建てにも、旧耐震基準のものがあるのが実情です。

そのため、1983年以降に建てられた中古戸建てを選べば、耐震工事をせずにリノベーションができる可能性が高いと考えられています。

3.築年数が浅い

中古戸建ての傷み具合は、見た目ではわからないことがあるため、なるべく築年数の浅い物件を選びましょう。長く住むことを考えても、築年数の浅いもののほうが、より長持ちします。

また、築浅の中古戸建ては、リノベーションの範囲も少なくてすむメリットもあります。建物自体の購入費用は、古い物件よりも高くなることがほとんどですが、そのままの設備を使ってもよい場合は、築年数の新しい中古戸建ても選択肢の1つです。

中古戸建てをリノベーションする費用目安

中古戸建てをリノベーションする方法は、リノベーションの範囲によって、主に3つに区別されます。かかる費用も、リノベーションの方法で金額が変わるため、どこまでリノベーションをするかは、費用とも相談しなくてはいけません。

ここでは、中古戸建てのリノベーション費用相場を、3つのパターンに分けて解説します。

表層リノベーション

表層リノベーションとは、外壁・内壁の塗装や屋根・配管の修理、フローリングの張り替えなど、中古戸建ての間取りをそのままにリノベーションすることです。大がかりな工事はしないため、予算が少ない場合や、比較的新しく間取りを変える必要がない物件に適しています。

費用はリノベーションする箇所によって変わり、主な相場は次のとおりです。築20年の中古戸建てをリノベーションした場合は、おおよそ150~600万円と考えられています。

● 壁紙の張り替え:1,000円程度/㎡
● フローリングの張り替え:15~20万円/6畳
● 外壁の塗装:50~150万円程度

全面リノベーション

全面リノベーションとは、物件の外装や骨組みはそのままに、間取りを変えたり、フローリングを張り替えたりするリノベーションです。外壁にひび割れなどがなく、大きな工事の必要ないケースに適しています。

間取りを変える全面リノベーションでは、表層リノベーションよりも費用のかかることがデメリットです。中古戸建ての坪数にもよるため、費用に幅があり、おおよそ600~1,500万円と見積もられます。

スケルトンリノベーション

スケルトンリノベーションとは、骨組みを残して外装も内装もリノベーションする方法です。築年数が古く、痛みが激しいときや、内装だけでなく外壁にもこだわりたい場合に選択します。

骨組み以外は、一から作り直すため、全面リノベーションよりも費用がかかります。スケルトンリノベーションは、坪単価10~50万円程度が相場です。

リノベーションの費用相場については、こちらの記事の冒頭でも解説しています。
中古住宅のリノベーション費用相場は?物件選びのポイントも解説

中古戸建てのリノベーションする業者の選び方

リノベーションの目的や予算によって、業者の選び方は異なります。リノベーションを請け負っている業者は、大手ハウスメーカー・設計事務所・リノベーション専門業者・地域の工務店です。

予算が少なく、内装だけでも綺麗にしたい場合は、リノベーション専門業者や地域の工務店に相見積もりを取ってもらうとよいでしょう。大手ハウスメーカーのように、割高感がなく、比較的安い価格で対応してもらえます。

リノベーション内容にこだわりたいなら、大手ハウスメーカーや設計事務所がおすすめです。デザイン性・機能性に優れた品質を望めるでしょう。

中古戸建てのリノベーションで人気エリアに安く住もう

中古戸建てをリノベーションすれば、人気エリアに安く住めるかもしれません。というのも、日本の空き家事情から、今後も中古戸建ての売りが多くなる可能性が高いと考えられるからです。

リノベーションする中古戸建ては、築年数・耐震基準・建築工法を確認しましょう。とくに建築工法によっては、希望するリノベーションができない可能性もあります。リノベーションを前提とするなら、住みたいエリアに、安い費用で戸建てを持てるチャンスかもしれません。

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